COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section D
ARRET DU 14 MAI 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 06444
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 SEPTEMBRE 2007 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG : 03 / 6179
APPELANTE :
SCI ADE, venant aux droits suivant actes notariés en date des 19. 12. 2006 et 26. 02. 2007 de la SARL TCIM, prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée ès qualités au siège social 300 côte des Ecureuils 34980 MONTFERRIER SUR LEZ
représentée par la SCP DIVISIA- SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me MARTIN LASSAQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur Raymond Y... né le 28 Décembre 1945 à LODEVE (34700) de nationalité Française ...
représenté par la SCP ARGELLIES- WATREMET, avoués à la Cour assisté de Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE du 19 Mars 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 MARS 2008, en audience publique, M. Mathieu MAURI ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre M. Jean- Marc ARMINGAUD, Conseiller Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Myriam RUBINI, greffière présente lors du prononcé.
Les époux C... sont propriétaires à Montpellier... d'un pavillon de 160 m² comprenant un rez-de-chaussée dans lequel est exploité un commerce, un étage composé d'un F3 à usage d'habitation, un jardin et un parking.
Suivant un bail commercial en date du 01. 02. 1991, ils ont loué ce pavillon à Raymond Y... pour y habiter et exploiter un fonds de commerce de boucher, traiteur, supérette, épicerie et plats cuisinés.
Le loyer mensuel fixé à 6. 000 F était, par avenant du 29. 02. 1996, porté à 5. 576 F.
Par acte extrajudiciaire du 25. 04. 2003, la SARL TCIM venant aux droits des époux C... a donné congé avec offre de renouvellement à Raymond Y... à compter du 31. 10. 2003 moyennant un loyer annuel de 15. 600 € (hors charges aux termes d'un mémoire en date du 30. 07. 2003).
Raymond Y... ayant refusé ce nouveau loyer, la SARL TCIM l'a par acte du 07. 11. 2003 assigné devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir constater que le bail ayant plus de 12 ans, le loyer était déplafonné et devait par suite être fixé à 13. 500 €.
A titre subsidiaire, elle a sollicité une mesure d'expertise.
Par jugement du 01. 06. 2004, le juge des loyers, après avoir constaté que le principe du renouvellement avec effet au 01. 11. 2003 n'était pas contesté, a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert Bernard D..., dans son rapport déposé le 11. 01. 2007, a conclu comme suit :- utilisation des locaux conforme à l'activité déclarée ;- activité inchangée depuis 1991 ;- absence de revendication de travaux ;- valeur locative mensuelle au 01. 01. 2003 : 1. 206 € sur la base de 9 € le m ².
Après dépôt du rapport, la SCI ADE venant aux droits de la SARL TCIM suite à la vente de l'immeuble, a conclu avec l'homologation du rapport d'expertise à la fixation du loyer à la somme annuelle de 14. 472 € à compter du 01. 11. 2003, et à la condamnation de Raymond Y... à lui payer les intérêts légaux sur les loyers arriérés depuis le 01. 11. 2003 en application de l'article 1155 du Code Civil.
Raymond Y... a conclu :- à l'incompétence du juge des loyers commerciaux quant au loyer de la partie habitation ;- à l'absence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité ;- au rejet de la demande de déplafonnement du loyer ;- à la fixation du loyer à la somme de 850, 60 € par mois.
A titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation de la SCI ADE à lui payer 5. 000 € à titre de dommages et intérêts en faisant valoir qu'il avait donné congé pour le 30. 06. 2006 afin de vendre son fonds ; qu'en raison de cette procédure, plusieurs acquéreurs s'étaient désistés, puis que la vente ayant été réalisée le 27. 12. 2006, les fonds étaient bloqués en raison de la demande de la SCI ADE.
Par jugement du 04. 09. 2007, le Tribunal a :- rejeté l'exception d'incompétence ;- constaté que le bail a une durée supérieure à 12 années ;- dit le loyer déplafonné de plein droit même en l'absence de modification notable des factures de commercialité ;- fixé le montant du loyer à 914, 69 € par mois ;- condamné Raymond Y... à payer le montant de ce loyer à la SCI ADE à compter du 01. 11. 2003 pour un bail renouvelé aux mêmes conditions et charges que le précédent, outre les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 01. 11. 2003 ;- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
APPEL
Appelante de ce jugement, la SCI ADE conclut avec la réformation du jugement en maintenant ses demandes de 1re instance. Elle réclame en outre 2. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et fait valoir :- que le bail ayant plus de 12 ans, le déplafonnement est de droit ;- que par suite, les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce relatives au plafonnement ne sont pas applicables ;- que si les dispositions de l'article L. 145-34 devaient s'appliquer, le loyer serait de 13. 812, 24 € par an ;- que l'évaluation faite par l'expert doit être retenue ;- que l'avantage tiré de la sous-location par le preneur des locaux d'habitation doit être pris en compte.
Raymond Y... conclut à la réformation du jugement et à la fixation du loyer à 850, 60 € par mois, tel que fixé par avenant du 29. 02. 1996. Il réclame en outre 2. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il rappelle :- qu'en cas de déplafonnement, le loyer peut être révisé à la baisse ;- que le bâtiment loué, vieux de 30 ans, n'a fait l'objet d'aucun travaux de mise aux normes ;- que dans le secteur le stationnement est difficile ;- qu'aucune justification de la modification des facteurs locaux de commercialité n'est apportée ;- que de nombreux commerces ont même cessé leur activité ;- que lui-même a dû céder son fonds ;- que le bail de la partie habitation ne relevait pas du juge des loyers commerciaux, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal ;
MOTIFS
Sur l'exception d'incompétence :
Attendu que le 1er juge a, par des motifs pertinents que la Cour adopte, rejeté cette exception en rappelant que le bail portant pour partie sur des locaux à usage commercial et pour partie sur des locaux à usage d'habitation, relevait pour l'ensemble du statut des baux commerciaux ;
Sur la valeur locative :
Attendu que l'expert a évalué la valeur locative au 01. 11. 2003 à 1. 206 € par mois, compte tenu de la superficie des locaux, de leur situation, de la présence de plusieurs commerces environnants et de l'absence de travaux revendiqués ; Attendu que l'intimé n'a pas contesté les éléments pris en compte par l'expert tant lors des opérations d'expertise que lors de la notification du pré- rapport ; Attendu que le 1er juge, en fixant à 914, 69 € le loyer mensuel dû à compter du 01. 11. 2003, n'a retenu que le montant dudit loyer tel que fixé par l'avenant du 29. 02. 1996 ; qu'il convient par suite de réformer le jugement et de fixer le loyer mensuel à compter du 01. 11. 2003 à 1. 206 € ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, et contradictoirement,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a dit :- que le Tribunal était compétent pour fixer la valeur locative de l'ensemble des locaux loués,- que le loyer était déplafonné de plein droit, même en l'absence de modification du local et des facteurs locaux de commercialité,
REFORME pour le surplus et statuant à nouveau,
FIXE le montant mensuel de loyer à 1. 206 € par mois à compter du 01. 11. 2003 pour un bail renouvelé aux mêmes conditions et charges que le précédent, outre les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 01. 11. 2003,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE Raymond Y... aux dépens de 1re instance et d'appel dont distraction en ce qui concerne les derniers au profit des avoués de la cause.
