COUR D' APPEL DE MONTPELLIER
5o Chambre Section A
ARRET DU 28 FEVRIER 2008
Numéro d' inscription au répertoire général : 07 / 05017
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 JUILLET 2007 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS No RG 07 / 00297
APPELANTE :
SARL CAFE DE LA BOURSE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social 32 place Jean Jaurès 34500 BEZIERS représentée par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour assistée de Me VEZIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Madame Monique Z... épouse A... née le 28 Juin 1941 à TOULOUSE (31000) de nationalité Française ... 31570 BOURG ST BERNARD représentée par la SCP TOUZERY- COTTALORDA, avoués à la Cour assistée de Me CANIEZ avocat loco Me PICON, avocat au barreau de BEZIERS
INTERVENANT
Maître Michel D... es- qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL CAFE DE LA BOURSE de nationalité Française... 34500 BEZIERS représenté par Me Michel. ROUQUETTE, avoué à la Cour assisté de Me VEZIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 16 Janvier 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L' affaire a été débattue le 21 JANVIER 2008, en audience publique, Mme France- Marie BRAIZAT Président, ayant fait le rapport prescrit par l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Mme France- Marie BRAIZAT, Présidente M. Jean- François BRESSON, Conseiller Mme Véronique BEBON, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Christiane DESPERIES
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l' arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du nouveau Code de procédure civile ;
- signé par Mme France- Marie BRAIZAT, Présidente, et par Mme Christiane DESPERIES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La SARL CAFE DE LA BOURSE est locataire de locaux à usage commercial au rez- de- chaussée et au premier étage d' un immeuble situé à BEZIERS appartenant à Madame A....
Le deuxième et le troisième étages sont inoccupés depuis 1990.
La SARL CAFE DE LA BOURSE subi depuis plusieurs années les conséquences d' infiltrations d' eau résultant selon elle de l' état de vétusté de l' immeuble et en particulier de l' état des deuxième et troisième étages et de la verrière servant de couverture.
Par ordonnance de référé du 21 février 2006, Monsieur E... a été désigné en qualité d' expert avec pour mission de rechercher la ou les causes ou origines des infiltrations constatés ainsi que des éventuelles dégradations des poutres et chevrons en bois et de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de déterminer les responsabilités.
L' expert a déposé son rapport en décembre 2006.
Au vu de ce rapport, la SARL CAFE DE LA BOURSE a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS en sollicitant, sur le fondement de l' article 809 du Code de Procédure Civile, la condamnation de Madame A... à exécuter, sous astreinte, les travaux décrits et chiffrés par l' architecte de celle- ci aux annexes II numéro 145 et 146 du rapport, approuvés et actualisés par l' expert pour un montant de 100 000 euros TTC.
Elle faisait valoir que l' obligation de Madame A... de réaliser les travaux de réfection de l' immeuble dont elle est propriétaire pour assurer le " couvert " du local loué n' était pas sérieusement contestable.
Par ordonnance du 3 juillet 2007, le juge des référés a dit n' y avoir lieu à référé et a condamné la SARL CAFE DE LA BOURSE aux dépens.
La SARL CAFE DE LA BOURSE a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 15 novembre 2007, Maître D..., intervenant volontairement à la procédure en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL CAFE DE LA BOURSE, déclare s' en remettre à justice.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2008, la SARL CAFE DE LA BOURSE demande à la Cour de réformer l' ordonnance déférée, réitère sa demande de condamnation de Madame A... à réaliser les travaux sous astreinte et sollicite en outre condamnation à lui payer 3 000 euros en application de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par ses dernières conclusions du 11 janvier 2008 ; Madame A... demande à la Cour de :
- confirmer l' ordonnance- fixer la créance de Madame A... au redressement judiciaire de la SARL CAFE DE LA BOURSE à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que selon l' article 809 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, le Président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l' exécution de l' obligation même s' il s' agit d' une obligation de faire dans les cas où l' obligation n' est pas sérieusement contestable ;
Qu' en vertu de l' article 1719, 2o du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu' il soit besoin d' aucune stipulation particulière, d' entretenir la chose louée en état de servir à l' usage pour lequel elle a été louée ;
Que l' article 1720 alinéa 2 du même code prévoit que le bailleur devra faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives ;
Attendu en l' espèce que l' expert, Monsieur E... a rappelé qu' un précédent expert judiciaire, Monsieur F..., avait constaté en 1995 l' état de vétusté de l' installation d' évacuation et avait estimé que c' était cet état qui était à l' origine des infiltrations alors constatés ;
Que Monsieur E... a indiqué que " les poutres et chevrons qui supportent la cour étaient en très bon état et suffisamment dimensionnés pour supporter la surcharge qui a été ajoutée lors du réaménagement de la cour. En revanche, la partie qui se situe en amont de cette zone, mais qui est limitée à une surface de moins de 4 m ² comportant un plancher dont l' ossature située immédiatement sous le carrelage est constituée de chevrons qui sont fortement dégradés. Ces chevrons sont affectés de pourrissements cubiques significatifs de passages d' eau répétés " ;
Que l' expert a précisé que si l' état de la courette avait quelque peu participé à la dégradation de ces chevrons, " c' est l' état général de l' immeuble qui est la cause primordiale de ces dégradations " ;
Qu' il a relevé de grosses anomalies : enduits en partie cloqués, inexistants ou fissurés, murs extérieurs constitués de simples briquettes qui n' ont aucune résistance à l' étanchéité à l' eau, fenêtres dans un état de délabrement très avancé, section d' une descente qui recueille les eaux de pluie d' un petit toit sous dimensionnée au niveau de son diamètre ;
Attendu qu' il n' apparaît pas sérieusement contestable que la réparation des désordres ci- dessus énoncés, qui concernent des éléments de structure, des murs d' enveloppe, des enduits extérieurs et la toiture incombe à Madame A..., en sa qualité de propriétaire bailleresse, qui doit le clos et le couvert à son locataire ;
Attendu que Madame A..., pour s' opposer aux demandes de la SARL CAFE DE LA BOURSE, invoque d' abord l' absence d' urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ;
Mais attendu que l' alinéa 2 de l' article 809 du code de procédure civile précité n' impose comme seule condition que l' existence d' une obligation non sérieusement contestable ;
Qu' elle fait valoir ensuite qu' ayant envisagé de faire de grosses réparations pour la réhabilitation de la façade et des deuxième, troisième et quatrième étages de l' immeuble, elle avait obtenu un permis de construire dont la SARL CAFE DE LA BOURSE avait sollicité l' annulation devant le Tribunal administratif ;
Que les travaux préconisés par l' expert sont concernés par ce permis de construire de sorte que l' attitude de la SARL CAFE DE LA BOURSE, qui sollicite la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux faisant partie du permis de construire tout en maintenant la procédure en annulation dudit permis constitue elle- même une difficulté sérieuse ;
Mais attendu que l' existence de la procédure relative au permis de construire est sans incidence sur le présent litige et ne fait pas obstacle à l' obligation, pour la bailleresse, d' exécuter les travaux de réparation nécessaires à la jouissance, par le preneur, de la chose louée conformément à sa destination ;
Qu' en outre, il n' est pas démontré que les travaux dont il est demandé la réalisation, qui ne modifient pas la destination de la construction existante (restauration de la toiture et des murs extérieurs d' un immeuble existant) nécessitent un permis de construire ;
Attendu que Madame A... soutient encore qu' il persistait un doute quant aux causes de la vétusté de la cour et que l' état dégradé de l' immeuble trouverait sa cause dans un défaut d' écoulement de la petite cour intérieure dont la SARL CAFE DE LA BOURSE serait responsable ;
Mais attendu que, comme déjà indiqué ci- dessus, l' expert a indiqué précisément que le problème de l' évacuation de l' eau de la courette est négligeable dans la cause des désordres, ces derniers ayant pour cause primordiale l' état général de l' immeuble ;
Attendu enfin, que Madame A... laisse entendre que l' expert aurait porté atteinte au principe du contradictoire ;
Attendu que l' expert a en effet indiqué, en page 9 de son rapport, et après avoir énuméré les documents que lui avait remis l' avocat de la SARL CAFE DE LA BOURSE, Maître VEZIAN, " En complément de ces pièces, Maître VEZIAN nous a transmis son dossier de plaidoiries que nous ne joindrons pas à notre rapport définitif (ce dossier nous a été communiqué en vu de nous faire connaître l' historique de l' affaire) (non communiqué) ;
Mais attendu qu' il n' est pas établi que cette remise du dossier de plaidoiries, qui avait pour seul but de permettre à l' expert de connaître l' historique de l' affaire, a eu une incidence sur les constatations techniques qu' il a pu faire ;
Que ce moyen est infondé et doit être écarté ;
Attendu en conséquence que l' obligation de Madame A... d' effectuer les travaux sollicités n' étant pas sérieusement contestable, c' est à tort que le premier juge a dit n' y avoir lieu à référé ;
Que Madame A... sera condamnée à effectuer les travaux prévus par l' expert E... aux annexes II numéro 145 et 146 du rapport, à savoir :- ouvrages préalables pour 17 200 euros HT- structures et construction pour 61 950 euros HT 79 150 euros HT, somme actualisée par l' expert à 100 000 euros (page 35 du rapport) dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt ;
Attendu que l' équité commande de faire application des dispositions de l' article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l' appelant ;
Attendu que partie perdante, Madame A... supportera les dépens de première instance et d' appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
Infirme l' ordonnance déférée et statuant à nouveau
Condamne Madame A... à effectuer, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, les travaux décrits par l' expert en annexe II, numéro 145 et 146, sous les rubriques ouvrages préalables (A) et structures (B), évalués par l' expert à la somme actualisée de 100 000 euros TTC, et ce sous peine d' une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois
Condamne Madame A... à payer à la SARL CAFE DE LA BOURSE la somme de 1 000 euros en application de l' article 700 du Code de Procédure Civile
La condamne aux dépens de première instance et d' appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699du Code de Procédure Civile.
