Expropriations
ARRET DU 18 DECEMBRE 2007
Débats du 20 Novembre 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 00034
Ce jour, DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE SEPT,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller assisté de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
Monsieur Léonce Joseph X... né le 19 Août 1926 à ASSAS (34820)... 34430 ST JEAN DE VEDAS Représentant : Me Florence AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Madame Denise Blanche B... épouse X... née le 05 Juillet 1928 à SAINT JEAN DE VEDAS (34430)... 34430 ST JEAN DE VEDAS Représentant : Me Florence AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
APPELANTS
et d'autre part :
EPCI MONTPELLIER AGGLOMERATION communauté d'agglomeration, prise en la personne de son président du conseil de communauté, domicilié en cette qualité au siège social 50 place Zeus BP 9531 34045 MONPELLIER CEDEX 1 Représentant : Me FERRAN-VINSONNEAU PALIES-NOY (avocat au barreau de MONTPELLIER) substituée par Me BEQUAIN DE CONNINCK, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE
Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault Brigade des Evaluations Domaniales Centre Administratif Chaptal BP 70001 34052 MONTPELLIER CEDEX 1
INTERVENANTE
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 11 octobre 2007.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 27 Mars 2006
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 20 Novembre 2007 où siégeaient :
-Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
-Monsieur Philippe VALLEIX, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN, Juge suppléant de l'Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente,
-Monsieur Jean-Louis IS, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge de l'Expropriation du Département de l'AVEYRON, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente,
En présence de M. DE Y..., délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Hérault, Commissaire du Gouvernement,
assistés de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
L'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 18 Décembre 2007.
Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.
Par jugement en date du 27 mars 2006, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux X... et a fixé à 6. 200 € l'indemnité totale due par la Communauté d'agglomération pour l'expropriation d'une emprise de 256 m2 sur la parcelle cadastrée AV 21 sise à Saint Jean de Védas, lieu-dit Peyrière, d'une superficie totale de 10 113 m2. Une base de 20 € / m2 a été retenue.
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Les époux X... ont relevé appel de façon régulière et non contestée le 26 juillet 2006.
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Les appelants ont déposé leur mémoire le 25 septembre 2006, et un mémoire récapitulatif le 30 octobre 2007. Ils demandent à la Cour d'accueillir leur appel et de le déclarer fondé. La Cour constatera l'intention dolosive de l'agglomération et jugera en conséquence qu'il s'agit d'un terrain à bâtir. Subsidiairement la situation particulièrement privilégiée de la parcelle sera retenue.
En tout état de cause, le jugement devra être réformé et l'indemnité fixée à 70 € le m2, soit 17. 920 € en principal et 2. 792 € en indemnité de remploi. Une somme de 2. 500 € est réclamée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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La Communauté d'agglomération, intimée, a déposé son mémoire le 3 novembre 2006, et demande à la Cour de débouter les époux X... et d'accueillir son appel incident. L'indemnité principale sera fixée sur la base de 14,01 € / m2, soit 3. 840 €, outre 768 € au titre de remploi. Une somme de 3. 000 € est réclamée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Communauté d'agglomération dénie toute intention dolosive, la parcelle litigieuse n'a jamais été déclassée en 2000, et la révision partielle n'a jamais été attaquée par l'exproprié devant le juge administratif. Il n'y a aucune coïncidence entre la révision du P. O. S. et la création de la 2ème ligne de tramway. Enfin, un changement de zonage postérieur à la date de référence ne suffit pas à caractériser l'intention dolosive. L'expropriant conteste la qualité de terrain à bâtir, les conditions cumulatives de l'article L. 13-15-11-1er n'étant nullement réunies. La parcelle n'est nullement en situation privilégiée, et la Cour ne pourra que constater son caractère agricole. Sur la valeur vénale, l'expropriant propose 14 termes de référence. La demande des expropriés à 70 € / m2 est manifestement exagérée, et la Communauté d'agglomération conteste chacun des termes de comparaison proposés, dont la vente Z... / A... et les jugements D... / E....
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Monsieur Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 7 novembre 2007 et propose une indemnité sur la base de 20 € le m2. Il est proposé trois termes de référence supplémentaires à 15 €,9,37 €,16,35 € le m2 de juin 2004 à mars 2006. Léonce X... et Denise X... ont déposé un mémoire récapitulatif numéro trois le 15 novembre 2007, où ils maintiennent l'intégralité de leurs prétentions en s'appuyant sur les termes de référence suivants :-Parcelle BM 143, délibération du 13 juillet 2005,152,45 € / m2 en zone Uda ;-Parcelle AX22 évaluée par les domaines à 68,60 € / m2 ;-Vente A... / Z...,2 décembre 2003,83,33 € / m2 ;-ZAC de l'Ortet : 74,86 € / m2 en 2001,110,11 € / m2 en 2004 et Parcelle BA77 le 23 mars 2004 pour 54,50 € / m2 ;-Jugement H...,22 mai 2006,100 € / m2 ;-Jugement C...,27 mars 2006,50 € / m ;-Commune de Pignan, de St Georges d'Orques et de Cournonterral, qui induisent une valeur supérieure à 45 € / m2.
Un bordereau complémentaire de 8 pièces au total (avec sous-pièces) est joint à ce mémoire.
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La Communauté d'agglomération a déposé le 16 novembre 2007 un mémoire récapitulatif et complémentaire, et a maintenu l'intégralité de son argumentation et de ses demandes, en produisant une nouvelle pièce no38 à l'appui.
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Le 15 novembre 2007, le conseil des époux X... a déposé un " bordereau de communication de pièces récapitulatif et complémentaire no4 " comportant 3 pièces nouvelles no3. 13. a, b et c.
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La Communauté d'agglomération a déposé le 19 novembre 2007 un mémoire récapitulatif et complémentaire dénonçant l'irrecevabilité de ces trois pièces, au visa de l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation. Si ces éléments devaient être retenus, la Cour réouvrira les débats pour qu'il puisse être répondu.
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SUR CE
Attendu que la Cour estime qu'en déposant le 15 novembre 2007 cinq jours avant l'audience, et un jeudi précédant la fin de semaine, trois pièces nouvelles, les appelants ont pris le risque évident d'une atteinte au principe du contradictoire, et ce d'autant que rien n'explique que les mutations concernées qui datent de 2002 aient attendu 2007 pour atteindre le prétoire ; Attendu que l'irrecevabilité de ces pièces est donc à juste titre réclamée ;
Attendu qu'au fond, la Cour relève tout d'abord que la date de référence n'est pas litigieuse, et remonte à un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique soit le 15 septembre 2002, pour l'usage effectif ;
Attendu que la date d'évaluation est au 27 mars 2006, date de la décision de premier ressort ;
Attendu qu'à la date de référence, par l'effet du P. O. S du 27 septembre 1994 modifié le 20 décembre 2000, l'emprise litigieuse était classée en zone INA a, sous secteur destiné à l'urbanisation future pour une vocation à usage d'activités, dans un souci de protection pour permettre après réalisation des équipements publics une utilisation optimale des terrains ;
Attendu que la Cour relève, élément essentiel, que ces emprise n'ont pas été déclassées dans la révision partielle du P. O. S de 2000, à la différence des parcelles H... et C... ;
Attendu que la Cour a déjà statué sur l'absence de manoeuvres dolosives pouvant être retenues à l'encontre de la municipalité, dans les arrêts D... et E... régulièrement versés à la procédure ;
Attendu qu'il a été retenu, après examen des délibérations municipales du 2 avril 1997, du 20 décembre 2000, ainsi que des conclusions du commissaire-enquêteur, qu'entre 1994 (sinon 1981) et le S. C. OT de 2006, postérieur à la date de référence, " la modification de la D. C. M du 20 décembre 2000, applicable à la date de référence, a eu pour fondement une clarification des choix futurs et une protection contre les effets néfastes d'une poussée immobilière prévisible, décision dont la légitimité et le bien fondé, reconnus devant le juge compétent, est exclusive d'une intention dolosive, mais qui caractérise par là même le caractère très particulier du secteur auquel se rattachent les parcelles litigieuses... " ;
Attendu qu'en réalité, et dès lors que la commune entend à bon droit revendiquer la légitimité de ses interventions, la conséquence logique qui en découle est de pointer le caractère très particulier du secteur considéré, sa vocation à supporter les effets conjoints de l'extension de St Jean de Védas et de la proximité de Montpellier ;
Attendu que dans l'hypothèse inverse, rien n'expliquerait la politique de protection de la commune en vue de maîtriser une urbanisation que la décision de mise en place du tramway n'a fait que préfigurer (équipement structurant) et que le S. C. O. T a parachevée ;
Attendu que la Cour rappelle si besoin que la puissance publique ne cherche à maîtriser que le développement de zones périurbaines par définition promises à une forte urbanisation ; qu'ainsi, c'est la même logique qui doit conduire à rejeter l'intention dolosive mais à retenir le caractère particulier de l'emprise litigieuse qui ne remplit sans doute pas les conditions pour être qualifiée de terrain à bâtir-à la date de référence-mais ne sauraient pour autant relever d'une évaluation en terre agricole que la communauté revendique sans le soutien objectif des termes du marché des terres dites agricoles ;
Attendu que le Commissaire du Gouvernement indique expressément lui-même, sans contestation possible, que les meilleures terres agricoles départementales se négociaient en 2006 à 2,49 € / m2, et qu'ainsi en proposant 14 à 15 € / m2, l'expropriant a pris en compte implicitement la plus-value liée à la situation géographique en zone péri-urbaine ;
Attendu que la suite des débats portera en définitive sur l'ampleur de cette plus-value par rapport aux terrains agricoles, ou en sens inverse sur la décôte de ZAC, lorsque les appelants ont la tentation de s'y référer ;
-Sur la qualification des parcelles
Attendu que les parcelles litigieuses ne pouvaient être considérées comme terrains à bâtir à la date de référence, au sens de l'article L. 13-15-11-1er du code de l'expropriation ;
Attendu qu'en effet, et quelque soient les caractéristiques et la suffisance des dessertes, ces parcelles n'étaient pas constructibles car dépourvues de " bâtiment existants " au sens du P. O. S de 1994 révisé en 2000 ;
Attendu que ce P. O. S ne permettait, à la date de référence, que " l'extension mesurée des bâtiments existants à concurrence de 10 % ou 40 % maximum des superficies existantes à la date d'approbation du P. O. S et à la condition de ne pas changer la destination initiale des lieux, ni de créer de logements supplémentaires " ;
Attendu que cette quasi-inconstructibilité (cf conclusions du commissaire) interdit de retenir la qualification de terrain à bâtir et par voie de conséquence l'évaluation sur une telle base ; Mais attendu que reste entière la question de la situation particulière de ces parcelles, que le premier juge a qualifié de situation privilégiée, que l'expropriant conteste et que le Commissaire du Gouvernement nuance, mais que la Cour retient par voie de confirmation en se référant à ses motivations supra, et surtout à l'offre initiale, soit 15 € / m2, grosso modo ;
Attendu que la référence à l'article L. 122-2 alinéa 3 du Code de l'urbanisme laisse entière la possibilité de dérogations pouvant être sollicitées par le préfet ou la Communauté d'agglomération, phénomène de " double casquette " sur lequel il a été amplement motivé dans les arrêts D... et E... ;
Attendu que s'impose à ce stade l'examen des termes de référence, dont il est regrettable qu'il ait pu donner lieu non seulement à des critiques qui sont le lot du débat contradictoire (notamment sur les valeurs de convenance) mais aussi à des considérations tenant à l'âge d'une venderesse, ou à la profession d'un vendeur ; que de même, il est pour le moins étonnant, s'agissant des pourparlers d'achat ou de vente de terrains d'une collectivité publique, qu'un recours à la C. A. D. A, au demeurant inutile, s'avère nécessaire, cet organisme tirant les conséquences de la réponse du Maire de la commune selon lequel une évaluation domaniale de la parcelle AX 22 a été " détruite " ;
Attendu que force est de constater que l'autre évaluation, celle de la BM 143, n'a pas été détruite, ce qui amène à s'interroger sur les critères qui amènent à détruire pareille pièce aussi rapidement ;
Attendu que s'agissant de la parcelle BM 143, la volonté du Maire de ne pas transmettre l'évaluation domaniale (cf courrier C. A. D. A à Monsieur H.... 09 / 03 / 2006) est au surplus sans conséquence, puisque l'exproprié verse aux débats cette évaluation qui ne sera pas d'une grande utilité pour évaluer les parcelles litigieuses, ainsi que le fait remarquer Monsieur le Commissaire du Gouvernement qui d'ailleurs a signé cette évaluation le 16 / 08 / 2005, mais en sa qualité de représentant du directeur des services fiscaux ;
-Sur l'évaluation des parcelles
Attendu que l'appelant estime qu'il convient d'adopter une valeur de 15 € / m2, en se fondant sur les mutations :
-F... / ST JEAN DE VÉDAS (Août 2003),-G... / ST JEAN DE VÉDAS (Juillet 2003),-B... / ST JEAN DE VÉDAS (Juillet 2003),-I... / ST JEAN DE VÉDAS (Août 2003),-H... / ST JEAN DE VÉDAS (Octobre 2003),-K... / L... (17 / 02 / 2006) ; Attendu que sur six mutations, c'est la commune qui achète par cinq fois ;
Attendu que toutes ont été consenties, y compris la dernière entre particuliers et qui porte sur " un terrain compris dans un emplacement réservé pour un équipement public ", pour un même prix de 13,72 € / m2 ;
Attendu que point n'est besoin de préciser que toutes ces mutations étaient soumises à droit de préemption ;
Attendu que sont versées aux débats des mutations J... de 2000 et 2002, par trop anciennes, pour 6, 87et 6,86 € / m2 ;
Attendu qu'une mutation M... est versée aux débats, qui date de septembre 2003, pour 9,01 € / m2 ;
Attendu qu'il est aussi fait état d'une décision de préemption en date d'août 2006, concernant une parcelle BA 52, de 3519m2 avec un bâti, pour 20,12 € / m2 ;
Attendu qu'un acte de vente du 29 / 10 / 2003, N... / SCI JORE est produit, qui a été conclu à 14,72 € / m2, en zone IV NA du P. O. S, terrain inconstructible et faisant l'objet d'une servitude de forage et d'épandage des eaux usées ;
Attendu qu'une mutation O... / LANGUEDOC TERRAINS SNC, en date du 05 / 04 / 2004, a porté sur 185799m2, en zone II NA du P. O. S à Saint Gély du Fesc, pour 15,17 € / m2 ;
Attendu que le Commissaire du Gouvernement verse en complément des références trois mutations :-P... / Q...-07 / 06 / 2004 zone IVNA : 15 € / m2 ;-R... / S...-30 / 03 / 2005 zone INAa : 9,37 € / m2 ;-T... / COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE MONTPELLIER-08 / 03 / 2006 zone INAa : 20,566 / m2 ;
Attendu qu'en effet, pour cette dernière vente, le prix de vente global est de 3270 € pour 159 m2 et il n'y a pas lieu de le décomposer en prix principal et indemnité de remploi ;
Attendu que de leur côté, les expropriés se fondent sur des références intransposables pour la plupart, à savoir la parcelle BM 143 (cf supra) en zone Uda pour laquelle la commune a renoncé, la parcelle AX 22 (Z. A. C de la Condamine), les parcelles BM 254 et BM 369 sur lesquelles aucune précision de zonage, et en vérité aucune pièce significative, n'est fournie ;
Attendu que pour l'essentiel, les expropriés se réfèrent à la situation nouvelle créée par la S. C. O. T (Roque-Fraisse : site stratégique d'urbanisation de l'agglomération), de façon postérieure à la date de référence ; que seul ce raisonnement leur permet ensuite de faire référence aux prix des terrains nus à Pignan, Saint Georges d'Orques, Cournonterral, sans justification qu'il s'agisse d'un zonage comparable à celui des parcelles litigieuses ;
Attendu que reste la mutation Z... / A..., dont la seule critique est non pas en terme de zonage, mais du fait de la convenance personnelle qui aurait présidé à sa conclusion, s'agissant de deux voisins occupant des parcelles déjà bâties et dont l'un a saisi l'opportunité de s'agrandir " pour procéder à des aménagements en vue de la revente de son bien " ;
Attendu que ces conclusions du Commissaire du Gouvernement, pour intéressantes qu'elles soient, ne sont pas plus opérationnelles que les considérations adverses tenant à l'âge de Madame J..., ou à la qualité de l'un des vendeurs au profit de la commune ;
Attendu que la Cour relève au dossier que les vendeurs Z... ne sont pas domiciliés sur place, et que même à supposer que les acheteurs A... aient été particulièrement intéressés par un agrandissement, la convenance qui grèverait le prix consenti serait égale à 68 € du m2, soit la différence entre le prix réel consenti (83 €) et celui que vaudrait réellement le terrain (15 €) ;
Attendu que de façon beaucoup plus raisonnable et sage, le premier juge n'a pas écarté cet élément, mais l'a très sensiblement pondéré ;
Attendu qu'en conclusion sur la comparaison des termes de référence, il est patent que les expropriés succombent à démontrer que leur terrain vaut 70 € / m2, sinon par référence à des prix de zones aux critères de constructibilité intransposables ; qu'en revanche, la Communauté d'Agglomération propose pour une très large part des prix sur un marché très étroit (en tout cas au vue des éléments versés à son dossier) où la commune a une politique d'achat pour ses équipements (piscine, gendarmerie), et où curieusement (mutation K... / L...), il peut arriver que des particuliers concluent au centime d'euros près sur la base habituellement consentie par la commune en 2003 (13,72 € / m2) ;
Attendu que dès mars 2006, la Communauté d'Agglomération a consenti 20,56 € / m2 pour de très petites surfaces (T... : 159 m2), précision étant faite que sur le marché libre entre particuliers, de très grandes surfaces ou des surfaces importantes atteignaient fin 2003 14,72 € / m2 (N...) ou début 2004 15,17 € / m2 (O... / LANGUEDOC SNC), le terrain N... étant frappé de servitudes ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que le conseil municipal, en novembre 2007, a vendu pour 60 € / m2 la parcelle AX 22, certes située en ZAC comme il a été motivé supra, mais aussi 20 € / m2 terrain situé en zone N. C, avec indemnités de remploi en sus, ce qui suffit à relativiser la portée de l'évaluation des terrains U... par la Cour d'Appel de Toulouse ;
Attendu que c'est donc une estimation à 30 € / m2 en mars 2006 qui s'impose, par pondération sensible de la valeur A... / Z..., prise en compte de la date et des caractéristiques des autres mutations examinées sur le marché libre, et du caractère partiel et limite des emprises par rapport aux parcelles concernées ;
Attendu que les expropriés, qui ont pris l'initiative de l'appel, sont justifiés à réclamer des frais irrépétibles puisque l'appel principal prospère ; que le montant réclamé de 2. 500 € est raisonnable puisqu'il équivaut à 500 € près à celui réclamé par la Communauté d'Agglomération.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant contradictoirement ;
REÇOIT l'appel principal des époux X..., régulier en la forme ;
Au fond,
Y FAIT DROIT partiellement ;
REJETTE le bordereau de l'appelant en date du 15 novembre 2007 ;
Statuant à nouveau sur l'évaluation,
FIXE à 30 € / m2 l'indemnité principale due pour l'expropriation d'une emprise de 256 m2 sur la parcelle AV 21 sise à Saint Jean de Védas, d'une superficie totale de 10113 m2 ;
CONDAMNE en conséquence la Communauté d'agglomération à payer aux époux X... 7. 680 €, outre 1. 402 € au titre du remploi ;
CONDAMNE la Communauté d'agglomération à payer aux époux X... une somme globale de 2. 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et laisse les dépens à la charge de la Communauté d'agglomération.
