COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 18 DECEMBRE 2007
Débats du 16 Octobre 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 00029
Ce jour, DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE SEPT,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, Monsieur Georges TORREGROSA assisté de M. CLUZEL, greffier, a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER 50 place Zeus BP 9531 34045 MONTPELLIER CEDEX 1 Représentée par la SCP FERRAN-VINSONNEAU-PALIES-NOY GAUER (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par Me BEQUAIN DE CONNINCK, avocat au barreau de MONTPELLIER
APPELANTE et d'autre part :
Monsieur Dominique Z...... 34000 MONTPELLIER Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Monsieur Alain Z...... 30700 UZES Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Madame Lucette Y... épouse Z...... 34430 SAINT JEAN DE VEDAS Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Madame Marie-José Z... épouse A...... 16100 COGNAC Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Monsieur Jacques Z...... 34430 SAINT JEAN DE VEDAS Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Madame Françoise Z... épouse B...... 34430 SAINT JEAN DE VEDAS Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Madame Christine Z..., ès qualité d'héritière de Vincent Z...... 34140 MEZE Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Mademoiselle Laurie Z..., ès qualité d'héritière de Vincent Z......... 34560 POUSSAN Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
INTIMES
Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault Brigade des Evaluations Domaniales Centre Administratif Chaptal BP 70001 34052 MONTPELLIER CEDEX 1
INTERVENANTE
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 24 / 09 / 2007.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 22 Mai 2006
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 16 Octobre 2007 où siégeaient :
-Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
-Monsieur Jean-Louis IS, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge de l'Expropriation du Département de l'AVEYRON, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente,
-Monsieur Claude COZAR, Juge au Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge suppléant de l'Expropriation du Département de l'Aude, désignée par Ordonnance de Madame la Première Présidente,
En présence de M. DE E..., délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Hérault, Commissaire du Gouvernement,
assistés de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
L'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 18 Décembre 2007.
Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.
Par jugement en date du 22 mai 2006, le juge de l'expropriation du Département de l'Hérault a fixé à 1. 317. 175 € l'indemnité totale due par la Communauté d'agglomération aux héritiers Z..., pour l'expropriation d'une parcelle cadastrée AW 122 d'une superficie de 11445 m ² sise 14 route de Montpellier à Saint Jean de Védas.
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La Communauté d'agglomération a relevé appel de façon régulière et non contestée le 06. 07. 2006.
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L'appelante a déposé son rapport le 06. 09. 2006, et demande à la Cour de réformer le jugement de premier ressort et de fixer l'indemnité de dépossession à 182. 918,25 €, sur la base de 14,45 € le m ² outre l'indemnité de remploi et les indemnités accessoires.
La fin de non-recevoir soulevée par la Communauté doit être accueillie, faute de qualité pour agir de Alain Z... en qualité de représentant des héritiers de René Z..., puisqu'il n'a jamais été mandaté par Christine Z.... L'article 815-3 du Code Civil exige un mandat spécial et exprès pour tout acte de disposition comme ester en justice. Ainsi, et dès lors qu'aucune dérogation à la règle de l'unanimité n'a été sollicitée, ni qu'aucune convention d'indivision n'a été passée, Alain Z... ne pouvait prendre en mains la gestion du bien indivis, au nom d'une indivision qui n'a pas de personnalité morale. Les mémoires déposés devant le juge de premier ressort étaient irrecevables et la Cour ne pourra statuer qu'à hauteur des offres de l'expropriant (article R 13-35 du Code de l'expropriation).
Par ailleurs, les articles R 13-25 et R 13-35 du Code de l'expropriation ont été violés ensemble avec l'article 5 du Nouveau Code de Procédure Civile, puisque le premier juge a accordé 57. 225 € au titre de la dépréciation de la propriété bâtie restante, somme qui n'a jamais été ni réclamée ni détaillée dans le mémoire du 09. 02. 2006 ou dans celui de 17. 03. 2006. Le premier juge a statué ultra petita. Toute demande d'indemnité accessoire par-devant la Cour sera donc nouvelle et par conséquence irrecevable.
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Il n'y a pas d'incidence de l'arrêt de périmètre du S. C. O. T de l'agglomération de Montpellier sur l'ouverture à l'urbanisation de la parcelle expropriée. L'article L 122-2 du Code de l'urbanisme interdit, par principe, l'ouverture à l'urbanisation de la zone 1NAd à l'intérieur de laquelle se situe le terrain exproprié, et aucune dérogation n'a été sollicitée par l'autorité compétente depuis l'arrêt de S. C. O. T (arrêté préfectoral du 26. 07. 2006) dans le cadre de l'article L 122-2 alinéa 3 du Code de l'urbanisme. Au surplus, la situation privilégiée d'un terrain ne saurait s'apprécier en fonction des aménagements potentiels susceptibles d'être autorisés pour l'avenir sur ledit terrain, compte tenu des évolutions futures du P. O. S. A titre tout à fait surabondant, le S. C. O. T de l'agglomération de Montpellier n'était pas entré en vigueur à la date de référence.
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Le premier juge a considéré à tort que les possibilités d'accès et d'aménagement sont très favorables, puisqu'à la date de référence la parcelle est inconstructible en l'état et que tout accès individuel est interdit sur la RD 116 E et la RN 113, sauf autorisation spéciale. La parcelle n'est ni desservie, ni équipée en réseaux divers. Ces éléments, mis en perspective avec l'article L 122-2 du Code de l'urbanisme, ne permettant pas de retenir la qualification de terrain en situation privilégiée. Le premier juge ne pouvait d'ailleurs évaluer la parcelle dans le cadre de la création d'une ZAC ou de modification du P. O. S, puisque le terrain est inconstructible et que le prix retenu (100 € / m ²) est largement disproportionné. Pour parvenir à cette estimation, le premier juge s'est livré à un calcul largement arbitraire en écartant la vente G... et en retenant la vente C.../ D...au prix d'ailleurs très en deçà des prétentions des consorts Z....
Il a accordé à tort une indemnité de dépréciation de 57. 225 € et n'a pas repris son dispositif les motivations accordant le bénéfice de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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La Cour validera les offres de l'expropriant en retenant :-une date de référence au 15. 09. 2002 (un an avant la date d'ouverture de l'enquête de D. U. P) ;-une absence de réunion en l'espèce des deux conditions cumulatives permettant la qualification de terrain à bâtir (article L13-15-11-1er du Code de l'expropriation), tant pour les réseaux que pour le caractère constructible de la zone NA secteur INAd ;-l'applicabilité de l'article L111-1-4 du Code de l'urbanisme, avec des contraintes urbanistiques de recul qui rendent la parcelle totalement inconstructible en l'état.
S'agissant de la valeur vénale, la Communauté d'agglomération produit 9 termes de référence oscillant entre 6,86 et 15,24 € / m ², ce qui valide l'offre à 14,45 € / m ². Les expropriés ne produisent que la vente C.../ D...qui n'est pas pertinente (vente de très petites surfaces entre voisins).
L'argumentation des expropriés sur la prétendue démesure des emprises foncières ne relève pas de la compétence du juge de l'expropriation, et l'intention dolosive qui ne se présume pas n'est nullement démontrée en l'espèce. Si la Cour devait enfin considérer que les demandes d'indemnités accessoires sont recevables, il conviendra de juger qu'elles ne sont pas fondées et ne peuvent en aucun cas servir d'assiette à l'indemnité de remploi.
Dominique Z..., Alain Z..., Lucette Z... née Y..., Marie-Josée A... née Z..., Jacques Z..., Françoise Z... épouse B..., Christine Z... et Laurie Z... ont déposé un mémoire en appel le 09. 10. 2006, en qualité d'intimés.
Il est tout d'abord précisé à titre liminaire que Christine Z..., héritière avec Laurie Z... de Vincent Z..., est sortie de l'indivision de la parcelle AW 122. Elle doit en conséquence être mise hors de cause. La fin de non-recevoir soulevée par la Communauté d'agglomération doit être rejetée, l'intervention d'Alain Z... pour le compte des autres héritiers pouvant être analysée sous l'égide des articles 815-4 et 1372 du Code Civil qui prévoient que la personne qui intervient en qualité de gestionnaire d'affaires peut représenter les autres mandats sans aucune formalité, dans la mesure où il intervient dans l'intérêt commun de tous. Le propre conseil des Z... est leur mandataire express. Il est enfin rappelé que, même dans le cas où le propriétaire d'un bien immobilier n'a pu être identifié, le juge fixe l'indemnité pour le compte de qui il appartiendra.
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L'intention dolosive de l'expropriant sera relevée par la Cour, au visa de l'article L13-15 du Code de l'expropriation. Les manoeuvres dolosives s'inscrivent dans un cadre plus large que celui de la présente affaire. Il s'agit pour la Commune de maîtriser et d'aménager le secteur à moindres frais, c'est à dire au détriment des expropriés.
Les manoeuvres sur le foncier ont été exercées par les différentes collectivités qui ont des intérêts solidaires, une stratégie concertée et des personnels politiques communs et liés, partageant le même exécutif. Leur politique a consisté, depuis le moment où le développement urbain a été projeté, à en masquer l'importance et à tenter de limiter artificiellement la valeur des terrains. En 1999, le projet de tramway est déjà avancé. Dès 2001, l'agglomération présente la modification du P. O. S / P. L. U comme acquise dans le secteur de Fraïsse. Elle fait de ce secteur une " zone constructible aménageable sous forme d'une opération d'ensemble ". En 2001, les collectivités publiques ont déjà pensé et entrepris depuis des années de faire de ce secteur une zone d'habitation. La Commune s'est ainsi opposée à tout aménagement concerté avec une A. F. U, alors que celle-ci avait proposé un programme d'aménagement et que le principe d'un partenariat avait été acté par la municipalité. La volonté d'urbaniser la zone considérée existe depuis la fin des années 1980. Elle est explicite dans la modification du P. O. S de 1989 / 1993 (page 30 du rapport de présentation du P. O. S modifié). A cet égard, la dernière procédure de révision du P. O. S de 2005 ne laisse aucune ambiguïté sur l'avenir de cette zone ni sur les projets d'aménagement. Comme le révèle l'enquête publique de décembre 2000, le déclassement d'une partie de la zone, et le non-classement du reste en zone urbanisable, avait pour objet la réalisation " d'un projet global d'aménagement d'une entrée de ville et d'éviter l'émergence de projets ponctuels risquant de compromettre une cohésion spatiale ". Le commissaire enquêteur soulignait, en ce qui concernait le déclassement, que ce zonage ne devait pas se faire aux dépens des intérêts privés concernés. Le S. C. O. T de l'agglomération de Montpellier, voté définitivement le 17. 02. 2006, mais approuvé unanimement comme projet dès juillet 2005, classe l'ensemble de ce secteur en " zone d'extension urbaine niveau d'intensité A ", c'est à dire maximale (C. O. S : 0,8) pour la zone desservie pour le tramway. La vocation de terrain constructible de l'ensemble des parcelles longeant la ligne de tram no2 est indiscutable et publiquement reconnue. Poursuivant la même manoeuvre, la Commune s'est employée à éviter autant que faire se peut les transactions sur la zone de référence, afin de limiter le nombre de termes de référence.
Les manoeuvres dolosives sont en l'espèce caractérisées par la chronologie, puisque la révision du P. O. S est postérieure au projet du tramway, et il ressort de la délibération du conseil de Communauté de l'agglomération en date du 21. 12. 2001 que la modification du P. O. S était liée à la mise en place de la deuxième ligne du tramway, vecteur d'urbanisation future. La révision du P. O. S a bien été attaquée et c'est à la suite d'une convention de partenariat prévoyant la participation des propriétaires à l'aménagement que ceux-ci se sont désistés. En ce qui concerne le caractère individuel de la décision, le déclassement opéré par la révision du P. O. S concerne un nombre peu important de terrains, c'est à dire cinq propriétés au coeur de la future agglomération. En ce qui concerne la continuité de la qualification des terrains, la parcelle AW 122 est intégrée dans une zone urbaine et elle dispose de tous les réseaux nécessaires. Son caractère urbain ressort des pièces même produites par la Communauté d'agglomération, ainsi que cela ressort notamment de la délibération du 02. 04. 1997 et les conclusions du commissaire enquêteur lors de la révision du P. O. S, qui a évoqué un déclassement provisoire ne devant pas préjudicer aux intérêts privés.
Pour ce qui est de la nature des biens, le premier juge n'a fait que constater l'appartenance à une zone urbaine et urbanisable (cf : P. O. S de 1994). Outre sa localisation exceptionnelle, le terrain est plat, non inondable, sans servitude pouvant nuire à sa constructibilité, et surmonté par des lignes à très haute tension. La parcelle est complètement desservie en réseaux suffisants et il conviendra de retenir la qualification de terrain à bâtir, par application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation. Même si le terrain serait en tout état de cause dans une situation privilégiée, il doit être considéré du fait de l'intention dolosive comme un terrain à bâtir. En toute hypothèse, il ressort tant de la présence des réseaux et divers aménagements que de la situation même de la parcelle qu'elle se trouve dans une situation hautement privilégiée. La référence de l'expropriant à l'article L122-2 du Code de l'urbanisme n'est pas pertinente : ce n'est que pendant une période circonscrite à dessein par les collectivités concernées que les terrains ont été déclarés momentanément inconstructibles. De même, l'argument tiré de l'article L111-1-4 du Code de l'urbanisme s'inscrit dans la manoeuvre dolosive puisque précisément ces dispositions ne trouvent pas à s'appliquer dès lors qu'il s'agit d'un espace urbanisé. Il y a une situation privilégiée au sens de la jurisprudence de la Cour de Toulouse en date du 28. 08. 2006.
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Pour ce qui est du montant de l'indemnisation, la politique d'urbanisme de la Commune a consisté à limiter les termes de référence, ce qui n'empêche pas la valeur des terrains de varier considérablement selon que les collectivités publiques sont acheteuses ou vendeuses. Ainsi, la parcelle AW 98 a permis la construction de la piscine, mais la propriétaire de 87 ans (Mme G...) était en situation de faiblesse. Les parcelles AW 57 à 61 pour créer la gendarmerie ont été cédées à un prix de convenance de 13,72 €, lié à une négociation globale (convention du partenariat). S'agissant de l'échange de la parcelle AX 22, enclavée et non équipée, la Commune s'est opposée à produire l'estimation des domaines à 68,60 € le m ². Il existe enfin des procédés de manipulation de la valeur du foncier. En définitive, les termes de référence de l'expropriant sont dénués de pertinence, que ce soit les mutations AW 61 (F...), AW 58 (H...), AW 59 (I...), AW 60 (J...), AW 57 (Z...).
Il s'agit du projet de gendarmerie pour lequel un prix de 13,72 € / m ² a été négocié et obtenu au terme d'une transaction (pièce 2. 6). Les ventes des parcelles AW 104,106,98 et 100 concernent une dame âgée, Madame G..., et le prix de 6,87 € ne peut être retenu. La vente AO 286 (K.../ L...) concerne un responsable du service urbanisme de la Commune. La vente BB 22 (M...) concerne deux membres d'une même famille, pour une parcelle absolument pas comparable. La jurisprudence de la Cour d'Appel de Toulouse concerne la ZAC de Malbosc, et le terrain était en zone agricole 8 Nao. A Montpellier, pour des terrains comparables, le juge de l'expropriation a accordé 500 € / m ² (jurisprudence N...). Les expropriés invoquent pour leur part :-une délibération de la Commune fixant le prix de vente d'un terrain communal BM 143 (Stade Grimal) à 152,45 € / m ², en zone Uda ;-l'évaluation par les domaines de la parcelle AW 22 en zone N pour 68,60 € le m ² ;-la mutation C.../ D...(AX 86 et 87) à 83,33 € / m ² le 02. 12. 2003, en zone INAa non constructible ;-les ventes de la ZAC de l'Ortet, juste en face de la parcelle AW 79, sur la base de 74,86 € / m ² (BM 254 en 2001), ou de 110,11 € / m ² (BM 369 en 2004) ;-la parcelle PD 22 rue Gustave Flaubert à Montpellier en zone N, à 120 € / m ².
C'est donc une base de 220 € / m ² qui s'impose, avec instauration d'une expertise si nécessaire.
Les demandes d'indemnités accessoires sont parfaitement recevables et détaillées dans les conclusions du 09. 02. 2006 et mémoire complémentaire du 21 mars 2006. Il s'agit d'une indemnité de dénaturation des lieux dans leur esprit de clos, pour 13 € / m ² sur l'ensemble du surplus de la propriété non exproprié, soit 116. 324 € au total. Il est réclamé une indemnité de dévalorisation du surplus de la propriété bâtie restante, à 50 € / m ² sur 1369 m ², soit 68 450 €. Il est aussi réclamé une indemnité pour dépréciation de la jouissance de la propriété bâtie, à hauteur de 200. 000 €. Enfin, une indemnité de 3. 750 € est réclamée pour les arbres fruitiers qui seront supprimés.
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Les expropriés ont déposé un second mémoire récapitulatif le 29. 06. 2007 où ils maintiennent leurs positions, en ajoutant une substance à leurs pièces un rapport d'expertise O...et de nouveaux éléments de référence en provenance du marché libre, pour des terrains non inclus dans une ZAC mais en zone NA ou AU :-4 mars 2004,1 rue Jean Vachet, section DV 527 : 180 € / m ² ;-27. 11. 2003, rue des Grezes, section PO 238,191 € / m ² ;-23. 09. 2003, avenue de Toulouse, section IM 217,218,219 : 185 € / m ² ;-15. 04. 2004, rue Denis Papin, section RX 247 : 166 € / m ² ;-lotissement Les Cigales en 2005, de 230 à 253 € / m ² ;-lotissement Le Millésime, de 340 à 350 € / m ².
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La Communauté d'agglomération a déposé le 08. 10. 2007 un mémoire récapitulatif et complémentaire maintenant les conclusions de son mémoire initial d'appel. Ce mémoire complète le mémoire d'appelant sur les points suivants : Sur la valeur vénale, et tenant l'inconstructibilité des terrains en l'état, la Cour constatera d'une part le caractère agricole des parcelles expropriées ; d'autre part, que l'offre d'un montant de 15 € / m ² pour ces parcelles ne peut s'expliquer que par la prise en compte implicite de la situation privilégiée des dites parcelles. Sont repris tout d'abord les neuf termes de comparaison (G..., K..., F..., H..., I..., J..., Z..., M...) avec une médiane à 13,72 € / m ² qui justifie pleinement le prix proposé. Par ailleurs, sont versées 4 mutations :-août 2003, J..., parcelle AW 60, zone INAd du P. O. S,13,72 € / m ² ;-préemption de la Communauté, parcelle BA 52, zone INAa,20,12 € / m ² ;-29. 10. 2003, P..., parcelle BD 14, zone IY NA du P. O. S,14,72 € / m ² ;-17. 02. 2006, Q.../ R..., parcelle BA 15, zone IV NA du P. O. S,13,72 € / m ². L'expropriant verse aussi un acte S.../ LANGUEDOC TERRAINS SNC, en date du 05. 04. 2004, à Saint Gély du Fesc, zone II NA du P. O. S, pour 15,72 € / m ². L'arrêt T...du 10. 07. 2007 de la Cour concerne l'acquisition d'une parcelle PD 158, zone 6 Nao du P. O. S à Montpellier, a fixé le prix à 25 € / m ², et il a un caractère définitif. Le zonage comporte les mêmes dispositions que celles de la zone I Nad dans lequel se situe la parcelle Z.... L'expropriant ne peut que prendre acte de la convention valant transaction signée en 2003 avec certains propriétaires, dont la partie expropriée, au prix de 13,72 € / m ². Cet acte (article IV) constitue une vente et un échange fermes et définitifs. L'expropriant se livre ensuite à une critique très fouillée de l'ensemble des termes de comparaison des expropriés, à savoir la vente C.../ D...(à mettre en perspective avec les motivations de la Cour dans les affaires U...et V...) et quatre autres termes de comparaison qui ne peuvent être considérés comme tels ou qui ne sont pas justifiés. Les autres références versées aux débats concernent des terrains à bâtir et ne sont pas pertinents en l'espèce (lotissement Les Cigales, Le Millésime, rue Jean-Vachet, rue des Grèges, avenue de Toulouse, rue Denis Papin, ventes EDIFINVEST et W...). Les jugements no 5 / 57 du 22 mai 2006 et 4 / 43 du 26. 09. 2005 concernent des terrains à bâtir, tout comme l'arrêt du 18. 01. 2005 XX.../ YY...qui concerne un terrain constructible en situation très privilégiée. S'agissant du rapport d'expert produit par les expropriés, il heurte le principe du contradictoire et mérite la critique car l'ensemble du raisonnement repose sur le présupposé que la parcelle expropriée a été déclassée en zone I NA d et qu'il s'agit d'un terrain constructible et desservi. Or, tenant les dispositions de l'article L122-2 alinéa 3 du Code de l'urbanisme et L 123-1 du même code, le S. C. O. T qui n'est pas un document d'urbanisme n'était pas en vigueur à la date de référence, et le P. L. U antérieur n'avait pas été mis en comptabilité. Aucune des cinq méthodes de valorisation de la parcelle AW 122 n'est pertinente au regard de l'inconstructibilité juridique de la parcelle à la date de référence.
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La Communauté conteste par ailleurs que les emprises foncières aient été démesurées, ou que le maître d'ouvrage ait eu une intention dolosive, en se fondant en substance sur le délai de 7 ans écoulé entre le déclassement et l'ouverture de l'enquête publique sur la création de la ligne no2 du tramway.
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Sur la base de 14,45 € / m ², c'est donc une indemnité de 165. 380,25 € qui est due, outre une indemnité de remploi de 17. 538 €, sans frais irrépétibles, et sans qu'il soit fait droit aux demandes accessoires qui sont irrecevables et infondées.
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Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 15. 10. 2007 et proposé une indemnité de 343. 350 € sur la base de 30 € / m ², en se fondant notamment sur les arrêts de la Cour V...et U....
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Dominique Z..., Alain Z..., Lucette Z... née Y..., A... Marie-Josée née Z..., Jacques Z..., Françoise Z... épouse B..., Christine Z..., Laurie Z... ont déposé un second mémoire récapitulatif le 15. 10. 2007, qui maintient l'intégralité de leurs argumentations, en y ajoutant en substance :-les conclusions du Commissaire du Gouvernement, non déposées à ce jour, seront déclarées irrecevables si elles venaient à être déposées juste avant l'audience ;-les conclusions des expropriés sont recevables, la Cour devant juger que Christine Z... qui n'est plus dans l'indivision successorale doit être mise hors de cause.
SUR CE
Attendu que les conclusions du Commissaire du Gouvernement sont radicalement irrecevables dès lors qu'elles ont été déposées largement postérieurement au délai d'un mois prévu par l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation, à partir du dépôt du mémoire de l'appelant ;
Attendu que s'agissant de la fin du non-recevoir, la Cour relève simplement que ce sont " les héritiers de René Z..., représentés par Alain Z... dûment mandaté.... et ainsi composée :... " formule suivie de 7 noms, qui ont conclu en premier ressort ;
Attendu qu'au terme d'une lecture sans doute plus prosaïque que celle de l'appelant, la Cour ne discerne pas en quoi une indivision serait intervenue aux débats, sauf à ajouter à des termes précis qui ramènent le débat à sa seule dimension, à savoir non pas la capacité de Alain Z... à représenter l'indivision, mais la réalité des mandats que lui ont donné chacun des indivisaires, sachant que chacun de ces héritiers est intervenu individuellement pour se défendre à ladite instance ;
Attendu que dans ce contexte reprécisé, et au delà des motifs pertinents du premier juge que la Cour adopte, il est patent que Alain Z... avait pouvoir de représenter chacun des héritiers intervenant à l'instance, pouvoir en toute hypothèse conféré à Maître REDON, avocat, de par son statut et serment ;
Attendu que la seule question qui demeure est celle de l'absence du mandat délivré par Christine Z..., qu'Alain Z... ne pouvait donc représenter à l'instance, ce qui au demeurant est parfaitement sans importance puisque Christine Z... reconnaît expressément, sous la foi des écritures, de son conseil en appel, qu'elle n'a aucun droit pour ce qui est de la parcelle expropriée ;
Attendu que la date de référence n'est pas contestée et se situe un an avant la date d'ouverture de l'enquête d'utilité publique prise par arrêté préfectoral, soit le 15. 09. 2002 ;
Attendu que la consistance du bien doit s'apprécier à la date de transfert de propriété, soit le 13. 12. 2004 ;
Attendu que l'estimation du bien doit s'apprécier au 22. 05. 2006, date de la décision de premier ressort ;
Attendu que l'emprise totale de la parcelle AW 122 est plate, en nature de clos, et située en bordure de la route départementale 116 E et de la RN 113 ;
Attendu que ces parcelles sont situées en zone I Nad du P. O. S de Saint Jean de Védas, dont la révision partielle a été approuvée par DCM du 20. 12. 2000 ; qu'il s'agit donc, à la date de référence, d'une zone non équipée destinée à l'urbanisation future à long terme, se caractérisant par une inconstructibilité en l'état excepté pour les équipements et bâtiments publics, et les extensions mesurées des bâtiments existants ;
Attendu qu'une constructibilité est possible dans le cadre de la création d'une ZAC ou d'une modification du P. O. S ;
Attendu que sur un plan strictement juridique, et quelque soit le sort de la discussion sur la réalité et la capacité des réseaux, les terrains ne peuvent donc être considérés comme des terrains à bâtir à la date de référence ;
Mais attendu que la discussion ne saurait s'arrêter à ce stade, sauf à occulter le processus ayant conduit à ce zonage à partir du 20. 12. 2000, dans lequel les expropriés voient des manoeuvres dolosives, et le caractère particulier qui en découle pour des parcelles dont la Communauté elle-même conclut expressément (p. 23) « que l'offre d'un montant de 15 € / m ²... ne peut s'expliquer que par la prise en compte implicite de la situation privilégiée desdites parcelles " ;
Attendu qu'il n'est tout d'abord nullement contesté que la parcelle expropriée était (en zone Udb) ouverte à la construction avant la révision du P. O. S le 24. 12. 2000 ;
Attendu que la délibération du conseil municipal en date du 02. 04. 1997 est fort claire sur les raisons de réviser partiellement le P. O. S en zone Udb et II Nab : « Monsieur le Maire..... estime que les dispositions du P. O. S actuellement en vigueur ne garantissent pas suffisamment la Commune contre une pression anormalement forte de l'urbanisation dans le coeur de l'agglomération constitué par la zone comprise entre la RN 113, les ateliers municipaux et la carrière actuellement classée en zone Udd et II Nab qu'il qualifie de secteur stratégique, traversé par une voie départementale accueillant une circulation intense... Monsieur le Maire pense que l'urbanisation de ce secteur stratégique nécessiterait un parti d'aménagement précis, longuement réfléchi, permettant le développement harmonieux du centre vital de l'agglomération » ;
Attendu que le conseil municipal a ainsi approuvé, dès avril 1997, la volonté de maîtriser " le devenir urbain des zones Udb et II Nab du P. O. S compte tenu de leur caractère de centre vital de l'agglomération commandant l'aménagement du territoire pour des décennies " ;
Attendu que cette délibération a été publiée et notifiée entre autres aux Présidents des établissements publics de coopération intercommunale (cf : pièce 22 de la Communauté) ;
Attendu qu'un rapport de présentation en date de septembre 2000 du P. O. S partiellement révisé est explicite sur la volonté de " se donner le temps de la réflexion, condition de la maîtrise de l'occupation des sols dans une perspective d'un aménagement durable du territoire ", suite à l'explosion démographique de la Commune (50 % en 9 ans) permise par la mise sur le marché d'une centaine d'hectares de terrains constructibles en 1989 ;
Attendu que le même rapport (pièce 12 de l'appelant) indique que « parallèlement à cette prise de conscience, divers projets publics de réalisation d'équipements de transport (tramway), de loisirs, sportifs (piscine), éducatifs (lycée) se concrétisent et voient le jour. Un périmètre d'étude a été institué par D. C. M du 28. 08. 2000 au bénéfice du district de l'agglomération, le long de la RD 116ème, pour la réalisation du tramway... » ;
Attendu que les objectifs fondamentaux de la révision étaient de maîtriser la croissance démographique et le développement urbain en privilégiant le cadre de vie, préserver l'avenir et continuer à équiper la Commune, intégrer les projets nouveaux de la Commune, de l'Etat ou d'autres collectivités, valoriser l'entrée de ville qui vient s'insérer jusqu'au centre vital de l'agglomération (cf : même document) ;
Attendu qu'il est constant que la révision partielle du P. O. S a donc été liée à une opération d'envergure, où un faisceau de considération démographique, sociétales, d'équipements publics et financières ont eu leur place ;
Attendu qu'à tout le moins depuis juillet 1999, date où le district a décidé d'engager les études nécessaires à la programmation de la deuxième ligne de tramway, il est patent que le tracé futur faisait très normalement partie des préoccupations des municipalités concernées, et que les révisions du P. O. S s'inscrivaient dans la mise en oeuvre de cet équipement structurant ; que cela résulte des extraits de presse locale ou spécialisée non contestés versés aux débats, et que ce serait faire injure aux travaux de la municipalité et de son Maire que d'imaginer une révision du P. O. S sans rapport avec le futur tramway ; qu'ainsi, en avril 2000, à la rubrique " actualité des communes " de la revue PUISSANCE 15, pour Saint Jean de Védas : « Dans ces conditions, l'objectif poursuivi depuis plusieurs années en matière de maîtrise de l'urbanisme et de réalisation d'équipements publics est plus que jamais d'actualité. La cohésion sociale, la préservation de la qualité de vie et de la convivialité sont à ce prix. Pour tenir ces objectifs, la municipalité a mis en révision partielle son P. O. S. Une révision partielle parce qu'il s'agit plus particulièrement de secteur compris entre les zones d'activité et l'entrée Est du village, zone stratégique très convoitée par les promoteurs. La municipalité souhaite privilégier cet emplacement et y implanter des équipements publics indispensables : la piscine districale, la gare de tramway et les aires de stationnement. La municipalité se bat aussi pour obtenir la construction d'un lycée et d'une gendarmerie... " ;
Attendu que les conclusions du commissaire enquêteur nommé à l'occasion de la révision du P. O. S n'engagent certes que lui, le 04. 12. 2000, mais ont participé de la régularité de la procédure de révision et ont d'ailleurs émis un avis favorable, tout en indiquant (p. 14) : « L'objet même de déclassement est de geler provisoirement les constructions privées au profit des réalisations d'utilité publique. Il n'en demeure pas mois que le caractère de la zone NA est de permettre une constructibilité à plus ou moins long terme... Il n'a jamais été question d'interdire l'urbanisation. Cette dernière se fera en son temps, au cours de la seconde phase, comme il l'a été clairement mentionné dans le rapport de présentation... » ;
Attendu que ce libellé renvoie à l'évidence au S. C. O. T (et à la mise en comptabilité du P. L. U) certes immédiatement postérieur à la date de référence, mais qui ouvrira de fait à nouveau les parcelles concernées à la constructibilité, ainsi qu'il sera motivé infra ;
Attendu que le même commissaire enquêteur a émis une recommandation particulière en concluant : « Bien que le principe de l'indemnisation en cas d'expropriation ne soit pas à l'ordre du jour dans cette enquête, il existe indéniablement une relation de cause à effet directe entre les projets de réalisations d'utilité publique et le prix du foncier qui ne saurait résulter que du seul déclassement actuels des terrains situés en zone U. Aussi, dans un but sécurisant, il serait opportun de rappeler que l'Etat, la région, le district, futurs réalisateurs des projets d'utilité publique à venir, seuls à détenir la maîtrise du foncier en cas d'expropriation.... tiennent compte de la situation particulière dans laquelle se trouvent les propriétaires potentiels de ces terrains afin que leur patrimoine ne s'en trouve pas dévalorisé, du seul fait de ce déclassement provisoire... » ;
Attendu que le S. C. O. T de l'agglomération de Montpellier, voté définitivement le 17. 02. 2006, mais dont le périmètre a été fixé par arrêt préfectoral du 26. 07. 2002 (cf : jugement de 1er ressort et conclusions de l'appelant page 7) a classé l'ensemble du secteur en zone d'extension urbaine niveau d'intensité A, avec SHON de 8000 m ² par hectare (C. O. S de 0,8), pour la zone desservie par le tramway ;
Attendu que l'ensemble des éléments objectifs ci-dessus décrits démontrent par leur mise en perspective qu'au delà de la simple lecture s'attachant à la seule prise en compte de la date de référence, il est certain que le zonage INAd opposé aux expropriés à cette date s'inscrit dans un projet global remontant au moins à 1997, et consistant à geler provisoirement des terrains situés dans une zone d'expansion stratégique de la Commune, aux fins de maîtriser la pression démographique et de coordonner la poussée urbaine avec la réalisation d'équipements publics structurants, dont le tramway, le tout dans une volonté politique claire de maîtriser les poussées inflationnistes du marché s'agissant du prix du foncier ;
Attendu qu'à la date du jugement de première instance, force est de constater le quasi parachèvement de cette politique, avec mise en place du tramway, de la piscine et de la gendarmerie notamment, outre le cadre futur d'une urbanisation redevenue possible à un très fort niveau ;
Attendu que ne peuvent être raisonnablement contestées à cet égard les motivations du premier juge relativement à l'article L122-2 du Code de l'urbanisme et à son dernier alinéa, qui ne subordonne la dérogation à l'interdiction d'urbaniser qu'à la seule autorisation de l'agglomération, sachant au surplus qu'il n'est pas contesté que le Maire de Saint Jean de Védas occupe aussi des fonctions d'élu au sein de la présidence de la Communauté d'agglomération ;
Attendu que l'absence de mise en compatibilité du P. L. U avec le S. C. O. T à la date de référence, ne fera pas obstacle à cette nécessaire mise en compatibilité dans les trois ans (article 122-1 du Code de l'urbanisme) de l'approbation dudit S. C. O. T, ce qui parachèvera le retour à une vocation urbaine et constructible des parcelles considérées, qui existait antérieurement à la révision du P. O. S en décembre 2000 ;
Attendu qu'en conclusion sur ce premier volet, et avant d'aborder l'examen des termes de référence, la Cour estime donc d'une part que les considérations d'intérêt général, non contestées au surplus devant le juge compétent par une procédure ayant abouti, et qui résultent de la simple lecture des documents ci-dessus repris et de la constatation objective des équipements réalisées notamment, interdit de juger que la Commune ait pu se livrer à des manoeuvres dolosives qui ne se présument point ;
Mais attendu que d'autre part, la simple mise en perspective des décisions municipales ayant ordonné la révision des conclusions du commissaire enquêteur, et des éléments d'information publique non contestés et peu soupçonnable d'être opposés à la municipalité ou au district (PUISSANCE 15) établissent le contexte très particulier d'une procédure de déclassement qui n'était que provisoire, et qui a été rendue nécessaire très précisément parce que les parcelles litigieuses se trouvaient à la fois : au confluent de deux axes routiers importants dont l'un allant vers l'autoroute, à l'entrée Est du village, en direction de la métropole régionale située à quelques kilomètres, très proches à la fois du vieux centre et des zones d'activités ;
Attendu que ces parcelles, qui étaient constructibles et à vocation évidemment urbaine, peuvent donc bénéficier à la date de référence d'une situation hautement privilégiée, la perte de la qualification de terrain à bâtir ne résultant que d'un processus de déclassement particulier sur lequel il a été largement motivé supra ;
Attendu que la discussion sur les réseaux, qui n'a pas été abordée supra dans le cadre de la qualification de terrain à bâtir, ne fait que corroborer la situation hautement privilégiée des parcelles ; que le premier juge s'est livré à un rappel de la présence de ces réseaux qui n'est pas sérieusement contesté, sinon dans le cadre de l'inconstructibilité du zonage résultant de la révision de décembre 2000 ;
Attendu que le premier juge s'est transporté sur les lieux et a parfaitement relevé l'accès par l'avenue de Librilla, les deux entrées sur la RN 113 et une autre au niveau des maisons, outre un chemin d'accès en terre par la parcelle AW3 ; que la description qu'il a faite des réseaux d'électricité, d'eau potable et d'assainissement n'est pas autrement contestée sur un plan technique, alors que le premier juge s'est référé aux plans de réseaux du syndicat intercommunal d'adduction d'eau, au plan de situation du P. O. S collecteurs gravitaires et conduites de refoulement au 1 / 5000è, notamment :
Et attendu que par application de l'article L13-15-1 du Code de l'expropriation, la Cour précise que cette situation hautement privilégiée préexistait à la réalisation des équipements publiés (tramway, piscine, gendarmerie...) puisque, nonobstant cette réalisation dont la révision du P. O. S a depuis l'origine été une condition jugée nécessaire par la Commune, la parcelle litigieuse avait vocation avant le 24. 12. 2000 à bénéficier de son emplacement privilégié tant par rapport au village qu'à la capitale régionale et aux axes routiers, sur un marché libre où la municipalité elle-même a souhaité maîtriser la convoitise des investisseurs immobiliers ;
Attendu que l'estimation qui reste à faire ne tiendra compte que de ces derniers éléments, et non pas de toute plus-value pouvant résulter des équipements publics postérieurs à la date de référence ;
Sur l'estimation des parcelles expropriées :
Attendu que la Cour doit se placer au 22. 05. 2006 pour procéder à cette estimation (date du jugement de 1er ressort), sachant à ce premier niveau d'approche que l'expropriant fournit des termes de référence datant de 2000,2002,2003 et 2004 ; que la hausse des prix a été constante et non négligeable sur cette période précise, sans que la Cour ait la prétention de la chiffrer avec exactitude ; qu'il est seulement certain que l'estimation de 14,45 € / m ² proposée ne prend que très légèrement en compte cette plus-value par rapport à une assiette de 13,72 € / m ² que privilégie l'expropriant ;
Attendu que datant de 2000,2001 ou 2002, les ventes G... et K.../ L...sont effectivement très anciennes, ce à quoi tous les termes de référence postérieurs à 13,72 € / m ² (F..., H..., I..., J..., Z..., J...) ne peuvent suppléer dès lors qu'ils sont critiqués comme étant le fruit d'une transaction globale, par les intimés ;
Attendu que ces derniers fournissent la convention A. F. U en date du 6 mai 2003, et affirment que les propriétaires se sont désistés de leurs actions judiciaires en acceptant un prix dérisoire, en échange d'un partenariat futur avec la Communauté pour l'aménagement de la zone ;
Attendu qu'il sera vainement recherché aux conclusions de la Commune une réfutation de cette analyse que la Cour ne fait pas sienne ipso facto, mais qui amène à s'interroger sur la pertinence en 2006 d'un prix toujours semblable, datant de 2003, et résultant d'un accord global promettant un " partenariat futur " n'ayant à l'évidence eu aucune suite, en tout cas pour la présente parcelle litigieuse ;
Attendu que l'on peut s'interroger sur la décision de préemption du bien CREBASSA, qui est situé le long de la route de Sète (lieudit Rieucoulon), et qui est décrit comme un terrain de loisir sur lequel sont édifiés un petit mazet et un garage par le notaire établissant la D. I. A, pour un montant global de 70. 805 €, outre 6. 195 € à la charge de l'acquéreur, soit 21,88 € / m ² ; que l'on est loin de la maison à usage d'habitation, avec garage, décrite par l'expropriant dans ses écritures ;
Attendu qu'il suffit de se reporter à l'acte de vente de 2003, P.../ SCI JORE (14,72 € / m ²), pour y découvrir qu'il s'agit d'un bien décrit comme " non constructible " par le notaire, avec servitudes de puisage et d'eaux usées ! que cette seule référence suffirait à avaliser l'estimation du premier juge, en 2006, pour des terrains hautement privilégiés, avec des contraintes urbanistiques alléguées, mais dont la Cour attend un calcul précis en termes d'atteinte à la S. H. O. N, que ce soit avant ou après le déclassement sur lequel il a été largement motivé infra ;
Attendu que la vente Q.../ R...en février 2006 a été conclue à 13,72 € / m ² entre particuliers, certes, mais au centime d'euro près à un montant équivalent à ceux pratiqués par la Commune acheteuse depuis août 2003 ; que sa pertinence en est quelque peu affectée ;
Attendu que la vente du 05. 04. 2004, S.../ LANGUEDOC TERRAINS SNC a été conclue en avril 2004 à 15,17 e / m ², mais pour une surface de plus de 18 hectares !, dont au surplus une partie était créditée à l'acte d'un permis de lotissement, seule cette surface lotissable depuis le 12. 01. 2004 ayant à l'évidence déterminé l'acheteur, sans que la Cour sache très exactement combien de mètres carrés pouvaient être lotis, au delà même des deux ans écoulés depuis 2004 jusqu'à la date d'estimation qui s'impose à la Cour ;
Attendu que l'appelant ne démontre pas que l'arrêt de la Cour d'Appel de Toulouse ZZ... / XX...soit définitif, s'agissant en toute hypothèse d'une évaluation faite en février 2003 (cf : page 6 de l'arrêt) ;
Attendu que s'agissant de l'arrêt T..., la Cour qui n'a pas à commenter ses propres motivations, notera simplement qu'elle n'a pas donné suite aux mémoires de T...selon lesquels le classement en zone 6NAo ne s'imposait pas, alors que dans la présente espèce il a été largement motivé supra sur les conséquences à tirer du déclassement opéré, mis en perspective chronologique avec l'opération d'utilité publique que constituait la création du tramway ;
Attendu que s'agissant des termes de référence des expropriés, ils sont bien entendu sujets à contestation dès lors qu'ils concernent des terrains à bâtir situés en lotissement ou en Z. A. C, sans même aborder l'expropriation de la parcelle N...(500 € / m ²) qui est intransportable tant s'agissant du zonage, que de la situation ;
Attendu que restant néanmoins la mutation D.../ C...(83,33 € / m ² en décembre 2003, la zone INAa) qui est critiquée par l'expropriant comme affectée d'une valeur de convenance entre voisins, la question logique qui reste posée étant en toute hypothèse l'importance de ladite convenance, puisque l'expropriant reconnaît lui-même que la valeur qu'il propose " prend en compte implicitement la situation privilégiée desdites parcelles " (p. 16 de ses écritures) ;
Attendu que la prise en compte de cette situation privilégiée, en vérité hautement privilégiée selon la Cour, ne peut se faire logiquement qu'à la hausse sur une assiette agricole, ou à la baisse sur une assiette admettant les habitations ou les lotissements ;
Et attendu qu'à cet égard, la parcelle BM 143 en zone Uda, certes, est néanmoins très proche géographiquement et a été incontestablement estimée par les domaines à 152,45 € le m ² en juillet 2005, sous une signature qui n'aura pas échappé à Monsieur le Commissaire du Gouvernement ;
Attendu que l'on ne peut contester le sérieux de l'acheteur potentiel, LANGUEDOC TERRAINS, promoteur que l'on retrouve dans la mutation S...produite par l'expropriant, et qui porte sur plus de 18 hectares ;
Et attendu que si la Commune a renoncé, cela ne peut être logiquement que pour des raisons sans rapport avec le prix accepté par délibération du conseil municipal, ou pour des raisons tenant à un prix postérieurement jugé insuffisant... ;
Attendu qu'ainsi, et comme l'a relevé le premier juge, ce prix est parfaitement représentatif du marché en zone Uda, à Saint Jean de Védas sur la partie de la commune considérée, et peut constituer l'échelle qui pouvait raisonnablement bénéficier aux Z... sur un marché libre, abstraction faite du déclassement intervenu ;
Attendu qu'une décote doit bien entendu être appliquée, puisque les consorts Z... ne sauraient profiter des effets valorisant des aménagements publics intervenus depuis ce déclassement ;
Attendu que dans pareil contexte, le caractère hautement privilégié des parcelles considérées, à pondérer ainsi que motivé supra, peut leur conférer une valeur de 100 € / m ², tenant l'unité et l'importance foncière de l'emprise, et donc l'intérêt incontestable qu'elle présentait, y compris avant le déclassement pour un promoteur ;
Attendu que s'agissant des indemnités accessoires, la Cour adopte les motifs pertinents du premier juge, s'agissant des arbres fruitiers, du préjudice moral et des dommages relevant en réalité des travaux publics ;
Attendu qu'à l'évidence, les conclusions des héritiers Z... sont insuffisantes, au delà de la simple affirmation, à caractériser une " indemnité de dénaturation des lieux dans leur esprit de clos ", surtout lorsque l'on tente en réalité de l'appliquer sur l'assiette du reliquat non exproprié, pour un montant au m ² totalement arbitraire ;
Attendu que la même analyse s'applique à la " dévalorisation du surplus de la propriété bâtie restante ", qui concerne à l'évidence soit les nuisances de travaux publics, soit une impossibilité d'évolution vers un changement de destination comme l'hôtellerie, dommage insuffisamment caractérisé puisqu'aucune étude ou projet d'aucune sorte n'est fournie ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
STATUANT contradictoirement,
RECOIT l'appel principal régulier en la forme, et y fait droit très partiellement au fond ;
Statuant à nouveau de ce seul chef, DIT n'y avoir lieu à indemnités accessoires au profit des héritiers Z... ;
FIXE en conséquence l'indemnité principale d'expropriation due à :-Lucette Y... épouse Z...,-Alain Z...,-Dominique Z...,-Jacques Z...,-Marie-Josée Z... épouse A...,-Françoise Z... épouse B...,-Laurie Z...
à la somme de 1. 144. 500 €, outre 115. 450 € au titre de l'indemnité de remploi ;
CONFIRME pour le surplus le jugement de premier ressort ;
REJETTE l'appel incident des héritiers de René Z... ;
DIT n'y avoir lieu à frais irrépétibles ;
LAISSE les dépens d'appel à la charge de la Communauté d'agglomération de Montpellier.
