Expropriations
ARRET DU 18 DECEMBRE 2007
Débats du 16 Octobre 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 00028
Minute no :
Ce jour, DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE SEPT,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller assisté de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER 50 place Zeus BP 9531 34045 MONTPELLIER CEDEX 1 Représentée par la SCP FERRAN-VINSONNEAU-PALIES-NOY GAUER (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par Me BEQUAIN DE CONNINCK, avocat au barreau de MONTPELLIER
APPELANTE et d'autre part :
Monsieur Gilbert Y...... 30200 SABRAN Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Madame Simone Z... veuve Guy Y...... 34750 VILLENEUVE-LES-MAGUELONNE Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Monsieur Patrice Y... ayant droit de Guy Y...... 34430 SAINT JEAN DE VEDAS Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
Monsieur Jean-Pascal Y... ayant droit de Guy Y...... 34750 VILLENEUVE-LES-MAGUELONNE Représenté par Me AUBY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
INTIMES
Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault Brigade des Evaluations Domaniales Centre Administratif Chaptal BP 70001 34052 MONTPELLIER CEDEX 1
INTERVENANTE
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 24 / 09 / 2007.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 27 Mars 2006
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 16 Octobre 2007 où siégeaient :
-Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
-Monsieur Jean-Louis IS, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge de l'Expropriation du Département de l'AVEYRON, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente,
-Monsieur Claude COZAR, Juge au Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge suppléant de l'Expropriation du Département de l'Aude, désignée par Ordonnance de Madame la Première Présidente,
En présence de M. DE D..., délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Hérault, Commissaire du Gouvernement,
assistés de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
L'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 18 Décembre 2007.
Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.
Par jugement en date du 27. 03. 2006, le juge de l'expropriation du Département de l'Hérault a fixé à la somme de 85. 150 € l'indemnité due par la Communauté d'agglomération de Montpellier pour l'expropriation de deux parcelles sises à Saint Jean de Védas :-section AW no 47, emprise de 740 m ² sur 1569 m ² ;-section AW no 48, emprise de 790 m ² sur 1502 m ² ;
Ces parcelles appartiennent indivisément à Gilbert et Guy Y....
***
La Communauté d'agglomération a relevé appel de façon régulière et non contesté le 06. 07. 2006.
***
L'appelant a déposé son mémoire le 06. 09. 2006 et demande à la Cour de réformer le jugement en fixant l'indemnité globale à 25. 924 €, sur la base de 14,45 € le m ². Une somme de 3. 000 € est réclamée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il est tout d'abord soutenu que l'indivision est irrecevable à agir et que la Cour ne peut que statuer à hauteur des offres de l'expropriant (article R13-35 du Code de l'expropriation). La qualification du terrain en situation hautement privilégiée n'est pas pertinente puisque :-il n'y a pas d'incidence de l'arrêt du périmètre du S. C. O. T de l'agglomération sur l'ouverture à l'urbanisation de la parcelle expropriée : le maire n'a demandé aucune dérogation au titre de l'article L122-2 alinéa 3 du Code de l'urbanisme ;-il n'y as pas de possibilité d'accès aux parcelles, et, à la date de référence, la proximité des réseaux est un argument inopérant puisque la commune ne peut désormais plus, par principe, ouvrir à l'urbanisation la zone 1 Naa à l'intérieur de laquelle se situe le terrain exproprié.
La qualification de terrain en situation privilégiée était donc erronée.
***
L'expropriant estime que la date de référence pour l'usage effectif est le 15. 09. 2002 (un an avant l'ouverture de l'enquête D. U. P). Les dispositions du P. O. S approuvé le 22. 09. 2000 sont opposables et il s'agit de la zone INAd. L'argument relatif à l'existence et à la capacité des réseaux, double condition cumulative prévue par l'article L13-153-11-1er du code de l'expropriation, manque en fait et en droit. Le secteur INAd se caractérise par une inconstructibilité en l'état, excepté pour les équipements et bâtiments publics et les extensions mesurées des bâtiments existants, et par une constructibilité dans le cadre de la création de ZAC ou d'une modification du P. O. S. Les parcelles expropriées sont en bordure de la RD 116 E, avec recul de 25 m des constructions, et ne pourraient donc supporter aucun bâti, même si elles étaient constructibles. En conséquence, et s'agissant de parcelles non bâties, elles ne peuvent recevoir ni la qualification de terrain à bâtir, ni celles de terrain en situation privilégiée. La Communauté produit neuf termes de référence, de 2000 à 2003, concernant les sieurs : G..., H.../ I..., J..., K..., L...F..., M..., N.../ N....
Elle estime que le prix qu'elle propose est pleinement justifié, puisque les expropriés ne produisent aucun terme de référence à l'appui de leur estimation à 152 € / m ². Enfin, la Communauté conteste toute intention dolosive du maître de l'ouvrage.
***
Les expropriés Y... ont déposé un mémoire d'appel le 06. 10. 2006, et un mémoire récapitulatif le 29. 06. 2007, au visa de la déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen (articles 16 et 17), des dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile (art. 700) et du code de l'expropriation (articles L 13-13 et R 13-47). La Cour constatera l'intention dolosive de la Communauté, et dira en conséquence que la parcelle est un terrain à bâtir au sens de l'article L13-15 du Code de l'expropriation. Subsidiairement, la Cour constatera la situation particulièrement privilégiée. En conséquence, le jugement sera réformé et l'indemnité de dépossession sera fixée à 371. 260 € sur la base de 220 € / m ². Subsidiairement, une expertise sera ordonnée pour évaluer la valeur des biens. Une somme de 6. 000 € est réclamée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
***
La Cour rejettera la fin de non-recevoir tirée de l'absence de personnalité morale de l'indivision. Les manoeuvres dolosives des collectivités concernées ont consisté à :-déclasser opportunément des terrains constructibles ;-limiter les termes de référence.
Le juge de première instance a commis une erreur d'appréciation en ne qualifiant pas ces manoeuvres d'intention dolosive et en n'en tirant pas les conséquences quant à la nature des terrains. L'intention dolosive s'inscrit dans un cadre plus large que celui de la présente expropriation, les collectivités publiques concernées voulant maîtriser et aménager le secteur à moindres frais. De manière liminaire, il faut observer que les différentes collectivités territoriale ont des intérêts solidaires, une stratégie concertée et des personnels politiques communs et liés. Leur politique a consisté, depuis le moment où le développement urbain a été projeté, à en masquer l'importance et à tenter de limiter artificiellement la valeur des terrains. En 1999, le projet de tramway était déjà avancé. Dès 2001, la Communauté d'agglomération présente la modification du P. O. S / P. L. U comme acquise dans le secteur de Fraïsse. Cette politique a pour but de permettre un aménagement unilatéral et exclusif de la zone, par minoration du prix du foncier et répartition des plus-values entre commune et agglomération. La Commune a bloqué toute initiative privée en révisant le P. O. S en 2000, et s'est opposée à tout aménagement concerté avec une A. F. U, alors même que le principe d'un partenariat avait été acté par la municipalité, convention à l'appui. La volonté d'urbaniser et de contrôler la zone considérée existe depuis la fin des années 1980. La dernière procédure de révision du P. O. S de 2005, pas plus que le S. C. O. T de l'agglomération de Montpellier voté le 17. 02. 2006, ne laisse aucune ambiguïté sur l'avenir de cette zone ni sur les projets d'aménagement. Même si les collectivités concernées ont pris garde qu'à la date de référence le S. C. O. T ne fût pas entré en vigueur, la vocation de terrain constructible de l'ensemble des parcelles du secteur longeant la ligne de tram no2 est indiscutable et publiquement reconnue. En matière d'intention dolosive, les juridictions s'attachent principalement :-à la chronologie des différentes décisions prises par l'expropriant ;-à la continuité de la qualification du terrain résultant des règles d'urbanisme ;-à la conformité de cette qualification avec la situation et la consistance du bien ;-au caractère individuel ou collectif de la décision.
Ces conditions sont réunies en l'espèce ; le déclassement intervenu n'était motivé que par la nécessité de mener une politique urbaine en gelant provisoirement l'urbanisation privée.
S'agissant de la nature des biens, ils bénéficient de tous les réseaux à proximité, référence faite aux documents graphiques du P. O. S de 1994, et leur localisation est exceptionnelle à Saint Jean de Védas, et aussi par rapport à Montpellier. Les terrains sont plats et ne souffrent pas de servitude affectant leurs constructibilité. Les parcelles AW47 et 48 sont des terrains à bâtir, et non pas seulement des terrains hautement privilégiés. L'argumentation tirée de l'article L122-2 du Code de l'urbanisme manque de pertinence, car :-le caractère hautement privilégié est indépendant de l'appartenance à une zone constructible ;-le fait qu'en l'absence de S. C. O. T et de demande de dérogation, la zone n'ait pas été constructible durant un temps rappelle l'intention dolosive des collectivités territoriales.
L'argumentation tirée de l'article L111-1-4 du Code de l'urbanisme ne s'applique pas, dès lors qu'il s'agit d'un espace urbanisé.
***
Pour ce qui est du montant de l'indemnisation, les termes de référence sont très peu nombreux, et varient selon que la collectivité publique achète ou vend.-La parcelle AW98 (construction de la piscine) appartenait à une dame âgée sans enfant, en situation de faiblesse.-Les parcelles AW57 à 61 (création de la gendarmerie en 2003) ont été cédées à un prix de convenance (13,72 € / m ²) ont contrepartie d'engagements réciproques (aménagement concerté) qui n'ont pas été respectés par la Commune.-S'agissant de l'échange de la parcelle AX 22, la Commune s'est systématiquement opposée à produire l'estimation des domaines à 68,60 € / m ².-Existent enfin des procédés de manipulation de la valeur du foncier (surélévation massive des indemnités accessoires, négociations avec offre liée).
Les termes de référence de l'expropriant (J..., K..., L..., F..., M...) ne sont pas pertinents car il s'agissait pour les propriétaires de mettre en place avec la Commune un partenariat pour l'aménagement de la zone, ce qui a conduit à un prix de convenance (13,72 € / m ²) en contrepartie d'un partenariat que la Commune n'a pas poursuivi.
-La vente I.../ H...de la parcelle A0 286 concerne un propriétaire responsable du service urbanisme de la Commune de Saint Jean de Védas.-La vente N.../ N...(parcelle BB 32) concerne une vente entre deux personnes de la même famille, pour un bien non comparable à la parcelle AW 122.
Les termes de référence disponibles sont les suivants :-Délibération de la Commune du 13. 07. 2005, parcelle BM 143 (State Grimal), zone Uda à 152,45 € / m ².-Parcelle AX 22, secteur N,68,60 € pour une propriété non équipée et enclavée.-Vente S.../ T...du 02. 12. 2003, zone INAa (non constructible) à 83,33 € / m ².-ZAC de l'Ortet, en face de la parcelle AW 79, à 74,86 € / m ² en 2001 (parcelle BM 254) et à 110,11 € / m ² en 2004 (parcelle BM 369).-Expropriation U...à Montpellier : 500 € / m ².
C'est donc sur une base de 220 € / m ² que doit être calculée l'indemnité de dépossession, sauf à ordonner une expertise.
***
Dans un mémoire récapitulatif en date du 29. 06. 2007, les expropriés Y... maintiennent l'intégralité de leur argumentation et ajoutent à leurs pièces les termes de référence suivants :-Parcelle PD 22, rue Gustave Flaubert à Montpellier,120 € / m ², en zone N.-Terrains non inclus dans une ZAC mais en zone NA ou AU avec viabilisation en bordure de voirie pour des opérations d'ensemble : • vente du 04. 03. 2004,1 rue Jean Vachet,180 € / m ² ; • vente du 27. 11. 2003, rue des Grèzes,191 € / m ² ; • vente du 27. 09. 2003, avenue de Toulouse,185 € / m ² ; • vente du 15. 04. 2004, rue Denis Papin,166 € / m ² (quartier Millénaire) ;
-Secteur proche en zone U, avec valeur des terrains largement supérieure à 200 € / m ² : • lotissement Les Cigales (COS 0,4),230 à 256 € / m ² ; • lotissement Le Millésime,340 à 350 € / m ².
La Communauté d'agglomération a déposé le 08. 10. 2007 un mémoire récapitulatif et complémentaire qui maintient à la somme de 25. 924,40 € l'indemnité totale de dépossession et sollicite l'allocation de 3. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La critique du jugement entrepris est reprise, les parcelles ne répondent pas aux conditions cumulatives de l'article L13-15-11-1er du Code de l'expropriation et sont en zone naturelle NA, sous secteur INAd du P. O. S, caractérisée par une inconstructibilité en l'état excepté pour les équipements et bâtiments publics, et les extensions mesurées des bâtiments existants. La constructibilité n'est à retenir que dans le cadre de la création d'une ZAC ou d'une modification du P. O. S. Tenant l'inconstructibilité des terrains en l'état, la Cour ne pourra que constater le caractère agricole des parcelles expropriées. D'autre part, l'offre d'un montant de 15 € / m ² pour ces parcelles ne peut s'expliquer que par la prise en compte implicite de la situation privilégiée des dites parcelles. En sus des termes de référence proposés dans son premier mémoire, l'expropriant verse aux débats quatre autres ventes :-F...,4 et 21. 08. 2003, zone INAd du P. O. S, à 13,72 € / m ².-Décision de préemption, parcelle BA 52, zone INAa, à 20,12 € / m ².-V.../ SCI JORE,29. 10. 2003, zone IV NA DU P. O. S, à 14,72 € / m ².-W.../ W...,17. 02. 2006, parcelle BA 15, zone IVNA du P. O. S, à 13,72 € / m ².
Il convient de remarquer que la constructibilité d'un terrain situé en zone IV NA est plus importante qu'en zone INAa. Sont aussi produits :-une vente du 03. 04. 2004, O.../ LANGUEDOC TERRAIN SNC, zone II NA du P. O. S, à 15,17 € / m ².-un arrêt de la Cour d'Appel de Toulouse en date du 28. 08. 2006, P.../ Q..., fixant à 10 € / m ² le prix en zone 8 NAo du P. O. S de Montpellier.-un arrêt R...de la présente Cour, en date du 10. 07. 2007, fixant à 25 € / m ² le prix en zone 6 Nao du P. O. S de Montpellier, qui présente les mêmes dispositions que celles applicables au sous-secteur I Nad, dans un secteur de Montpellier beaucoup plus proche du centre de la capitale régionale que Saint Jean de Védas.
Sont ensuite critiqués les termes de comparaison des expropriés comme la mutation S.../ T...du 05. 12. 2003 affectée d'une valeur de convenance, la vente de la parcelle BM 143 non justifiée et à laquelle la Commune a renoncé, la vente non justifiée de la parcelle AX 22, tout comme celle de la parcelle BM 254 à l'intérieur de la ZAC de l'Ortet. La parcelle BM 369, simplement mentionnée aux écritures des expropriés est située en zone UDA à proximité de la ZAC de l'Ortet. Les autres références versées aux débats concernent des terrains à bâtir et ne sont pas pertinentes en l'espèce.
***
Il n'y a aucune intention dolosive du maître de l'ouvrage, en substance parce qu'il s'est écoulé plus de sept années entre la décision de réviser partiellement le P. O. S de Saint Jean de Védas et l'arrêté déclarant l'utilité publique du projet de réalisation de la deuxième ligne de tramway. Un changement de zonage postérieur à la date de référence ne suffit pas à caractériser l'intention dolosive. Les conclusions du commissaire enquêteur ne sauraient aller contre les dispositions impératives de l'article L13-15-1 du Code de l'expropriation.
***
Gilbert Y... et les héritiers de Guy Y... (décédé le 19. 08. 2006), à savoir sa veuve Simone Z... et ses enfants Patrice et Jean-Pascal, ont déposé un mémoire récapitulatif no2 le 15. 10. 2007 en maintenant l'intégralité de leurs écritures initiales. Il a été précisé en substance et de façon additionnelle que le Commissaire du Gouvernement n'a pas conclu à ce jour et que d'éventuelles conclusions déposées juste avant l'audience seraient totalement irrecevables. La fin de non-recevoir invoquée par l'expropriant doit être rejetée.
***
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 15. 10. 2007, et préconisé en substance une estimation à 30 € / m ², sur le fondement notamment des arrêts du 19. 06. 2007 XX...et YY...épouse ZZ....
SUR CE
Attendu que la Cour retient les arguments pertinents des expropriés, qu'elle adopte, s'agissant du rejet de la fin de non-recevoir, soulevé par la Communauté, qui a saisi la juridiction et ne peut nier que Gilbert et Guy Y... (puis les héritiers de l'un d'eux) sont intervenus en personne aux débats en qualité de défendeurs puis d'intimés ;
Attendu que la date de référence n'est pas contestée et se situe un an avant la date d'ouverture de l'enquête d'utilité publique prise par arrêté préfectoral, soit le 15. 09. 2002 ;
Attendu que la consistance du bien doit s'apprécier à la date de transfert de propriété, soit le 13. 12. 2004 ;
Attendu que l'estimation du bien doit s'apprécier au 27. 03. 2006, date de la décision de premier ressort ;
Attendu que les deux emprises des parcelles AW 47 ET AW 48 partiellement expropriées sont à peu près plates, en nature de friche, et situées en bordure de la route départementale 116 E ;
Attendu que ces parcelles sont situées en zone I Nad du P. O. S de Saint Jean de Védas, dont la révision partielle a été approuvée par DCM du 20. 12. 2000 ; qu'il s'agit donc, à la date de référence, d'une zone non équipée destinée à l'urbanisation future à long terme, se caractérisant par une inconstructibilité en l'état excepté pour les équipements et bâtiments publics, et les extensions mesurées des bâtiments existants ;
Attendu qu'une constructibilité est possible dans le cadre de la création d'une ZAC ou d'une modification du P. O. S ;
Attendu que sur un plan strictement juridique, et quelque soit le sort de la discussion sur la réalité et la capacité des réseaux, les terrains ne peuvent donc être considérés comme des terrains à bâtir à la date de référence ;
Mais attendu que la discussion ne saurait s'arrêter à ce stade, sauf à occulter le processus ayant conduit à ce zonage à partir du 20. 12. 2000, dans lequel les expropriés voient des manoeuvres dolosives, et le caractère particulier qui en découle pour des parcelles dont la Communauté elle-même conclut expressément (p. 16) « que l'offre d'un montant de 15 € / m ²... ne peut s'expliquer que par la prise en compte implicite de la situation privilégiée desdites parcelles " ;
Attendu qu'il n'est tout d'abord nullement contesté que les parcelles Y... partiellement expropriées étaient (en zone Udb) ouvertes à la construction avant la révision du P. O. S le 24. 12. 2000 ;
Attendu que la délibération du conseil municipal en date du 02. 04. 1997 est fort claire sur les raisons de réviser partiellement le P. O. S en zone Udb et II Nab : « Monsieur le Maire..... estime que les dispositions du P. O. S actuellement en vigueur ne garantissent pas suffisamment la Commune contre une pression anormalement forte de l'urbanisation dans le coeur de l'agglomération constitué par la zone comprise entre la RN 113, les ateliers municipaux et la carrière actuellement classée en zone Udd et II Nab qu'il qualifie de secteur stratégique, traversé par une voie départementale accueillant une circulation intense... Monsieur le Maire pense que l'urbanisation de ce secteur stratégique nécessiterait un parti d'aménagement précis, longuement réfléchi, permettant le développement harmonieux du centre vital de l'agglomération » ;
Attendu que le conseil municipal a ainsi approuvé, dès avril 1997, la volonté de maîtriser " le devenir urbain des zones Udb et II Nab du P. O. S compte tenu de leur caractère de centre vital de l'agglomération commandant l'aménagement du territoire pour des décennies " ;
Attendu que cette délibération a été publiée et notifiée entre autres aux Présidents des établissements publics de coopération intercommunale (cf : pièce 22 de la Communauté) ;
Attendu qu'un rapport de présentation en date de septembre 2000 du P. O. S partiellement révisé est explicite sur la volonté de " se donner le temps de la réflexion, condition de la maîtrise de l'occupation des sols dans une perspective d'un aménagement durable du territoire ", suite à l'explosion démographique de la Commune (50 % en 9 ans) permise par la mise sur le marché d'une centaine d'hectares de terrains constructibles en 1989 ;
Attendu que le même rapport (pièce 12 de l'appelant) indique que « parallèlement à cette prise de conscience, divers projets publics de réalisation d'équipements de transport (tramway), de loisirs, sportifs (piscine), éducatifs (lycée) se concrétisent et voient le jour. Un périmètre d'étude a été institué par D. C. M du 28. 08. 2000 au bénéfice du district de l'agglomération, le long de la RD 116ème, pour la réalisation du tramway... » ;
Attendu que les objectifs fondamentaux de la révision étaient de maîtriser la croissance démographique et le développement urbain en privilégiant le cadre de vie, préserver l'avenir et continuer à équiper la Commune, intégrer les projets nouveaux de la Commune, de l'Etat ou d'autres collectivités, valoriser l'entrée de ville qui vient s'insérer jusqu'au centre vital de l'agglomération (cf : même document) ;
Attendu qu'il est constant que la révision partielle du P. O. S a donc été liée à une opération d'envergure, où un faisceau de considération démographique, sociétales, d'équipements publics et financières ont eu leur place ;
Attendu qu'à tout le moins depuis juillet 1999, date où le district a décidé d'engager les études nécessaires à la programmation de la deuxième ligne de tramway, il est patent que le tracé futur faisait très normalement partie des préoccupations des municipalités concernées, et que les révisions du P. O. S s'inscrivaient dans la mise en oeuvre de cet équipement structurant ; que cela résulte des extraits de presse locale ou spécialisée non contestés versés aux débats, et que ce serait faire injure aux travaux de la municipalité et de son Maire que d'imaginer une révision du P. O. S sans rapport avec le futur tramway ; qu'ainsi, en avril 2000, à la rubrique " actualité des communes " de la revue PUISSANCE 15, pour Saint Jean de Védas : « Dans ces conditions, l'objectif poursuivi depuis plusieurs années en matière de maîtrise de l'urbanisme et de réalisation d'équipements publics est plus que jamais d'actualité. La cohésion sociale, la préservation de la qualité de vie et de la convivialité sont à ce prix. Pour tenir ces objectifs, la municipalité a mis en révision partielle son P. O. S. Une révision partielle parce qu'il s'agit plus particulièrement de secteur compris entre les zones d'activité et l'entrée Est du village, zone stratégique très convoitée par les promoteurs. La municipalité souhaite privilégier cet emplacement et y implanter des équipements publics indispensables : la piscine districale, la gare de tramway et les aires de stationnement. La municipalité se bat aussi pour obtenir la construction d'un lycée et d'une gendarmerie... " ;
Attendu que les conclusions du commissaire enquêteur nommé à l'occasion de la révision du P. O. S n'engagent certes que lui, le 04. 12. 2000, mais ont participé de la régularité de la procédure de révision et ont d'ailleurs émis un avis favorable, tout en indiquant (p. 14) : « L'objet même de déclassement est de geler provisoirement les constructions privées au profit des réalisations d'utilité publique. Il n'en demeure pas mois que le caractère de la zone NA est de permettre une constructibilité à plus ou moins long terme... Il n'a jamais été question d'interdire l'urbanisation. Cette dernière se fera en son temps, au cours de la seconde phase, comme il l'a été clairement mentionné dans le rapport de présentation... » ;
Attendu que ce libellé renvoie à l'évidence au S. C. O. T (et à la mise en compatibilité du P. L. U) certes immédiatement postérieur à la date de référence, mais qui ouvrira de fait à nouveau les parcelles concernées à la constructibilité, ainsi qu'il sera motivé infra ;
Attendu que le même commissaire enquêteur a émis une recommandation particulière en concluant : « Bien que le principe de l'indemnisation en cas d'expropriation ne soit pas à l'ordre du jour dans cette enquête, il existe indéniablement une relation de cause à effet directe entre les projets de réalisations d'utilité publique et le prix du foncier qui ne saurait résulter que du seul déclassement actuels des terrains situés en zone U. Aussi, dans un but sécurisant, il serait opportun de rappeler que l'Etat, la région, le district, futurs réalisateurs des projets d'utilité publique à venir, seuls à détenir la maîtrise du foncier en cas d'expropriation.... tiennent compte de la situation particulière dans laquelle se trouvent les propriétaires potentiels de ces terrains afin que leur patrimoine ne s'en trouve pas dévalorisé, du seul fait de ce déclassement provisoire... » ;
Attendu que le S. C. O. T de l'agglomération de Montpellier, voté définitivement le 17. 02. 2006, mais dont le périmètre a été fixé par arrêt préfectoral du 26. 07. 2002 (cf : jugement de 1er ressort et conclusions de l'appelant page 7) a classé l'ensemble du secteur en zone d'extension urbaine niveau d'intensité A, avec SHON de 8000 m ² par hectare (C. O. S de 0,8), pour la zone desservie par le tramway ;
Attendu que l'ensemble des éléments objectifs ci-dessus décrits démontrent par leur mise en perspective qu'au delà de la simple lecture s'attachant à la seule prise en compte de la date de référence, il est certain que le zonage INAd opposé aux expropriés à cette date s'inscrit dans un projet global remontant au moins à 1997, et consistant à geler provisoirement des terrains situés dans une zone d'expansion stratégique de la Commune, aux fins de maîtriser la pression démographique et de coordonner la poussée urbaine avec la réalisation d'équipements publics structurants, dont le tramway, le tout dans une volonté politique claire de maîtriser les poussées inflationnistes du marché s'agissant du prix du foncier ;
Attendu qu'à la date du jugement de première instance, force est de constater le quasi parachèvement de cette politique, avec mise en place du tramway, de la piscine et de la gendarmerie notamment, outre le cadre futur d'une urbanisation redevenue possible à un très fort niveau ;
Attendu que ne peuvent être raisonnablement contestées à cet égard les motivations du premier juge relativement à l'article L122-2 du Code de l'urbanisme et à son dernier alinéa, qui ne subordonne la dérogation à l'interdiction d'urbaniser qu'à la seule autorisation de l'agglomération, sachant au surplus qu'il n'est pas contesté que le Maire de Saint Jean de Védas occupe aussi des fonctions d'élu au sein de la présidence de la Communauté d'agglomération ;
Attendu que l'absence de mise en compatibilité du P. L. U avec le S. C. O. T à la date de référence, ne fera pas obstacle à cette nécessaire mise en compatibilité dans les trois ans (article 122-1 du Code de l'urbanisme) de l'approbation dudit S. C. O. T, ce qui parachèvera le retour à une vocation urbaine et constructible des parcelles considérées, qui existait antérieurement à la révision du P. O. S en décembre 2000 ;
Attendu qu'en conclusion sur ce premier volet, et avant d'aborder l'examen des termes de référence, la Cour estime donc d'une part que les considérations d'intérêt général, non contestées au surplus devant le juge compétent par une procédure ayant abouti, et qui résultent de la simple lecture des documents ci-dessus repris et de la constatation objective des équipements réalisées notamment, interdit de juger que la Commune ait pu se livrer à des manoeuvres dolosives qui ne se présument point ;
Mais attendu que d'autre part, la simple mise en perspective des décisions municipales ayant ordonné la révision des conclusions du commissaire enquêteur, et des éléments d'information publique non contestés et peu soupçonnable d'être opposés à la municipalité ou au district (PUISSANCE 15) établissent le contexte très particulier d'une procédure de déclassement qui n'était que provisoire, et qui a été rendue nécessaire très précisément parce que les parcelles litigieuses se trouvaient à la fois : au confluent de deux axes routiers importants dont l'un allant vers l'autoroute, à l'entrée Est du village, en direction de la métropole régionale située à quelques kilomètres, très proches à la fois du vieux centre et des zones d'activités ;
Attendu que ces parcelles, qui étaient constructibles et à vocation évidemment urbaine, peuvent donc bénéficier à la date de référence d'une situation hautement privilégiée, la perte de la qualification de terrain à bâtir ne résultant que d'un processus de déclassement particulier sur lequel il a été largement motivé supra ;
Attendu que la discussion sur les réseaux, qui n'a pas été abordée supra dans le cadre de la qualification de terrain à bâtir, ne fait que corroborer la situation hautement privilégiée des parcelles ; que le premier juge s'est livré à un rappel de la présence de ces réseaux qui n'est pas sérieusement contesté, sinon dans le cadre de l'inconstructibilité du zonage résultant de la révision de décembre 2000 ;
Attendu que le premier juge a noté en se transportant sur place un accès de niveau sur l'avenue de Librilla ; que l'attestation (pièce no9) du département, dans le cadre d'une consultation d'urbanisme, en date du 04. 08. 2006, ne suffit pas en toute hypothèse à ôter aux parcelles leur situation hautement privilégiée à la date de référence ;
Et attendu que par application de l'article L13-15-1 du Code de l'expropriation, la Cour précise que cette situation hautement privilégiée préexistait à la réalisation des équipements publiés (tramway, piscine, gendarmerie...) puisque, nonobstant cette réalisation dont la révision du P. O. S a depuis l'origine été une condition jugée nécessaire par la Commune, les parcelles litigieuses avaient vocation avant le 24. 12. 2000 à bénéficier de leur emplacement privilégié tant par rapport au village qu'à la capitale régionale et aux axes routiers, sur un marché libre où la municipalité elle-même a souhaité maîtriser la convoitise des investisseurs immobiliers ;
Attendu que l'estimation qui reste à faire ne tiendra compte que de ces derniers éléments, et non pas de toute plus-value pouvant résulter des équipements publics postérieurs à la date de référence ;
Sur l'estimation des parcelles expropriées :
Attendu que la Cour doit se placer au 27. 03. 2006 pour procéder à cette estimation (date du jugement de 1er ressort), sachant à ce premier niveau d'approche que l'expropriant fournit des termes de référence datant de 2000,2002,2003 et 2004 ; que la hausse des prix a été constante et non négligeable sur cette période précise, sans que la Cour ait la prétention de la chiffrer avec exactitude ; qu'il est seulement certain que l'estimation de 14,45 € / m ² proposée ne prend que très légèrement en compte cette plus-value par rapport à une assiette de 13,72 € / m ² que privilégie l'expropriant ;
Attendu que datant de 2000,2001 ou 2002, les ventes G...et H.../ I...sont effectivement très anciennes, ce à quoi tous les termes de référence postérieurs à 13,72 € / m ² (J..., K..., L..., F..., M..., F...) ne peuvent suppléer dès lors qu'ils sont critiqués comme étant le fruit d'une transaction globale, par les intimés ;
Attendu que ces derniers fournissent la convention A. F. U en date du 6 mai 2003, et affirment que les propriétaires se sont désistés de leurs actions judiciaires en acceptant un prix dérisoire, en échange d'un partenariat futur avec la Communauté pour l'aménagement de la zone ;
Attendu qu'il sera vainement recherché aux conclusions de la Commune une réfutation de cette analyse que la Cour ne fait pas sienne ipso facto, mais qui amène à s'interroger sur la pertinence en 2006 d'un prix toujours semblable, datant de 2003, et résultant d'un accord global promettant un " partenariat futur " n'ayant à l'évidence eu aucune suite, en tout cas pour les présentes parcelles litigieuses ;
Attendu que l'on peut s'interroger sur la décision de préemption du bien AA..., qui est situé le long de la route de Sète (lieudit Rieucoulon), et qui est décrit comme un terrain de loisir sur lequel sont édifiés un petit mazet et un garage par le notaire établissant la D. I. A, pour un montant global de 70. 805 €, outre 6. 195 € à la charge de l'acquéreur, soit 21,88 € / m ² ; que l'on est loin de la maison à usage d'habitation, avec garage, décrite par l'expropriant dans ses écritures ;
Attendu qu'il suffit de se reporter à l'acte de vente de 2003, V.../ SCI JORE (14,72 € / m ²), pour y découvrir qu'il s'agit d'un bien décrit comme " non constructible " par le notaire, avec servitudes de puisage et d'eaux usées ! que cette seule référence suffirait à avaliser l'estimation à 50 € / m ² du premier juge, en 2006, pour des terrains hautement privilégiés, avec une servitude de recul (dont la Cour attend un calcul précis en termes d'atteinte à la S. H. O. N, que ce soit avant ou après le déclassement sur lequel il a été largement motivé infra) ;
Attendu que la vente W.../ BB... en février 2006 a été conclue à 13,72 € / m ² entre particuliers, certes, mais au centime d'euro près à un montant équivalent à ceux pratiqués par la Commune acheteuse depuis août 2003 ; que sa pertinence en est quelque peu affectée ;
Attendu que la vente du 05. 04. 2004, O.../ LANGUEDOC TERRAINS SNC a été conclue en avril 2004 à 15,17 e / m ², mais pour une surface de plus de 18 hectares !, dont au surplus une partie était créditée à l'acte d'un permis de lotissement, seule cette surface lotissable depuis le 12. 01. 2004 ayant à l'évidence déterminé l'acheteur, sans que la Cour sache très exactement combien de mètres carrés pouvaient être lotis, au delà même des deux ans écoulés depuis 2004 jusqu'à la date d'estimation imposée ;
Attendu que l'appelant ne démontre pas que l'arrêt de la Cour d'Appel de Toulouse P.../ Q...soit définitif, s'agissant en toute hypothèse d'une évaluation à faire en février 2003 (cf : page 6 de l'arrêt) ;
Attendu que s'agissant de l'arrêt R..., la Cour qui n'a pas à commenter ses propres motivations, notera simplement qu'elle n'a pas donné suite aux mémoires de R...selon lesquels le classement en zone 6NAo ne s'imposait pas, alors que dans la présente espèce il a été largement motivé supra sur les conséquences à tirer du déclassement opéré, mis en perspective chronologique avec l'opération d'utilité publique que constituait la création du tramway ;
Attendu que s'agissant des termes de référence des expropriés, ils sont bien entendu sujets à contestation dès lors qu'ils concernent des terrains à bâtir situés en lotissement ou en Z. A. C, sans même aborder l'expropriation de la parcelle U...(500 € / m ²) qui est intransportable tant s'agissant du zonage, que de la situation ;
Attendu que restant néanmoins la mutation T.../ S...(83,33 € / m ² en décembre 2003, la zone INAa) qui est critiquée par l'expropriant comme affectée d'une valeur de convenance entre voisins, la question logique qui reste posée étant en toute hypothèse l'importance de ladite convenance, puisque l'expropriant reconnaît lui-même que la valeur qu'il propose " prend en compte implicitement la situation privilégiée desdites parcelles " (p. 16 de ses écritures) ;
Attendu que la prise en compte de cette situation privilégiée, en vérité hautement privilégiée selon la Cour, ne peut se faire logiquement qu'à la hausse sur une assiette agricole, ou à la baisse sur une assiette admettant les habitations ou les lotissements ;
Et attendu qu'à cet égard, la parcelle BM 143 en zone Uda, certes, est néanmoins très proche géographiquement et a été incontestablement estimée par les domaines à 152,45 € le m ² en juillet 2005, sous une signature qui n'aura pas échappé à Monsieur le Commissaire du Gouvernement ;
Attendu que l'on ne peut contester le sérieux de l'acheteur potentiel, LANGUEDOC TERRAINS, promoteur que l'on retrouve dans la mutation O...produite par l'expropriant, et qui porte sur plus de 18 hectares ;
Et attendu que si la Commune a renoncé, cela ne peut être logiquement que pour des raisons sans rapport avec le prix accepté par délibération du conseil municipal, ou pour des raisons tenant à un prix postérieurement jugé insuffisant... ;
Attendu qu'ainsi, et ainsi que l'a relevé le premier juge, ce prix est parfaitement représentatif du marché en zone Uda, à Saint Jean de Védas sur la partie de la commune considérée, et peut constituer l'échelle qui pouvait raisonnablement bénéficier aux Y... sur un marché libre, abstraction faite du déclassement intervenu ;
Attendu qu'une décote doit bien entendu être appliquée, puisque les consorts Y... ne sauraient profiter des effets valorisant des aménagements publics intervenus depuis ce déclassement ;
Attendu que dans pareil contexte, le caractère hautement privilégié des parcelles considérées, à pondérer ainsi que motivé supra, peut leur conférer une valeur de 80 € / m ² ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant contradictoirement,
REÇOIT l'appel de la Communauté d'agglomération régulier en la forme ;
REJETTE les conclusions du Commissaire du Gouvernement comme tardives et portant atteinte en principe du contradictoire ;
Au fond, DÉBOUTE l'appelant de toutes ses demandes ;
FAIT DROIT partiellement à l'appel incident et statuant à nouveau de ces seuls chefs, FIXE l'indemnité principale due à Gilbert Y... et aux héritiers de Guy Y... à 122. 400 €, outre une indemnité de remploi de 13. 240 € ;
CONDAMNE la Communauté d'agglomération à payer ces sommes dues pour l'expropriation d'une emprise de 740 m ² sur la parcelle AW 47 et de 790 m ² sur la parcelle AW 48 à Saint Jean de Védas ;
CONFIRME pour le surplus ;
CONDAMNE la Communauté d'agglomération à payer à Gilbert Y... et aux héritiers de Guy Y... 5. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel ;
LAISSE les dépens exposés en appel à la charge de la Communauté d'agglomération.
