COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRET DU 21 NOVEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 00245-
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 DECEMBRE 2006 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN No RG 05 / 4256
APPELANTS :
Monsieur Bernard X...né le 21 Juin 1936 à SETIF (ALGERIE) de nationalité Française ......66000 PERPIGNAN représenté par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour assisté de la SCP PARRAT-VILANOVA-ARCHAMBAULT-LLATI, avocats au barreau de PERPIGNAN
Madame Jacqueline Y...épouse X...née le 25 Août 1939 à ALGER (ALGERIE) de nationalité Française ......66000 PERPIGNAN représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour assistée de la SCP PARRAT-VILANOVA-ARCHAMBAULT-LLATI, avocats au barreau de PERPIGNAN
INTIMEE :
Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE PALACE, pris en la personne de son syndic en exercice, la S. A. R. L. ROUSSILLON OUTRE MER, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social 5 boulevard Félix Mercader 1 66000 PERPIGNAN représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour assistée de Me Philippe NESE, avocat au barreau de PERPIGNAN
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Octobre 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2007, en audience publique, M. Jean-Marc ARMINGAUD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND
ARRET :
-contradictoire
-prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
-signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane MARAND, présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
Les époux X...sont propriétaires des lots no8 (appartenant) et 451 (parking) dans la résidence " Le Palace ",5 boulevard Félix Mercader à Perpignan.
Ils étaient également copropriétaires du lot no 339 (parking) vendu par eux suivant acte authentique en date du 19 avril 2005.
Par acte d'huissier en date du 20 septembre 2005, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Le Palace " a fait assigner les époux X...devant le Tribunal de Grande Instance de Perpignan, afin de les entendre condamner, in solidum, au paiement des sommes suivantes : 10. 228,97 €, au titre du solde de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2005, avec intérêts légaux à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure du 24 janvier 2005 à concurrence de 6. 959,50 €, la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, la somme de 750 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux X...ont déposé des conclusions le 12 octobre 2006, soit après l'ordonnance de clôture.
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Par jugement en date du 4 décembre 2006, le Tribunal a statué en ces termes :-déclare irrecevables les conclusions de Monsieur et Madame X...en date du 12 octobre 2006 ;-condamne Monsieur et Madame X..., in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10. 228,97 €, outre intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2005 sur la somme de 6. 959,50 €, et à compter de la date de l'assignation sur le solde ;-condamne Monsieur et Madame X..., in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts ;-ordonne l'exécution provisoire du jugement ;-condamne Monsieur et Madame X..., in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;-condamne Monsieur et Madame X..., in solidum, aux dépens.
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Les époux X..., qui ont fait appel le 10 janvier 2007, ont, par conclusions en date du 10 mai 2007, demandé à la Cour d'infirmer, Vu l'article 1315 alinéa premier du Code Civil,-de constater l'absence de documents permettant d'établir la réalité des sommes dues par les concluants ;-au besoin, d'enjoindre au syndicat de produire les règlements successifs et l'état descriptif de division ;-de constater que la nouvelle répartition des millièmes votée lors de l'assemblée du 16 juillet 1998, n'est pas appliquée ;-de débouter le demandeur de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; Subsidiairement,-de débouter le demandeur de sa demande en paiement d'agios ;-de dire et juger qu'en tout état de cause, les concluants ne sauraient être tenus qu'à hauteur de la somme de 9. 195,17 € (calculée sur la base de l'ancienne répartition) ;-en tout état de cause, de condamner le syndicat à payer la somme de 1. 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Vu les conclusions prises le 25 juillet 2007 par le syndicat des copropriétaires, qui a demandé à la Cour de confirme le jugement,-y ajoutant, de condamner solidairement Monsieur Bernard X...et Madame Jacqueline Y...épouse X..., à lui payer la somme de 20. 304,40 € ou celle de 19. 155,82 €, avec intérêts au taux légal : à compter du 24 janvier 2005 sur la somme de 6. 959,50 €, à compter du 20 septembre 2005 sur la somme de 3. 269,47 € (10. 228,97 €-6. 959,50 €), et à compter de la notification des présentes écritures pour le surplus ;
-de condamner solidairement Monsieur Bernard X...et Madame Jacqueline Y...épouse X...à lui payer la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel ;-de condamner solidairement Monsieur Bernard X...et Madame Jacqueline Y...épouse X...aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE
Au soutien de leur appel, les époux X...prétendent que les décomptes du syndicat des copropriétaires seraient incompréhensibles et contestables ; que les sommes qui leur sont réclamées ont varié dans le temps, les pièces adverses visant successivement :-une dette de 10. 229,97 € au 1er juillet 2005,-une dette de 7. 259,21 € (pièce 2),-une dette de 6. 959,50 € au 24 janvier 2005,-une dette de 7. 259,21 € ; qu'ils auraient effectué des versements supérieurs à leurs dettes, qui aurait été réduite à 6. 585,23 € ; que leur dette au 1er juillet 2005 ne pouvait donc être de 9. 415,42 €, somme ramenée à 9. 195,17 €, après déduction d'autres versements ; qu'ils ignorent les tantièmes dont sont affectés leurs lots, l'adversaire ne produisant pas le règlement de copropriété ; qu'une nouvelle répartition des charges a été votée en 1998, le total des millièmes étant ramené de 14000 à 13997, sans que le syndicat applique cette nouvelle clef de répartition ; que le parking, qu'ils ont revendu, était trop étroit, large de moins 2 mètres, en l'espèce 1,93 mètres, ne pouvait pas être commodément utilisé, même avec un petit véhicule, tel qu'une Renault Twingo, alors que d'autres sont larges de 2,6 mètres ; que seul un petit véhicule pouvait y être garé, mais avec un stationnement décalé, en quinconce avec les rétroviseurs repliés ; que le syndicat n'a pas répondu à leurs demandes d'explications à ce sujet, n'a jamais inscrit ce problème à l'ordre du jour ; qu'en l'état de cette " absence de transparence " le syndicat ne saurait leur imposer le paiement de charges.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires répond justement, sur la pertinence du calcul de la dette des charges des appelants, que si le montant figurant sur les décomptes varie, c'est parce que les décomptes en question sont à des dates différentes, et correspondent à des soldes de charge de copropriété dus par les époux X...variables au fil du temps, compte tenu des échéances successives et des paiements partiels effectués ; qu'ainsi, le solde de 6. 959,50 €, réclamé dans la lettre de mise en demeure de payer du 24 janvier 2005, correspond aux charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2004, tandis que le solde de 7. 259,21 € correspond à l'arrêté définitif des charges de copropriété dues par les époux X...au 31 décembre 2004 ; que se sont ajoutés, ensuite, sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2005, de nouveaux appels de fonds, laissés impayés par les époux X..., portant l'arriéré de charges de copropriété dû par eux à 10. 229,97 € ; qu'il dresse, comme suit, le décompte des charges dues depuis 2001 : 1) au titre de l'année 2001, les époux X...étaient débiteurs d'un solde de 284,03 € ; 2) au titre de l'année 2002, le compte des époux X...était créditeur de 578,85 € ; 3) au titre de l'année 2003, les époux X...étaient débiteurs de 3. 250,50 € (3. 743,41 € + 85,94 € d'agios-578,85 € de solde créditeur antérieur) ; 4) au titre de l'année 2004, les époux X...étaient débiteurs de 7. 259,21 € (3. 978,71 € + 3. 250,50 € de solde débiteur antérieur = 7. 239,21 € + 20 € d'agios = 7. 259,21 €) ; 5) sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2005, le montant total des appels de fonds (non honoré par les époux X...) représente 3. 774,99 € ; 6) de la somme de 10. 228,97 € réclamée, il y a lieu de déduire une somme de 221,25 €, représentant des charges de copropriété afférentes au lot no339 vendu le 19 avril 2005, ainsi qu'il apparaît sur l'extrait de compte des époux X...sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2005 ; 7) au 1er juillet 2005, l'arriéré de charges de copropriété dû par les époux X...s'établit donc à 10. 008,92 € ; 8) il résulte de l'historique des écritures comptables édité le 10 juillet 2007, qu'au 1er janvier 2007 la dette d'arriérés de charges des époux X...s'établit à 15. 709,06 €, et qu'à ce jour cette dette s'élève à 19. 155,82 € et qu'au 1er octobre 2007 elle sera de 20. 304,80 € ; que la mise en oeuvre d'agios est fondée sur l'article 36 du Décret du 17 mars 1967, sur la 6e résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 1999, alors qu'aux termes de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires (frais de mise en demeure et relance, droits et émoluments des actes d'huissiers de justice, droits de recouvrement ou d'encaissement) exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ; que les agios ne représentent que 85,94 € + 20 € = 105,94 €.
Par l'effet de l'évolution du litige, les comptes de la copropriété, approuvés par les assemblées générales successifs, n'étant l'objet d'aucune contestation sérieuse quant à leurs éléments de calcul, sauf le problème de la nouvelle répartition des millièmes qui sera traité plus loin, des mises en demeure ayant été effectuées les 23 septembre 2004 et 24 janvier 2005, la Cour retiendra, dans son principe, la somme de 20. 304,80 €, arrêtée du 1er octobre 2007, outre intérêts au taux légal sur 6. 959,50 € depuis la mise en demeure du 24 janvier 2005, sur 10. 228,97 € depuis l'assignation et sur 20. 309,80 € depuis le 25 juillet 2007.
Pour ce qui est du problème de la nouvelle répartition des millièmes, alors que les appelants connaissent nécessairement les millièmes d'origine grâce à leur acte notarié d'achat en date du 24 avril 2001, qui comporte obligatoirement un état descriptif et de division, il est constant que l'assemblée générale en date du 16 juillet 1998 a voté une nouvelle répartition des charges d'ascenseur, dont sont désormais assujettis les parkings.
Dans une lettre officielle datée du 27 octobre 2006, l'avocat de la copropriété a communiqué à celui des époux X..., une note explicative du syndic, qui admet certes que les millièmes sont passés de 14000 à 13977, que le notaire n'a pas modifié en conséquence le règlement de copropriété, et qui précise que l'incidence de cette modification est mineure, puisque, pour le lot 451, les charges générales passeraient de 23,82 € (14000 millièmes) à 23,88 € (13977 millièmes) tandis que pour le lot 8, elles passeraient de 157,82 € à 155,27 € dans les mêmes conditions, le syndic concluant que la répartition des charges générales, ascenseur et chauffage calculée après modification sera inférieure, mais à l'exception des charges ascenseurs qui n'étaient pas réparties sur les parkings (lot 451), ce qui traduit une nette aggravation.
En cet état, la répartition n'étant pas conforme aux nouveaux millièmes, mais les différences en moins étant très faibles (-0,6 + 15,05 + 2,55 = 11,90), le total étant en défaveur des appelants, la Cour retiendra la somme de 20. 304,80 €, outre intérêts, dans son principe, et renverra les parties, si les appelants désirent payer plus, à liquider sur état les charges résultant de la nouvelle répartition.
La Cour pourra être saisie par simple dépôt de conclusions en cas de difficulté de liquidation.
La demande des appelants, afférente aux parkings, manque de base, leur étroitesse étant bien connue des époux X...lors de leur achat, puisqu'ils ont pu les visiter et les essayer, le problème de leur aptitude à l'usage concernant les vendeurs, ce problème n'ayant pas empêché les époux X...de le revendre, sans qu'une moins value soit invoquée ni justifiée, la saisine de l'assemblée générale à cet égard étant sans objet, la collectivité ne pouvant pas décider de " pousser les murs ", ce qui serait le seul remède au problème, qui peut toujours être réglé par l'achat d'un véhicule encore moins large.
Succombant dans leur appel, les époux X...en supporteront aussi les dépens, paieront en sus 2. 000 € pour les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
STATUANT publiquement, contradictoirement,
Après en avoir délibéré,
DÉBOUTE les époux X...de leur appel pour l'essentiel,
Vu l'évolution du litige, ÉLÈVE leur condamnation à la somme de 20. 309,80 € qui produira des intérêts au taux légal-sur 6. 959,50 € depuis le 24 janvier 2005,-sur 10. 228,97 € depuis le 20 septembre 2005,-sur 20. 309,80 € depuis le 25 juillet 2007,
PRÉCISE toutefois, au cas ou les appelants maintiendraient leur demande d'application des nouveaux millièmes issus de l'assemblée du 16 juillet 1998, que les parties devront liquider sur état, la somme résultant de cette nouvelle répartition, la Cour pouvant être saisie en cas de difficulté de liquidation, par simple dépôt de conclusions,
CONFIRME pour le surplus, notamment les dommages et intérêts, l'attitude fautive des appelants privant la copropriété d'un apport de fonds de plus en plus important, ce qui compromet sa situation financière,
Ajoutant au jugement, LES CONDAMNE en sus en 2. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et aux dépens d'appel, le sort de ceux de première instance étant confirmé,
ACCORDE à la SCP SALVIGNOL le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
