COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section B
ARRET DU 06 NOVEMBRE 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 01387
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 FEVRIER 2007
TRIBUNAL D'INSTANCE DE LODEVE
No RG 11-06-76
APPELANTE :
SARL JADE DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur Jean-François X..., domicilié ès qualité au siège social
Mas des Trois Ponts
34725 ST ANDRE DE SANGONIS
représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour
assistée de Me Yann LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur Jean-Paul Louis Marie Z...
né le 21 Avril 1956 à MONTPELLIER (34000)
...
34725 SAINT ANDRE DE SANGONIS
représenté par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assisté de Me Bruno GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2007 / 008967 du 18 / 09 / 2007 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Septembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 OCTOBRE 2007, en audience publique, M Gérard DELTEL ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M Gérard DELTEL, Président
M Yves BLANC-SYLVESTRE, Conseiller
M Georges TORREGROSA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Myriam RUBINI
ARRET :
-contradictoire.
-prononcé publiquement par M Gérard DELTEL, Président.
-signé par M Gérard DELTEL, Président, et par Mme Myriam RUBINI, Greffier présente lors du prononcé.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par un acte sous seing privé du 1er décembre 2004 Monsieur Jean-Paul Z... a donné un bail à la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT une maison d'habitation sise à Saint André de Sangonis (Hérault) pour un loyer mensuel de 1. 143 €.
Par un acte sous seing privé du 6 janvier 2006 Monsieur Jean-Paul Z... a donné un bail à la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT une autre maison d'habitation, également sise à Saint André de Sangonis, pour un loyer mensuel de 700 €.
Par actes d'huissier du 27 avril 2006, Monsieur Jean-Paul Z... a fait délivrer à la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT deux commandements de payer, l'un pour la somme de 1. 400 € de loyers impayés au titre du bail du 6 janvier 2006, l'autre pour la somme de 8. 252 € de loyers impayés au titre du bail du 1er décembre 2004, ces commandements visant la clause résolutoire incluse dans les baux.
Le 21 juin 2006 la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT et les époux Jean-Pierre X... ont assigné Monsieur Jean-Paul Z... devant le Tribunal d'Instance de LODÈVE qui, par un jugement du 9 février 2007, a :
-dit Monsieur et Madame X... irrecevables en leur
action, n'ayant pas qualité à agir contre M.Z...,
-dit que les baux signés les 1er décembre 2004 et 6 janvier
2006 ont été valablement conclus,
-avant dire droit sur la demande de la S.A.R.L. JADE
DÉVELOPPEMENT au titre des désordres d'habitation ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur José B...,
-constaté que la résiliation des baux était acquise par le jeu de
la clause résolutoire rappelée dans les commandements de payer du 27 avril 2006,
-ordonné la réouverture des débats sur le montant des sommes
dues et l'expulsion.
La S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT a relevé appel de ce jugement le 27 février 2007.
Par conclusions auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de leur argumentation, les parties formulent les demandes suivantes :
-la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT
" Rejetant toutes prétentions contraires ;
A titre principal,
Vu l'art 2 et s.L no 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Dire et juger que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux contrats souscrits les 1 décembre 2004 et 6 janvier 2006 ;
En conséquence,
Réformer le jugement attaqué ;
Prononcer la nullité des baux d'habitation en date des 1er décembre 2004 et 6 janvier 2006 ;
Prononcer la nullité des 2 commandements de payer signifiés en date du 27 avril 2006 comme fondés sur deux contrats nuls et non avenus ;
Rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur Z... ;
Dire n'y avoir lieu à paiement des loyers jusqu'à la souscription de contrats de bail conformes à la loi applicable aux personnes morales ;
En conséquence,
Condamner Monsieur Z... à restituer à la concluante les sommes versées par elle au titre des loyers et des travaux effectués selon le décompte suivant :
-loyer réglé pour la maison 90 m2 : 700 €,
-loyers réglés pour la maison de 185 m2
en ce compris le dépôt de garantie : 17. 145 €,
-frais d'agence : 750,80 €,
-travaux effectués aux frais
de la concluante : 2. 438,53 €
TOTAL : 21. 034,33 € ;
Condamner Monsieur Z... sous astreinte de 300 € / jour de retard a compter de l'arrêt à intervenir à convenir d'un bail d'habitation conforme à la réglementation légale avec les locataires Monsieur et Madame X... qui occupent actuellement ladite maison d'habitation ;
A titre subsidiaire, Avant dire droit,
Vu le PV de constat en date du 8 mars 2006 ;
Vu le défaut de consignation des frais d'expertise tenant l'appel formalisé ;
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour d'Appel de céans afin de se rendre sur place, de prendre connaissance des dits désordres et donner à la Cour d'Appel de céans tous éléments de nature à procéder au chiffrage de leur reprise ainsi qu'aux préjudices soufferts par les locataires actuels et faire les comptes entre les parties en regard du montant des loyers dus, des loyers réglés et des factures payées par la concluante ;
Prononcer la consignation des loyers entre les mains du Bâtonnier es-qualité de séquestre dès à compter de l'exploit introductif d'instance ;
En toutes hypothèses,
Vu les accords souscrits ;
Dire et juger que le loyer de la maison d'habitation de 185 m2 s'élève à la somme de 1. 000 € par mois ;
Dire et juger que le loyer de la maison de 90 m2 s'élève à la somme de 700 € par mois ;
Vu les factures réglées par la concluante à hauteur de la somme totale de 2. 438,53 € (somme à parfaire) ;
Vu les loyers réglés par la concluante à hauteur de la somme totale de 15. 559 € (14. 859 € + 700 €) ;
Ordonner la compensation des créances ;
Condamner Monsieur Z... à payer à la concluante la somme de 2. 000 € au titre de l'art 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le constat d'huissier du 8 mars 2006 … "
-Monsieur Jean-Paul Z...
" Débouter la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT de l'ensemble de ses demandes comme étant infondées et injustifiées ;
Rejeter en conséquence l'appel de la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
-Dit et jugé valables les baux signés le 1er décembre 2004 et le
6 janvier 2006 entre Monsieur Z... et la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT ;
-Constater que la résiliation des baux est acquise de plein droit
par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans les deux commandements de payer en date du 27 avril 2006, demeurés infructueux ;
Faisant droit à l'appel incident du concluant,
Ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique ;
Condamner la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT à payer au concluant les sommes suivantes au titre des loyers :
-28. 826 € au titre du bail du 1 décembre 2004,
-14. 000 € au titre du bail du 6 janvier 2006 ;
Condamner la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT à payer au concluant une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux ;
Condamner l'appelant à payer au concluant la somme de 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens … "
MOTIFS ET DÉCISION
-Sur la validité des contrats
Attendu que la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales ;
Attendu que s'il est possible d'appliquer volontairement la loi du 6 juillet 1989 à une location qui n'en relève pas, c'est à la condition de l'existence d'un accord exprès et non équivoque entre les parties ;
Attendu que le seul fait d'utiliser pour la rédaction des baux un document préimprimé visant la loi du 6 juillet 1989 ne peut permettre à lui seul d'en déduire que les cocontractants ont entendu se soumettre à cette loi ;
Que les contrats signés les 1er décembre 2004 et 6 janvier 2006 n'en sont pas pour autant nuls comme le prétend la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT, et les parties sont tenues de respecter les stipulations des actes qu'elles ont signés ;
-Sur l'application des clauses résolutoires
Attendu qu'il est expressément convenu, dans le paragraphe intitulé " clause résolutoire ", qu'à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, le contrat sera résilié, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet ;
Attendu que les commandements de payer délivrés le 27 avril 2006 à la S.A.R.L. JADE DÉVELOPPEMENT portaient sur des retards de loyer :
-de 8. 252 € en ce qui concerne le bail du 1er décembre 2004,
-de 1. 400 € en ce qui concerne le bail du 6 janvier 2006 ;
Attendu, en ce qui concerne le bail du 1er décembre 2004, que l'appelante se prévaut d'un avenant à ce bail qui aurait été signé le 4 mars 2005, dans lequel celle ci propose de faire son affaire des dépenses d'embellissement, " mais demande que le loyer soit ramené à 1. 000 € à compter de décembre 2004 " ;
Que si Monsieur Z... a signé cet " avenant ", il n'est toutefois pas fait état d'une acceptation de la " demande " ;
Qu'en outre cet " avenant " n'a jamais été exécuté puisque la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT verse aux débats des quittances de loyer mentionnant le loyer initialement prévu (une de 1. 143 € pour le mois de décembre 2004, et quatre de 3. 429 € chacune pour l'ensemble de l'année 2005, datés des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2005) ;
Attendu qu'au vu des pièces justificatives produites il restait dû par la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT, au 31 mars 2006 :
-pour le contrat du 1er décembre 2004 : 3. 429 €
-pour le contrat du 6 janvier 2006 : 1. 400 € ;
Que la locataire n'a réglé aucun loyer après les commandements de payer du 27 avril 2006 ;
Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire ;
Qu'il y'a lieu d'ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef, et de fixer le montant des indemnités d'occupation à partir de la résiliation des baux, soit le 27 juin 2006, à un montant équivalent à celui des loyers prévus par les baux des 1er décembre 2004 et 6 janvier 2006.
-Sur les sommes dues
Attendu que la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT est débitrice envers Monsieur Z... des sommes suivantes :
-pour les loyers jusqu'au mois de juin 2006 inclus :
pour le bail du 1er décembre 2004 : 6. 858 €,
pour le bail du 6 janvier 2006 : 3. 500 €,
-pour les indemnités d'occupation du 1er juillet 2006 au
30 septembre 2007 :
pour le bail du 1er décembre 2004 : 17. 145 €,
pour le bail du 6 janvier 2006 : 10. 500 € ;
Attendu que la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT ne produit que deux factures à son nom pouvant donner lieu à un remboursement par Monsieur Z... :
-une facture de la S.A.R.L. COSTA, plomberie chauffage, pour
1. 527,57 € (du 3 décembre 2005),
-une facture de la S.A.R.L. COSTA, plomberie chauffage, pour
640,71 € (du 22 janvier 2006) ;
Que l'intimée pourra donc déduire de sa dette la somme de 2. 168,28 € ;
-Sur les autres demandes
Attendu que la plupart des désordres dont se plaint la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT étaient visibles lors de l'entrée dans les lieux ;
Qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ;
Qu'il convient donc de rejeter la demande d'expertise présentée par la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT ;
Attendu que la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ;
Qu'il convient d'allouer à Monsieur Z... la somme de 1. 200 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
REÇOIT en la forme l'appel de la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT ;
DIT n'y avoir lieu à annulation des baux ;
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation des baux signés le 1er décembre 2004 et le 6 janvier 2006 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans les commandements de payer du 27 avril 2006 ;
RÉFORME en ses autres dispositions la décision entreprise ;
ORDONNE l'expulsion de la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef des locaux donnés en location par Monsieur Jean-Paul Z..., avec, au besoin, le concours de la force publique ;
FIXE les indemnités d'occupation dues à partir du mois de juillet 2006 à un montant équivalent à celui des loyers ;
CONDAMNE la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur Z... :
-la somme de 10. 358 € pour les loyers dus jusqu'au mois de
juin 2006 inclus,
-la somme de 27. 645 € pour les indemnités d'occupation dues
de juillet 2006 à septembre 2007 inclus,
-la somme de 1. 200 € en application des dispositions de
l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur Z... à payer à la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT la somme de 2. 168,28 € ;
DIT que les créances seront compensées ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la S.A.R.L. JADE DEVELOPPEMENT aux dépens de première instance et d'appel ;
DIT qu'il sera fait application des dispositions relatives à l'Aide Juridictionnelle pour les dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
GD / DS.
