COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1 Chambre Section AO1
ARRET DU 08 AOUT 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/04534-
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 MAI 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
No RG 02/3003
APPELANTES :
S.A. SOCIETE D'EQUIPEMENT DU BITERROIS ET DE SON LITTORAL , prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
15 Place Jean Jaurès
34500 BEZIERS
représentée par la SCP ARGELLIES - TRAVIER - WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me BAUDARD loco Me François FERRARI, avocat au barreau de BEZIERS
S.N.C. SOGEA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social
381 Avenue du Mas d'Argelliers
34078 MONTPELLIER
représentée par la SCP JOUGLA - JOUGLA, avoués à la Cour
assistée de Me Pierre-Marie GRAPPIN, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.A. ERILIA venant aux droits de LANGUEDOC LOGIS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
La Martelle
121 rue du Pont de Lavérune
34100 MONTPELLIER
représentée par Me Michel .ROUQUETTE, avoué à la Cour
assisté de Me Hélène JACOB loco Me GIRAUD Olivier, avocat au barreau de Marseille.
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Juin 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 JUIN 2007, en audience publique, M. Claude ANDRIEUX ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Mme Nicole FOSSORIER, Président
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller
M. Claude ANDRIEUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ;
- signé par Mme Nicole FOSSORIER, Présidente, et par Mme Monique AUSSILLOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement rendu le 29 mai 2006 par le tribunal de grande instance de BEZIERS qui a condamné la société SEBLI à verser à la société ERILIA la somme de 84 321,52 euros au titre de la garantie des vices cachés, débouté cette dernière de ses demandes au titre de l'arrêt du chantier, débouté SOGEA de sa demande reconventionnelle, condamné SEBLI à verser à ERILIA la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Le tribunal, sur les conclusions du rapport de l'expert judiciaire D..., a considéré que l'existence de 2 cuves d'hydro-carbures était antérieure à la vente et constituait un vice caché, que la clause de non garantie pouvait trouver application, mais que les obligations découlant de la loi du 13 juillet 1992 faisant obligation au vendeur de déclarer la présence antérieure d'une exploitation soumise à autorisation,
Vu les appels interjetés par la société SEBLI en date du 30 juin 2006 et par la SNC SOGEA SUD le 17 octobre 2006,
Vu les dernières conclusions de la société SEBLI notifiées en date du 30 mai 2007 qui conclut au débouté des demandes de la société ERILLA et de la société SOGEA, qui sollicite la condamnation de la société ERILIA à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Soutenant que :
- l'acte comporte une exclusion de garantie sur l'état du sol ou du sous sol et pour vice caché ou toute autre cause,
- l'acquéreur qui pouvait effectuer des sondages, savait qu'il y a avait eu une installation GAZ de France inexploitée depuis les années 40, et il appartient à ERILIA de démontrer que cette installation était à cette date soumise à autorisation, elle-même étant dans l'ignorance des nuisances causées par la présence des cuves,
- les sociétés SEBLI et ERILIA sont des professionnelles de l'immobilier,
- le quantum du préjudice est surélevé du fait des erreurs commises dans la dépollution qui ont aggravé la situation et provoqué le retard,
Vu les dernières conclusions de la société SOGEA SUD en date du 24 mai 2007 qui conclut notamment à la condamnation de la société ERILIA à lui payer la somme de 113 052,65 euros majoré du taux légal à compter du 8 novembre 2002, qui sollicité la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Soutenant que :
- la cuve située côté route était vide de gravats, celle côté Quai Port Neuf comprenait divers matériaux qui étaient présents lors de la découverte des cuves ne provenant pas de la chute des voûtes,
- elle n'a pas aggravé le préjudice dès lors que le pompage préalable à toute évacuation des gravats n'a été terminé que le 21 septembre 2001, l'évacuation étant terminée le 27 septembre, dans le délai contractuel,
- la référence du bon de commande portant mention Le Lucrece à BEZIERS vise en fait la ZAC mais il n'y a aucune ambiguïté quant au lieu du marché,
- la situation était étrangère à des « phénomènes naturels » ou à des causes d' « ordre technique » la commande d'enlèvement des gravats étant spécifique et hors marché,
- la difficulté d'exécution n'est pas de son fait et elle doit être indemnisée de l'arrêt de chantier consécutif, dûment justifié,
- le mémoire de réclamation définitif a été adressé le 8 novembre 2002 et il est réputé accepté en l'absence de décompte général définitif contestant son propre mémoire,
Vu les dernières conclusions notifiées le 18 mai 2007 par la société ERILIA qui conclut à la condamnation de la société SEBLI à lui payer la somme de 84 321,52 au titre de la dépollution, 49 082,25 euros à titre de dommages et intérêts pour l'arrêt du chantier, de débouter SOGEA de sa demande reconventionnelle, à défaut de condamner SEBLI à la garantir, qui sollicite la condamnation de chacune à lui payer la somme de 2 000 euros , de condamner au règlement des frais en cas d'inexécution,
Aux motifs que :
- les cuves de produits polluants étaient présentes dans le sous sol avant la vente, ce qui constitue un vice caché,
- elles n'étaient pas mentionnées au plan produit en annexe de l'acte qui ne faisait état que d'un poste de détente et de conditionnement de gaz avec canalisations d'alimentation,
- le professionnel est présumé connaître affectant le vice de la chose vendue et ne peut s'exonérer, même en cas de vente à un professionnel,
- il n'y a pas identité de spécialité, son activité consistant en la location de logements et non en la promotion immobilière d'infrastructures, activité de la SEBLI,
- la SEBLI s'est engagée en indiquant dans l'acte qu'il n'avait jamais été exercé d'activité entraînant des dangers ou des inconvénients pour l'environnement notamment celles relatives aux installations classées rendant nécessaire une dépollution préalable du site, qu'il n'avait jamais été enfoui de produits pouvant entraîner ces dangers ou inconvénients, dispositions d'ordre public non susceptibles d'exclusion,
- la SEBLI avait une double obligation légale d'information, à savoir celle de l'existence d'une installation classée et celle des dangers et inconvénients résultant de l'exploitation,
- l'activité soumise à autorisation à savoir fabrication de gaz a été exercée jusqu'en 1986 et il y a eu en 1981 stockage de produits inflammables,
- elle a fait réaliser en 2000 une étude de sol par SICSOL, le but étant de vérifier la compacité et le présence d'eau et non de chercher des produits polluants,
- il a fallu dépolluer le site et enlever les cuves pour un montant de 84 321,52 euros qu'elle a financé,
- la découverte des cuves a provoqué un arrêt de chantier de 97 jours, un retard de livraison de 73 jours, pour une perte locative de 26 141,13 euros, un coût de révision du prix, de maîtrise d'œuvre et de maîtrise d'ouvrage, soit un total de 49 082,25 euros,
- SOGEA a commis une faute en retardant l'évacuation des gravats au 21 septembre 2001 sans raison valable alors que le pompage était terminé depuis le 16 août, le retard de chantier lui étant imputable,
- Le prix du marché n'a pas été modifié par l'avenant,
- Elle a approuvé le mémoire définitif, le marché étant à forfait, aucune indemnité n'étant prévu pour dommage occasionné par le fait de tiers, les frais fixes généraux résultant d'un arrêt des travaux pour cause technique restant à la charge de l'entrepreneur,
SUR QUOI :
Le rapport d'expertise judiciaire de monsieur D... mentionne que lors des terrassements de la parcelle située sur la ZAC du port Neuf à BEZIERS cadastrée sur cette commune à la section LW no 154, il a été mis à jour deux cuves en maçonnerie ancienne enterrées, dont les voûtes s'étaient totalement effondrées à l'intérieur. Ces cuves contenaient sur une profondeur d'environ deux mètres un liquide croupissant constitué d'eau et de produits qui, après analyse, se sont révélés être des micro-polluants organiques hydrocarbures
indice CH 2. L'expert ajoute que l'envahissement des cuves par le liquide est ancien puisque les cuves sont les vestiges de l' exploitation de l'ancienne usine à gaz. L'existence des cuves et du liquide qu'elle contiennent est donc antérieure à la vente intervenue entre les sociétés ERILIA et SEBLI le 15 décembre 2000, l'expertise ayant été effectuée à compter de juillet 2001.
Ces faits non contestés ni contestables démontrent que le bien vendu était affecté avant la vente d'un vice compte tenu de l'enfouissement des cuves, qui en l'état rendait la parcelle impropre à sa destination, ou pour le moins en diminuait tellement l'usage que l'acheteur, ou ne l'aurait pas acquise, ou aurait demandé une diminution du prix.
Il n'est pas soutenu que l'une ou l'autre des parties avaient connaissance de ce vice avant la vente, ce qui lui donne le caractère d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil .
Les parties ne s'opposent d'ailleurs pas sur l'existence du vice caché mais sur la clause d'exonération de garantie stipulée au profit du vendeur.
En effet l'acte stipule dans la clause intitulée « charges et conditions » 1er paragraphe, que l'acquéreur prend la parcelle dans l'état où elle se trouve actuellement sans pouvoir élever aucune réclamation ni demander aucune diminution du prix fixé à l'acte, « pour quelque cause que ce soit, même vices cachés du sol ou du sous-sol ».
Les clauses d'exonération de garantie sont valables entre professionnels de même spécialité. Les deux sociétés peuvent être considérées comme des professionnels de la promotion immobilière. La clause est donc valable.
Il convient toutefois de relever que dans ce paragraphe était insérée la déclaration du vendeur selon laquelle il n'avait jamais été exercé sur le terrain vendu ou les immeubles voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement ( notamment air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols ) notamment celles visées par la loi no 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement, qui rendraient nécessaire, en considération de sa destination à usage d'habitation, une action de dépollution préalable à la construction, qu'il n'avait jamais été déposé, enfoui ni utilisé sur ou dans le bien vendu de déchets ou substances quelconques telles que, par exemple, amiante, PCB ou PCT directement ou dans les appareils ou installations pouvant entraîner des dangers ou des inconvénients pour la santé de l'environnement.
Cette mention particulière à l'acte répond aux exigences de l'article L 514-20 du code de l'environnement codifiant l'article L.8-1 de la loi du 19 juillet 1976 qui oblige le vendeur à informer son acquéreur de l'existence d'installations d'exploitation soumises à autorisation.
L'appelante SEBLI ne conteste pas que la nature de l'activité qui était exercée sur le site soit soumise à autorisation depuis 1976. Elle objecte que l'exploitation du détendeur s'est arrêté en 1940 et que l'acquéreur était informé de l'existence de ce détendeur.
Il sera précisé que le détendeur dont elle fait mention est sans rapport avec les cuves découvertes. Dès lors la simple mention de ce détendeur sur le plan annexé à l'acte, qui le situe sur une petite partie de la parcelle vendue, ne renseigne en rien sur l'étendue de l'exploitation de l'usine à gaz qui occupait non seulement la parcelle vendue mais également les parcelle limitrophes.
En outre il ressort de l'étude historique détaillée réalisée par la société ERG ENVIRONNEMENT et produite aux débats que le site a été exploité pour le moins jusqu'en 1981 et que les activités exercées au vu de leur nature et des quantités de production et de stockage, étaient soumises à autorisation .
La société SEBLI ne rapporte aucun élément de contestation de ce rapport dont les données techniques doivent être retenues pour conclure qu'au regard des durées d'exploitation les activités étaient soumises à déclaration et que l'acquéreur aurait du en être informé.
C'est d'ailleurs le sens de la mention précitée par laquelle le vendeur déclarait l'absence de ce type d'activité.
Dès lors que la clause d'exonération de garantie reposait, s'agissant de l'existence de produits polluants sur la déclaration du vendeur qui, répondant à l'exigence des dispositions du Code de l'environnement l'obligeant à déclaration, stipulait leur absence, cette clause doit être écartée dès lors que cette déclaration était fausse, la présence d'activités soumises à autorisation et la nécessité de dépollution étant démontrées.
La société SEBLI ne saurait se prévaloir de l'absence de recherche de pollution ou d'étude de sol par l'acquéreur dès lors que ce dernier n'avait aucune obligation en ce sens, conforté qu'il était d'ailleurs par la propre déclaration du vendeur.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la garantie du vendeur.
La société ERILIA ne demande pas la résolution de la vente, ce qui exclut toute restitution du prix.
Elle sollicite l'indemnisation des coûts de dépollution.
Il est certain que si la société ERILIA avait été informée du vice affectant l'immeuble elle aurait demandé une réduction du prix correspondant pour le moins au coût de la suppression du vice que l'expert a chiffré à la somme de 84 321,52 euros comprenant les coûts d'analyse, du pompage, de l'enlèvement des gravats et de la démolition des cuves.
Le jugement sera confirmé de ce chef en ce qu'il lui a alloué cette somme.
Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue, même à l'égard d'un professionnel, sauf clause d'exonération de garantie, dont il a été dit qu'elle était inapplicable en l'espèce, et il est donc tenu de l'indemnisation de l'intégralité du préjudice subi.
La société ERILIA demande la condamnation in solidum de la société SEBLI et de la société SOGEA SUD à lui payer la somme de 49 082,25 euros pour retard de chantier comprenant les pertes de loyers, le coût de la révision et les frais de maîtrise d'œuvre et d'ouvrage.
L'expert D... a été confronté par les parties à la question du retard du chantier. Il a indiqué que l'arrêt réel du chantier était nettement exagéré alors « qu'il n'y avait aucune impossibilité à agir rapidement ».
En effet lors de son compte rendu du 30 juillet 2001 il indiquait que le chantier devait reprendre immédiatement toutes constatations et prélèvements ayant été faits.
Il indiquait en outre que le temps d'entrepôt des gravats sur les lieux à proximité des cuves ne saurait être considéré comme ayant empêché le chantier de fonctionner.
Il apparaît que la société SOGEA, alors que la société ERILIA avait fait procéder au pompage des produits liquides par la société SEARMIP, n'a pas procédé immédiatement à l'enlèvement des autres produits et des autres gravats.
Toutefois la société SOGEA n'a été associée aux opérations d'expertise judiciaire que le 11septembre 2001, une note de préconisation aux parties lui ayant été adressée en copie le 3 septembre, suite à laquelle elle produira en date du 4 septembre des devis qui seront acceptés par ERILIA pour une réalisation au plus tard le 30 septembre 2001.
Sa faute contractuelle à l'égard de la société ERILIA n'apparaît pas dès lors établie.
En outre s'il est incontestable que le chantier a pris du retard, les responsabilités des sociétés SEBLI et SOGEA relatives à celui-ci n'ont pas été différenciées par la société ERILIA, qui fait état d'un préjudice global lié au retard sans identifier celui résultant directement du vice caché et celui résultant du défaut d'exécution. Or tant que vice caché, que le prétendu retard d'exécution de SOGEA SUD n'ont pas concouru à l'entier dommage mais seulement à une partie.
En outre elle ne rapporte aucun élément relatif à la perte de loyers, au coût de révision ou autres frais. C'est à bon droit que le premier juge a rejeté ses demandes d'indemnisation.
La société SOGEA sollicite de la société ERILIA le paiement d'une indemnité de 113 052,65 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Celle-ci réplique que le marché à forfait n'a pas été modifié et qu'aucune faute contractuelle n'est démontrée.
Or il est constant que suite à la découverte des cuves les parties ont convenu par avenant de modifier la durée d'exécution du marché, la date d'achèvement ayant été portée du 18 mai 2002 au 2 août 2002. Il était précisé que les parties se réservaient le droit de demander l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'arrêt du chantier.
Il ne ressort pas des conditions du CCAP et du CCAG que le silence du maître d'ouvrage suite à la réception du décompte définitif vaudrait acceptation de ce mémoire définitif.
Il appartient par ailleurs à la société SOGEA de démontrer que le maître d'ouvrage s'était engagé dans le contrat de quelque manière que ce soit en cas de dépassement de la durée du chantier ou qu'il ait de quelque manière que ce soit empêché la société SOGEA de le poursuivre normalement , ou de démontrer toute autre faute ou inexécution contractuelle à l'origine du préjudice invoqué.
Or cette démonstration n'est pas faite, la seule découverte de difficultés imprévues sur un chantier ne constituant ni une preuve de la faute, ni de celle de l'inexécution contractuelle.
En conséquence la demande reconventionnelle de la Société SOGEA SUD a été à bon droit rejetée par le premier juge.
Il est équitable d'allouer à la société ERILIA la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, les autres demandes de ce chef étant rejetées.
La société SEBLI et la SNC SOGEA SUD qui succombent sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
EN LA FORME :
Déclare l'appel recevable,
AU FOND :
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Condamne la société SEBLI et la SNC SOGEA SUD in solidum à payer à la société ERILIA la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne la société SEBLI et la société SOGEA SUD solidairement aux dépens, dont distraction au profit des Avoués de la cause, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
