COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1 Chambre Section D
ARRET DU 14 FEVRIER 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 05 / 03535
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MAI 2005
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 03 / 2899
APPELANTES :
Madame Joëlle Marie Françoise X...
née le 28 Juin 1948 à MONTPELLIER (34000)
de nationalité Française
...
34000 MONTPELLIER
représentée par la SCP NEGRE-PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour
assistée de Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. MR représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
...
34000 MONTPELLIER
représentée par la SCP ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me MARC loco la SELARL GIL-CROS, avocats au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
SARL MR, prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
...
34000 MONTPELLIER
représentée par la SCP ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET, avoués à la Cour
assistée de Me MARC loco la SELARL GIL-CROS, avocats au barreau de MONTPELLIER
Madame Joëlle Marie Françoise X...
née le 28 Juin 1948 à MONTPELLIER (34000)
de nationalité Française
...
34000 MONTPELLIER
représentée par la SCP NEGRE-PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour
assistée de Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Dominique A...
...
34000 MONTPELLIER
représenté par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour
assisté de la SCP FABRE FRAISSE ROZE SALLELES PUECH GERIGNY-ISERN, avocats au barreau de MONTPELLIER
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE 1 RUE LEVAT, pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL MAB, domicilié en cette qualité au siège social sis
515 rue de la Loge
34024 MONTPELLIER CEDEX
représentée par la SCP GARRIGUE-GARRIGUE, avoués à la Cour
assistée de la SCP LAFONT-CARILLO-GUIZARD, avocats au barreau de MONTPELLIER,
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Janvier 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 JANVIER 2007, en audience publique, M. Mathieu MAURI ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller
Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Myriam RUBINI
ARRET :
-contradictoire.
-prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
-signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane F..., présente lors du prononcé.
Par arrêt du 24. 05. 2006 auquel il est expressément fait référence pour l'exposé du litige la Cour a renvoyé l'affaire à la mise en état en l'absence de désignation d'un nouveau syndic.
Après désignation du syndic les parties ont de nouveau conclu.
Dominique A... maintient ses demandes et son argumentation.
Le syndicat de la copropriété conclut à la confirmation du jugement et réclame 2 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Il rappelle qu'aux termes de l'article 15 du règlement de copropriété " les locaux du rez de chaussée ne peuvent être utilisés qu'à usage de magasins commerciaux à condition que cet usage n'apporte pas une gène exceptionnelle du fait de bruit ou d'odeurs d'un caractère anormal par rapport à la destination de l'immeuble ".
Joëlle E... maintient ses demandes.
Elle rappelle :
-que l'exploitation d'un commerce de restauration existe dans les locaux du rez de chaussée depuis 1971 soit antérieurement au règlement de copropriété et à l'acquisition par Dominique A... des lots 15 et 16 du premier étage ;
-que par suite, en raison de cette antériorité Dominique A... n'est pas fondé à réclamer réparation des dommages causés par l'exploitation de ces commerces, ainsi que cela résulte des dispositions de l'article L 112-16 du Code de la construction et de l'habitation ;
-qu'aucun autre copropriétaire ne s'est plaint de l'exploitation d'un commerce de restauration dans les locaux du rez de chaussée de l'immeuble ;
-qu'en tout état de cause seule la Société MR est responsable des nuisances ; aucune disposition du bail n'étendant cette responsabilité au bailleur ;
-qu'un restaurant répond à la définition de magasin commercial figurant dans le règlement de copropriété ;
-que le prix d'achat de l'appartement par Dominique A... tenait compte des servitudes et actives et des contraintes liées à la présence d'un restaurant dans l'immeuble ;
-que Dominique A... n'occupe pas en permanence l'appartement ;
-qu'il ne justifie pas exploiter son activité de consultant dans cet appartement.
La S.A.R.L. MR conclut :
A titre principal :
-au débouté de Dominique A... de ses demandes ;
-à l'absence de trouble anormal de voisinage ;
-à la régularité de son installation ;
-à la garantie du syndicat des copropriétaires du fait de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés par l'expert ;
A titre subsidiaire :
-à la garantie de Joëlle E... dans l'hypothèse ou l'activité de la S.A.R.L. MR serait déclarée contraire au règlement de copropriété.
Elle fait valoir :
-qu'elle loue les locaux du rez de chaussée à Joëlle E... depuis le 27. 07. 2000 pour y exploiter une activité de bar-brasserie-restaurant à l'enseigne " Le Welcome " ;
-qu'une telle activité existe depuis 1971 ;
-que par application de l'article L 112-16 du Code de la construction et de l'habitation Dominique A... n'est pas fondé à réclamer réparation du trouble causé par l'exploitation de cette activité ;
-que cette activité est conforme au règlement de copropriété qui précise en son article 5 que le rez de chaussée est affecté à usage commercial et en son article 15 que les locaux du rez de chaussée peuvent être utilisés à usage de magasins commerciaux ;
-que ce règlement rédigé en 1986 a nécessairement tenu compte de l'activité restauration exploitée depuis 1971 au rez de chaussée ;
-que l'expertise ne démontre pas que l'activité bar-restaurant exploitée par la S.A.R.L. MR génère des troubles anormaux du voisinage ;
-que les troubles dont se plaint Dominique A... sont apparus à la suite des travaux qu'il a effectués dans son appartement ;
-que l'expert a relevé en page 35 de son rapport que l'installation de la S.A.R.L. MR est conforme à la réglementation en vigueur ;
-que de nombreux travaux ont été réalisés par la S.A.R.L. MR pour remédier à ces troubles ;
-qu'aucun autre copropriétaire ne s'est plaint ;
-qu'elle a du délocaliser l'activité cuisine en raison du refus de l'assemblée des copropriétaires de l'autoriser à réaliser les travaux de mise en conformité ;
-que son bail ne comporte aucune restriction concernant une activité de bar-restaurant.
Dominique A... conclut le 02. 01. 2007 en maintenant l'intégralité de ses demandes et de son argumentation.
Il ajoute :
-que malgré l'arrêt intervenu le 22. 09. 2003 la S.A.R.L. MR continue à confectionner des repas sur place ainsi que cela ressort d'un constat d'huissier établi le 19. 12. 2003 ;
-que l'article L 112-16 du Code de la construction et de l'habitation est inapplicable selon la jurisprudence aux relations entre copropriétaires ;
-que la S.A.R.L. MR ne peut arguer de sa bonne foi, dès lors que l'acte d'acquisition du fonds de commerce faisait expressément état du litige en cours avec l'ancien propriétaire du fonds et Joëlle E..., propriétaire des murs.
S'agissant des préjudices subis, il les évalue à 128 000 € sur la base de 50 € par jour durant 7 ans pour le préjudice de jouissance, à 14 950 € pour le préjudice professionnel sur la base de 2 300 € par jour durant 6 jours et demi et à 15 000 € pour le préjudice moral.
Par conclusions du 04. 01. 2007 Joëlle E... sollicite le rejet des dernières écritures de Dominique A... déposées deux jours avant la clôture.
Dominique A... réplique en faisant valoir qu'il n'a fait que répondre aux conclusions déposées le 26. 12. 2006 par Joëlle E....
Joëlle E... a de nouveau conclu le 8 janvier sur 14 pages en produisant deux nouvelles pièces.
MOTIFS
Sur l'incident
Attendu que les conclusions notifiées le 02. 01. 2007 par Dominique A... ne font que répondre aux conclusions tardives déposées le 26. 12. 2006 par Joëlle E... ; qu'il n'y a pas par suite de les écarter des débats ;
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :
Attendu que les conclusions déposées le 08. 01. 2007 soit quatre jours après l'ordonnance de clôture, par Joëlle E... seront quant à elles écartées des débats ; que depuis la reprise de l'instance, l'intéressée a conclu à deux reprises les 11 et 26 décembre 2006 qu'elle était dès lors en mesure de produire les nouvelles pièces et de développer son argumentation ;
Sur le fond
Sur le règlement de copropriété :
Attendu qu'il ressort clairement dudit règlement :
-que l'immeuble est affecté à usage d'habitation et professionnel et concernant le rez de chaussée à usage commercial (art. 5) ;
-qu'aucun dépôt de matière inflammables ne peut être fait dans les appartements ou autres locaux (art. 15) ;
-que les locaux du rez de chaussée pourront être utilisés à usage de magasins commerciaux, à condition que cet usage n'apporte pas un gène exceptionnelle du fait de bruit ou d'odeurs d'un caractère anormal... (art. 15) ;
-que tous bruits et tapages nocturnes... troublant la tranquillité des habitants sont formellement interdits (art. 15) ;
-que le lot no 10 au rez de chaussée est un local comprenant deux réserves et un wc ;
-que le lot no 11 au rez de chaussée est un local à usage de cuisine ;
-que le lot no 12 au rez de chaussée est un appartement comprenant deux chambres défini comme un " studio " ;
-que le lot no 13 est un local commercial ;
Attendu qu'il résulte de ces constatations que seul les locaux constituant le lot no 13 peuvent servir à une exploitation commerciale dans les conditions cumulatives, ainsi que l'a relevé le premier juge, énoncées en page 14 dudit règlement à savoir pour une utilisation à usage de magasins commerciaux et à condition que cet usage ne cause pas de gène exceptionnelle d'un caractère anormal par rapport à la destination de l'immeuble ;
Attendu que l'exploitation d'un bar-restaurant à l'évidence ne répond pas à la définition de magasin commercial ; qu'elle est par suite exercée en violation du règlement de copropriété ;
Attendu que l'exploitation antérieur audit règlement et à l'acquisition par Dominique A... des lots 15 et 16 du premier étage de l'immeuble ne saurait suffire à justifier la poursuite de cette activité ;
Attendu que les dispositions de l'article L 112-16 du Code de la construction et de l'habitation d'une part sont inapplicables aux rapports entre copropriétaire, et d'autre part ne peuvent recevoir applications que si l'activité génératrice du trouble anormal est conforme aux dispositions législatives ou réglementaire en vigueur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisqu'il n'est pas établi que le changement de destinations des locaux ait fait l'objet d'une autorisation administrative ;
Attendu de manière surabondante que l'exploitation de l'activité de bar-restaurant a généré des troubles (bruits et odeurs) d'un caractère anormal ainsi que cela ressort tant du rapport d'expertise que des multiples constats d'huissier en date des 19. 12. 2003,20. 11. 2004,13. 10. 2005 et 04. 02. 2006 versés aux débats ;
Attendu qu'il ressort en outre des derniers constats que la S.A.R.L. MR poursuit son activité malgré l'arrêt de la Cour en date du 22. 09. 2003 ; que son activité cuisine a été délocalisée dans un autre local du rez de chaussée, engendrant par ailleurs un risque supplémentaire en raison de l'utilisation d'une camping-gaz et d'une bouteille de gaz, en infraction avec le règlement de copropriété ;
Attendu qu'il échet eu égard à ces éléments de confirmer le jugement ayant déclaré contraire au règlement de copropriété l'activité de bar-brasserie-restauration exploitée par la S.A.R.L. MR dans les lots 10-11-12 et 13 du rez de chaussée et interdit la poursuite de cette activité ;
Attendu que la S.A.R.L. MR ne pouvait ignorer l'existence de cette infraction au règlement de copropriété puisque l'acte de cession à son profit du fonds de commerce " Le Welcome " faisait expressément état de la procédure engagée en référé par Joëlle E... contre Dominique A... et qu'elle s'était engagée à relever et garantir le gérant de toutes obligations lui incombant qui serait la conséquence de cette procédure ;
Attendu que Joëlle E... en sa qualité de copropriétaire, bailleur des locaux dans lesquels est exercée l'activité de bar-restaurant est responsable du fait de son locataire quant aux troubles anormaux de voisinage provenant de l'activité exercée ;
que c'est par suite à bon droit que le premier juge l'a condamné in solidum avec la S.A.R.L. MR à réparer le préjudice subi par Dominique A... ;
Sur le préjudice :
Attendu que Dominique A... subit depuis le 25. 04. 1997 les nuisances sonores et olfactives générées par la S.A.R.L. MR ;
qu'il en résulte un préjudice de jouissance réel et certain que la Cour évalue sur la base de 100 € par mois à 12 000 € ;
Attendu s'agissant du préjudice professionnel que la Cour dispose d'éléments suffisants pour le fixer à 5 000 € ;
Attendu s'agissant du préjudice moral, qu'il est incontestable que les tracas engendrés par 8 ans de procédure ont été source d'un préjudice réel et certain, qu'il convient de lui allouer 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
STATUANT publiquement, contradictoirement,
DÉCLARE recevable les écritures de Dominique A... déposées le 02. 01. 2007,
DÉCLARE irrecevable les écritures de Joëlle E... déposées le 08. 01. 2007,
DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts,
STATUANT à nouveau sur ce point,
CONDAMNE in solidum Joëlle E... et la S.A.R.L. MR à payer :
-à Dominique A... la somme de 22 000 € à titre de dommages et intérêts outre 3 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
CONDAMNE in solidum Joëlle E... et la S.A.R.L. MR aux dépens comprenant les frais d'expertises, dont distraction au profit des avoués de la cause.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
MM / CS
