COUR D'APPEL DE MONTPELLIER CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRET DU 20/06/2006
no Débats du 18 Avril 2006 Dossier no05/00040 A R R E T
Ce jour VINGT JUIN DEUX MILLE SIX,
A l'audience publique de la Chambre des expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, M. X... assisté de M. Y... Z... a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part : S.C.I. LES GRILLONS représentée par sa gérante Madame Gisèle A... domiciliée Villa Saint Louis, 1290 rue de Bugarel 34000 MONTPELLIER Chemin de Bugarel 34430 SAINT JEAN DE VEDAS Rep/assistant : la SCP BRUNEL RENÉ ET BRUNEL MARIE-CHRISTINE (avocats au barreau de MONTPELLIER)
APPELANTE et
d'autre part : LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER représentée par son Président en exercice 50 Place Zeus BP 9531 34045 MONTPELLIER CEDEX 1 Rep/assistant : Me FERRAN-VINSONNEAU PALIES-NOY (avocat au barreau de MONTPELLIER)
INTIMEE MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT Brigade des Evaluations Domaniales Centre Administratif Chaptal BP 70001 34052 MONTPELLIER CEDEX 1
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception en date du .
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 27 Juin 2005 Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 18/04/2006 où siégeaient : - M. Claude ARRIGHI, Président de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel de MONTPELLIER, -Madame Françoise B..., Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge de l'Expropriation du Département de l'Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président, -Monsieur Philippe C..., Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge de l'Expropriation du Département de l'Aude, désigné par Ordonnance de Monsieur le Premier Président, - -
En présence de Monsieur de BREMOY, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Hérault, Commissaire du Gouvernement,
assistés de M. Philippe Y..., Z...,
Monsieur le Président a été entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leur observations,
L'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 20 Juin 2006,
Les magistrats du siège en ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES :
ATTENDU que par déclaration du 9 août 2005, la SCI LES GRILLONS a relevé appel d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 27 juin 2005, qui a : -rejeté les fins de non-recevoir et exceptions soulevées ; -fixé à la somme de 600.000 ç l'indemnité due par la Communauté d'Agglomération de Montpellier, prise en la personne de son représentant légal en exercice pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section PD no 33, 1152, rue de Bugarel sur la Commune de Montpellier, d'une superficie de 5.704 M appartenant à la SCI LES GRILLONS, représentée par sa gérante, Mme Gisèle A... ; -rejeté les demandes plus amples ou contraires ; -condamné la Communauté d'agglomération de Montpellier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la SCI LES GRILLONS, représentée par sa gérante, Mme Gisèle A..., la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ATTENDU que la recevabilité de l'appel n'est pas discutée, que rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office ; que la justification de la date de notification du jugement déféré ne figure pas au dossier et que, dès lors, il faut considérer que le délai d'appel n'a pas couru ; que l'appel principal de la SCI LES GRILLONS est recevable et à sa suite, l'appel incident de la Communauté d'agglomération de Montpellier ; ATTENDU que le mémoire de l'appelante a été déposé avant l'expiration du délai fixé par l'article R 13-49 alinéa 1 du Code de l'Expropriation à peine de déchéance ; ATTENDU que par mémoire du 7 octobre 2005, notifié par le Greffe le 10 octobre 2005, la SCI LES GRILLONS demande à la Cour de :
-réformer le jugement déféré ; -dire que les conditions d'application de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation ne sont pas réunies ; Par conséquent, -rejeter l'application de l'article 13-17 du Code de l'Expropriation au cas d'espèce ; -constater qu'en l'espèce les tractations entre Mme A..., ès-qualités de gérante de la SCI LES
GRILLONS, et les consorts D..., vendeurs, ont commencé en mai 1999, soit 4 mois avant la rédaction du compromis de vente en date du 10 novembre 1999, soit plus de 5 ans avant l'ordonnance d'expropriation du 7 octobre 2004. Il n'y a pas lieu à faire application de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation ; Tenant les références indiquées, certaines provenant même de la SETIS chargée par l'expropriante de rechercher des logements équivalents pour l'exproprié, -constater que le manque d'équivalence dans les références proposées justifie pleinement les justes demandes de l'exproprié, à savoir :
-fixer la valeur des biens de la façon suivante :
[*indemnité principale
582.950 ç
*]indemnité de remploi
98.295 ç -condamner l'expropriant à payer à la SCI LES GRILLONS la somme totale de 690.0245 ç, indemnité de déménagement (3.886,29 ç) comprise ; subsidiairement, pour le cas où le Tribunal ferait application de l'article L 13-17, -dire et juger que le juge de l'expropriation est souverain pour fixer l'indemnité de remploi ; en conséquence, -fixer cette indemnité de remploi, compte tenu des cas de l'espèce, au taux plein de 25 % de l'indemnité principale ; -en outre, fixer l'indemnité de déménagement à 3.886,29 ç arrondie à la somme de 3.900 ç ; -le condamner aux entiers dépens ainsi qu'à une indemnité de 5.000 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Qu'elle soutient notamment : -que la date de la notification de l'ordonnance d'expropriation doit être retenue pour l'application de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation, soit le 10 novembre 2004 ; -que les tractations entre les parties avaient
commencé en mai 1999, soit avant le délai prévu par l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation ; -que les dispositions de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation, contreviennent aux principes de l'article 6-1 de la CEDH ; -qu'elle n'a pu retrouver un bien équivalent pour le montant de l'indemnité proposée en raison de la hausse du marché de l'immobilier ; -que l'indemnité doit être faite sur la base des terrains expropriés à MALBOSC ; ATTENDU que par mémoire du 10 novembre 2005, notifié par le greffe, la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER demande à la Cour de : -statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal ; -au fond, le dire mal fondé ; -accueillir son appel incident comme régulier en la forme et juste quant au fond ; -réformer le jugement du 27 juin 2005 ; -statuant à nouveau, -fixer à la somme de 441.000 ç toutes indemnités comprises, l'indemnité de dépossession due par la Communauté d'agglomération de Montpellier à la SCI LES GRILLONS, prise en la personne de son gérant, Gisèle A..., pour l'expropriation de l'immeuble sis à Montpellier, cadastré section PD no 33 pour une emprise de 5.704 M ; -condamner la SCI LES GRILLONS à verser à la Communauté d'agglomération de Montpellier une somme de 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Qu'elle soutient essentiellement : -que les dispositions de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation sont remplies et que le montant de la mutation est largement inférieur à l'estimation domaniale ; -que l'indemnité principale ne saurait excéder 400.000 ç ; -que le premier juge ne pouvait majorer l'évaluation domaniale, notamment en relevant la situation privilégiée du bien et la superficie importante du terrain, alors même que le bien n'a connu aucune modification dans sa consistance matérielle ou juridique ; -que l'estimation domaniale du 26 février 2005 est inapplicable car elle mentionne des améliorations apportées au bien depuis son acquisition et des plantations ; -que
l'évaluation des domaines est manifestement disproportionnée ; -que l'indemnité de remploi doit être calculée comme elle le préconise ; ATTENDU que par mémoire récapitulatif du 5 avril 2006, notifié par le Greffe, la SCI LES GRILLONS reprend ses demandes, y ajoutant, de confirmer subsidiairement le jugement déféré en ce qu'il a fait application de la majoration de 10 % de l'estimation domaniale ; qu'elle reprend son argumentation ; y ajoutant : -qu'elle s'interroge sur la crédibilité de l'évaluation des domaines ; -qu'elle a dû débourser 652.655,44 ç pour obtenir un bien de moindre qualité et souscrire un prêt bancaire ; ATTENDU que par mémoire du 14 avril 2006, notifié par le Greffe, la Communauté d'agglomération de Montpellier reprend ses demandes, y ajoutant, de porter à 5.000 ç le montant de l'indemnité au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; qu'elle ajoute à son argumentation : -que l'expropriée a récupéré ses plantations avant de déménager ; -que la demande au titre de l'indemnité de déménagement devra être rejetée ; -que subsidiairement, à la date de référence, le terrain ne saurait se prévaloir de la qualification de terrain à bâtir faute de desserte suffisante par les réseaux et de constructibilité, eu égard à son classement au POS ; ATTENDU que le commissaire du gouvernement n'a pas conclu, s'en rapportant à l'audience à ses conclusions de première instance ; ATTENDU que la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties en première instance, au jugement déféré ; ATTENDU qu'il convient de rappeler, pour une bonne compréhension du litige, que par arrêté du 18 juin 2004, le Préfet de l'Hérault a déclaré d'utilité publique et urgents les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation du complexe de rugby Yves du Manoir ; ATTENDU que la mesure d'expropriation porte sur la parcelle cadastrée PD no 33, 1152, rue de Bugarel, d'une superficie de 5.704 M , Commune de
MONTPELLIER, en nature de sol et de jardin ; ATTENDU que la date de référence du 1er mars 2004 retenue par le premier juge n'est pas critiquée et que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ; que la consistance du bien sera appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit le 7 octobre 2004 ; que le bien sera évalué à la date du jugement de première instance ; ATTENDU qu'il n'est pas discuté qu'à la date de référence, la parcelle était située en zone 6NAO du POS de la Commune de MONTPELLIER, qui est une zone destinée à la création de quartiers de logements dans lesquels s'exprimera prioritairement la politique de l'habitat et de mixité des fonctions, logements aidés-logements non aidés, locatifs-accession, logements-activités-commerces-équipements publics et privés ; que dans son ensemble, cette zone se caractérise par :
-inconstructibilité de la zone en l'état, excepté pour les équipements publics et les extensions mesurées de bâtiments existants, y compris les installations classées ; -constructibilité dans la cadre de la création d'une ZAC ou d'une modification du POS ; ATTENDU qu'il résulte du PV de transport sur les lieux que la parcelle concernée n'est pas desservie par l'ensemble des réseaux ; que notamment, la parcelle n'est pas raccordée au réseau d'eau potable et bénéficie d'un forage particulier ; que la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone dédiée au projet de construction du complexe de rugby ; qu'il résulte de l'étude d'impact du complexe de rugby du stade Yves du Manoir que la zone de projet est desservie par trois voies qui entourent le secteur, que le futur complexe peut être facilement desservi par l'ensemble des réseaux nécessaires à son fonctionnement (eaux pluviales, eau potable, eaux usées, réseau électrique, téléphone, réseau de gaz), la zone de projet possédant l'ensemble de ces réseaux mais que, cependant, le collecteur d'eaux usées doit être réhabilité,
voire renforcé et le potentiel d'accueil de la station de refoulement redimentionné, que les quelques habitations du secteur ne sont pas connectées au réseau d'eau potable ; que pour la suite du développement de l'urbanisation le futur réseau de distribution devra se raccorder sur la conduire primaire de 500 mm se trouvant sous l'avenue de Vanières et le Bd Paul Valéry, que la zone est alimentée par une ligne électrique aérienne rue Burgarel et une ligne enterrée avenue Vanières ; ATTENDU que la parcelle ne remplit pas les conditions cumulatives de l'article L 13-15 du Code de l'Expropriation et ne peut bénéficier de la qualification de terrain à bâtir ; Sur l'application de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation : ATTENDU que la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER invoque les dispositions de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation qui prévoit que le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines si une mutation à titre gratuit ou onéreux antérieure de moins de 5 ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive, en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation ; que lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa qui précède doit en tenir compte ; ATTENDU que les dispositions des articles L 13-14 et L 13-17 du Code de l'Expropriation relatives à la fixation de l'indemnité en fonction de la consistance des biens dans la limite de l'estimation faite par le service des domaines, ne sont pas incompatibles avec les articles 6 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et 1 du premier protocole additionnel de ladite Convention, dès lors que la juridiction de l'expropriation se prononce en fonction de la
consistance des biens et vérifie que l'estimation des domaines ne sous estime pas le bien exproprié et que le premier juge a relevé exactement que l'estimation domaniale du 25 février 2005 tient compte de la forte progression du marché immobilier dans la région de Montpellier ; ATTENDU que la SCI LES GRILLONS a acquis l'immeuble exproprié par acte authentique du 4 février 2000 pour un prix de 1.400.000 F ; que la SCI produit en outre un compromis de vente sous seing privé du 10 novembre 1999 du même bien ; que même en admettant que ce compromis de vente, bien qu'assorti de conditions suspensives et ne concernant pas les mêmes parties, vaille vente en ce qu'elle a constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix et constitue une mutation au sens de l'article L 13-17 du Code deromis de vente, bien qu'assorti de conditions suspensives et ne concernant pas les mêmes parties, vaille vente en ce qu'elle a constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix et constitue une mutation au sens de l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation, elle est intervenue dans le délai prévu par l'article L 13-17 ; que comme le relève exactement le premier juge, les pourparlers antérieurs allégués ne peuvent être pris comme point de départ du délai ; ATTENDU qu'il est de principe que le délai prévu par l'article L 13-17 du Code de l'Expropriation court de la date de l'ordonnance d'expropriation elle-même et non pas de la date de notification de cette ordonnance ; qu'en effet, la notification de l'ordonnance est sans influence sur le transfert de propriété qui résulte du seul fait du prononcé de l'ordonnance et à la date de celle-ci ; que l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 octobre 2004 ; que dès lors, l'article L 13-17 doit trouver application et que le montant des sommes allouées ne peut dépasser l'estimation faite par le service des domaines ; Sur l'indemnisation : ATTENDU que, comme le rappelle pertinemment le premier juge, les dispositions de l'article
L 13-17 du Code de l'Expropriation ne dérogent pas à celles de l'article L 13-13 du même Code qui prévoient que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; ATTENDU que l'expropriante invoque une fiche d'évaluation du service des domaines du 28 juin 2002 fixant l'indemnité totale de dépossession à 252.537 ç se décomposant 228.670 ç pour l'immeuble et 23.867 ç pour l'indemnité de remploi ; ATTENDU qu'il est produit par l'expropriante une autre évaluation du service des domaines du 18 juin 2004 fixant à 441.000 ç le montant total de l'indemnité de dépossession se décomposant en 400.000 ç d'indemnité principale et 41.000 ç d'indemnité de remploi, étant indiqué que cette estimation a été faite sans que le bien ait été visité ; ATTENDU qu'il est encore versé une estimation domaniale du 25 février 2005 fixant l'indemnité principale à 490.100 ç et l'indemnité de remploi à 49.000 ç, soit au total 539.000 ç arrondi à 540.000 ç ; qu'il est précisé que cette nouvelle évaluation a été faite après visite sur place du bien et tenant compte des améliorations apportées au bien depuis son acquisition et des plantations effectuées sur le terrain ; que le service des domaines préconisait une marge de négociation de 10 % ; ATTENDU que l'expropriante critique la pertinence de l'estimation des domaines du 25 février 2005 au motif que l'expropriée ne justifierait pas de la réalisation d'améliorations portées au bien, et de plantations mentionnées par le service évaluateur ; ATTENDU néanmoins qu'il convient de souligner que la dernière évaluation s'explique par le fait que, comme il est souligné par le service des domaines, elle s'est faite, contrairement aux précédentes, après visite des lieux ; que dès lors, le service a été à même d'intégrer tous les facteurs de valorisation du bien et que dès lors, il n'appartient pas à l'expropriée de justifier l'évaluation du service des domaines ; que
le PV de transport mentionne la présence sur le terrain de nombreux jeunes arbres, le bon état général de l'habitation dont plusieurs pièces ont été refaites ; qu'il n'est pas établi que les travaux et plantations mentionnés par le service évaluateur aient été faits postérieurement à l'ouverture de l'enquête prévue par l'article L 11 ; ATTENDU qu'il est de principe que lorsque le service des domaines a été amené à établir plusieurs avis pour une même affaire, seul le dernier doit être retenu dès lors qu'il est régulier ; que ce principe est conforme à celui selon lequel l'évaluation du bien doit être faite au jour du jugement de première instance et à celui de l'indemnisation intégrale posé par l'article L 13-13 ; ATTENDU que la SCI LES GRILLONS invoquer les termes de comparaison suivants : 1- les propositions faites par la SERM pour trouver un bien de remplacement du bien exproprié le 1er juin 2005 faisant apparaître des valeurs de 500.000 ç à 600.000 ç pour des maisons individuelles avec jardin comparables ; 2- une délibération du Conseil Municipal de Montpellier du 28 septembre 2004 approuvant l'acquisition dans le cadre de la même opération, d'une villa avec piscine et jardin d'une superficie de 2.342 M pour le prix de 603.000 ç ; 3- l'évaluation des terrains de la ZAC de Malbosc retenue par la Cour pour une somme de 51 ç/M ; ATTENDU que la Communauté d'agglomération invoque quant à elle les termes suivants concernant des acquisitions amiables réalisées dans le périmètre de l'opération : 4- la vente des 25 et 31 octobre 2002 consorts E... et autres/Communauté d'agglomération de Montpellier, de 3 parcelles en nature de vignes, lieu-dit Puech Chevallier et Touchy ; 5- vente des 25 et 31 octobre 2002 E... et autres/Commune de Montpellier de 5 parcelles de terre dans la même zone d'expropriation, en nature de terre pour le prix de 13,72 ç/M ; 6- vente des 18 et 21 octobre 2004 E... et autres/Communauté d'agglomération de Montpellier d'une parcelle de terre lieu-dit
Fouchy d'une surface de 226 M pour 13,72 ç/M ; 7- vente des 14 et 23 mars 2005 VIALA/Communauté d'agglomération de Montpellier d'une parcelle en nature de terre sise lieu-dit Puech Chevallier pour un prix de 25 ç/M ; ATTENDU que l'expropriante n'établit pas que soient remplies les conditions posées par l'article L 13-16 du Code de l'Expropriation concernant les règles de majorité imposant au juge de tenir compte et de prendre pour base les accords réalisés à l'amiable ; qu'elle ne discute d'ailleurs pas ce point ; que par contre, en l'absence de la double majorité requise, les accords amiables doivent être pris en considération ; ATTENDU néanmoins que les termes de comparaison 4 à 7 n'apparaissent pas pertinents car ils ne sont pas comparables au bien exproprié, s'agissant de terres agricoles ou de vignes, alors que le bien concerné est un jardin d'agrément entourant une maison d'habitation ; ATTENDU que le terme de comparaison no1 invoqué par la SCI LES GRILLONS ne peut être retenu, s'agissant uniquement de propositions de vente et non de ventes effectives qui peuvent, seules, constituer des termes de comparaison recevables ; qu'à défaut d'autres précisions, il apparaît que le terme de comparaison no 2 n'est pas pertinent dès lors qu'il est mentionné que la propriété comporte une piscine ; que les évaluations retenues pour la ZAC de Malbosc no 3 ne peuvent être retenues dans la mesure où les terrains concernés ont été jugés constructibles à la date de référence ; ATTENDU que les parties ne fournissent pas de termes de comparaison pertinents concernant le bâti ; ATTENDU que le bien exproprié a été acquis pour la somme de 1.400.000 F, soit 213.428 ç le 4 février 2000 ; que la propriété comporte un jardin planté de nombreux arbres, qu'elle est bâtie et comporte une maison comprenant un appartement en rez-de-chaussée de 115 M , un appartement en étage de 135 M , un grenier aménageable ainsi que 2 garages à portail coulissant situés dans une construction séparée ; ATTENDU que par
ailleurs il est constant que le marché de l'immobilier a subi une forte progression depuis 2000 sur le territoire national et spécialement à Montpellier ; ATTENDU que le constat d'huissier dressé le 16 novembre 2005 à la demande de l'expropriante, même s'il ne relate pas la présence de l'intégralité des arbres indiqués sur le procès-verbal de transport, mentionne la présence de nombreux arbres dans le jardin, étant précisé que le procès-verbal de constat indique que la propriété est dans l'emprise du chantier et que des arbres ont pu être emportés par des tiers ; ATTENDU que l'évaluation faite par le service des domaines le 25 février 2005 sera retenue, étant précisé que par contre la marge de négociation ne peut être accordée, l'article L 13-17 précisant que l'indemnité principale ne peut excéder l'évaluation faite par les domaines et l'expropriée ne justifiant pas que les conditions prévues par l'alinéa 2 du même article sont réunies ; ATTENDU que l'indemnité principale pour le terrain et le bâti sera de 490.100 ç ; ATTENDU que l'indemnité de remploi sera calculée selon les modalités adoptées par le premier juge : 20 % x 5.000 ç =
1.000 ç, 15 % x 10.000 ç =
1.500 ç, 10 % (490.100 - 15.000 ç) 47.510 ç
50.010 ç ; ATTENDU qu'il résulte du procès-verbal de transport que les deux appartements composant l'habitation étaient meublés ; que l'expropriée produit un devis de déménagement d'un montant de 3.886,29 ç ; qu'il lui sera alloué à ce titre une somme de 3.886,29 ç
; ATTENDU que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel ; ATTENDU que chacune des parties gardera à sa charge le montant des dépens d'appel par elle exposés ; PAR CES MOTIFS, Dit que l'appel principal et l'appel incident sont recevables en la forme ; Au fond, Réforme le jugement déféré quant au montant de l'indemnité ; -Fixe à 543.996,29 ç le montant de l'indemnité due par la Communauté d'Agglomération de MONTPELLIER pour l'expropriation de la parcelle située Commune de MONTPELLIER, 1152, rue de Burgarel, cadastrée PD 33, d'une superficie de 5.704 M , appartenant à la SCI LES GRILLONS, représentée par Mme Gisèle A... ; Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Dit que chacune des parties gardera à sa charge les dépens d'appel par elle exposés. Le Z...,
Le Président, CA/MCM
