RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 19/03237 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FGBW
Minute n° 24/00204
[P]
C/
[P]
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 03 Septembre 2019,
enregistrée sous le n° 14/01953
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 06 AOUT 2024
APPELANT :
Monsieur [X] [P]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ
INTIMÉ :
Monsieur [R] [F] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Mars 2024 tenue par Mme Aline BIRONNEAU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 06 Août 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme BIRONNEAU,Conseillère
Mme FOURNEL, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Catherine MALHERBE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [X] [P], M. [R] [P] et Madame [B] [P] épouse [N], sont les enfants de M. [W] [L] et de Madame [A] [S] épouse [P].
M.[W] [L] est décédé le [Date décès 5] 1969 et Madame [A] [S] épouse [P] est décédée le [Date décès 2] 2007.
Par ordonnance du 5 janvier 2011 rendue à la requête de Mme [B] [P] épouse [N] et de M. [R] [P], le Tribunal d'Instance de Saint-Avold a ordonné l'ouverture de la procédure de partage judiciaire des biens dépendant de la succession des époux [W] [P]-[A] [S].
Parmi les biens dépendant de la succession figurent diverses parcelles à usage agricole dont certaines également constructibles, ainsi qu'un corps de ferme comprenant une maison à usage d'habitation, une écurie, un atelier, et un hangar agricole.
Après plusieurs années de procédure, deux pourvois diligentés par M.[X] [P] successivement, contre l'ordonnance ayant ordonné l'ouverture du partage judiciaire puis contre l'ordonnance ayant rejeté ses contestations à l'encontre du cahier des charges, et deux arrêts rendus par la Cour d'Appel de Metz, les différents biens immobiliers ont été finalement vendus par lots, et par adjudication le 06 avril 2017.
Dans l'intervalle M. [X] [P] avait saisi le Tribunal de Grande Instance de Sarreguemines, par acte introductif d'instance signifié le 02 décembre 2014, d'un conflit l'opposant à son frère [R], en demandant au Tribunal de dire et juger que [R] [P] est redevable d'une indemnité d'occupation sur les bâtiments d'habitation ainsi que sur les terres et bâtiments agricoles, à compter du 5 janvier 2006 et jusqu'au 6 avril 2017, et voir nommer un expert aux fins de procéder à l'évaluation de l'indemnité due par M.[R] [P] à l'indivision.
Par jugement du 03 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Sarreguemines a débouté M.[X] [P] de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné à payer à M.[R] [P] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé qu'une indemnité d'occupation entre indivisaires n'est pas due si l'occupation de l'immeuble par un indivisaire n'exclut pas la même utilisation par ses co-indivisaires, et a considéré qu'en l'espèce il apparaissait que, si M. [R] [P] ne contestait pas avoir résidé dans la maison, M. [X] [P] y avait également résidé pendant un temps et y conservait toujours deux chambres qu'il avait condamnées, de sorte que chacun des co-indivisaires pouvait profiter du bien immobilier de manière exclusive.
Le Tribunal en a conclu qu'en l'absence d'usage exclusif, aucune indemnité d'occupation n'était due par [R] [P] à l'indivision. Il a également relevé, s'agissant des terres agricoles, qu'il n'était pas contesté que celles-ci étaient exploitées par [R] [P] en exécution d'un bail à ferme dont il bénéficiait, de sorte qu'aucune indemnité d'occupation n'était due pour ces terres.
Par déclaration du 16 décembre 2019 M.[X] [P] a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières écritures devant la cour en date du 5 février 2021, M. [X] [P] a conclu, en substance, à voir :
infirmer intégralement le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
Dire et juger que M.[R] [P] est redevable du principe d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision établie suite au décès de sa mère [A] [S] veuve [P] sur la période du 5 janvier 2006 au 6 avril 2017 relativement à l'occupation privative par lui des bâtis occupés et parcelles Section [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur le ban de la commune de [Localité 12],
Avant-dire droit, Ordonner la désignation d'un expert avec mission habituelle, notamment aux fins d'évaluer la valeur locative des bâtis occupés et parcelles Section [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur le ban de la commune de [Localité 12],
Réserver ses droits à conclure plus amplement après dépôt du rapport d'expertise.
Dans ses dernières conclusions du 03 mars 2021 M. [R] [P] a conclu à titre principal à la confirmation du jugement ainsi qu'à voir écarter des débats la pièce n°49 produite par M. [X] [P].
A titre infiniment subsidiaire en cas d'infirmation du jugement il demandait à voir :
Dire et juger que l'indemnité d'occupation susceptible d'être due par M.[R] [P] à l'indivision ne pourra être antérieure au 2 décembre 2009 en raison de la prescription, conformément à l'article 815-10 du Code civil, ni postérieure à la vente effective de l'immeuble sis [Adresse 4].
Dire et juger que M.[X] [P] sera alors également redevable d'une indemnité d'occupation à l'indivision, dans les mêmes termes et conditions que M.[R] [P].
Dire et juger que cette indemnité sera fixée à dires d'expert dans le cadre du partage judiciaire de la succession [K].
Par arrêt du 06 juillet 2021, auquel il est référé pour l'exposé des motifs de la décision, la cour d'appel de Metz a :
Écarté des débats la pièce n° 49 produite par M.[X] [P],
Infirmé le jugement déféré, et statuant à nouveau :
Dit que M.[R] [P] est redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation portant sur les parcelles cadastrées ban de la commune de [Localité 12], Section [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et bâtiments d'habitation ou agricoles édifiés, à l'exception du hangar construit par M. [N] époux de Mme [B] [P], pour la période allant du 02 décembre 2009 au 06 avril 2017,
Pour le surplus :
Ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture,
Ordonné une mesure d'expertise, confiée à M.[V] [C], avec mission de :
Convoquer les parties, se faire remettre contradictoirement tous documents utiles à sa mission,
se rendre à proximité des lieux, [Adresse 4],
Décrire les biens immobiliers situés ban de la commune de [Localité 12], Section [Cadastre 3], n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11],
le cas échéant entendre tout sachant, recueillir tous renseignements permettant de connaître dans la mesure du possible l'état des biens et en particulier des locaux d'habitation lors de leur occupation entre le 02 décembre 2009 et le 06 avril 2017,
rechercher et indiquer au rapport des éléments de comparaison utiles permettant de rechercher la valeur locative des biens précités
déterminer la valeur locative des parcelles précitées et des bâtiments, à l'exception d'un hangar agricole en structure métallique posé sur pilotis édifié par M. [N] époux de Mme [B] [P], pour la période allant du 02 décembre 2009 au 06 avril 2017
plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige.
En substance, la cour a retenu, en application de l'article 815-10 du code civil, qu'une partie de la demande était en tout état de cause atteinte par la prescription de l'action en paiement des indemnités d'occupation.
Sur le fond, la cour a considéré que les éléments de preuve versés aux débats établissaient sans conteste l'occupation par M. [R] [P], sur une longue période, de la maison d'habitation, des hangars et des terres agricoles, sauf à réserver le cas d'une parcelle sur laquelle l'époux de Mme [B] [P] avait bâti un hangar métallique posé sur pilotis, qui a été écarté de l'expertise .
A l'inverse, la cour a considéré qu'aucun des documents produits n'établissait que M. [X] [P] avait pu de son côté exercer réellement un droit d'usage et d'habitation sur le bien indivis, ne serait-ce que sur une ou deux pièces, compte tenu notamment des rapports conflictuels entretenus entre les parties et des attestations produites par des personnes l'ayant hébergé.
La cour a enfin écarté toute discussion sur le point de savoir si, sur certaines terres, [R] [P] avait disposé d'un bail à ferme, dès lors que la discussion ne portait que sur les biens ayant formé le lot n°1 lors des opérations d'adjudication, non concerné par le bail rural allégué, de sorte que l'expertise ordonnée n'a porté que sur ces biens.
M. [C] a déposé son rapport le 3 février 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 28 novembre 2022 M. [X] [P] demande à voir, au visa de l'arrêt du 6 juillet 2021 :
« Dire et juger recevable et bien fonde l'appel de M.[X] [P],
Infirmer le jugement entrepris ;
Débouter M.[R] [P] de ses demandes ainsi exposées dans son dispositif :
« Dire que l'indivision est redevable au profit de M.[R] [P] de dépenses de conservation et d'amélioration dont le montant viendra en compensation du montant de l'indemnité d'occupation retenue.
Dire qu'il appartiendra au notaire chargé des opérations de liquidation partage de chiffrer lesdites dépenses, et en particulier de déterminer la créance due à M.[R] [P] au titre de la construction et du financement d'une partie d'une surface de 96 m2 de la grange de stockage de 350 m2.
En tant que de besoin, dire que l'indivision est à tout le moins redevable au profit de M.[R] [P] au titre des dépenses de conservation et d'amélioration de la somme de 5.773,58 € indexée sur l'indice des prix à la consommation ou l'indice du le coût de la construction.
Ordonner alors la compensation de cette somme avec l'indemnité d'occupation »
celui-ci étant irrecevable pour défaut de qualité à agir,
les demandes étant irrecevables comme nouvelles à hauteur de Cour,
les demandes étant irrecevables comme prescrites,
Débouter M.[R] [P] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions,
Infirmer le jugement entrepris intégralement,
Statuant à nouveau,
Condamner M.[R] [P] à payer une somme de 232.116,86 € à titre d'indemnité d'occupation due ou profit de l'indivision suite au décès de la mère [S] (sic) veuve [P], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation de première instance,
Exclure M.[R] [P] de toute perception à ce titre dans le compte de l'indivision,
Condamner M.[R] [P] à payer à M.[X] [P] une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation de première instance,
Dons tous les cas, condamner M.[R] [P] à payer à M.[X] [P] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner M.[R] [P] aux entiers frais et dépens de première d'instance et ci ceux d'appel ».
En substance, M. [X] [P] reprend à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire et des conclusions de l'expert, les reproches qu'il avait précédemment formulés dans un dire à expert.
Il fait grief au rapport de ne pas contenir de plan de construction détaillé du bâti, et formule également un certain nombre de reproches aux photos prises par l'expert et annexées au rapport, dont il estime qu'elles sont incomplètes et ne rendent pas compte de l'état exact des différentes pièces du logement, non plus que des garages, ateliers, granges ou parcelles soumises à l'évaluation de l'expert. Il soutient également que les parcelles de terre considérées sont des parcelles à bâtir.
Compte tenu des erreurs entachant selon lui la description des biens évalués, il considère qu'il est injustifié de retenir une pondération ainsi que le fait l'expert, celle-ci ne tenant compte que des éléments dévalorisants et non des éléments valorisant le bien.
Compte tenu du coefficient de pondération qu'il propose de retenir pour la maison d'habitation d'une part et les sous-sol et garage d'autre part, M. [P] estime qu'il convient de retenir les surfaces de 136 m² pour la maison, 85 m² pour les sous-sol et garages, et 48 m² pour les ateliers.
Il conteste également l'appréciation de l'expert quant au caractère peu dynamique du marché immobilier et fournit des éléments de comparaison des loyers pratiqués, desquels il déduit que le prix moyen des loyers est supérieur à 6 € le m² et qu'il conviendrait de retenir un prix de 9 € le m².
Il conteste également la valeur locative retenue pour la grange de stockage d'environ 350 m² en faisant valoir qu'il s'agit en réalité d'un hangar avec stabulation libre.
Il retient finalement pour la maison, les garages et ateliers une valeur locative de 2.421 €, soit pour la période allant du 2 décembre 2009 au 6 avril 2017 une somme totale de 222.569 € après application de l'indice IRL et considère que ni le caractère précaire de l'occupation ni la vétusté alléguée des locaux ne dispensent l'occupant du paiement d'une indemnité d'occupation.
Il se déclare d'accord avec l'évaluation de l'expert pour ce qui concerne le potager et deux des granges d'exploitation, mais conteste la valeur retenue pour la grange de stockage précitée de sorte qu'il réclame à titre d'indemnité d'occupation pour les trois granges et sur la durée de la période considérée une somme de 8.813,86 €.
Enfin il soutient que l'indemnité d'occupation doit profiter à l'indivision, sauf à celui qui s'est maintenu dans les lieux de manière privative.
Quant aux demandes reconventionnelles de M. [R] [P] relative aux sommes dont l'indivision lui serait redevable pour ses dépenses d'amélioration et de conservation du bien, M. [X] [P] considère que de telles demandes concernent l'indivision de sorte que M. [R] [P] est irrecevable à agir à son encontre, et qu'il s'agit en outre de demandes nouvelles présentées pour la première fois à hauteur d'appel et postérieurement à un premier arrêt ayant ordonné une expertise.
Enfin il considère que de telles demandes se heurtent à la prescription puisque se rapportant à des faits très anciens.
Au surplus il observe que les dépenses effectuées par un indivisaire pour la conservation d'un bien indivis, compensées par l'indemnité fixée selon l'article 815-13 du code civil, sont sans incidence sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation.
Enfin il réclame des dommages et intérêts à raison de l'attitude déployée par son frère pour retarder l'issue du partage, et se réfère à cet égard aux divers incidents ayant émaillé la procédure de partage ainsi que les rapports entre les parties.
Aux termes de ses dernières conclusions du 07 décembre 2022 M. [R] [P] demande à la cour de :
« Débouter M.[X] [P] de sa demande d'indemnité d'occupation au titre de la maison et de sa demande de dommages-intérêts.
Subsidiairement et en tout état de cause pour le surplus,
Réduire les valeurs locatives à de plus justes proportions.
Fixer l'indemnité d'occupation après application d'un abattement forfaitaire de 25 % au titre de la précarité de l'occupation et de la présence de M. [X] [P].
Dire que les intérêts légaux sur l'indemnité d'occupation courront à compter de l'arrêt à intervenir, subsidiairement à compter du 8 septembre 2022, date de la demande chiffrée.
Débouter M. [X] [P] de toutes demandes plus amples ou contraires.
Dire que l'indivision est redevable au profit de M. [R] [P] de dépenses de conservation et d'amélioration dont le montant viendra en compensation du montant de l'indemnité d'occupation retenue.
Dire qu'il appartiendra au notaire chargé des opérations de liquidation partage de chiffrer lesdites dépenses, et en particulier de déterminer la créance due à M.[R] [P] au titre de la construction et du financement d'une partie d'une surface de 96 m² de la grange de stockage de 350 m2.
En tant que de besoin, dire que l'indivision est à tout le moins redevable au profit de M. [R] [P] au titre des dépenses de conservation et d'amélioration de la somme de 5 773,58 € indexée sur l'indice des prix à la consommation ou l'indice du le coût de la construction.
Ordonner alors la compensation de cette somme avec l'indemnité d'occupation.
En tout état de cause,
Dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC et laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
Critiquant lui aussi le rapport de l'expert, M. [R] [P] soutient que, compte tenu des constatations de ce dernier, l'habitation litigieuse ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 de sorte que l'occupation de la maison ne peut donner lieu à aucune indemnité d'occupation en l'absence de toute valeur locative.
Subsidiairement il conteste aussi bien le coefficient de pondération retenu par l'expert soit 0,4, que la valeur locative au m² retenu, dont il estime qu'elle est surestimée pour avoir été fixée par référence à des loyers pratiqués pour des maisons en bon état situées dans d'autres communes, mieux équipées et plus attractives que [Localité 12].
Il estime donc que le loyer mensuel pour l'habitation ne saurait excéder 4 € le m² soit 252 € par mois.
Il critique également l'évaluation faite par l'expert concernant une des granges, sur laquelle une fissure a été constatée alors que l'expert l'estime à tort sans désordre apparent, et conteste l'appréciation faite par l'expert des critères de classification des bâtiments d'exploitation.
Il expose en effet que l'expert a considéré que ces bâtiments relevaient de la 2ème catégorie, à savoir des bâtiments de conception ancienne permettant une adaptation facile aux besoins d'une agriculture moderne, alors que tel n'est pas le cas en l'espèce pour deux des trois bâtiments.
Ainsi il expose que l'actuelle écurie faisant l'objet de la photo en page 9 du rapport ne pourra être adaptée à un élevage moderne qui utilise la technique de la stabulation libre, nécessitant une plus grande emprise au sol, raison pour laquelle ne s'y trouvent que des box à chevaux. Il soutient que l'autre grange n'est pas davantage adaptée dès lors qu'elle ne peut plus servir de lieu de stockage du foin comme à l'origine, en raison du poids actuel des bottes de foin incompatible avec le grappin d'origine, de sorte que l'actuel propriétaire en a changé la destination en la transformant en stabulation libre, dans laquelle cependant il n'est pas possible de faire passer un tracteur pour l'affouragement des bêtes.
Il revendique dès lors un classement de ces bâtiments en 3ème catégorie.
Il soutient encore que la valeur locative doit être fixée en tenant compte du caractère précaire de l'occupation de sorte qu'il convient d'appliquer aux chiffres retenus une minoration de 25 %, outre le fait que M. [X] [P] a bien disposé à tout le moins durant quelques mois de certaines pièces de la maison ce qui exclut une occupation exclusive.
Il considère par ailleurs qu'aucun fondement juridique ne justifie qu'il soit privé de tout droit à partage sur l'indemnité ainsi fixée.
M. [R] [P] fait valoir d'autre part qu'il a financé certains travaux d'amélioration des biens indivis, notamment une partie de la grange de stockage, qu'il a pris en charge certains travaux concernant la maison, et payé les taxes foncières et l'assurance, de sorte qu'il est fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 815-13 du code civil et qu'il appartiendra au notaire chargé des opérations de partage de fixer sa créance à cet égard.
Il considère que ses prétentions à ce titre ne sont pas irrecevables, dès lors qu'elles sont nées de la reconnaissance à M. [X] [P] d'un droit à indemnité d'occupation, et sont destinées à opérer compensation.
Il se prévaut enfin de l'attitude largement dilatoire de son frère, pour contester tout droit de celui-ci à des dommages et intérêts.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur la demande principale en fixation d'une indemnité d'occupation
Il résulte du rapport d'expertise de M. [C] que celui-ci, lors de la réunion du 7 janvier 2022, a pu avoir accès à l'ensemble des biens immobiliers concernés par les opérations d'expertise, et visés par la cour dans son arrêt, et ce également pour la maison d'habitation actuellement propriété d'un tiers, en l'occurrence M. [H] [P], fils d'[R] [P], qui a donné son accord pour la visite de l'expert, hors la présence de M. [X] [P].
Le déroulement de la visite est retracé au rapport d'expertise et a donné lieu, d'une part à une description des immeubles, d'autre part à la prise de photos.
La cour observe, suite aux nombreuses critiques énoncées par M. [X] [P] à l'encontre du rapport de l'expert, et plus particulièrement à l'encontre des photos produites, qu'il n'était pas demandé à celui-ci de dresser un plan détaillé des locaux litigieux, non plus que de réaliser un reportage photo exhaustif de toutes les pièces du bâtiment principal d'habitation, des granges, ateliers ou garages, mais de visiter l'ensemble des locaux, dans la mesure du possible eu égard à leur rachat par un tiers, de les décrire, et, selon une méthodologie éprouvée et justifiée, d'en fixer la valeur vénale. Les photographies produites n'ont donc comme but que d'illustrer les propos de l'expert mais n'ont pas à répondre aux exigences énoncées par M. [X] [P]. Celui-ci ne prouve pas par ailleurs que les éventuels éléments absents de certaines photos (portes de communication, fenêtres ou autres) auraient eu une influence sur l'évaluation pratiquée par l'expert et auraient pu conduire celui-ci à minorer son évaluation, alors que l'expert a pu visiter les lieux dans leur intégralité, ainsi qu'il résulte du descriptif des opérations relaté en page 6 de son rapport.
En tout état de cause, la cour peut constater que les photos réalisées par l'expert sont en corrélation avec la description qu'il fait des locaux, et que les éventuelles « inexactitudes » de désignation (« séjour transformé en chambre » visé par M. [P]) sont sans incidence sur l'appréciation par l'expert de l'état du bâtiment et de ses différentes pièces au moment de sa visite.
Il est également indiqué que l'expert a mesuré les différentes pièces au moyen d'un laser, de sorte qu'en l'état de ses constatations, M. [X] [P] qui ne dispose d'aucun élément probant en sens contraire, est mal fondé à critiquer l'absence de plans et à remettre en cause pour cette raison les conclusions de l'expert.
Par ailleurs l'expert s'est fait communiquer les différents diagnostics établis préalablement à la mise en vente de la maison d'habitation, et sa visite des lieux ainsi que l'examen de ces divers documents l'amènent à conclure que :
« le bien ne possède pas de moyen de chauffage permettant de maintenir toute l'habitation à une température supérieure à 12 ° et n'entre donc pas dans le champ d'application du décret n° 2006-1147 » (Diagnostic de performance énergétique du 7 mai 2014).
L'expert était donc fondé à considérer que la maison ne disposait pas d'éléments de chauffage et M. [X] [P] qui allègue de la présence d'une grande cuisinière à bois ou d'un fourneau ou d'un poêle à mazout, ne rapporte aucune preuve contraire aux constatations tant de l'expert que de l'entreprise chargée du diagnostic de performance énergétique, relatives à l'absence d'un réel mode de chauffage.
l'installation électrique est vétuste et dangereuse, la pose de convecteurs est proscrite, ce qui résulte également du diagnostic électrique réalisé en 2014. Il n'est pas davantage rapporté de preuve contraire sur ce point.
les fenêtres sont en simple vitrage et il n'existe aucune isolation des murs ou du grenier (absence de laine de verre sur le rampant ou au sol). M. [X] [P] ne produit aucun élément susceptible de contredire ce constat.
Enfin les « éléments valorisants » dont se prévaut M. [X] [P] n'en sont pas mais constituent la base de toute habitation, à savoir l'existence d'un chauffe-eau, de l'eau courante, d'une charpente en bon état. Par ailleurs la description réalisée par l'expert prend en compte la présence de combles (qui n'apparaissent pas en état d'être aménagés actuellement vu les photos produites) des garages/atelier et du sous-sol, et l'expert a justement fait remarquer, en suite du dire de M. [X] [P], qu'au vu de l'état actuel de l'installation électrique, la présence d'un chauffe-eau électrique pouvait même être dangereuse.
A l'inverse, le fait que l'immeuble d'habitation ne remplisse pas, en raison de sa vétusté, les conditions requises pour être loué, ne fait pas obstacle à ce qu'une indemnité d'occupation soit due étant observé que, de fait, le bien a été occupé par M. [R] [P] et l'est actuellement par son fils, sans que son état ait constitué un obstacle.
En revanche il est justifié de tenir compte de cette situation dans l'appréciation finale de l'indemnité d'occupation.
A cet égard l'expert a justifié le coefficient de pondération retenu en observant que l'immeuble était bien habitable, certes dans des conditions spartiates et rudimentaires correspondant à 40 % de confort, pour la protection offerte contre les intempéries et le vent.
En outre, il ne pourrait être tenu compte de l'éventuelle précarité de l'occupation, que si l'occupant, en l'occurrence M. [R] [P], en avait effectivement subi les conséquences. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque cette occupation a perduré sur une très longue période et ne s'est achevée qu'avec la vente du bien.
En définitive, il n'est pas justifié de revenir, ni sur les surfaces retenues par l'expert, ni sur son appréciation de l'état des locaux et des coefficients de pondération retenus.
Ainsi, au vu du descriptif de l'expert, des photos produites et des diagnostics annexés, il était justifié, pour tenir compte de l'état de vétusté de la maison d'habitation, de retenir un coefficient de pondération de 0,4 lequel tient compte de ce que le bien ne remplissait pas les conditions normatives pour une location mais n'en permettait pas moins une occupation.
Quant au coefficient de pondération retenu pour le sous-sol et l'annexe garage/atelier, soit 0,1, il tient compte de l'affectation des locaux qui ne sont pas destinés à l'habitation, et les arguments de M. [P] ne sont pas de nature à remettre en cause la nécessité de cette pondération non plus que son quantum.
Quant au prix au m²de l'immeuble d'habitation et de ses dépendances en cas de location, il résulte du rapport que l'expert a procédé à une étude minutieuse de la situation géographique des biens, de la démographie du secteur et du marché locatif, l'ayant amené à conclure que les statistiques de la commune faisaient état d'une démographie légèrement en hausse depuis 10 ans, d'un revenu médian disponible supérieur à la moyenne nationale et d'un habitat en bon état composé très majoritairement de propriétaires avec une augmentation sensible du nombre de logements vacants, ce qui l'a amené à conclure que le marché immobilier ne semblait pas être très dynamique. Cette conclusion est logique eu égard aux renseignements collectés par l'expert.
Celui-ci a également obtenu quatre valeurs locatives, concernant cependant des bien situés dans d'autres communes voisines de [Localité 12], et s'établissant respectivement à 6,16 € le m², 5,78 € le m², 7,12 € le m² et 7,14 € le m².
La moyenne des loyers mensuels relevés s'établissant à 6,55 € le m², l'expert a retenu, pour tenir compte de la différence de taille entre [Localité 12] et les communes de référence, une valeur au m² de 6 €.
S'agissant de la remarque de M. [R] [P], selon laquelle l'expert se serait référé à des maisons en bon état ne pouvant être comparées avec l'objet du litige, la cour observe que le mauvais état de l'habitation litigieuse a précisément été pris en compte par le choix d'un coefficient de pondération important de sorte qu'il n'y a pas lieu de modérer encore le loyer de référence pour cette raison.
Quant aux références sur lesquelles se fonde M. [X] [P], la cour observe qu'elles concernent des appartements, et non des maisons dans leur ensemble, et que le prix de location au m² diminue en fonction de l'augmentation de la taille du logement, à telle enseigne que l'appartement de 89 m² évoqué dans le courrier de la Mairie de [Localité 12] est bien loué 6,04 € le m² soit la valeur retenue par l'expert.
La démarche de celui-ci est donc logique et argumentée et sera validée.
Compte tenu de la pondération appliquée par l'expert aux surfaces du bâtiment, habitation, garages, sous-sols et ateliers, en fonction de leur état tel que précité, il convient de retenir une surface totale de 80 m², qui rend compte de la situation du bien dans le cadre d'une occupation, et non plus d'une valeur locative qui ne pourrait de toute façon être déterminée au regard du non-respect des normes en matière de location.
Il en résulte une valeur d'occupation au moment de l'expertise, de 480 € par mois indice IRL du 4ème trimestres 2021, à réactualiser en fonction de l'indice IRL pour les années antérieures (ainsi la valeur retenue pour le mois de décembre 2009 est de 384 €, celle des mois de l'année 2010 est de 5.102 € l'an soit 425,17 € par mois).
Le montant total de 39.089 € au titre de l'indemnité d'occupation due pour la maison, y compris son sous-sol et le garage/atelier pour la période du 02 décembre 2009 au 06 avril 2017 est donc retenu. (étant observé qu'il en résulte une indemnité d'occupation moyenne mensuelle de 444,20 € par mois sur la totalité de la période).
Quant aux parcelles non bâties section [Cadastre 9] et [Cadastre 1] considérées par l'expert comme pouvant être à usage de potager compte tenu de leur surface, M. [X] [P] en conteste l'évaluation au titre de l'indemnité d'occupation au motif que ces parcelles, comme d'ailleurs selon lui les parcelles [Cadastre 7],[Cadastre 8] et [Cadastre 10], seraient des parcelles à bâtir. Cependant et outre le fait que M. [P] ne produit pas de certificat d'urbanisme le confirmant, ce point n'a en tout état de cause d'incidence que sur le prix de vente des parcelles, mais non sur l'évaluation d'une indemnité d'occupation.
L'évaluation de l'expert n'étant pas autrement contestée, il sera retenu, pour ces deux parcelles regroupées sous l'appellation « potager » une indemnité d'occupation de 100 € par ans soit 734 € pour toute la période.
Les bâtiments d'exploitation concernés par l'indemnité d'occupation sont, selon la description de l'expert :
Un bâtiment désigné comme écurie disposant de mangeoires en pierre et de 3 box à chevaux, d'une surface d'environ 85 m² au sol et plutôt en bon état d'entretien,
une grange dite « grange à foin » « d'environ 130 m² au sol sur une hauteur de 10 m au faîtage actuellement utilisée en étable comprenant 5 ruminants, accessible par deux grandes portes sur la façade arrière et avant, en état d'usage sans désordres apparents sur le gros-'uvre et la toiture »
une « grange de stockage d'environ 350 m² au sol, pour partie en bardage acier à ventelles, charpente bois posée sur soubassement agglo en périphérie, murs pignons maçonnés en partie, hauteur sous faîtage d'environ 10 m, couverture en fibrociment », « en bon état apparent sur le gros 'uvre et la toiture » (il n'a pas été retrouvé d'amiante).
Après examen, et compte tenu de la classification des bâtiments d'exploitation en quatre catégories suivant leur état, l'expert a considéré que les trois bâtiments précités relevaient de la 2ème catégorie, à savoir : « bâtiments de conception ancienne permettant une adaptation facile aux besoins d'une agriculture moderne ».
D'autre part et au regard des critères d'appréciation définis par arrêté et au regard des points attribués à ces différents critères (sol bétonné ou non : 10 points, Équipements de stockage ou équipements d'élevage : 60 points, réseau de point accès eau, électricité : 20 points et bardage : 10 points), l'expert a considéré que les valeurs locatives à retenir en 2009, à réviser sur la base de l'indice 100 en 2009, étaient :
pour l'écurie garnie de mangeoires en pierre et de 3 box d'une surface d'environ 85 m² : 2,10 € le m² (90 points sur 100 de critères d'équipement)
pour la grange d'environ 130 m² : 2,10 € le m² (90 points sur 100)
pour la grange de stockage d'environ 350 m² : 1,56 € le m² (10 points sur 100)
M. [R] [P] revendique le classement des bâtiments dans la 3ème catégorie en raison de l'inadaptation de deux des trois bâtiments à une agriculture moderne.
Il fait valoir que l'écurie était à l'origine une étable entravée pour les vaches, qui n'est plus adaptée à cet usage puisqu'il n'est pas possible compte tenu de l'emprise au sol, d'y installer la stabulation libre des animaux qui constitue la technique la plus récente et adaptée au bien-être animal, de sorte que le bâtiment a été optimisé au mieux en y installant des box à chevaux.
De même il expose que la grange de 130 m² était à l'origine une grange de stockage du foin mais que compte tenu du poids actuel des bottes de foin il n'est plus possible d'utiliser le grappin d'origine pour le stockage du foin de sorte que ce bâtiment est utilisé en stabulation libre mais que malgré cela il n'est pas possible d'y faire circuler un tracteur pour l'affouragement des bêtes, qui se fait donc manuellement.
Enfin il se prévaut d'une fissure sur la grange de stockage, non prise en compte.
M. [X] [P] de son côté ne remet pas en cause les valeurs retenues pour les deux premières granges mais considère, pour la troisième, qu'il conviendrait au moins de retenir 70 points sur 100 au titre des éléments d'équipement.
La cour observe que devant les objections de M. [R] [P], l'expert s'est borné à observer que les granges disposaient d'électricité, de sols propres, de mangeoires, et que les bêtes se trouvaient respectivement dans des box et enclos assez vastes, et semblaient à l'abri du vent et des intempéries sans que de gros travaux n'aient été préalablement effectués.
L'expert ne se prononce cependant pas sur le problème de la manutention du fourrage, de son stockage, ou de la possibilité de faire circuler un tracteur dans la grange dédiée aux bovins, non plus que sur la place nécessaire pour l'élevage en stabulation libre, qui semble effectivement réduite.
Les photos produites confirment une certaine exiguïté ne facilitant pas le passage d'un tracteur et il n'a pas été contesté que la destination de deux des granges a dû être revue en raison de diverses contraintes.
Dans ces conditions la cour considère que le critère relatif aux équipements de stockage et aux équipements d'élevage, précisément décrits dans l'arrêté n° 2021-DDT annexé au rapport, faisant état de matériels dont la présence ne se vérifie pas en l'état, ne peut être évalué au-delà de 20 sur 60 et que les points à affecter aux deux granges concernées doivent être ramenés finalement à 60 sur 100 ce qui permet d'évaluer le loyer au m² à 1,40 €.
En revanche, l'expert a manifestement tenu compte de l'état complet de la dernière grange, affectée d'une fissure et qui ne paraît pas disposer de tous les critères requis à l'exception du bardage, de sorte que le nombre de points attribués est justifié et sera maintenu.
Il en résulte les montants annuels de loyers suivants, pour 2009 et sur la base d'un indice 100 :
grange comportant les box à chevaux 85 x 1,40 = 119
grange de 130 m² : 130 x 1,40 = 182
grange de stockage de 350 m² : 350 x 1,56 = 546
TOTAL : 847 € par an.
Les montants dus sont donc les suivants après prise en compte de la variation de l'indice national des fermages :
du 2 au 31 décembre 2009 : 70 €
année 2020 : 847 x 98,37/100 = 833,19
année 2011 : 833,19 x 101,25 / 98,37 = 857,58
année 2012 : 857,58 x 103,95 / 101,25 = 880,44
année 2013 : 880,44 x 106,68 / 103,95 = 903,56
année 2014 : 903,56 x 108,30 / 106,68 = 917,28
année 2015 : 917,28 x 110,05 / 108,30 = 932,10
année 2016 : 932,10 x 109,59 / 110,05 = 928,20
du 01/01/2017 au 06/04/2017 : (928,20 x 106,28 / 109,59) x (3,02 / 12) = 226,54
TOTAL : 6.548,89 €
Le montant total de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [P] s'élève donc, pour la période du 02 décembre 2009 au 31 décembre 2009, à la somme de 46.371,89 € (39.089 + 734 + 6.548,89 = 46.371,89 €)
Contrairement à ce qu'allègue M. [X] [P], il n'est aucunement justifié d'exclure du bénéfice de cette somme M. [R] [P], qui fait partie de l'indivision au même titre que son frère ou sa s'ur.
Par ailleurs, une indivision n'ayant pas de personnalité juridique, et l'ensemble des co-indivisaires n'étant pas en la cause, il n'y a pas lieu de rendre au profit de l'indivision une décision de condamnation.
Dès lors, la cour dira que M. [R] [P] est redevable vis à vis de l'indivision successorale d'une somme de 46.371,89 €, outre intérêts à compter du présent arrêt.
II- Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de M. [R] [P]
Aux termes de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Aux termes de l'article 564 du code civil, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Si les dépenses engagées par un indivisaire pour la conservation du bien indivis sont sans incidence sur le calcul de l'indemnité d'occupation, en revanche, il est loisible à l'indivisaire tenu d'une indemnité d'occupation, de se prévaloir de la somme devant lui revenir en application de l'article 815-13, pour obtenir compensation entre ces sommes.
Dès lors, les différentes demandes de M. [R] [P] relatives aux dépenses effectuées pour l'entretien ou l'amélioration du bien sont recevables à hauteur d'appel en ce qu'elles visent à opposer compensation aux sommes qui lui sont réclamées au titre de l'indemnité d'occupation.
En revanche, l'action dont dispose un indivisaire à raison des dépenses de conservation ou d'amélioration qu'il a effectuées est soumise aux dispositions de l'article 2224 du code civil et donc à la prescription quinquennale, courant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit.
En l'occurrence, la créance de l'indivisaire à raison des dépenses effectuées est immédiatement exigible et le point de départ du délai de prescription se situe au jour du paiement de la dépense effectuée par l'indivisaire.
En l'espèce, la demande de M. [R] [P] a été formée pour la première fois dans ses conclusions du 14 novembre 2022 de sorte que toute demande portant sur une somme exigible avant le 14 novembre 2017 se heurterait à la prescription de l'action.
Il résulte des conclusions et pièces de M. [R] [P] que les sommes qu'il réclame correspondent à des travaux ou remplacements d'éléments d'équipement effectués en 1975, 1976 et 1995, ainsi qu'au paiement des taxes foncières de 2009 et 2010 et au paiement de l'assurance de 2009 à avril 2017, date de la vente des biens.
Il en résulte que toute action en remboursement de ces dépenses se heurte à la prescription quinquennale, de sorte qu'il convient sur ce fondement de déclarer irrecevables les différentes demandes de M. [R] [P].
III- Sur la demande en dommages-intérêts formée par M. [X] [P]
Il résulte des très nombreuses pièces versées aux débats, que le retard pris dans les opérations de partage n'est nullement le fait de M. [R] [P] seul, et que de son côté M. [X] [P] a multiplié les recours, et refusé en son temps de verser la somme nécessaire à l'évaluation par l'expert des biens en vue de leur vente.
Compte tenu du contexte et des péripéties diverses ayant précédé la vente, l'attitude fautive de M. [R] [P] lors de la libération des lieux, et plus encore l'incidence de celle-ci sur la longueur de la procédure et sur l'éventuel préjudice qu'aurait subi M. [X] [P] ne sont nullement démontrés.
La demande de dommages-intérêts est donc rejetée.
IV- Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
M. [X] [P] ayant en partie gain de cause, le jugement de première instance est également infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes de M. [X] [P] étant largement surévaluées eu égard au montant réel de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [P], les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties.
L'équité n'impose pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'arrêt du 06 juillet 2021 ayant :
Infirmé le jugement déféré,
Dit que M. [R] [P] est redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation portant sur les parcelles cadastrées ban de la commune de [Localité 12], Section [Cadastre 3]) [Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10] et [Cadastre 11], et bâtiments d'habitation ou agricoles édifiés, à l'exception du hangar construit par M. [N], époux de Mme [B] [P], pour la période du 02 décembre 2009 au 06 avril 2017,
Ordonné une mesure d'expertise,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Dit que M. [R] [P] est redevable vis à vis de l'indivision successorale d'une somme de 46.371,89 €, outre intérêts à compter du présent arrêt ;
Rejette la demande de M. [X] [P] tendant à voir exclure M. [X] [P] de toute perception à ce titre dans le cadre de l'indivision ;
Déboute M. [X] [P] de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de M. [R] [P] ;
Déclare irrecevables à raison de la prescription l'ensemble des demandes de M. [R] [P] ;
Condamne M. [R] [P] et M. [X] [P] aux dépens de première instance et d'appel qui seront partagés entre eux par égales ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés par les parties en première instance comme en appel.
La Greffière La Présidente de chambre
