| France, Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 27 juin 2024, 23/00844

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00844 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6GM

Minute n° 24/00185

[B]

C/

S.A.S. OLIVIA

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Juge des contentieux de la protection de METZ

30 Mars 2023

12-22-0607

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COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 27 JUIN 2024

APPELANTE :

Madame [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002493 du 21/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A.S. OLIVIA Représentée par son représentant légal

[Adresse 2] - [Localité 3]

Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010, M. [E] et Mme [F] [N] ont consenti un bail à Mme [O] [B] portant sur un local d'habitation, étage 1D n°15 et une cave n°40 situés à [Adresse 1] [Localité 3] pour un loyer mensuel de 600 euros outre 40 euros de provisions sur charges. Par acte authentique du 14 mars 2022, l'immeuble a été acquis par la SAS Olivia.

Par acte d'huissier du 12 septembre 2022, la SAS Olivia a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d'huissier du 28 novembre 2022, elle l'a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire, la voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 874 euros au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation mensuelle de 660 euros jusqu'à la libération effective des lieux outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 30 mars 2023, le juge des référés a':

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause insérée au bail d'habitation conclu le 1er juillet 2010 entre la SAS Olivia, venant aux droits de M. et Mme [N], et Mme [B] concernant le logement situé [Adresse 1] et cave n°40 [Localité 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2022

- condamné à titre provisionnel Mme [B] à payer à la SAS Olivia la somme de 874 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 14 février 2023 incluant l'échéance de février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, sur la somme de 342 euros, conformément à la demande et à compter de l'ordonnance pour le surplus

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office les délais de paiement prévus à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [B] ainsi que de tout occupant de son chef et de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance

- dit qu'à défaut, la SAS Olivia pourra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect, notamment de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

- condamné à titre provisionnel Mme [B] à payer à la SAS Olivia une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 600 euros augmentée de 60 euros à compter du 12 novembre 2022 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 874 euros outre intérêts à laquelle Mme [B] est déjà condamnée provisionnellement par l'ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 12 novembre 2022 et la date de l'ordonnance

- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande tendant à rentre tout mois commencé redevable en intégralité

- constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [B] bénéficierait des effets d'une d'procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII au code de la consommation

- condamné Mme [B] à payer à la SAS Olivia la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant de plein droit le coût du commandement de payer du 12 septembre 2022, de l'assignation en référé du 28 novembre 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 30 novembre 2022

- rejeté toute autre demande.

Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 4 avril 2023, Mme [B] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf celle ayant rejeté les autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 septembre 2023, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et'de :

- lui accorder des délais de grâce de 12 mois en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, s'exécutant comme suit': 11 échéances de 55,70 euros entre le 5 et 10 du mois soit 612,70 euros et la 12ème échéance de 56,80 euros

- dire et juger que cette somme sera payable en sus du loyer courant entre le 5 et le 10 de chaque mois

- suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à parfait paiement

- dire n'y avoir lieu à expulsion en l'absence de résiliation du bail

- débouter la SAS Olivia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- en tout état de cause condamner la SAS Olivia à payer à Me Marjorie Episcopo la somme de 2.500 euros HT soit 3.000 euros TTC, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.

Elle expose sa situation familiales et financière pour solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, précisant avoir fait des règlements pour réduire sa dette, ce qui témoigne de sa bonne foi. Elle conteste le décompte actualisé produit par l'intimée et la facture 'intervention Malézieux' qui y figure alors qu'elle a été victime de plusieurs dégâts des eaux .

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 mars 2024, la SAS Olivia demande à la cour de confirmer l'ordonnance, débouter Mme [B] de son appel et la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le bail contient une clause résolutoire, que le commandement de payer est resté partiellement infructueux, que les loyers des mois d'août, octobre et novembre 2023 n'ont pas été réglés, que la dette s'élève à 1.993,61 euros au vu du décompte arrêté au 1er septembre 2023, que le syndic lui a imputé à tort le montant la facture de l'entreprise Malezieux qui est due par l'appelante, que le loyer courant n'est pas réglé et s'oppose à la demande de délais de paiement.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur résiliation du bail

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer signifié le 12 septembre 2022 à Mme [B] d'avoir à payer la somme de 608 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que l'appelante a uniquement effectué deux règlements de 266 euros en septembre et octobre 2022, soit un montant total de 532 euros, de sorte que la somme visée au commandement de payer n'a pas été apurée dans le délai légal.

En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2022 et ordonné l'expulsion de Mme [B].

Sur l'arriéré locatif

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, si l'appelante conteste le décompte actualisé et notamment une facture de la société Malézieux, il est relevé que l'intimée conclut à la confirmation de l'ordonnance sans former de nouvelle demande de provision en appel notamment au titre de cette facture, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef.

Il n'est pas contesté que l'appelante a réglé les sommes de 342 euros et 266 euros respectivement les 4 et 11 avril 2023, lesquelles figurent sur le décompte actualisé au 1er juin 2023, de sorte que sur la somme allouée par le premier juge, elle reste devoir la somme de 266 euros. Il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner Mme [B] de verser à la SAS Olivia la somme provisionnelle de 266 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 février 2023.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, Mme [B] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice à l'égard de la SAS Olivia d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l'ordonnance déférée est confirmée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que la dette locative ne cesse d'augmenter s'élevant à la somme de 1.932 euros suivant décompte arrêté au 22 mars 2024 (déduction faite des dépens, des frais irrépétibles et de la facture d'intervention), que Mme [B] ne perçoit que le RSA (761,90 euros par mois) et qu'elle a cessé de régler son reliquat de loyer depuis le mois de décembre 2023, de sorte qu'elle ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif et le loyer courant dans les délais légaux. En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [B], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause insérée au bail d'habitation conclu le 1er juillet 2010 entre la SAS Olivia, venant aux droits de M. et Mme [N], et Mme [O] [B] concernant le logement situé [Adresse 1] et cave n°40 [Localité 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2022,

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office les délais de paiement prévus à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [O] [B] ainsi que de tout occupant de son chef et de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut, la SAS Olivia pourra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect, notamment de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné, à titre provisionnel, Mme [O] [B] à payer à la SAS Olivia une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 600 euros augmentée de 60 euros à compter du 12 novembre 2022 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 874 euros outre intérêts à laquelle Mme [O] [B] est déjà condamnée provisionnellement par l'ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 12 novembre 2022 et la date de l'ordonnance,

- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande tendant à rentre tout mois commencé redevable en intégralité,

- constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [O] [B] bénéficierait des effets d'une d'procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII au code de la consommation,

- condamné Mme [O] [B] à payer à la SAS Olivia la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant de plein droit le coût du commandement de payer du 12 septembre 2022, de l'assignation en référé du 28 novembre 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 30 novembre 2022 ;

L'INFIRME en ce qu'elle a condamné, à titre provisionnel, Mme [O] [B] à payer à la SAS Olivia la somme de 874 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 14 février 2023 incluant l'échéance de février 2023 et statuant à nouveau';

CONDAMNE Mme [O] [B] à payer à la SAS Olivia la somme de 266 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 14 février 2023 avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt';

Y ajoutant

DEBOUTE Mme [O] [B] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;

CONDAMNE Mme [O] [B] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT