RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/01645 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FYQE
Minute n° 23/00151
[M], [M]
C/
E.P.I.C. MOSELIS
Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 07 Juin 2022, enregistrée sous le n° 12-22-237
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - A.R.I
ARRÊT DU 25 MAI 2023
APPELANTS :
Monsieur [U] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
Madame [S] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
E.P.I.C. MOSELIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 23 Mars 2023 tenue par Monsieur MICHEL, Conseiller, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 25 Mai 2023
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame BAJEUX
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller
Monsieur KOEHL, Conseiller
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 12 juin 2014, l'EPIC Moselis (ci-après Moselis) a consenti un bail à M. [U] [M] et Mme [S] [M] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 358,37 euros, outre 30 euros de provisions mensuelles sur charges.
Par acte d'huissier du 23 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte d'huissier du 11 février 2022, Moselis les a assignés devant le juge des contentieux de la protection de Thionville statuant en référé et au dernier état de la procédure, il a demandé au juge de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion des locataires et les voir condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 2.459,07 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle de 970 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [M] a sollicité des délais de paiement.
Par ordonnance réputée contradictoire du 7 juin 2022, le juge des référés a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 12 juin 2014 entre Moselis et M. et Mme [M] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 janvier 2022,
- rejeté la demande de délais de paiement
- ordonné en conséquence à M. et Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clefs du logement dès la signification de l'ordonnance
- dit qu'à défaut Moselis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique
- condamné M. et Mme [M] à verser à Moselis à titre provisionnel la somme de 2.459,07 euros au titre de l'arriéré locatif (décompte arrêté au 2 mai 2022, incluant une dernière facture de quittancement avril 2022) avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021 sur la somme de 1.805,57 euros, sur la somme de 325,22 euros à compter du 11 février 2022 et à compter de l'ordonnance pour le surplus
- condamné M. et Mme [M] à verser à Moselis à titre provisionnel une indemnité mensuelle de d'occupation à compter du 3 mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clefs et fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi
- condamné M. et Mme [M] à verser à Moselis la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 22 juin 2022, M. et Mme [M] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 octobre 2022 dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, les appelants demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance et de :
- débouter Moselis de l'ensemble de ses demandes
- subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire du bail les liant à Moselis et leur octroyer en tant que de besoin les délais de paiement jusqu'au jour où ceux-ci ont procédé au règlement de la totalité de l'arriéré locatif tel qu'il résulte du commandement de payer,
- dire que chacune des parties supportera ses propres frais et dépens.
Ils exposent que le bailleur ne produit aux débats aucune pièce au soutien de ses demandes. Subsidiairement, ils indiquent avoir procédé au règlement de la totalité de la dette locative et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils contestent devoir un arriéré locatif de 1.303,55 euros aux motifs que cette somme contient des frais de poursuite injustifiés (416,20 euros), que le décompte du 31 juillet 2022 ne tient pas compte du dernier règlement opéré, que l'avis d'échéance du 26 juillet 2022 mentionne une somme due de 416,20 euros et que celui du 24 août 2022 qui mentionne la somme de 946,31 euros (frais de poursuite inclus) a été payé le 31 août 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions du 7 septembre 2022, Moselis demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter M. et Mme [M] de l'intégralité de leurs demandes et les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel.
Elle expose que la clause résolutoire prévue à l'article 6 des conditions générales du contrat de location a été reproduite dans le commandement de payer, que la dette locative n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de l'acte, que les locataires ne sont pas à jour des loyers depuis mars 2015 et ont déjà bénéficié des délais de paiements par ordonnance du tribunal d'instance de Thionville du 22 octobre 2019, qu'ils s'acquittent en priorité des loyers de leurs enfants, qu'au vu du décompte les loyers sont réglés par efficash qui est un service de paiement en argent liquide auprès de la Poste, qu'il existe d'autres moyens de paiements (virement ou prélèvement mensuel) et que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1.303,55 euros suivant décompte du 5 août 2022. Il conclut ainsi à la confirmation de l'ordonnance et au rejet des demandes des appelants.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation du bail
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, il est observé que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'intimé verse aux débats les éléments de preuve à l'appui de ses demandes, ce moyen étant inopérant. Au vu de ces pièces, il est constaté que le commandement de payer notifié à M. et Mme [M] le 23 novembre 2021 d'avoir à payer la somme de 1.805,57 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu du décompte actualisé et des pièces produites par les appelants, ces derniers ont uniquement réglé la somme de 1.000 euros le 31 décembre 2021 et ce montant est insuffisant pour régulariser la somme visée au commandement de payer, étant précisé que les autres règlements invoqués par les appelants ont été faits postérieurement au délai de deux mois et à l'acquisition de la clause résolutoire.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail au 24 janvier 2022 et ordonné l'expulsion des locataires.
Sur l'arriéré locatif
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il est rappelé qu'en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, à la lecture du décompte actualisé arrêté au 5 août 2022 (pièce n°15), M. et Mme [M] restent devoir la somme de 887,35 euros après déduction de la somme de 416,20 euros qui n'est pas justifiée et qui ne concerne pas les loyers ou charges impayés.
Les réglements dont les appelants rapportent la preuve (1.000 euros le 2 juin 2022, 1.000 euros le 3 juin 2022 et 400 euros le 4 juin 2022) figurent sur le décompte actualisé au crédit et ont été pris en compte par le bailleur. Il n'est justifié d'aucun autre réglement non pris en compte, notamment au titre du loyer d'août 2022 comme allégué, seul l'avis d'échéance étant produit sans preuve de paiement.
Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance et de condamner M. et Mme [M] à verser à Moselis à titre provisionnel la somme de 887,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 août 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.
Sur l'indemnité d'occupation
En raison de la résiliation du bail, M. et Mme [M] occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs à l'égard de l'intimée d'une indemnité mensuelle d'occupation qui a été justement fixée par le premier juge à un montant équivalent à celui du loyer et des charges. En conséquence l'ordonnance déférée est confirmée.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, il est constaté que les appelants ne produisent aucune pièce pour justifier de leurs revenus et ne démontrent pas être en capacité d'apurer leur dette locative dans le délai légal tout en réglant le loyer courant. En conséquence, l'ordonnance est confirmée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
M. Et Mme [M], partie perdante, devront supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'ils soient condamnés à verser à l'intimé la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 12 juin 2014 entre l'EPIC Moselis et M. [U] [M] et Mme [S] [M] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 janvier 2022,
- rejeté la demande de délais de paiement
- ordonné en conséquence à M. [U] [M] et Mme [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clefs du logement dès la la signification de l'ordonnance,
- dit qu'à défaut l'EPIC Moselis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné M. [U] [M] et Mme [S] [M] à verser à l'EPIC Moselis à titre provisionnel une indemnité mensuelle de d'occupation à compter du 3 mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clefs,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- condamné M. [U] [M] et Mme [S] [M] à verser à l'EPIC Moselis la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
L'INFIRME en ce qu'elle a condamné M. [U] [M] et Mme [S] [M] à verser à l'EPIC Moselis à titre provisionnel la somme de 2.459,07 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts et statuant à nouveau,
CONDAMNE M. [U] [M] et Mme [S] [M] à verser à l'EPIC Moselis à titre provisionnel la somme de 887,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 août 2022 ;
Y ajoutant,
DEBOUTE M. [U] [M] et Mme [S] [M] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE M. [U] [M] et Mme [S] [M] à verser à l'EPIC Moselis la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [U] [M] et Mme [S] [M] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
