RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 21/01810 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRNS
Minute n° 23/00007
[R]
C/
[O]
Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 06 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 19-000849
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - TI
ARRÊT DU 12 JANVIER 2023
APPELANTE :
Madame [K] [R]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007903 du 30/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)
INTIMÉE :
Madame [P] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 27 octobre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 12 janvier 2023.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller
Monsieur MICHEL, Conseiller
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 26 juin 2018, Mme [P] [O] a consenti un bail à Mme [K] Mme [R] avec effet au 7 septembre 2018 portant sur un local d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 560 euros.
Par acte d'huissier du 12 mars 2019, Mme [O] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte d'huissier du 11 juillet 2019, elle a saisi le tribunal d'instance de Metz et au dernier état de la procédure, elle a sollicité la condamnation de Mme [R] à lui régler les sommes de 1.791,67 euros au titre de l'arriéré locatif et 2.200 euros de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux loués avec intérêt de droit à compter de la signification du jugement, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [R] s'est opposée aux demandes et a sollicité la production d'un décompte actualisé de l'arriéré locatif et la condamnation de la demanderesse à lui verser 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
Par jugement du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a :
- condamné Mme [R] à verser à Mme [O] la somme de 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement'
- condamné Mme [O] à verser à Mme [R] les sommes de 1.749 euros au titre des frais de déménagement et 750 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement'
- rejeté les autres demandes des parties
- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 16 juillet 2021, Mme [R] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [O] la somme de 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement, a limité la condamnation de Mme [O] aux sommes de 1.749 euros au titre des frais de déménagement et 750 euros en réparation du préjudice moral de jouissance, a rejeté les autres demandes des parties et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions du 21 octobre 2022, l'appelante demande à la cour'd'infirmer le jugement dans cette limite et de :
- condamner Mme [O] à lui verser les sommes de 2.536 euros au titre de son emménagement, 150 euros au titre du raccordement à internet, 1.000 euros de frais de plomberie et robinetterie dans la salle de bain, 745 euros pour la cuisinière Scholtès et 15.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance
- débouter Mme [O] de son appel incident et de ses demandes
- confirmer le jugement pour le surplus
- condamner Mme [O] aux entiers dépens.
Elle expose que les causes du commandement de payer ont été réglées, que les parties ont convenu que le loyer de septembre 2018 n'était pas dû en raison des travaux à effectuer dans le logement, que les loyers suivants ont été réglés sur le compte CARPA, que le dépôt de garantie de 560 euros réglé par chèque du 10 octobre 2018 doit être soustrait de l'arriéré locatif et qu'il appartient à l'intimée de justifier de l'exactitude de son décompte.
Sur sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir qu'elle a quitté les lieux en juillet 2020 en raison de l'insalubrité du logement constatée par la CAF et un huissier, qu'elle a dénoncé l'état du logement quelques jours après son entrée dans les lieux, que l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas de présumer du bon état du logement, que la bailleresse a reconnu le mauvais état du logement et que la CAF ayant constaté l'indécence du logement le 28 mars 2019 et suspendu le versement de l'APL en raison de la carence de la propriétaire. Elle ajoute que la contre-visite de la CAF démontre que les travaux réalisés un an après ses réclamations sont insuffisants et qu'elle a subi un préjudice de jouissance durant la quasi-totalité de la période d'occupation, outre les préjudices détaillés dans ses demandes.
Sur l'appel incident, elle conteste ne pas avoir entretenu le logement, avoir dégradé le meuble de cuisine et la porte du jardin et soutient que l'intimée ne rapporte pas la preuve de ses allégations, les attestations produites étant hors sujet. Elle conclut en conséquence au rejet de ces demandes.
Aux termes de ses dernières conclusions du 19 octobre 2022, Mme [O] demande à la cour'de:
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [R] les sommes de 1.749 euros au titre des frais de déménagement et 750 euros au titre du préjudice moral et a rejeté ses demandes au titre des réparations locatives
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [R] à lui verser la somme de 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement
- condamner Mme [R] à lui payer 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif et 2.200 euros de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux loués et au titre des réparations locatives
- rejeter les demandes de Mme [R].
- la condamner à lui verser 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle expose que le jugement doit être confirmé sur l'arriéré locatif, que la preuve d'autres règlements n'est pas rapportée, qu'il n'a jamais été convenu que le loyer de septembre 2018 ne serait pas dû et que le dépôt de garantie n'a pas été versé. Elle reproche à l'appelante de nombreuses dégradations, notamment le meuble de la cuisine estimé à 1.200 euros et la porte donnant sur le jardin évaluée à 600 euros, sollicitant une indemnisation à hauteur de 2.200 euros.
Sur les demandes adverses, l'intimée soutient que si certaines pièces du logement présentaient des désordres, elle a fait réaliser des travaux pour un montant de 5.543 euros afin de se conformer aux préconisations de la CAF, que les attestations indiquent que la locataire n'entretenait pas les lieux qui étaient détériorés par ses animaux, qu'en absence d'état des lieux d'entrée le logement est supposé avoir été pris en bon état, qu'aucun trouble de jouissance n'est caractérisé et que le 27 avril 2020 la CAF a confirmé la décence du logement et repris le versement de l'APL. Elle conteste devoir prendre en charge les frais de déménagement, lequel a été fait pour des raisons personnelles et sans production de facture acquittée, les frais d'internet, de plomberie et de la cuisinière qui ne sont pas justifiés et soutient qu'il n'y a pas lieu à indemnisation en l'absence de troubles de jouissance et de préjudice moral alors que le logement était décent et qu'elle a réglé elle-même les factures de travaux de plomberie.
Mme [O] ajoute que dans ses conclusions d'appel du 18 octobre 2021, Mme [R] n'a pas contesté sa condamnation à payer l'arriéré locatif puisque, outre ses demandes indemnitaires, elle sollicite la confirmation du jugement pour le surplus, et en déduit que la condamnation à l'arriéré locatif est définitive, tous les règlements faits ayant été pris en compte.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'arriéré locatif
Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En application de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.
En l'espèce, il est observé que si l'appelante a visé dans sa déclaration d'appel la disposition du jugement l'ayant condamnée à verser à Mme [O] la somme de 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif, le dispositif de ses conclusions d'appel déposées le 21 octobre 2021 dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, ne comprend aucune prétention tendant à voir rejeter la demande en paiement de Mme [O] au titre de l'arriéré locatif.
La prétention tendant à 'débouter Mme [O] de son appel incident et de ses demandes' figurant au dispositif de ses conclusions récapitulatives du 14 avril 2022 et reprises aux dernières conclusions du 21 octobre 2022, est relative au seul appel incident formée par l'intimée.
Il s'ensuit qu'en l'absence de prétention relative au rejet de la demande de condamnation de Mme [R] à verser à Mme [O] la somme de 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif, la cour ne peut que confirmer cette disposition.
Sur le caractère décent du logement
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l'état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement.
Si l'article 1731 du code civil prévoit qu'en absence d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, il s'agit d'une simple présomption pouvant être combattue par la preuve contraire.
En l'espèce, il ressort des pièces que le contrat de bail a pris effet au 7 septembre 2018, qu'il n'y a pas eu d'établissement d'état des lieux d'entrée, que dès le 27 septembre 2018 Mme [R] a fait dresser par huissier un procès-verbal de constat dont il ressort que le logement présentait des désordres importants (infiltrations, humidité, fuite plomberie, électricité vétuste, logement intégralement vétuste), que la locataire a adressé à la bailleresse un courrier recommandé le 10 octobre 2018 lui demandant de mettre le logement en conformité et que le 28 mars 2019 la CAF de Moselle a dressé un rapport faisant état de manquements à l'obligation de décence et la nécessité de faire procéder à des travaux liés à la sécurité et la santé des occupants (contrôler l'état des fissures et affaissement du soubassement ; installer un disjoncteur différentiel et des prises électriques ; sécuriser l'accès à l'escalier de la cave ; mettre en sécurité la toiture de la dépendance ; vérifier l'étanchéité de la cheminée et des raccords avec la toiture ; installer une ventilation avec système d'extraction dans la cuisine et une grille d'entrée d'air dans chaque pièce ; revoir l'évacuation des WC pour éviter un refoulement dans le siphon de la douche).
Mme [O] justifie avoir fait réaliser une partie des travaux préconisés de juin à novembre 2019 par la production des factures des sociétés intervenantes (expertise fissures et soubassement, installation disjoncteur et prises, sécurisation de l'escalier de la cave, toiture dépendance, évacuation WC). Si le second rapport du 17 décembre 2019 de la CAF mentionne des désordres persistants quant à l'installation du système de ventilation et la vérification de l'étanchéité de la toiture, de la cheminée et des raccords entre elles, l'intimée démontre que les travaux de ventilation préconisés ont été réalisés (facture acquittée du 20 décembre 2019 pour des travaux terminés la veille) ainsi que ceux concernant l'étanchéité de la toiture et de la cheminée (facture du 28 septembre 2019 et courrier de confirmation l'entrepreneur du 20 décembre 2019). Il s'en déduit que tous les travaux recommandés par la CAF ont été réalisés fin 2019, étant précisé que l'appelante ne justifie pas de la persistance de désordres postérieurement et que la CAF a confirmé la mise en conformité du logement aux normes de décence et restitué les APL à la bailleresse.
Il découle de ces éléments que Mme [R] a subi un préjudice de jouissance du fait de l'état du logement ne correspondant pas aux critères de décence durant plusieurs mois, de l'entrée dans les lieux jusqu'à la réalisation des travaux de juin à décembre 2019, la propriétaire ne pouvant ignorer l'état extrêmement vétuste du logement qu'elle venait d'acquérir. Le fait que l'appelante aurait sciemment pris le logement en l'état ou l'existence de liens personnels entre les parties sont sans emport sur la responsabilité de la bailleresse.
Il convient toutefois de prendre en compte l'attitude de la locataire, les attestations produites par Mme [O], dont la valeur probante n'est pas remise en cause par d'autres pièces, établissant que Mme [R] a à plusieurs reprises refusé l'accès de la maison aux entreprises mandatées pour les travaux, qu'elle a dû être rappelée à l'ordre par la CAF et que cette attitude a contribué à retarder la réalisation des travaux.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l'indemnisation du préjudice de jouissance à 100 euros par mois de septembre 2018 à septembre 2019 inclus et à 30 euros par mois d'octobre à décembre 2019 puisque une partie des désordres a été réglée au cours du dernier trimestre 2019, soit la somme de 1.390 euros. Le jugement est infirmé.
Sur les autres demandes d'indemnisation
Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur les frais d'emménagement, le premier juge a exactement dit qu'ils ne pouvaient être imputés à Mme [O]. Sur les frais de déménagement, il résulte de ce qui précède que la propriétaire a fait réaliser les travaux préconisés par la CAF, que le logement loué remplissait les conditions de décence en décembre 2019 et il ne résulte d'aucun élément de preuve que le déménagement de Mme [R] le 20 juillet 2020 serait imputable à la bailleresse et à l'état du logement. Il s'ensuit que le jugement est infirmé et l'appelante déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef.
Sur les frais de raccordement internet et de plomberie et robinetterie dans la salle de bains, il est constaté que Mme [R] ne justifie d'aucun préjudice, ni avoir exposé aucun frais, de sorte qu'elle est déboutée de sa demande.
Pour le reste, l'appelante justifie avoir acquis une gazinière de marque Scholtès le 27 janvier 2008 au prix de 745 euros et l'avoir mise à disposition de Mme [O] qui reconnaît devoir la restituer dans deux courriers des 15 octobre et 8 novembre 2018, la preuve de la restitution effective n'étant pas rapportée. Au regard de la valeur initiale du bien et de sa vétusté 12 ans après, il convient de fixer l'indemnisation du défaut de restitution à 50 euros.
Sur les dégradations locatives
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.
Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé, le constat d'huissier dressé quelques jours après l'entrée dans les lieux établit la réalité de l'état du logement à son arrivée, lequel était fortement dégradé et non décent comme exposé précédemment.
Sur le remboursement de la cuisine équipée en laque blanche, il résulte du constat d'huissier du 27 septembre 2018 que la présence d'une cuisine équipée n'a pas été constatée, seul un meuble d'évier hors d'usage auquel il manque une porte étant mentionné, ce qui est confirmé par les photographies annexées. L'intimée ne produit aucune pièce démontrant qu'elle a installé une cuisine équipée après ce constat, de sorte que sa demande d'indemnisation ne peut prospérer.
Concernant la porte menant au jardin, il ressort de l'état des lieux de sortie établi par huissier le 25 juillet 2020 qu'elle est en mauvais état, voilée, ne ferme pas correctement et présente des traces de griffures. Le constat d'huissier du 27 septembre 2018 fait état d'une porte vétuste et vrillée. Il s'ensuit qu'hormis les griffures qui n'étaient pas relevées à l'entrée, l'état de la porte ne peut être imputée à la locataire. Il n'est en outre justifié d'aucun préjudice lié aux griffures, l'intimée ne démontrant pas avoir jeté la porte comme allégué ni l'avoir remplacée en l'absence de devis ou facture. Il n'y a donc pas lieu à indemnisation de ce chef.
En conséquence, le jugement ayant débouté Mme [O] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance et des réparations locatives est confirmé.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
Chaque partie succombant en appel, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et chacune supportera la moitié des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :
- condamné Mme [K] Mme [R] à verser à Mme [P] [O] la somme de 1.416,17 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement
- rejeté la demande d'indemnisation de Mme [P] [O]
- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile
- laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens';
L'INFIRME en ce qu'il a condamné Mme [P] [O] à verser à Mme [K] [R] la somme de 750 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 1.749 euros au titre des frais de déménagement et statuant à nouveau,
DEBOUTE Mme [K] [R] de sa demande d'indemnisation au titre de son emménagement, du raccordement à internet et des frais de plomberie et robinetterie dans la salle de bains ;
CONDAMNE Mme [P] [O] à verser à Mme [K] [R] la somme de 1.390 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 50 euros au titre de la non restitution de la gazinière Scholtès avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE Mme [P] [O] et Mme [K] [R] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [P] [O] et Mme [K] [R] à supporter chacune la moitié des dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
