RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 21/00333 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FNU3
Minute n° 22/00171
S.C.I. EJCA
C/
[U]
Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 01 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 19/000101
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - TI
ARRÊT DU 28 AVRIL 2022
APPELANTE :
S.C.I. EJCA
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
Mme [G] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Nadine CHRISTMANN, avocat au barreau de THIONVILLE
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 février 2022 tenue par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 28 avril 2022.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Sophie GUIMARAES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : Mme BASTIDE, Conseiller
M. MICHEL, Conseiller
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé à effet du 11 décembre 2017, la SCI Ejca a consenti un bail à Mme [G] [U] sur un logement situé [Adresse 1]. Le 11 février 2019, la locataire a quitté ce logement.
Par demande introductive d'instance enregistrée au greffe le 14 janvier 2019, Mme [U] a fait convoquer la SCI Ejca devant le tribunal d'instance de Thionville. Au dernier état de ses prétentions, elle a demandé au tribunal de condamner la SCI Ejca à lui payer les sommes de :
' 840 euros en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal
' 588 euros arrêtée au mois de novembre 2019 au titre des pénalités de retard avec intérêts au taux légal
' 84 euros par mois à compter du 1er décembre 2019 pour chaque mois de retard supplémentaire commencé avec intérêts au taux légal
' 2.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal
' 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Ejca s'est opposée à ces demandes et a sollicité la condamnation de Mme [U] à lui verser les sommes de 843 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2018 et de 1.942 euros au titre des loyers impayés outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 1er décembre 2020, le tribunal judiciaire de Thionville a :
- condamné la SCI Ejca à verser à Mme [U] la somme de 820 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 1.428 euros au titre de la majoration légale avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
- débouté la SCI Ejca de sa demande au titre des charges
- condamné Mme [U] à payer à la SCI Ejca la somme de 1.942 euros au titre des loyers impayés
- condamné la SCI Ejca à verser à Mme [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.
Par déclaration déposée au greffe le 8 février 2021, la SCI Ejca a formé appel du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 820 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 1.428 euros au titre de la majoration légale avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a déboutée de sa demande au titre des charges et l'a condamnée à verser à Mme [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 820 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 1.428 euros au titre de la majoration légale avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a déboutée de sa demande au titre des charges et l'a condamnée à verser à Mme [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] à lui payer la somme de 1.942 euros au titre des loyers impayés et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1.074,55 euros au titre des charges locatives
- la débouter de ses prétentions
- la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'appelante expose que l'intimée ne rapporte pas cette preuve du paiement du dépôt de garantie, que la mention figurant sur le contrat de location est insuffisante, que l'agence immobilière qui était gestionnaire du logement atteste que le dépôt de garantie n'a pas été réglé ce que confirment les attestations bancaires, qu'elle n'a pas à être condamnée au paiement de la majoration et qu'en tout état de cause celle-ci ayant déjà vocation à réparer un préjudice, elle ne peut elle-même être majorée des intérêts au taux légal en l'absence de preuve d'un préjudice distinct pour le créancier du retard apporté par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.
S'agissant des charges, elle fait valoir qu'en l'absence de compteur électrique individuel, les consommations sont réparties entre les différents occupants de l'immeuble de manière forfaitaire, que l'intimée ne conteste pas avoir été alimentée en électricité, que le bail précise que la provision mensuelle sur charges n'inclut pas les consommations électriques personnelles mais seulement celles des parties communes, qu'il a été soumis à la locataire un forfait calculé a minima au titre de la consommation de deux personnes pour un montant parfaitement raisonnable de 53 euros par mois, soit 583 euros pour la durée de l'occupation. Elle soutient par ailleurs que la provision sur charges de 20 euros n'a jamais été réglée par la locataire, que le décompte de charges récupérables communiqué lors de l'état des lieux fait état de 491,55 euros pour la période de location et qu'au total la somme dont est redevable la locataire s'élève à 1.074,55 euros.
S'agissant des loyers, l'appelante fait valoir que Mme [U] ne démontre pas les règlements qu'elle allègue, les SMS produits ayant été échangés avec son compagnon, M. [S], qui ne figure pas sur le contrat de location en tant que locataire et qui est tiers dans les relations entre les parties. Elle conteste avoir poussé la locataire à quitter les locaux comme elle le soutient à l'appui de sa demande de dommages et intérêts et précise que les courriers qui lui ont été adressés avaient pour objet de lui rappeler ses obligations contractuelles, que la locataire utilisait deux places de parking sans aucune contrepartie alors qu'elle n'a été autorisée à y stationner qu'à titre temporaire et que les locaux désignés dans le bail ne comprennent ni place de parking, ni une cave, et que le code et la clé des caves lui ont été remis pour lui permettre d'accéder aux compteurs d'eau et de gaz situés au sous-sol de l'immeuble aux fins d'y effectuer les relevés.
Mme [U] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI Ejca la somme de 1.942 euros au titre des loyers impayés et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de :
- débouter la SCI Ejca de sa demande de condamnation à la somme de 1.942 euros au titre d'arriérés locatifs
- condamner la SCI Ejca à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts
- la condamner à lui payer la somme supplémentaire de 1.550 euros pour la période écoulée depuis le jugement du 1er décembre 2020 au titre des pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, avec intérêts au taux légal
- la condamner à lui payer la somme de 84 euros par mois à compter du 12 août 2021 pour chaque mois de retard supplémentaire commencé au titre de la non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, avec intérêts au taux légal
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Ejca à lui verser la somme de 820 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal et la somme de 1.428 euros au titre de la majoration légale due au 1er décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté la SCI Ejca pour les charges, condamné la SCI Ejca à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
- condamner la SCI Ejca à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal et aux dépens d'appel.
Elle expose qu'elle a réglé tous les loyers à l'exception de la période du 1er février au 11 février 2019 parce qu'elle pensait qu'il serait compensé par le dépôt de garantie, que les pièces produites par l'appelante ne font pas apparaître les virements de 840 euros effectués les 4 juin 2018 et 2 janvier 2019 justifiés par des extraits de compte et un règlement par chèque de 60 euros le 4 février 2019. Elle ajoute qu'il résulte des SMS échangés entre les parties qu'elle a payé la somme de 567 euros au titre du mois de décembre 2017 et les soldes des loyers des mois de janvier et mai 2018, que le loyer de juin 2018 a aussi été réglé et souligne que la lettre de mise en demeure du 21 décembre 2018 ne fait état d'aucun loyer impayé.
L'intimée fait valoir que la SCI Ejca a multiplié les comportements pour la pousser à quitter les lieux, notamment en prétendant qu'elle ne pouvait ni occuper une cave en dépit de la remise d'une clé pour y accéder et du code alarme, ni stationner son véhicule et celui de son conjoint sur le parking de la résidence alors qu'ils y avaient été autorisés, qu'elle a subi un préjudice moral alors qu'elle était enceinte et sollicite des dommages et intérêts.
S'agissant du dépôt de garantie, elle expose que le contrat de location mentionne que son montant a été versé et que la SCI Ejca doit lui restituer ce dépôt de garantie depuis 28 mois, soit au titre des majorations la somme de 2.352 euros.
Sur la consommation d'électricité, elle fait valoir que la rétrocession de l'énergie électrique fournie par EDF est interdite, cette société ayant un monopole et que la SCI Ejca ne produit aucune pièce de nature à justifier du montant qu'elle réclame. Sur les charges locatives, elle prétend que la somme de 840 euros par mois comprenait un acompte sur charges de 20 euros, que la SCI Ejca ne lui a jamais adressé de décompte de charges et ne peut prétendre à présent au règlement d'une somme au titre des charges.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les écritures déposées le 15 février 2022 par la SCI Ejca et le 16 février 2022 par Mme [U] auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 février 2022 ;
Sur les loyers et charges
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, l'article 1.6.1 du contrat de location signé par les parties mentionne un loyer mensuel de 840 euros sans indication d'une provision sur charges incluse dans ce montant comme le soutient l'intimée, alors que l'article 1.7 prévoit expressément une provision sur charges de 20 euros par mois 'en sus du loyer'. La production de SMS dont l'auteur n'est pas déterminé est insuffisante à remettre en cause les dispositions contractuelles signées et acceptées par les parties, de sorte que le premier juge a exactement dit que le loyer hors charges était fixé à 840 euros par mois.
Sur les arriérés, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [U] est redevable du loyer du mois de décembre 2017 pour la période du 11 au 31 décembre 2017 (567 euros), du solde du mois de janvier 2018 (196 euros), du solde du mois de mai 2018 (700 euros) et du mois de février 2019 pour la période du 1er au 11 février 2019 (297 euros). La preuve du règlement de ces loyers incombe à l'intimée et n'est pas rapportée. Les messages téléphoniques allégués à cet égard ne sont pas probants en l'absence d'identification formelle de leur auteur, et même à supooser qu'ils émanent de l'épouse du gérant de la SCI, celle-ci n'est pas partie au bail et les arrangements dont elle serait convenue avec la locataire ou son compagnon sont inopposables à la bailleresse. Il en est de même des explications dispensées dans ces messages sur les sommes réglées ou restant dues et le fait que le relevé d'identité bancaire remis soit celui du compte joint de M. et Mme [Z] pour le règlement du loyer est insuffisant pour donner à ces messages davantage de valeur probante étant observé que les règlements qu'ils évoquent n'apparaissent pas sur ce compte bancaire. Ces moyens sont inopérants.
En revanche, Mme [U] justifie avoir réglé le loyer du mois de juin 2018 (pièce n°3.1) et effectué un paiement de 60 euros par chèque (pièce n°3.2) qui n'apparaît pas comptabilisé par la bailleresse, de sorte qu'elle est redevable de la somme de 1.700 euros (567+196+700+297- 60).
En ce qui concerne les charges, le premier juge a exactement estimé que la bailleresse ne justifiait pas de la réalité de la somme de 593 euros portée en compte au titre de la consommation d'électricité. En effet, en l'absence de compteur individuel, cette réclamation est uniquement basée sur une évaluation de la société ENGIE qui est dépourvue de valeur probante et le document fait référence à des critères d'évaluation dont l'application reste hypothétique et à un certain nombre d'appareils électroménagers dont la présence dans l'appartement n'est pas confirmée et rien ne permet d'établir si la façon dont a été quantifiée l'utilisation d'électricité (chauffage, cuisson, eau chaude) correspond réellement à l'installation dont dispose ce logement étant observé qu'il est également alimenté en gaz. Faute de preuve, la SCI Ejca ne peut valablement prétendre au remboursement de la consommation qu'elle allègue.
Pour les autres charges, il est versé aux débats un décompte (pièce n°9) faisant apparaître une somme de 491,55 euros due par la locataire au titre des charges pour l'ensemble de la période d'occupation. C'est en vain que Mme [U] s'oppose au paiement de ces charges au motif qu'aucun décompte ne lui a été communiqué au cours de la durée du bail alors que l'obligation de régularisation annuelle des charges prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'est assortie d'aucune sanction et que l'absence de régularisation n'interdit pas au bailleur de demander le paiement des sommes dues à ce titre par la suite. Par ailleurs, comme il l'a été précédemment exposé, le loyer s'élève à 840 euros hors provision sur charges et l'intimée ne peut soutenir que le règlement du loyer comprenait une telle provision à déduire des charges réelles. En conséquence elle est redevable de la somme de 491,55 euros.
Sur le dépôt de garantie
Il résulte de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014 -366 du 24 mars 2014 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (alinéa 3). A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (alinéa 7).
En l'espèce, le premier juge a exactement considéré que la locataire a procédé au versement d'un dépôt de garantie de 820 euros au vu des mentions du contrat de bail signé par les parties qui précise expressément (article 1.8 page 2) que 'le locataire a versé, à titre de dépôt de garantie, au bailleur la somme de : 820 euros'. En application de l'article 1372 du code civil, cette mention fait foi entre les cocontractants et la SCI Ejca ne rapporte pas la preuve de son inexactitude. L'attestation de la SARL Agence Immobilière Conseil indiquant ne jamais avoir réceptionné le montant de ce dépôt de garantie, est d'une valeur probante insuffisante et sujette à caution, dès lors que le gérant de cette société, M. [T] [Z], est également le gérant de la SCI Ejca et que le contrat de location porte l'enseigne de 'l'agence immobilière C&C' et non celle de cette SARL et a été conclu directement par la SCI Ejca sans faire mention d'un mandataire.
En revanche, c'est à tort que le premier juge a condamné la SCI Ejca au paiement de ce dépôt de garantie avec majorations de retard alors qu'il ressort du texte légal que les sommes restant dues au bailleur se déduisent du dépôt de garantie et qu'il résulte de ce qui précède que la locataire est redevable de la somme totale de 2.191,55 euros au titre des loyers et charges impayées. Cette somme étant supérieure au dépôt de garantie, Mme [U] ne peut valablement prétendre à une restitution quelconque de ce chef et pas davantage à l'allocation de majorations de retard. Le jugement est infirmé de ces chefs et l'intimée déboutée de ses demandes de restitution du dépôt du dépôt de garantie avec majorations de retard.
Sur le solde de compte entre les parties, Mme [U] est condamnée à payer à la SCI Ejca la somme de 880 euros au titre des loyers impayés (1.700-820) et 491,55 euros au titre des charges impayées, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt. Le jugement déféré est infirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1231-1 du code civil, que l'inexécution par le débiteur d'une obligation contractuelle donne lieu à l'allocation de dommages et intérêts lorsque ce manquement a causé un dommage à son cocontractant. La preuve de ce dommage incombe à celui qui l'invoque.
Si l'intimée soutient que la SCI Ejca a eu un comportement pour la contraindre à quitter les lieux, les pièces produites attestent uniquement d'une mise en demeure du 21 décembre 2018 invitant la locataire à procéder à des règlements (consommation d'électricité, provisions sur charges, dépôt de garantie), à communiquer des documents, à vider la cave et à ne pas occuper des places de parking et le caractère infondé de certaines de ces réclamations n'est pas de nature en soi à démontrer la réalité d'un comportement fautif. En outre, Mme [U] ne justifie d'aucun préjudice alors qu'elle n'établit pas que la mise en demeure serait à l'origine de son départ ou lui aurait causé un préjudice moral, étant observé que l'état de grossesse allégué par la locataire n'est pas à lui seul de nature à établir la réalité du préjudice allégué et n'est attesté par aucune pièce.
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les parties succombant partiellement l'une et l'autre dans leurs prétentions, chacune gardera à sa charge ses dépens d'instance et d'appel et ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a'débouté Mme [G] [U] de sa demande de dommages et intérêts et débouté la SCI Ejca de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'INFIRME en ce qu'il a condamné la SCI Ejca à verser à Mme [G] [U] la somme de 820 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 1.428 euros au titre de la majoration légale avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté la SCI Ejca de sa demande au titre des charges, condamné Mme [G] [U] à payer à la SCI Ejca la somme de 1.924 euros au titre des loyers impayés, condamné la SCI Ejca à verser à Mme [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et statuant à nouveau,
DÉBOUTE Mme [G] [U] de sa demande en remboursement du dépôt de garantie et en paiement de majorations de retard ;
CONDAMNE Mme [G] [U] à payer à la SCI Ejca la somme de 880 euros au titre des loyers impayés et celle de 491,55 euros au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
DÉBOUTE Mme [G] [U] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE Mme [G] [U] de sa demande en paiement de la somme supplémentaire de 1.550 euros pour la période écoulée depuis le jugement du 1er décembre 2020 au titre des pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et de sa demande en paiement de la somme de 84 euros par mois à compter du 12 août 2021 pour chaque mois de retard supplémentaire commencé au titre de la non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ce avec intérêts au taux légal ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d'appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
