| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 25 juillet 2024, 23/03859

N° RG 23/03859 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O64N

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON du 02 mai 2023

(Référé)

RG : 23/00736

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 25 Juillet 2024

APPELANTES :

S.C.I. SCI 360

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocat au barreau de LYON, toque : 754

S.A.R.L. BUILDEX, prise en sa qualité d'ancienne représentante de la société JM INDUSTRIE dans le cadre d'une délégation de pouvoir en date du 1er juin 2021 venue à expiration le 30 juin 2022

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par Me Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON, toque : 1357

S.A.S. JM INDUSTRIE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON, toque : 1357

INTIMEES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 'RESIDENCE DELACROIX' représenté par son syndic la SASU GESTION et PATRIMOINE LESCUYER (LESCUYER PROPERTIES)

Chez REGIE LESCUYER [Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] représentée par son adminstrateur provisoire la société REGIE LESCUYER ET ASSOCIES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON, toque : 265

SAS NOVHA ETANCHEITE anciennement dénommée S.A.S. SEI LYON

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIN

SA GENERALI IARD ès qualité d'assureur de la société SEI LYON

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIN

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 19 Mars 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Mars 2024

Date de mise à disposition : 27 juin 2024 prorogée au 25 juillet 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

L'immeuble sis [Adresse 4] se compose de deux niveaux en sous-sol, un rez-de-chaussée et sept étages, surmontés d'une toiture jardin.

Cet immeuble est divisé en deux volumes. Le premier volume, constitué du local en rez-de-chaussée, est la propriété de la ville de [Localité 8] et accueille la bibliothèque municipale du 7ème arrondissement. Le second volume s'entend de l'ensemble des sous-sols et des logements en étages.

Le second volume est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis sous le nom '[Adresse 9]' (ci-après le syndicat des copropriétaires) et les propriétaires des premier et second volumes sont réunis au sein de l'association syndicale libre de l'immeuble [Adresse 4].

L'immeuble ayant souffert d'infiltrations, des travaux de reprise totale de l'étanchéité en toiture ont été confiés à la Société d'étanchéité et d'isolation (société SEI), assurée auprès de la société Generali Iard.

Les réalisations de la société SEI ont été réceptionnées le 20 octobre 2015.

Selon acte authentique reçu le 28 juin 2021, la société JM industrie a acquis le lot n° 65, constitué d'un appartement au 7ème étage de 206 mètres carrés, agrémenté d'une piscine et d'une terrasse de 118 mètres carrés.

La société JM Industrie a entrepris au mois d'août 2001 des travaux de réhabilitation de son lot, portant notamment sur la terrasse et la toiture terrasse.

Des infiltrations d'eau sont survenues dans les étages inférieurs au mois d'octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser constat d'huissier le 30 novembre 2021 puis a confié une mission d'expertise privée à la société MG Building. Selon rapport du 16 décembre 2021, cette société a préconisé la révision des plans d'étanchéité de la toiture terrasse et le traitement des points singuliers de l'étanchéité de la terrasse du 7ème étage. Elle a considéré que les travaux entrepris par la société JM industrie constituaientt à tout le moins l'une des causes des infiltrations.

Par l'intermédiaire de sa mandataire Buildex (société Buildex), la société JM industrie a imputé les infiltrations à une défaillance de l'étanchéité des toitures, terrasses et verrières, en faisant reproche au syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2022, la société JM industrie, représentée par la société Buildex, a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de Lyon, aux fins de l'entendre condamner à réaliser des travaux de reprise de l'étanchéité.

Par ordonnance du 30 août 2022, ce magistrat a rejeté la demande de la société JM industrie et ordonné une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de la société SEI, de son assureur Generali Iard, de la société JM industrie, de sa mandataire Buildex, et du syndicat des copropriétaires, en commettant M. [M] [W] en qualité d'expert, avec mission d'usage.

Par acte authentique du 15 décembre 2022, la société JM industrie a cédé le lot n° 65 à la société civile immobilière 360 (la société 360).

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait citer les sociétés JM industrie, Buildex, 360, l'ASL de l'immeuble [Adresse 4], la société SEI et son assureur Generali Iard devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, afin que les opérations d'expertise soient étendues à de nouveaux désordres, qu'elles soient déclarées communes à la société 360 et que la suspension des travaux réalisés dans le lot n° 65 soit ordonnée sous astreinte.

Par ordonnance du 02 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

- déclaré les opérations d'expertise communes et opposables à la société 360 et à l'ASL de l'immeuble du [Adresse 4] ;

- dit que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 9]' leur communiquera sans délai l'ensemble des pièces déja produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l'expert, afin de les mettre en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé ;

- dit que l'expert devra convoquer la société 360 et L'ASL de l'immeube du [Adresse 4] dans le cadre des opérations à venir ;

- ordonné à la société 360 de suspendre l'exécution de tous travaux au sein du lot n° 65 du volume n° 2 de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et, après ce dépôt et seulement pour les travaux portant sur les parties communes ou l'aspect extérieur de la façade, jusqu'à l'obtention de l'accord du syndicat des copropriétaires, sous astreinte provisoire, à compter de la signification de sa présente décision, d'un montant de 3.000 euros par jour au cours desquels des travaux en infraction à ces dispositions seraient constatés par huissier de justice, ceci pendant une durée de trois ans ;

- s'est réservé la liquidation de l'astreinte ;

- étendu la mission de l'expert prévue par l'ordonnance du 30 août 2022 aux désordres suivants : la réalisation de travaux portant sur les cloisons extérieures de l'appartement du sixième étage, les désordres décrits en pièces numéro 51, la perforation de la dalle béton du sixième étage et l'obstruction du système de chauffage et des systèmes de ventilation en toiture terrasse ;

- fixé à 3.000 euros le complément de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, que le syndicat des copropriétaires devra verser à la régie d'avance et recettes du tribunal judiciaire de Lyon avant le 30 juin 2023 ;

- dit qu'à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, l'extension de la mission sera caduque et qu'il pourra être tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ;

- prorogé le délai du dépôt du rapport d'expertise au 30 décembre 2023 ;

- condamné provisoirement le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ;

- condamné la société 360 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande des sociétés Buildex, JM industrie et 360 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé le caractère exécutoire de droit par provision de sa décision.

La société 360, la société Buildex, représentant la société JM industrie et la société JM industrie ont relevé appel de cette ordonnance selon déclaration enregistrée le 10 mai 2023.

Par ordonnance du 16 octobre 2023, le magistrat délégué par Mme la première présidente a rejeté une demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par les appelantes et déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de radiation de l'affaire.

***

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives déposées le 19 mars 2024, la société JM industrie et la société Buildex demandent à la cour de :

concernant la société Buildex :

- constater le désistement de la société Buildex de l'appel interjeté en sa seule qualité de représentante de la société JM industrie postérieurement à l'expiration de son mandat, suite à sa mise en cause par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure de référé d'heure à heure objet du présent appel,

- mettre purement et simplement Buildex hors de cause,

- rejeter toute demande à l'encontre de la société Buildex,

concernant la société JM industrie :

- infirmer l'ordonnance querellée du 2 mai 2023 en ce qu'elle a :

étendu la mission de l'expert à de nouveaux désordres,

rappelé que les autres chefs de mission confiés à l'expert restaient inchangés et s'appliqueront aux désordres auxquels elle est étendue,

fixé à 3.000 euros le complément de provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

- rejeté la demande de la société JM industrie au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de sa demande d'extension des opérations d'expertise à de nouveaux désordres,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- rejeter toutes demandes dirigées à son encontre.

La société Buildex fait valoir que son mandat de représentation de la société JM industrie a expiré le 30 juin 2022 et qu'elle n'a donc plus vocation à maintenir son appel, interjeté en sa seule qualité de mandataire, pour le compte de sa mandante.

La société JM industrie soutient que les infiltrations subies par les copropriétaires des étages inférieurs ne s'expliquent point par ses travaux d'aménagement du lot n° 65, mais par un problème d'étanchéité généralisé, antérieur à ses propres réalisations, dont elle découvert l'existence en déposant les dalles de la terrasse.

Elle relève à cet égard que des infiltrations se sont produites entre 2016 et 2020, soit entre la reprise complète d'étanchéité réalisée par la société SEI et le début de ses propres travaux d'aménagement.

Elle estime que les investigations réalisées par la société MG Building et les constats d'huissier dressés le même jour, que les opérations d'expertise amiable témoignent pour le surplus de ce que des dégradations et défauts anciens du complexe d'étanchéité de l'immeuble constituent la source des infiltrations.

Concluant plus spécifiquement sur la demande d'extension des opérations d'expertise à de nouveaux désordres, elle considère qu'elle ne répond pas à un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile, en faisant valoir :

- qu'elle n'est pas concernée par les travaux portant sur les cloisons extérieures de l'appartement, entrepris par la société 360,

- qu'elle n'est pas concernée par les prétendues perforations de la dalle, au demeurant non démontrées,

- qu'il a été pallié à la prétendue obstruction du système de chauffage par une simple intervention tenant à la réalisation de deux carottages et la mise en place d'un dérivatif en façade,

- que les désordres listés dans la pièce n° 51 sont multiples et de nature variée, qu'ils n'ont pas été constatés contradictoirement et sont étrangers aux travaux réalisés par ses soins ou par la société 360, le dysfonctionnement de la VMC s'expliquant par des défauts de conception et de réalisation.

***

Par conclusions déposées le 12 mars 2024, la société 360 demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du 2 mai 2023, en ce que le juge :

a ordonné à la société 360 de suspendre l'exécution de tous travaux au sein du lot n° 65 du volume n° 2 de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et, après ce dépôt et seulement pour les travaux portant sur les parties communes ou l'aspect extérieur de la façade, jusqu'à l'obtention de l'accord du syndicat des copropriétaires, sous astreinte provisoire, à compter de la signification de sa présente décision, d'un montant de 3.000 euros par jour au cours desquels des travaux en infraction à ces dispositions seraient constatés par huissier de justice, ceci pendant une durée de trois ans,

s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

a étendu la mission de l'expert prévue par l'ordonnance du 30 août 2022 aux désordres suivants : la réalisation de travaux portant sur les cloisons extérieures de l'appartement du sixième étage, les désordres décrits en pièces numéro 51, la perforation de la dalle béton du sixième étage et l'obstruction du système de chauffage et des systèmes de ventilation en toiture terrasse ;

a rappelé que les autres chefs de la mission confiée à l'expert restent inchangés et s'appliqueront aux désordres auxquels l'expertise a été étendue,

l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

- débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 9]' de sa demande de suspension de tous travaux dans le lot n° 65, et consécutivement de sa demande d'astreinte,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'extension des opérations d'expertise aux désordres formulés comme suit : réalisation de travaux portant sur les cloisons extérieures de l'appartement du 6ème étage, désordres décrits suivant la pièce numéro 51, perforation de la dalle béton du 6ème étage et obstruction du système de chauffage et des systèmes de ventilation de la toiture terrasse,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société 360,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens à l'encontre de la société 360.

La société 360 fait valoir que ses travaux ne portent que sur les parties privatives rattachées à son lot, ce dont elle déduit qu'il n'existe pas de trouble manifestement illicite à raison de leur absence d'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires.

Elle conteste être à l'origine de l'un quelconque des désordres ou griefs invoqués par le syndicat des copropriétaires à l'appui de sa demande de suspension des travaux.

Elle explique en particulier que le retrait des paroies vitrées de l'appartement du 7ème étage et leur remplacement par des bâches et des plaques en bois s'explique par la nécessité de corriger le défaut d'étanchéité des vitrages, en assurant dans l'intervalle la protection de l'intérieur du logis, afin de satisfaire la demande expresse du syndicat.

Elle conteste également qu'il y ait des travaux en cours sur la terrasse privative du 7ème étage, en faisant valoir que l'enlèvement des dalles et le currage des surfaces étaient l'oeuvre de la société JM industrie.

Elle ajoute que les opérations expertales conduites le 10 octobre 2023 ont établi que les infiltrations trouvaient leur cause dans la défaillance du système d'étanchéité mis en place en 2015.

Concluant sur la demande d'extension des opérations d'expertise à de nouveaux désordres, la société 360 soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun motif légitime de nature à justifier la mesure et que les désordres allégués, dont le détail n'est pas exposé, sont en tout cas antérieurs à son acquisition.

Elle ajoute que les perforations de la dalle n'existent pas, que l'obstruction du système de chauffage et de ventilation de premier volume a été remédiée au moyen d'une solution technique extrêmement simple et que les travaux portant sur les cloisons extérieures s'entendaient simplement de la dépose des paroies vitrées le temps d'assurer leur étanchéité, avec mise en place de protections temporaires.

Elle fait observer que les 'désordres survenus dans les appartements et résumés dans la pièce n° 51' constituaient un ensemble fourre-tout parfois dépourvu de tout lien avec les problèmes d'infiltration.

***

Par conclusions récapitulatives déposées le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du 2 mai 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référé dans l'ensemble de ses dispositions,

et, statuant à nouveau :

- donner acte du désistement d'appel de la société Buildex,

- rejeter la demande de mise hors de cause de la société Buildex,

- condamner in solidum la société Buildex, la société JM industrie et la société 360 à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Buildex, la société JM industrie et la société 360 aux entiers dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux entrepris par la société JM industrie et poursuivis par la société 360, sans l'autorisation de l'assemblée générale, affectent les parties communes de l'immeuble et modifient son aspect extérieur. Il considère que la réalisation de tels travaux sans autorisation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge de référés de faire cesser.

Il ajoute que ces travaux sont la cause des arrivées d'eau subies par les copropriétaires des étages inférieurs au mois d'octobre 2021 et à nouveau au mois de mars 2023.

Il conclut en conséquence à la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la suspension des travaux sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les travaux réalisés par les appelantes font courir des risques de réitération des infiltrations, qu'ils ont causé de nouveaux désordres généralisés d'infiltration, entraîné la perforation de la dalle béton située entre les 6ème et 7ème étages et obstrué le système de chauffage et de ventilation du premier volume. Il estime en conséquence disposer d'un motif légitime d'obtenir l'extension des opérations d'expertise à ces nouveaux désordres.

***

Par conclusions récapitulatives déposées le 20 mars 2024, l'ASL de l'immeuble du [Adresse 4], demande à la cour de :

- recevoir l'association syndicale libre de l'immeuble [Adresse 4], représentée par son administrateur provisoire, en ses conclusions, les disant bien fondées,

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon en date du 2 mai 2023 (RG 23/00736) en ce qu'elle a :

étendu la mission d'expertise de M. [M] [W] prévue par l'ordonnance du 30 août 2022, enregistrée sous le numéro RG 22/00742, aux désordres suivants : la réalisation de travaux portant sur les cloisons extérieures de l'appartement du 6ème étage, les désordres décrits en pièce n°51, la perforation de la dalle béton du 6ème étage et l'obstruction du système de chauffage et des systèmes de ventilation en toiture terrasse ;

rappelé que les autres chefs de la mission qui lui a été confiée par l'ordonnance visée restent inchangés et s'appliqueront aux désordres auxquels elle est étendue;

fixé à 3.000 euros le complément de provision à valoir sur la rémunération de l'expert que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 9]' devra consigner à la régie d'avance et de recette du tribunal judiciaire de Lyon, avant le 30 juin 2023,

- constater qu'il n'est rien demandé à l'association syndicale libre de l'immeuble [Adresse 4], représentée par son administrateur provisoire, dans le cadre de la présente procédure,

- condamner in solidum les sociétés 360, JM industrie et Buildex à lui verser 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les sociétés SCI 360, JM industrie et Buildex aux entiers dépens de l'instance.

L'ASL de l'immeuble [Adresse 4] fait valoir qu'aucune demande n'est spécialement dirigée à son encontre, à l'exception de l'extension à sa personne des opérations d'expertise, à laquelle elle ne s'oppose pas.

***

Par conclusions récapitulatives déposées le 1er mars 2024, la société SEI, devenue Novha étanchéité et son assureur Generali Iard, demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 2 mai 2023 en ce

qu'elle a :

étendu la mission d'expertise de M. [W] prévue par l'ordonnance du 30 août 2022 enregistrée sous le numéro RG 22/00742 aux désordres suivants : la réalisation de travaux portant sur les cloisons extérieures de l'appartement du 6ème étage, les désordres décrits en pièce n°51, la perforation de la dalle béton du 6ème étage et l'obstruction du système de chauffage et des systèmes de ventilation en toiture terrasse,

rappelé que les autres chefs de la mission qui lui a été confiée par l'ordonnance visée restent inchangés et s'appliqueront aux désordres auxquels elle est étendue,

fixé à 3.000 euros le complément de provision à valoir sur la rémunération de l'expert que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 9] » devra consigner à la régie d'avance et de recette du tribunal judiciaire de Lyon, avant le 30 juin 2023,

- condamner in solidum les sociétés JM industrie, Buildex et 360, à leur payer une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les sociétés JM industrie, Buildex et 360, aux dépens de l'instance.

La société Novha étanchéité et son assureur font valoir qu'elles plaident toutes protestations et réserves d'usage quant à l'extension des opérations d'expertise à de nouveaux désordres et qu'elles ne s'opposent point, pour le surplus, à ce que l'expertise se poursuive au contradictoire de la société 360 et de l'ASL de l'immeuble [Adresse 4].

***

Mme la présidente de chambre a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 20 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du même jour et mise en délibéré au 27 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 25 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la demande de suspension des travaux sous astreinte :

Vu l'article 835 du code de procédure civile ;

En application de l'article 835 susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Un tel trouble résulte notamment de la violation manifeste d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique.

La cour juge que l'enlèvement des parois vitrées de l'appartement du 7ème étage et l'installation, à leur place, de bâches et panneaux de bois, destinés à assurer la protection temporaire du local contre les intempéries, peuvent s'expliquer par la nécessité de reprendre l'étanchéité de ces cloisons extérieures. Aucun élément ne permet d'affirmer que la remise en état ne s'opérera pas à l'identique et la preuve n'est pas rapportée d'une modification pérenne de l'aspect extérieur de l'immeuble, ainsi partant que celle d'un trouble manifestement illicite provoqué par ce poste de travaux. Il n'y a donc pas lieu de suivre le premier juge sur ce point.

C'est en revanche par de justes motifs, que la cour adopte, que le juge des référés a retenu:

- que le procès-verbal de constat du 14 décembre 2021, les photographies produites par le syndicat des copropriétaires et les notes n° 1 et 2 de l'expert judiciaire révélaient que les travaux débutés par la société JM industrie et poursuivis par la société 360 avaient conduit à l'enlèvement du dallage de la terrasse, à la mise à nu des caissons de VMC, au retrait du carrelage de l'escalier permettant d'accéder à la toiture terrasse, ainsi qu'à la suppression de différentes structures métalliques et édicules,

- qu'en dépit des affirmations contraires de la société 360, les travaux avaient donc porté sur des parties communes de l'immeuble,

- que ces travaux avaient emporté la dépose des protections lourdes du complexe d'étanchéité, de même qu'ils avaient fragilisé et fortement blessé les systèmes d'étanchéité, en laissant certaines zones exposées aux intempéries sans protection opérationnelle,

- que la réalisation non autorisée de travaux portant sur des parties communes de l'immeuble constituait la violation manifeste des dispositions de l'article 25 b° de la loi du 10 juillet 1965 et s'analysait partant en un trouble manifestement illicite,

- qu'il y avait lieu de faire cesser ce trouble en ordonnant la suspension des travaux, d'autant qu'il existait un lien vraisemblable entre les atteintes portées au complexe d'étanchéité et les infiltrations subies par certains copropriétaires et que la poursuite des travaux risquait de faire obstacle à l'accomplissement des opérations d'expertise, par suite de la modification de la disposition des lieux.

L'expert a fait connaître à ce propos que la reprise des travaux dans le lot privatif n° 65 pouvait être envisagée sans porter atteinte au bon déroulement des opérations d'expertise, sous réserve de la vérification préalable de ce qu'aucun réseau collectif type évacuation d'eau de pluie, gaine de ventilation ou autre ne transite dans ce logement (réponse au dire de la société 360, pièce 13 de la société 360). Or, la société 360 ne communique aucun élément de nature à établir qu'aucun réseau collectif ne transite par son lot. Le raisonnement du premier juge demeure en conséquence valable s'agissant du risque d'obstacle à l'accomplissement des opérations d'expertise.

La cour retient en dernier lieu que le fait que les travaux extérieurs ayant entraîné la destruction ou l'enlèvement de certains ouvrages communs soient imputables à la société JM industrie plutôt qu'à la société 360 demeure parfaitement indifférent quant à leur caractère manifestement illicite et n'a aucune incidence sur la nécessité d'en ordonner la suspension, jusqu'à obtention de l'accord de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en vue de leur poursuite.

Il découle des éléments qui précèdent :

- que la suspension des travaux portant sur les parois vitrées de l'immeuble ne se justifie point, en l'absence de trouble manifestement illicite avéré ;

- qu'aucune autre reprise des travaux n'est envisageable pour le surplus, ni pour les espaces extérieurs à usage privatif, dans lesquels d'importantes atteintes ont été portées aux parties communes sans autorisation de l'assemblée générale, ni dans le logement proprement dit, tant qu'il ne sera pas établi qu'aucun réseau collectif n'y transite.

Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a suspendu les travaux portant sur les parois vitrées du logement du 7ème étage et conditionné la reprise du surplus des travaux dans l'espace intérieur de ce logement au dépôt du rapport d'expertise.

Statuant à nouveau sur ces points, il y a lieu de rejeter la demande de suspension des travaux en tant que portant sur les parois extérieures de l'immeuble et de juger que le surplus des travaux dans l'espace intérieur du logement privatif en R+7 resteront suspendus jusqu'à ce que la société 360 justifie auprès de l'expert judiciaire de ce qu'aucun réseau collectif type évacuation d'eau de pluie, gaine de ventilation ou autre ne transite dans ce logement et qu'elle obtienne de l'expert qu'il reconnaisse par écrit avoir reçu preuve suffisante en la matière.

La suspension des travaux portant sur les parties extérieures est donc confirmée en des termes identiques à ceux de l'ordonnance entreprise. De même, la confirmation de l'astreinte est nécessaire afin de garantir l'exécution de cette décision, en ses éléments maintenus (suspension des travaux, à l'exception de ceux portant sur les paroies vitrées, qui peuvent reprendre immédiatement).

Sur l'extension des opérations d'expertise à de nouveaux désordres :

Vu l'article 145 du code de procédure civile ;

Vu l'article 236 du même code ;

En application du premier de ces textes, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En application du second, le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien.

S'il a été précédemment retenu que l'enlèvement des parois vitrées ne suffisait à démontrer une atteinte contemporaine et durable de l'aspect extérieur de l'immeuble, il n'est pas acquis pour autant que leur remise en place s'opérera à l'identique. Le risque demeure en conséquence de la survenance, à terme, d'une telle modification, à raison duquel le syndicat des copropriétaires justifie d'un motif légitime de faire vérifier, par voie d'expertise, la réalisation des travaux portant sur les cloisons vitrées extérieures de l'appartement. L'expert judiciaire a également rappelé qu'il était important que la remise en place des parois vitrées soit assurée par un professionnel, de manière à garantir l'étanchéité de l'immeuble.

L'extension des opérations d'expertise sera donc confirmée de ce chef de désordre potentiel, afin que l'expert s'assure que la remise en place des parois assure la conservation de l'aspect extérieur de l'immeuble et garantisse les occupants de l'immeuble contre le risque d'infiltrations.

L'expert a indiqué, dans sa réponse au dire de la société 360, qu'il n'y avait pas eu perforation de la dalle dans l'appartement du 7ème étage. L'extension des opérations d'expertise n'est donc pas nécessaire de ce chef de désordre et l'ordonnance entreprise sera réformée sur ce point.

C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a ordonné l'extension des opérations d'expertise à l'obstruction du système de ventilation chauffage du premier volume de l'ensemble immobilier (bibliothèque municipale). Le simple fait qu'une solution technique relativement simple soit possible ou que les travaux de la société 360 ne soient pas nécessairement à l'origine de la difficulté ne suffisent en effet à anéantir le motif légitime du syndicat de faire expertiser le désordre.

La pièce n° 51 du syndicat liste un ensemble de sinistres constitués pour l'essentiel d'infiltrations et de fuites d'eau, dont il ne peut être exclu qu'ils entretiennent, au moins pour partie, une relation causale avec l'atteinte portée au complexe d'étanchéité par les travaux litigieux. Contrairement à ce que soutient la société 360, ces désordres sont clairement identifiés, à l'exception des n° 5 'audit après destruction Buildex/ JM industrie' et n°7 'travaux IMOTEP avec constat d'huissier'. Le fait qu'ils n'aient pas été constatés contradictoirement ne fait pas obstacle à l'expertise, celle-ci ayant au contraire pour vertu de provoquer ce constat contradictoire.

Enfin, le rapport ACTINEO sur le fonctionnement du système VMC de l'immeuble ne permet pas de supposer que son dysfonctionnement puisse être en lien d'une manière quelconque avec les travaux entrepris par la société JM industrie puis la société 360. Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a étendu les opérations d'expertise aux désordres n° 5, 6 et 7 de la liste constituée par la pièce n° 51 du syndicat des copropriétaires.

Sur le désistement d'appel de la société Buildex et sa mise hors de cause :

Vu l'article 400 du code de procédure civile ;

La société JM industrie a acquis le lot n° 65 dans l'intention de le céder à la société Buildex. Selon actes sous seing privé du 1er juin 2021, ces sociétés ont conclu une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive et la société JM industrie a consenti à la société Buildex une délégation de pouvoir pour la représenter, agir en son nom et mener toute action ou toute procédure judiciaire utile à la défense des intérêts du propriétaire à l'égard de la copropriété ou du syndic.

C'est en exécution de cette délégation qu'elle a défendu en justice et qu'elle a relevé appel de l'ordonnance querellée. Or, ce mandat a expiré le 30 juin 2022, en même temps que le compromis de vente conclu avec la société JM industrie, ainsi qu'en convient l'intéressée.

La société Buildex s'est par conséquent désistée de son appel. Aucune partie ne dirigeant d'appel ou de demande incidente à son égard, ce désistement est parfait.

Il n'y a pas lieu cependant de placer la société Buildex hors de cause, dans la mesure où elle a été appelée à l'expertise judiciaire sur demande du syndicat des copropriétaires et que celui-ci fait justement observer qu'elle a pu engager sa responsabilité à raison des actes accomplis en exécution de son mandat, de sorte qu'il demeure un intérêt à ce que les opérations d'expertise lui soient opposables.

Il convient en conséquence de lui donner acte de son désistement d'appel, mais de rejeter sa demande de mise hors de cause.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les sociétés Buildex, 360 et JM industrie succombent partiellement en leur appel. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions de l'ordonnance entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens, et de condamner les appelantes in solidum aux dépens de l'instance d'appel.

L'équité commande en revanche de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort, dans les limites de l'appel,

- Confirme l'ordonnance entreprise, sauf :

en ce qu'elle a étendu les opérations d'expertise à la perforation de la dalle de sol du R+7 et aux désordres figurant aux numéros 5, 6 et 7 de la liste constituant la pièce n° 51 du syndicat des copropriétaires,

en ce qu'elle a suspendu les travaux portant sur les paroies vitrées constituant les cloisons extérieures de l'appartement du 7ème étage,

en ce qu'elle a subordonné la reprise des travaux dans l'espace intérieur du logement du 7ème étage au dépôt du rapport d'expertise ;

- L'infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant :

- Rejette la demande d'extension des opérations d'expertise à la perforation de la dalle du R+7 et aux désordres figurant aux numéros 5, 6 et 7 de la liste constituant la pièce n° 51 du syndicat des copropriétaires ;

- Rejette la demande de suspension des travaux entrepris par la société 360 pour ceux des travaux portant sur les paroies vitrées constituant les cloisons extérieures de l'appartement du 7ème étage entrant dans la composition du lot n° 65 ;

- Juge que les travaux entrepris par la société 360 dans l'espace intérieur du logement privatif du 7ème étage resteront suspendus jusqu'à ce que la société 360 justifie auprès de l'expert judiciaire de ce qu'aucun réseau collectif type évacuation d'eau de pluie, gaine de ventilation ou autre ne transite dans ce logement et qu'elle obtienne de l'expert qu'il reconnaisse par écrit avoir reçu preuve suffisante en la matière ;

- Donne acte à la société Buildex de son désistement d'appel ;

- Rejette la demande de mise hors de cause la société Buildex ;

- Condamne les sociétés Buildex, 360 et JM industrie aux dépens de l'instance d'appel ;

- Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.

LE GREFFIER LE PRESIDENT