N° RG 22/05897 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OPJU
Décision du Juge des contentieux de la protection de Villefranche sur Saône au fond
du 12 avril 2022
RG : 21/00161
[V]
C/
[R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 03 Juillet 2024
APPELANTE :
Mme [O] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Kamel AISSAOUI, avocat au barreau de LYON, toque : 865
INTIMÉ :
M. [T] [R]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : 1929
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 10 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2024
Date de mise à disposition : 03 Juillet 2024
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par contrat de location du 28 juin 2019, M. [T] [R] a donné à bail à M. [L] [V] et à Mme [O] [V] pour une année une maison sise [Adresse 2], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 900,00 € outre provision sur charges.
Par courrier du 16 novembre 2020, M. [T] [R] donnait congé pour vendre avec préavis de deux mois pour quitter les lieux.
Par lettre du 20 novembre 2020, les locataires répondaient quitter le logement à compter du 25 novembre 2020 souhaitant réaliser l'état des lieux et la remise des clés le 27 novembre 2020.
Aux motifs de la nullité du contrat de bail en raison de la construction d'une maison par le bailleur, à côté du logement loué, modifiant unilatéralement le contrat ; Mme [O] [V] a, par acte d'huissier de justice du 10 mars 2021, assigné M. [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins de voir condamner M. [T] [R] à restituer à la locataire la somme de 14 400 €, correspondant aux loyers versés pendant la durée du bail et à la somme de 3 000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Par jugement contradictoire en date du 8 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône a :
Condamné M. [C] [R] à payer à Mme [O] [V] la somme de 1 500 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
Condamné Mme [O] [V] à payer à M. [C] [R] la somme de 900 € au titre du mois de préavis ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et assumera la moitié des dépens ;
Rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
Le tribunal a retenu en substance :
Sur la demande indemnitaire :
Que malgré les allégations de Mme [V] sur le manque de chauffage, M. [R] démontre que la locataire avait la possibilité de chauffer sa maison au fioul, et qu'il a fait installer dans ce logement une pompe à chaleur courant de l'hiver 2020,
Que toutefois M. [R] a manqué à son obligation de jouissance paisible à l'égard de sa locataire en construisant une maison sur le terrain loué et en entreposant du matériel de chantier dans et tout autour du logement.
Sur la demande reconventionnelle :
Que le congé donné par le bailleur n'est pas régulier car le bail a été reconduit tacitement le 1er août 2020 pour une durée de trois ans, alors que la lettre de congé date du 16 novembre 2020 ;
Qu'ainsi il doit être considéré que ce sont les locataires qui ont donné congé à leur bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2020, faisant courir un délai de trois mois durant lequel la locataire était redevable des loyers et charges.
Par déclaration enregistrée le 15 août 2022, Mme [O] [V] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 10 novembre 2022, Mme [O] [V] demande à la cour d'appel de Lyon de :
Vu les articles 1231-1, 1719 et 1721 du Code civil,
Vu les articles 3-3, 6, 10, 11, 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 08 février 2022 en ce qu'il a alloué 1 500 € de dommages et intérêts à Mme [V] pour le préjudice de jouissance et à M. [R] la somme de 900 € au titre du mois de préavis,
Par conséquent,
Condamner M. [R] à payer à Mme [O] [W] épouse [V] :
La somme de 10 800 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,
La somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejeter toute demande reconventionnelle,
Dire et juger qu'aucune somme n'est due au titre du préavis,
Condamner le défendeur aux entiers dépens.
A l'appui de ces prétentions, Mme [O] [V] soutient essentiellement :
Sur le préjudice de jouissance :
Que Mme [V] a subi un préjudice en raison de nombreux problèmes de chauffage depuis l'hiver 2019,
Que M. [R] a divisé en deux la parcelles de terrain qu'il lui louait et a fait construire une nouvelle maison alors que le contrat de bail prévoyait une seule maison sur ce terrain, avec terrasse et balcon, d'une surface habitable de 100 m² avec en outre un jardin, le tout sans aucune restriction ;
Que cette violation s'est accompagnée de nuisances afférentes au chantier :
L'entreposage de nombreux déchets et autres matériaux de construction devant leur propre habitation ;
L'intrusion à n'importe quelle heure dans leur propre domicile du propriétaire et des ouvriers ;
L'annexion du sous-sol par le père du propriétaire pour en faire un atelier de fabrication ;
Les passages incessants par l'entrée principale de leur maison des ouvriers et du matériel pour les besoins du chantier ;
Le bruit et les nuisances d'un chantier en construction à proximité immédiate de leur domicile ;
L'utilisation de la maison comme lieu de ravitaillement en eau et en électricité ;
Les pannes récurrentes du réseau électrique en raison d'un usage inapproprié.
Sur le préavis :
Que le bailleur a, par courrier du 16 novembre 2020, notifié à Mme [V] un congé pour vente, qu'elle a accepté malgré l'irrégularité au regard de la durée du bail, qu'alors la demande reconventionnelle n'a pas de fondement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 08 février 2023, M. [T] [R] demande à la cour d'appel de Lyon de :
Vu l'article 54 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1103 du Code civil,
Vu l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Déboutant Mme [O] [V] de toutes ses demandes,
A titre principal,
' Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 12 avril 2022 en ce qu'il a condamné M. [T] [R] à verser à Mme [O] [V] la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance subi,
Et statuant à nouveau,
' Débouter Mme [O] [V] de sa demande tendant à obtenir l'indemnisation d'un éventuel préjudice de jouissance,
' Confirmer la décision rendue pour le surplus,
A titre subsidiaire,
' Confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions.
En tout état de cause,
' Condamner Mme [O] [V] à payer à M. [T] [R] la somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
' Condamner Mme [O] [V] aux entiers dépens en cause d'appel.
A l'appui de ces prétentions, M. [T] [R] soutient essentiellement :
Sur le préjudice de jouissance :
Que concernant le chauffage, il appartenait à la locataire de remettre du fioul pour pouvoir se chauffer,
Que Mme [V] a installé deux puissants convecteurs électriques permettant de se chauffer sans fioul, qu'en raison des vents violents, un arbre est tombé sur les poteaux électriques de la commune privant d'énergie les habitants, que nonobstant son absence de faute, le bailleur a fait grâce à la locataire d'un mois de loyer ;
Que le contrat de bail ne prévoie pas la surface du jardin donné en location, et que la construction n'a pas été réalisée sur la parcelle de la locataire mais sur le terrain voisin, que le permis de construire a été déposé postérieurement à l'entrée dans les lieux de Mme [V] de sorte qu'elle pouvait exprimer son mécontentement ;
Que les branchements électriques résultent d'un accord entre le bailleur et le locataire entraînant une réduction de loyer de 50,00 € par mois, et que M. [R] a remboursé la prétendue surconsommation électrique.
Sur le paiement du préavis :
Que Mme [V] n'a pas respecté le préavis prévu par la loi concernant le congé pour vente délivré par M. [R] le 16 novembre 2020 ;
Que la locataire a quitté le logement 7 jours après le congé alors même qu'elle avait, elle-même, délivré un nouveau congé le 20 novembre 2020.
Vu l'ordonnance de fixation des plaidoiries du 22 mai 2023 prévoyant une clôture différée au 10 avril 2024,
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS ET DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les "demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des "demandes" tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
I- Sur le préjudice de jouissance :
Selon l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Or, par application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
En l'espèce, Mme [V] invoque en premier lieu des problèmes récurrents de chauffage alors qu'elle avait deux enfants en bas âge.
Elle produit à ce titre des attestations de proches évoquant la faible température dans les lieux lors de visites, ce qui appuie ses dires mais n'établit pas la responsabilité du bailleur.
Elle produit également des SMS échangés entre son mari et M. [R] sur la période du 21 octobre 2019 au 3 janvier 2020 desquels il ressort un dysfonctionnement de l'installation électrique disjonctant puis attente de l'installation d'une pompe à chaleur, le locataire indiquant le 3 décembre 2019 qu'il faisait vraiment froid et le bailleur annonçant l'installation le 20 décembre 2019.
Le 3 janvier 2020, M. [V] demandait quand passait l'électricien pour la pompe à chaleur car les chauffages électriques ne chauffaient pas.
Selon les conclusions du bailleur, la pompe à chaleur a été installée en février 2020.
Il ressort par ailleurs d'échanges SMS du 20 décembre 2019 entre Mme [R] et Mme [V] produits par le bailleur, que le logement a été glacial et subissait une panne d'électricité. Mme [R] répondait qu'elle et son mari mettaient tout en 'uvre, qu'il fallait remplir le fioul afin de chauffer la maison en attendant l'installation de la pompe à chaleur, gros investissement à leur charge. Les échanges étaient chaleureux.
Il apparaît également que la chute d'un arbre a impacté la desserte électrique et que la société Enedis en a été saisie.
La cour confirme la décision attaquée en l'absence de preuve d'une faute de M. [R] alors qu'un chauffage au fuel était à disposition des locataires jusqu'à l'installation de la pompe à chaleur.
En second lieu, Mme [V] a invoqué la construction d'une seconde maison sur le terrain de la maison louée.
Comme le premier juge l'a relevé, le permis de construire visait la construction d'une maison sise [Adresse 2] à [Localité 6], même adresse que la maison louée aux époux [V].
M. [R] ne peut donc utilement soutenir que la construction n'a pas été réalisée sur la parcelle des époux [V] même si le bail ne comporte pas de précision sur la partie extérieure de la maison louée.
Il soutient que les locataires étaient informés de cette construction et n'ont pas réagi à la suite de l'affichage du permis de construire le 9 septembre 2019.
La locataire produit des clichés photographiques non datés appuyant ses affirmations sur l'entreposage de déchets matériaux à proximité immédiate de la maison et outillage dans un local pouvant être le sous-sol.
Elle produit également un constat d'huissier dressé le 25 novembre 2020 corroborant ses dires.
La cour relève que la locataire qui invoque l'intrusion à n'importe quelle heure dans son domicile par le propriétaire et des ouvriers, l'annexion du sous-sol, ainsi que des passages incessants par l'entrée principale de la maison utilisée comme lieu de ravitaillement en eau et en électricité, ne démontre d'aucune opposition de sa part ni contrariété mentionnée dans les différents échanges par SMS produits.
Pour autant, la construction à la même adresse que la maison louée d'une seconde maison, entreposage de matériaux et outillage à proximité immédiate de la maison louée, et utilisation de celle-ci pour les branchements, notamment, n'a pu qu'engendrer des nuisances et atteinte à la jouissance des locataires des lieux loués.
En considération, de la durée du trouble, la cour considère que la somme de 1 500 € retenue par le premier juge a parfaitement indemnisé le préjudice subi.
Mme [V] invoque également le surcoût d'électricité qu'elle a de ce fait dû supporter. Elle produit une facture d'Engie d'un montant de 1 823, 53 € pour la période de consommation du 15 novembre 2019 au 27 octobre 2020 tandis que M. [R] fait valoir avoir réduit le loyer à 850 € à compter de juin 2020 et justifie d'un virement de la somme de 700 € le 21 janvier 2020.
Il n'est pas justifié d'un préjudice à ce titre.
II- Sur la demande en paiement de loyer :
Par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location sur un logement non meublé est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques.
L'article 11 prévoit que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Par ailleurs, il résulte de l'article 15 que si le bailleur donne congé pour vendre à son locataire, le délai de préavis applicable au congé devant être donné à la date d'expiration du bail est de six mois.
En l'espèce, alors que l'imprimé utilisé pour le contrat de bail prévoyait au choix une durée de trois ou six ans ou pour une durée réduite au minimum d'un an la mention " préciser les raisons professionnelles ou familiales, ainsi que l'événement justifiant que le bailleur personne physique et sans prendre le local", cette rubrique n'était pas remplie.
M. [R] personne physique louant une maison non meublée a irrégulièrement proposé un bail d'une durée d'une année.
Il a ensuite également irrégulièrement donné congé par lettre du 16 novembre 2020, d'une part parce que le bail devant être d'une durée de trois années, il ne pouvait être résilié à l'initiative du bailleur avant le 28 juin 2022 et d'autre part parce que M. [R] n'a donné qu'un délai de deux mois à ses locataires pour libérer les lieux.
La lettre des locataires du 20 novembre 2019, présentée par le bailleur comme lettre de dédite indique à M. et Mme [R] que M et Mme [V] ont bien reçu la lettre de congé et font connaître leur intention de quitter le logement, départ s'effectuant à compter du 25 novembre 2020 avec souhait de réaliser l'état des lieux de sortie et la remise des clés le vendredi 27 novembre 2020.
Si le congé du bailleur n'a pas pu emporter d'effets, il ne peut pas être considéré que la lettre des locataires du 20 novembre 2019 constitue un congé à l'initiative des occupants leur imposant le respect du délai légal de trois mois au titre du préavis alors qu'ils ont été induits en erreur par le bailleur.
En cette lettre, les locataires ont exécuté la demande du bailleur tendant à obtenir la restitution des lieux à bref délai. Mme [V] n'est donc pas tenue au paiement du loyer au-delà de l'état des lieux de sortie.
Un accord est manifestement intervenu entre les parties pour la remise des clés le 27 novembre 2019. La cour infirme en conséquence la décision attaquée ayant condamné la locataire au paiement de la somme de 900 € correspondant à un mois de loyer.
III- Sur les demandes accessoires
La cour n'est pas saisie d'un appel sur les dépens et non application de l'article 700 du Code de procédure civile par le premier juge.
À hauteur d'appel, parce que Mme [V] obtient la réformation partielle de la décision attaquée, M. [R] est condamné aux dépens et en équité au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné Mme [O] [V] au paiement de la somme de 900 € au titre du mois de préavis,
Statuant à nouveau,
Rejette la demande de M. [T] [R] au titre du mois de préavis,
Confirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné M. [C] [R] à payer à Mme [O] [V] la somme de 1 500 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
Y ajoutant,
Condamne M. [T] [R] aux dépens à hauteur d'appel,
Condamne M. [T] [R] à payer à Mme [O] [V] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
