N° RG 22/05352 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ON75
Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 11 février 2022
RG : 11 21 0042
[O]
C/
Etablissement Public GRAND [Localité 4] HABITAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 03 Juillet 2024
APPELANTE :
Mme [I] [O]
née le 23 Décembre 1998 à [Localité 3] (RDC)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Nathalie PEQUIGNOT, avocat au barreau de LYON, toque : 158
INTIMÉ :
GRAND [Localité 4] HABITAT, Office Public de l'Habitat de [Localité 4] ayant son siège social [Adresse 1], immatriculé au RCS de LYON sous le n° B 399 898 345, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général Monsieur [T] [D], domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Philippe GUELLIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 119
Ayant pour avocat plaidant Me Maître My-Kim YANG PAYA, de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
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Date de clôture de l'instruction : 10 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2024
Date de mise à disposition : 03 Juillet 2024
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par contrat de location du 24 novembre 2017, l'Etabilissement Public Grand [Localité 4] Habitat a donné à bail à M. [Y] [E] et Mme [I] [O], pour une durée d'un an, un local à usage d'habitation [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 463,21 €, outre provision sur charge.
Par acte d'huissier de justice du 06 septembre 2021, Grand [Localité 4] Habitat a fait délivrer à M. [Y] [E] et Mme [I] [O], un commandement de payer au principal la somme de 3 136,94 € au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat.
Aux motifs que ce commandement de payer n'a pas été apuré dans le délai prévu par la loi, Grand [Localité 4] Habitat a, par acte d'huissier de justice du 10 novembre 2021, fait assigner M. [Y] [E] et Mme [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater la résiliation du bail, de statuer sur ses conséquences, et de condamner les locataires au paiement de le somme de 3 170,56 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 08 novembre 2021.
Par jugement réputé contradictoire en date du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :
Condamné solidairement M. [E] [Y] et Mme [O] [I] à payer à l'OPH Grand [Localité 4] Habitat la somme de 3 170,01 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au mois de janvier 2022 inclus selon l'état des créances du 07 février 2022,
Constaté que le bail consenti par l'OPH Grand [Localité 4] Habitat à M. [E] [Y] et Mme [O] [I] sur les locaux à usage d'habitation sis [Adresse 2] est résilié depuis le 07 novembre 2021,
Dit que M. [E] [Y] et Mme [O] [I] doivent quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Condamné solidairement M. [E] [Y] et Mme [O] [I] à payer à l'OPH Grand [Localité 4] Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de cessation du bail, à compter du 1er février 2022 jusqu'à la libération effective et totale des lieux,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejeté le surplus des demandes de l'OPH Grand [Localité 4] Habitat,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,
Condamné in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 septembre 2021.
Le tribunal a retenu en substance :
Que le principe et le montant de la créance sont établis,
Que la procédure de l'acquisition de la clause résolutoire est respectée.
Par déclaration en date du 21 juillet 2022, Mme [I] [O] a interjeté appel uniquement à l'encontre de Grand [Localité 4] Habitat.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 17 octobre 2022, Mme [I] [O] demande à la cour d'appel de Lyon de :
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Infirmer le jugement rendu par le juge de proximité du tribunal judiciaire de Lyon le 11 février 2022,
A titre principal,
Rejeter la demande de résiliation du bail,
Accorder à Mme [O] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du montant de la dette locative suspendant les effets de la clause résolutoire.
En tout état de cause,
Accorder à Mme [O] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter du montant de la dette locative ;
Rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
A l'appui de ces prétentions, Mme [I] [O] soutient essentiellement :
Que Mme [O] a repris le règlement des loyers et une aide du Fonds solidarité logement est envisagée par l'assistante sociale qui suit la famille ;
Que Mme [O] n'a pas d'autres dettes, de sorte qu'elle est bien fondée à demander à la cour de lui accorder un délai de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir, pour régler les sommes dues et ce, suspendant les effets de la clause résolutoire.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 16 janvier 2023, Grand Lyon Habitat demande à la cour d'appel de Lyon de :
Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6juillet 1989,
A titre principal,
Dire et juger Grand [Localité 4] Habitat recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Lyon le 11 février 2022,
Débouter en conséquence Mme [I] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées.
Y ajoutant,
Condamner Mme [I] [O] à verser à Grand [Localité 4] Habitat, en cause d'appel, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [I] [O] aux entiers dépens d'appel.
A l'appui de ces prétentions, Grand [Localité 4] Habitat soutient essentiellement :
Que le bail signé entre les parties prévoit la résiliation de celui-ci pour non-paiement des échéances de loyers et charges,
Que Mme [O] n'ayant pas exécuté le commandement de payer dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire est définitivement et irrévocablement acquise,
Que la demande de délai de paiement n'est pas sérieuse sans précision de mensualité, ni de justificatif de revenus, en présence d'une locataire de mauvaise foi, la dette locative ayant doublé depuis le jugement attaqué (décompte du 10 janvier 2023).
Vu l'ordonnance de fixation des plaidoiries du 22 mai 2023 pour une clôture différée le 10 avril 2024,
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS ET DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les "demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des "demandes" tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
I- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le juge peut même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années.
Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il est établi en l'espèce et non contesté que le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de non-paiement de loyers à la suite du commandement de délivrer le 6 septembre 2021 et visant cette clause, Mme [O] et M. [E], n'ont pas dans les deux mois suivant le commandement, payé les loyers impayés réclamés.
Ainsi les effets d'acquisition de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 6 novembre 2021.
Les locataires étant devenus occupants sans droit à cette date, la cour confirme la décision attaquée les ayant condamnés à payer jusqu'au départ effectif une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l'absence de cessation du bail.
Le montant de l'arriéré locatif n'est pas discuté par l'appelante.
Le bailleur demande la confirmation de la décision attaquée. Selon son décompte, la dette était de 3 170,03 € au mois de janvier 2022 inclus, somme retenue par le premier juge.
La cour confirme la décision attaquée ayant condamné les locataires au paiement de la somme de 3 178,01 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de janvier 2022 inclus.
Mme [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec les plus larges délais de paiement au motif de sa reprise du règlement du loyer et d'une possible aide du Fonds Solidarité Logement en indiquant ne pas avoir d'autres dettes.
Pour autant, l'appelante ne produit aucune pièce ni pour démontrer sa situation personnelle et financière ni même pour démontrer ses paiements.
Or, la cour constate que selon le relevé de compte du bailleur non remis en cause, la dette d'un montant de 3 170,01 € au mois de janvier 2022 inclus a augmenté à 5 967,22 € au 31 décembre 2022.
Mme [O] ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative dans un délai de maximal de trois années.
En conséquence, la cour rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement.
Sur les demandes accessoires :
La cour confirme sur les dépens la décision attaquée, et sur le rejet en équité de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
À hauteur d'appel, Mme [B] [O] qui succombe doit être condamnée aux dépens et en équité au paiement à l'Etablissement Public Grand [Localité 4] Habitat de la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant sur l'appel de Mme [I] [O],
Confirme entièrement le jugement du 11 février 2022.
Y ajoutant,
Condamne Mme [I] [O] aux dépens à hauteur d'appel,
Condamne Mme Mme [I] [O] à payer à l'Etablissement Public Grand [Localité 4] Habitat la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
