N° RG 22/02511 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OHAW
Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon au fond du 04 mars 2022
RG : 11-21-0027
[L]
[B]
C/
Etablissement L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND LYON HA BITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND LYON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 03 Juillet 2024
APPELANTS :
Mme [Z] [L] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [D] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
INTIMÉ :
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND LYON HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND LYON, Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de LYON sous le n° 399 898 345, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 10 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2024
Date de mise à disposition : 03 Juillet 2024
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant contrat de location du 19 octobre 1995, [Adresse 4], a donné à bail à Mme [Z] [L] épouse [B] et M. [D] [B] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5].
L'office public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat a acquis l'immeuble suivant bail emphytéotique du 5 janvier 2005.
L'immeuble avait fait l'objet d'une convention entre l'État et Grand Lyon Habitat le 2 novembre 2004.
Un nouveau loyer a été fixé et confirmé par jugement du tribunal d'instance de Lyon du 5 avril 2018
Suivant acte d'huissier de justice du 22 février 2021, Grand Lyon Habitat a fait délivrer à Mme [Z] [L] épouse [B] et M. [D] [B] un commandement de payer, en principal, la somme de 78 949,94 € au 10 février 2021, visant la clause résolutoire inclue au contrat.
Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 3 février 2021 et à la préfecture du Rhône le 8 juillet 2021.
Aux motifs que les locataires n'avaient pas régularisé leur dette locative, Grand Lyon habitat a, par acte du 2 juillet 2021, fait assigner Mme [Z] [L] épouse [B] et M. [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins que soit constatée la clause résolutoire, qu'il soit statuer sur ses conséquences, et que les locataires soient condamnés à payer la somme de 81 976,80 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'avril 2021, échéance du mois de mars incluse.
Par jugement contradictoire en date du 4 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :
Déclaré recevable l'action de Grand Lyon Habitat,
Condamné solidairement M. [D] [B] et Mme [Z] [B] à payer à Grand Lyon Habitat la somme de 16 775,43 € (selon décompte arrêté au 5 janvier 2022 non incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Déclaré la demande présentée par Grand Lyon Habitat, tendant au constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers, recevable,
Constaté la résiliation intervenue le 22 avril 2021, par l'effet de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail du 19 octobre 1994 portant sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 5],
Ordonné l'expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de M. [D] [B] et de Mme [Z] [B], avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux,
Rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
Dit que conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
Dit que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place pour être entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,
Condamné solidairement M. [D] [B] et Mme [Z] [B] à payer à Grand Lyon Habitat une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location, laquelle indemnité sera due depuis l'échéance de janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux,
Rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties,
Condamné solidairement M. [D] [B] et Mme [Z] [B] à payer à Grand Lyon Habitat une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,
Condamné in solidum M. [D] [B] et Mme [Z] [B] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 22 février 2021.
Le tribunal a retenu en substance :
Qu'au regard de la convention entre l'Etat et Grand Lyon Habitat du 2 novembre 2004 notifiée aux époux [B], Grand Lyon Habitat a la qualité de bailleur et a qualité à agir,
Que plusieurs actes interruptifs de la prescription quinquennale ancienne pour les baux antérieurs au 27 mars 2014 dans les limites du délai triennal nouveau, ont eu lieu entre juillet 2010 et janvier 2022,
Que seront uniquement déclarées prescrites les sommes réclamées par Grand Lyon Habitat antérieurement au mois de mai 2011,
Que le principe de la créance est établi, que toutefois il convient de réduire du montant demandé les sommes prescrites, qu'en outre les charges impayées ont été régularisées,
Que la procédure d'acquisition de la clause résolutoire a été respectée, et que la somme demandée aux locataires n'a pas été régularisée dans le délai légal,
Que les revenus du couple sont manifestement insuffisants afin de pouvoir s'acquitter de leur dette, que leur proposition de payer 100 € en sus du loyer sur 35 mois et le solde au 36ème mois alors qu'ils n'ont pas payé l'intégralité de leur loyer depuis plusieurs années n'est pas adaptée.
Par déclaration du 04 avril 2022, Mme [Z] [L] épouse [B] et M. [D] [B] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 09 mai 2023, Mme [Z] [L] épouse [B] et M. [D] [B] demandent à la cour d'appel de Lyon de :
Vu l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
Condamné solidairement M. [D] [B] et Mme [Z] [B] à payer à Grand Lyon Habitat la somme de 16 775.43 € selon décompte arrêté au 5 janvier 2022 échéance de janvier 2022 non incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Constaté la résiliation intervenue le 22 avril 2021, par l'effet de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail du 19 octobre 1994 portant sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 5],
Ordonné l'expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de M. et Mme [B], avec si besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux,
Condamné solidairement Mme et M. [B] à payer à Grand Lyon Habitat une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location, laquelle indemnité sera due depuis l'échéance de janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonner de manière rétroactive à Mme et M. [B] les plus larges délais de paiement à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire (22 février 2021) ou, à tout le moins, du 22 février 2021 au 17 juin 2022, date du dernier paiement apurant la dette locative ;
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;
Juger que la dette locative est totalement apurée et qu'en conséquence la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;
Débouter l'OPH Grand Lyon Habitat de ses demandes au titre de la résiliation du bail, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation ;
Juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
A l'appui de ces prétentions, Mme [Z] [L] épouse [B] et M. [D] [B] soutient essentiellement :
Que les époux [B] ont toujours réglé leur loyer,
Qu'ils ont eu les plus grandes difficultés à comprendre l'augmentation du loyer induite par le conventionnement du logement alors qu'aucun nouveau bail n'avait été régularisé et qu'aucun avis d'échéance ne leurs étaient adressés,
Que le montant très élevé de la somme réclamée s'explique par l'application d'un supplément de loyer solidarité non applicable compte tenu des ressources des époux [B],
Que sans le montant SLS non applicable, le commandement de payer aurait été de 16 969,44 €,
Que les époux [B] sont âgés, et très affectés physiquement et psychiquement par la volonté de résiliation du bail, dans la mesure où ils ne pourront se reloger dans des conditions normales,
Qu'ils ont fourni un effort financier considérable pour régler le montant des condamnations mises à leur charge,
Qu'ils ont apuré leur dette par chèque délivré le 31 mars 2022, débité le 26 avril 2022, tout en payant leur loyer mensuel et les charges courantes,
Qu'ils ont réglé l'arriéré locatif qui n'a pas été pris en compte dans le jugement, soit la somme résiduelle de 1 016,35 €, somme que Grand Lyon Habitat n'a encaissé que le 26 septembre 2022, soit postérieurement à ces premières conclusions,
Que les époux [B] règlent mensuellement le montant de l'indemnité d'occupation.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 09 mars 2023, l'Office Public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat demande à la cour d'appel de Lyon de :
Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Confirmer le jugement rendu le 4 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Z] [B] et M. [D] [B].
En toute hypothèse,
Ordonner l'expulsion de Mme [Z] [B] et M. [D] [B] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique du logement sis [Adresse 1] [Localité 5],
Condamner solidairement Mme [Z] [B] et M. [D] [B] à payer à Grand Lyon Habitat la somme de 185,08 €, arrêtée au 8 mars 2023, somme à parfaire au jour de l'audience,
Condamner solidairement Mme [Z] [B] et M. [D] [B] à payer à Grand Lyon Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamner solidairement Mme [Z] [B] et M. [D] [B] à payer à Grand Lyon Habitat la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouter M. [D] [B] et Mme [Z] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner solidairement Mme [Z] [B] et M. [D] [B] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Catherine Gauthier, avocat qui en a fait la demande.
A l'appui de ces prétentions, l'Office Public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat soutient essentiellement :
Que les époux [B] ont toujours compris l'augmentation du loyer mais ont toujours contesté la modification,
Que leur dette de loyer s'explique par leur volonté délibérée de ne pas régler l'intégralité du loyer et non pas par manque de compréhension du loyer appelé,
Que les époux [B] n'avait d'autre choix d'apurer leur dette,
Que la dette des époux [B] s'élève à la somme de 185,08 € au 8 mars 2023,
Qu'à défaut, la cour ne pourra que prononcer la résiliation du bail pour faute grave au regard du défaut volontaire de règlement des loyers pendant plus de 10 ans.
Vu l'ordonnance de l'ordonnance de fixation des plaidoiries intervenue le 12 juin 2023 prévoyant une clôture différée au 10 avril 2024,
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS ET DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les "demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des "demandes" tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
I- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges en termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail signé par les parties et versé aux débats contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux.
Le commandement de payer délivré le 22 février 2021 et portant sur la somme en principal de 78 949,94 € due au 10 février 2021 n'a pas été suivi d'effet dans le délai de deux mois.
Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 3 février 2021 et à la préfecture du Rhône le 8 juillet 2021.
Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 23 avril 2021, soit deux mois après la délivrance du commandement.
II- Sur le montant de l'arriéré locatif
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Grand Lyon Habitat demande la confirmation du jugement critiqué mais actualise sa demande en paiement à la somme de 185,08 €, arrêtée au 8 mars 2023 au titre des loyers et charges impayés en produisant un décompte actualisé.
Les époux [B] soutiennent que la dette est totalement apurée. Pour cela, ils versent aux débats :
Tous les virements effectués par les époux [B] pour le compte de Grand Lyon Habitat ;
La quittance générale délivrée par Grand Lyon Habitat le 08 mars 2023 qui témoignent du fait que les époux [B] ont réglé l'indemnité d'occupation du mois d'avril et mai en plus des provisions sur charges ;
Les quittances de loyer délivrées par Grand Lyon Habitat le 23 mars 2023 pour la période de janvier 2022 à février 2023 ;
Un courrier officiel entre avocat du 05 mai 2023 comprenant un chèque d'un montant de 185,08 € correspondant au solde du décompte daté du 8 mars 2023.
La remise d'un chèque ne valant pas preuve de l'encaissement, la cour confirme la décision en ce qu'elle avait retenu l'arriéré alors étatli mais prenant en compte l'actualisation de l'arriéré, condamne solidairement M. et Mme [B] au paiement de la somme de 185,08 € correspondant au solde dû au 8 mars 2023.
Si Grand Lyon Habitat indique en ses prétentions que la somme sera à parfaire au jour de l'audience, aucune actualisation n'a été communiquée.
III- Sur la demande d'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire
L'article 24, V. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...), au locataire en situation de régler sa dette locative sur demande du locataire, du bailleur ou d'office.
Ce même article prévoit également en son paragraphe VII que « pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
En l'espèce, les époux [B] demandent la suspension des effets de la clause résolutoire.
La cour considère qu'ils ne peuvent utilement soutenir ne pas avoir connu le montant des échéances mensuelles alors qu'ils ont réceptionné le 14 mars 2011 un courrier de notification du nouveau loyer conventionné, qu'ils ont ensuite agi en référé puis au fond pour voir dire que s'appliquait le loyer prévu au bail, et ont succombé selon jugement du 5 avril 2018.
Par ailleurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire comportait un décompte détaillé.
M. et Mme [B] ont donc attendu la décision attaquée pour régler leur arriéré.
La cour relève que les appelants âgés de 82 et 77 ans ont justifié de difficultés de santé affectant Mme [B], et d'une demande de logement social le 21 avril 2024.
Surtout ils ont démontré être en mesure de solder leur dette puisque celle-ci est passée de 16 775,43 € au 5 janvier 2022 à 185,08 € au 8 mars 2023.
Aussi, à hauteur d'appel, la cour considère réunies les conditions permettant la suspension des effets de la clause résolutoire à charge pour M. Mme [B] de payer la somme de 185,08 € dans le mois suivant la signification du présent arrêt en plus de l'échéance mensuelle.
La cour suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée n'avoir jamais joué si les appelants apurent leur dette suivant les modalités indiquées.
En revanche à défaut de paiement à bonne date de la mensualité d'apurement en plus du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet et le bail sera automatiquement résilié.
Dans ce cas, faute de quitter les lieux, M. et Mme [B] pourront être expulsés, ainsi que tous les occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique.
En outre afin de réparer le préjudice subi par le bailleur, M. et Mme [B] seront solidairement condamnés à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au paiement du loyer et provision pour charges jusqu'à la libération effective.
IV- Sur les demandes accessoires
Les demandes de Grand Lyon Habitat étant fondées en première instance, la cour confirme la décision attaquée sur les dépens et en équité sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
La dette ayant été réglée en sa presque totalité, certes uniquement pendant l'instance d'appel, M. et Mme [B] supporteront in solidum les dépens de la présente instance et en équité sont solidairement condamnés à payer à l'intimée la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel,
Vu l'actualisation de la créance de Grand Lyon Habitat,
firme la décision attaquée sauf à actualiser la dette locative et en ce que le tribunal
a débouté M. [D] [B] et Mme [Z] [B] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [D] [B] et Mme [Z] [B] née [L] à payer à l'Office Public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat la somme de 185,08 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 mars 2023,
Autorise à M. [D] [B] et Mme [Z] [B] née [L] un délai pour s'acquitter de leur dette moyennant le versement de 185,08 € payable avant le douze du mois suivant le mois de la signification du présent jugement,
Rappelle qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues,
Rappelle que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus pendant ce délai, que M. [D] [B] et Mme [Z] [B] née [L] ne pourront être expulsés s'ils respectent l'échéancier qui leur est accordé, et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée,
Dit qu'à défaut de paiement à bonne date de la mensualité, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié.
En ce cas :
Autorise l'Office Public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat à faire procéder au besoin avec l'aide de la force publique à l'expulsion de [D] [B] et Mme [Z] [B] née [L] des lieux loués [Adresse 1] [Localité 5], deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux,
Condamne [D] [B] et Mme [Z] [B] née [L] solidairement à payer à l'Office Public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et provision pour charges jusqu'à la libération effective des lieux.
Y ajoutant,
Condamne M. [D] [B] et Mme [Z] [B] aux dépens à hauteur d'appel,
Condamne M. [D] [B] et Mme [Z] [B] à payer à l'Office Public de l'Habitat dénommé Grand Lyon Habitat la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
