N° RG 20/03106 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M73S
Décision du Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 28 mai 2020
( chambre 10 cab 10 J)
RG : 11/06415
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 23 MAI 2024
APPELANTE :
S.A.S. INNOVATION ET TECHNIQUES INDUSTRIELLES
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat psotulant, toque : 938
Et ayant pour avocat plaidant la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1207
INTIMEE :
S.C.I. IRIS IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par la SELARL POLDER AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 1470
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Date de clôture de l'instruction : 25 Mai 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2023
Date de mise à disposition : 15 Février 2024 prorogée au 11 avril 2024 et 23 mai 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, président
- Julien SEITZ, conseiller
- Thierry GAUTHIER, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte du 17 décembre 2007, la société civile immobilière Iris Immobilier a donné à bail à la société Innovation et techniques industrielles (société ITI) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] (Rhône), pour la période courant du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2016, contre versement d'un loyer annuel de 48.000 euros HT.
Par acte du 15 décembre 2008, la société Iris immobilier lui a également donné à bail des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] (Rhône), pour la période courant du 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2017, contre versement d'un loyer annuel de 54.000 euros HT.
Ces baux ont été souscrits alors que les sociétés Iris immobilier et ITI partageaient la même gérance, en la personne de M. [Z] [X].
Le capital de la société ITI a été ultérieurement cédé à M. [U] [V], qui a dénoncé des incohérences dans les flux financiers entre les sociétés Iris immobilier et ITI.
Par lettre recommandée en date du 27 septembre 2010, la société ITI a notifié son congé à la société Iris immobilier pour les locaux situés [Adresse 2], à effet au 31 décembre 2010.
Par lettre recommandée du 21 janvier 2011, la société Iris immobilier a mis la société ITI en demeure de lui régler la somme de 11.655,38 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2010.
Par acte d'huissier du 13 avril 2011, la société Iris immobilier a procédé à la saisie conservatoire des sommes déposées par la société ITI sur son compte ouvert dans les livres de la société BNP Paribas, à concurrence de la somme de 42.484,96 euros, en garantie de la dette locative arrêtée au premier avril 2011.
Par acte d'huissier du 10 mai 2011, la société Iris immobilier a fait citer la société ITI devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins de voir annuler le congé délivré le 27 décembre 2010 et obtenir le paiement des loyers jusqu'au 31 décembre 2016.
Par acte du 16 juin 2011, la société Iris immobilier a cédé les locaux sis [Adresse 2] à un tiers.
Par acte d'huissier du 17 octobre 2012, la société Iris immobilier a signifié à la société ITI un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur les locaux sis [Adresse 1].
Par assignation signifiée le 21 novembre 2012, la société ITI a fait citer la société Iris immobilier devant le tribunal de grande instance de Lyon en annulation de ce commandement.
Les deux instances ont été jointes.
En cours d'instance, les parties sont convenues de mettre fin au bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] au 31 décembre 2013.
La société Iris immobilier a cessé par ailleurs de prétendre au paiement des loyers pour les locaux sis [Adresse 2] pour la période postérieure au 20 juin 2011.
Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- condamné la société ITI à payer à la société Iris immobilier la somme de 69.263,25 euros;
- dit que la somme précitée portera intérêt au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation conformément à l'article 1343-2 (1154 ancien) du code civil ;
- débouté la société ITI sa demande reconventionnelle en paiement ;
- débouté la société ITI sa demande reconventionnelle en indemnisation ;
- condamné société ITI aux dépens ;
- condamné la société ITI à payer à la société Iris immobilier la somme de 3.500 euros au titre des frais non répétibles de l'instance, comprenant les frais d'huissier ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
La société ITI a relevé appel de ce jugement par déclaration enregistrée le 18 juin 2020.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 15 mars 2021, la société ITI demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 28 mai 2020 en toutes ses dispositions,
- dire et juger qu'elle se réserve tout droit, dans le cadre de l'instance d'appel, quant aux incohérences de la comptabilité de la société Iris immobilier, et notamment quant à la désignation d'un expert,
- dire et juger que les parties se sont entendues pour que la société ITI ne soit pas tenue des loyers du [Adresse 1] à [Localité 9], pour la période du 1er août au 31 décembre 2013,
- dire et juger que la société Iris immobilier a trop-perçu une somme de l'ordre de 17.776,85 euros auprès de la société ITI au titre des loyers des deux baux commerciaux,
- dire et juger que la société ITI n'est redevable que de la somme de 7.463,60 euros au titre des taxes foncières 2010 et 2011,
- dire et juger qu'aux termes des deux baux commerciaux, la société ITI n'avait pas à rembourser à la société Iris immobilier des charges relatives à ces locaux, autres que les charges fiscales, aucune clause contractuelle ne le prévoyant entre les parties,
- dire et juger en conséquence que la société Iris immobilier devra rembourser à la société ITI la somme globale de 29.461,72 euros correspondant à des sommes perçues en remboursement de charges indues,
- dire et juger qu'il existe des dettes connexes entre les sociétés ITI et Iris immobilier pouvant faire l'objet d'une compensation,
- dire et juger qu'après compensation de ces dettes connexes, la société Iris immobilier est débitrice à l'égard de la société ITI de la somme de 39.774,97 euros,
en conséquence :
- condamner la société Iris immobilier à lui verser la somme de 39.774,97 euros,
en tout état de cause :
- condamner la société Iris immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Iris immobilier aux entiers dépens, de première instance et d'appel, distraits au profit de Me Romain Laffly, avocat, sur son affirmation de droit.
Au terme de ses conclusions récapitulatives déposées le 19 mai 2021, la société Iris immobilier demande à la cour, au visa des articles 1315, 1728 et 2224 du code civil et des articles L. 145-4, L. 145-9 et L. 145-41 du code du commerce, de :
- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a :
assorti les condamnations en paiement de la société ITI des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020 (date du jugement) avec capitalisation, conformément à l'article 1343-2 (ancien 1154) du code civil,
débouté la société ITI de ses demandes reconventionnelles en paiement et en indemnisation,
condamné la société ITI à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société ITI aux entiers dépens de première instance,
- réformer la décision de première instance en ce qu'elle a limité la condamnation de la société ITI à un arriéré locatif de 69.263,25 euros,
et statuant à nouveau :
- juger prescrite les demandes de la société ITI en remboursement de charges,
- débouter la société ITI :
de sa demande de remboursement de charge de 29.461,72 euros,
de sa demande en remboursement de loyers,
de sa demande de compensation,
de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- juger que la société ITI reconnaît devoir a minima la somme de 7.463,60 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2010 et 2011,
- condamner la société ITI à lui payer :
à titre principal la somme de 75.918,20 euros, outre intérêts à compter du 28 mai 2020 (date du jugement) avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 (ancien 1154) du code civil,
à titre subsidiaire si la cour jugeait que le montant des charges réclamées d'un total de 6.654,95 euros n'est pas dû, la somme de 69.263,25 euros, outre intérêts à compter du 28 mai 2020 (date du jugement) avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 (ancien 1154) du code civil,
- condamner la société ITI à payer à la société Iris immobilier le montant des frais d'huissier payés par celle-ci, du fait des procédures soit 3.605,92 euros,
- condamner la société ITI à payer à la société Iris immobilier la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société ITI aux entiers dépens de premières instance et d'appel.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui des prétentions des parties.
Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 25 mai 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience du 08 novembre 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 février 2024. Le délibéré a été prorogé au 23 mai 2024.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande visant la compensation d'un indu de charges avec la dette locative :
Vu l'article 2224 du code civil ;
Vu l'article 1290 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016;
La société Iris immobilier fait valoir que la société ITI demande pour la première fois à hauteur de cour le remboursement des sommes de 7.000 euros, 6.337,68 euros et 16.124,04 euros, prétendument réglées entre 2008 et 2012 au titre des charges locatives.
Elle soutient que le délai de prescription quinquennal applicable à l'action correspondante a couru à compter des différents paiements allégués et qu'il était acquis à la date à laquelle la société ITI s'est prévalue pour la première fois de sa contre créance en répétition de charges indues.
La société ITI ne conclut pas sur le moyen tiré de la prescription.
Sur ce :
En application de l'article 2224 du code civil, l'action en remboursement de charges indûment versées au regard des stipulations du contrat de bail se prescrit par 5 ans, à compter du jour où le preneur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Lorsque le bail ne prévoit pas le paiement de charges locatives, les sommes versées à ce titre sont indues et le preneur connaît dès la date de son paiement les faits lui permettant d'exercer l'action en répétition.
Le délai de prescription applicable court donc à compter du paiement des charges indues.
Les baux litigieux ne prévoient pas le paiement de charges locatives en dehors des 'impôts, contributions, taxes et redevances de toute nature, auxquels [le preneur] peut et pourra être assujetti, y compris la taxe foncière...'.
Or, la société ITI justifie avoir réglé :
- le 31 décembre 2008 une somme de 6.337,68 euros au titre de la refacturation de charges 'd'installation maintenance',
- le 21 octobre 2009 une somme de 16.124,04 euros au titre d'une 'refacturation' de charges,
- une somme de somme de 7.000 euros en février 2012, dont elle affirme qu'elle a été versée pour valoir paiement de charges locatives d'une autre nature que la taxe foncière ou les impôts, redevances et taxes de toute nature.
Au regard de la date de ces paiements, le délai quinquennal de prescription de l'action en répétition était expiré lorsque la société ITI a sollicité pour la première fois que ces sommes soient portées au compte des parties, par conclusions du 17 septembre 2020.
Cette circonstance ne signifie cependant pas qu'il faille écarter les sommes en cause du compte entre les parties. La société ITI ne forme en effet aucune demande autonome en répétition des charges indues, mais sollicite que soit constatée la compensation légale entre les créances respectives des parties et que la société Iris immobilier soit condamnée à lui payer la différence en sa faveur.
Or, la compensation légale se produit de plein droit dès que les conditions en sont réunies, si bien que les sommes indûment réglées au titre des charges, qui génèrent, dès leur versement, une créance de répétition certaine, liquide et exigible, sont venues se compenser avec les premiers impayés locatifs, au fur et à mesure de leur survenance à partir du mois de janvier 2010, jusqu'à complet épuisement de la créance de restitution de la société ITI, dont la cour observe qu'elle est largement inférieure à l'impayé locatif accumulé dans le courant des années 2010 et 2011.
Cette compensation s'étant produite avant la prescription de l'action en restitution, il n'y a pas lieu d'accueillir la fin de non-recevoir et de juger qu'une quelconque prescription s'oppose à ce que les sommes considérées soient portées au compte entre les parties, en déduction de la dette de la société ITI.
Sur les sommes dues au titre des loyers :
Vu les articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
La société ITI soutient que le premier juge aurait omis de déduire de la dette de loyers le dépôt de garantie versé en exécution du bail portant sur les locaux situés [Adresse 8], ainsi qu'un paiement opéré le 08 janvier 2008 entre les mains de la société Iris immobilier et trois paiements opérés entre les mains de la société Oseo, mandatée par l'intimée au fin de recouvrement de sa créance.
Elle ajoute que les parties étaient convenues de la dispenser de loyer pour l'occupation des locaux situés [Adresse 1], du premier août 2013 au 31 décembre 2013, en se prévalant d'un compromis de vente conclu le 12 juin 2013 entre la société Iris immobilier et M. [S], auquel elle est intervenue en qualité de locataire.
Elle expose qu'après retranchement des loyers indus et prise en compte des paiements effectués, elle se trouve créancière d'une somme de 17.776,85 euros au titre d'un trop-versé de loyers.
La société Iris immobilier réplique que le décompte produit par la société ITI contredit les extraits de compte certifiés versés aux débats, faisant apparaître un solde débiteur global pour les deux baux de 1.489,38 euros au 31 décembre 2010, ainsi que l'aveu judiciaire opéré devant le juge de première instance, faisant état d'un solde identique.
Elle ajoute que la comparaison entre le décompte de la société ITI et le compte certifié par l'expert comptable révèle que la société ITI a opportunément omis de porter certaines écritures et mouvements au débit du compte locatif, ou qu'elle a porté au crédit des paiements dont il n'est pas justifié qu'ils ont été opérés à son profit.
Elle précise qu'en partant d'un solde débiteur de 1.489,38 euros au 31 décembre 2010, dont l'appelante a fait l'aveu judiciaire, puis en portant les loyers demeurés impayés entre le premier janvier 2011 et le 20 juin 2012 au débit du compte et en imputant les versements opérés par la société ITI dans le cadre d'une saisie attribution opérée par la société OSEO, mandatée à fin de recouvrement, il apparaît une dette de loyers de 39.132,40 euros arrêtée au 20 juin 2012 pour les locaux situés [Adresse 2], ainsi qu'une dette de 118.634,31 euros s'agissant des locaux situés [Adresse 8].
Elle conteste à cet égard l'affirmation de la société ITI selon laquelle les parties seraient convenues de la dispenser de loyer pour l'occupation du local situé [Adresse 8], en faisant valoir que le compromis de vente dont se prévaut l'appelante est devenu caduc et que la dispense d'indemnité d'occupation y contenue n'avait vocation à jouer qu'entre le vendeur et l'acquéreur, et non point entre le vendeur et sa locataire.
Sur ce :
En application de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En vertu de l'article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il convient en l'espèce de déterminer le montant des loyers demeurés impayés jusqu'au terme de chacun des baux, puis d'en déduire le montant des paiements opérés.
A/ S'agissant des loyers échus pour l'occupation du local sis [Adresse 5] :
La société Iris immobilier produit un décompte faisant apparaître un solde débiteur de loyers de 12.023,08 euros arrêté au 31 décembre 2010 (pièce n°4).
La société ITI ne conteste plus cette somme, sinon pour se prévaloir du paiement par chèque d'une somme de 4.784 euros effectué le 08 janvier 2008.
Si le débit de ce chèque apparaît bien sur le compte bancaire de la société ITI, aucun élément ne permet d'affirmer qu'il a été émis à destination de la société Iris immobilier et qu'il a été encaissé par celle-ci.
Il convient en conséquence de fixer la dette de loyers à la somme de 10.023,08 euros au 31 décembre 2010.
La société Iris immobilier a vendu l'immeuble à effet au 20 juin 2011 et ne peut en conséquence réclamer paiement du loyer pour la période postérieure. Les loyers échus impayés pour la période du 1er janvier 2011 au 31 mai 2011 s'élèvent à la somme de 4.784 euros (loyer mensuel X 5), alors que le loyer du mois de juin s'élève à 4.784 X 20 / 30 euros.
Il s'ensuit que les loyers échus impayés au 20 juin 2011 s'élèvent à la somme globale de 39.132,04 euros.
B/ S'agissant des loyers échus pour l'occupation des locaux situés [Adresse 8] :
La société Iris immobilier produit un décompte faisant apparaître un solde créditeur de loyers de 10.533,69 euros arrêté au 31 décembre 2010 (pièce n°4).
La société ITI ne conteste pas ce montant.
La société Iris immobilier ajoute que la société ITI demeure débitrice :
- des loyers échus du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011, soit la somme de 64.584 euros,
- des loyers échus du 1er janvier 2012 au 31 mars 2012, soit la somme de 16.146 euros,
- des loyers échus du 1er février 2013 au 31 décembre 2013, soit la somme de 59.202 euros.
Soit la somme de 139.932 euros.
Il est cependant admis qu'un paiement de 10.764 euros opéré sur compte CARPA a été affecté au règlement des loyers de février et mars 2012. Ce paiement doit être déduit de la dette mise en compte pour la période de janvier à mars 2012.
La société Iris immobilier a conclu le 12 juillet 2013 une promesse synallagmatique de vente au profit de M. [F] [S], portant sur les locaux de la [Adresse 8]. La société ITI est intervenue à l'acte en sa qualité de locataire.
Cet acte précise en page 6 que la société ITI a renoncé à contester le commandement visant la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail, en s'agageant à quitter les lieux le 31 décembre 2013. Il dispose à la suite que le différé de jouissance résultant du maintien de la société ITI dans les locaux ' aura lieu sans indemnité de la part du vendeur ou du preneur au profit de l'acquéreur, le prix des présentes ayant été fixé en tenant compte de ce différé '.
Les parties s'accordent, sur la foi de cet acte, à reconnaître que le bail a couru entre elles jusqu'au 31 décembre 2013, en précisant que la vente consentie à M. [S] n'a jamais été réitérée en la forme authentique. Elles demeurent cependant en désaccord sur la dispense de loyer invoquée par la société ITI pour la période du 1er août 2013 au 31 décembre 2013.
Or, la clause relative au différé d'occupation a été stipulée en des termes signifiant que le prix de cession a été diminué de la valeur de l'occupation des locaux par la société ITI jusqu'au 31 décembre 2013 et que l'acquéreur renonce en conséquence à réclamer une indemnité d'occupation ou un loyer à ce titre.
Cette clause ne signifie point, en revanche, que la société Iris immobilier, qui a consenti une réduction du prix de cession en raison de l'occupation des locaux par la société ITI, ait renoncé à poursuivre le paiement du loyer par celle-ci dans l'attente du transfert de propriété initialement prévu au jour fixé pour la réitération en la forme authentique, soit le 12 octobre 2013.
Les termes 'sans indemnité de la part du vendeur ou du preneur au profit de l'acquéreur', témoignent en effet de ce que la renonciation émane du seul acquéreur et qu'elle ne s'étend pas aux relations unissant le vendeur à sa locataire, quand même celle-ci a-t-elle renoncé à contester le commandement visant la clause résolutoire et accepté de quitter les lieux au 31 décembre 2013.
La vente n'ayant jamais été réitérée en la forme authentique, la société ITI demeure par conséquent débitrice du loyer pour l'ensemble de la période écoulée entre le mois d'août 2013 et le mois de décembre 2013 inclus.
La dette de loyer au 31 décembre 2013 s'élève en conséquence à la somme de (139.932 - 10.553,69 - 10.764) 118.634,31 euros.
C/ sur les paiements ultérieurs :
Le premier juge a exactement relevé que la dette de la société ITI devait être réduite :
- du montant de 42.484,96 euros issu de la saisie conservatoire,
- du montant de 24.000 euros correspondant au dépôt de garantie versé pour l'occupation du local sis [Adresse 7], conservé par la bailleresse,
- des sommes de 18.072,60 et 16.146 euros versées en cours de procédure par chèques CARPA.
La société ITI allègue également de 3 paiements par chèques des 15 février 2013, 15 mars 20143 et 25 avril 2013, effectués entre les mains de la société Oseo, mandatée par la société Iris immobilier, à hauteur d'un montant de 16.146 euros. Elle impute ces paiements sur les loyers de février à avril 2013.
La société Iris immobilier ne reconnaît pas la réalité de ces paiements. Or, les souches de chéquier versées aux débats ne permettent nullement d'affirmer que les chèques allégués ont été effectivement émis, ni qu'ils ont été encaissés par la société Oseo. Aucun relevé de compte bancaire n'est produit de nature à démontrer le décaissement des sommes correspondantes, et aucun reçu ou quittance n'est produit. Les paiements correspondants ne sont donc pas suffisamment démontrés.
L'extrait de compte certifié conforme par l'expert comptable de la société Iris immobilier révèle enfin que de dépôt de garantie de 27.000 euros, convenu pour l'occupation des locaux de la [Adresse 8] a bien été réglé le 15 décembre 2008, par compensation avec les sommes dont la société ITI était alors créancière envers sa bailleresse.
Ce dépôt de garantie doit être restitué et son montant doit donc venir en déduction de la dette de loyers.
Le montant des paiements ou sommes venant en déduction s'élève en conséquence à 42.484,96 + 24.000 + 18.072,60 + 16.146 + 27.000 euros = 127.703,56 euros, ce dont il suit que la dette de loyers s'établit à la somme de : 39.132,04 euros ([Adresse 7]) + 118.634,31 euros ([Adresse 8]) - 127.703,56 euros = 30.062,79 euros, sous réserve de ce qui sera statué ci-après sur la demande de compensation de différents paiements opérés au titre de charges indues.
Sur les sommes dues au titre des taxes foncières :
Vu les articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
La société ITI fait valoir que le tribunal n'a pas tenu compte d'un paiement de 4.736,50 euros opéré par M. [V] directement entre les mains de l'administration fiscale, alors pourtant que les pièces au dossier attestent de la réalité de ce paiement. Elle conteste que M. [X] ait participé à ce paiement dans quelque proportion que ce soit ou que le paiement ait été opéré pour le compte de la société Iris immobilier, au sein de laquelle M. [V] demeure associé.
L'intimée réplique que le paiement opéré par M. [V] l'a été en sa qualité d'associé de la société Iris immobilier, tenu du passif à concurrence de 50 %, et non point pour le compte de la société ITI.
Sur ce :
Les contrats de bail disposent que 'le preneur acquittera exactement, pendant toute la durée du bail, les impôts, contributions, taxes et redevances de toute nature, auxquels il peut et pourra être assujetti, y compris la taxe foncière...'.
La société Iris immobilier produit un décompte faisant état d'une dette de 12.200,10 euros au titre des taxes foncières 2010 et 2011 pour les deux immeubles, augmentées de pénalités de retard.
La société ITI ne conteste plus ce décompte, sinon pour demander que le paiement de 4.736,50 euros opéré par M. [V] le 31 octobre 2011 soit déduit des sommes dues.
La réalité de ce paiement résulte suffisamment du relevé de compte de M. [V] et du bordereau de situation fiscale produits aux débats. Aucun élément ne permet cependant d'affirmer que ce paiement a été opérée pour le compte de la société ITI, alors que M. [V] se trouvait personnellement tenu du passif de la société Iris immobilier, en sa qualité d'associé, à concurrence de ses droits dans le capital de cette société. La cour relève à cet égard qu'il n'a pas réglé le montant dû par la société ITI au titre des années 2010 et 2011, mais une somme équivalente à la moitié des sommes réclamées par l'administration fiscale, soit la fraction exacte de ses droits dans la société Iris immobilier. Cette circonstance tend a démontrer qu'il a payé en qualité d'associé de cette société plutôt que pour le compte de la société ITI. Il n'y a pas lieu en conséquence de déduire la somme de 4.736,50 euros des sommes dues au titre des taxes foncières.
Sur les sommes dues au titre des charges :
Vu l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure àl'ordonnance du 10 février 2016;
La société ITI fait valoir que les baux ne lui imputent aucune autre charge que les taxes foncières et impôts. Elle conteste en conséquence devoir rembourser à la société Iris immobilier les sommes dues au titre des honoraires de gestion facturés par la société Régie de l'Opéra.
Elle ajoute qu'aucun appel de charges n'est produit par l'intimée, nonobstant la sommation effectuée en cours de procédure, et que la société Iris immobilier n'apporte pas la preuve de l'existence et du quantum des charges réclamées.
Elle précise avoir versé la somme de 7.000 euros à la société Iris immobilier, au titre de charges indues, et reproche au premier juge de ne pas avoir ordonné le remboursement de ce montant, en contradiction avec les motifs de son jugement relevant l'absence de preuve de la créance alléguée.
Elle soutient également que la société Iris immobilier lui a fait supporter courant 2008 et 2009 une somme globale de 22.461,72 euros au titre de charges indues, dont l'existence et le quantum ne sont pas justifiés et qu'il lui appartient de rembourser.
La société Iris immobilier réclame en retour une somme de 6.654,95 euros au titre des charges échues impayées. Elle oppose pour le surplus la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en répétition de charges indues.
Sur ce :
En application de l'article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En vertu de l'article 1290 ancien du même code, la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
La société Iris immobilier ne justifie pas des charges qu'elle met en compte, dont elle soutient qu'il s'agit de charges de copropriété répercutées sur la société preneuse.
Aucune disposition contractuelle n'autorise par ailleurs la société Iris immobilier à répercuter des charges sur la société ITI à l'exception des impôts redevances et taxes.
Il n'y a pas lieu en conséquence de mettre quelque somme que ce soit en compte au profit de la société Iris immobilier, sinon celle déjà retenue précédemment s'agissant des taxes foncières.
En l'absence de toute disposition contractuelle autorisant la société Iris immobilier à répercuter d'autres charges que les impôts taxes et redevances sur la société preneuse, il apparaît par ailleurs que les paiements suivants, dont la réalité ressort des comptes certifiés de la société Iris immobilier, revêtent un caractère indu :
- le paiement de 6.337,68 euros opéré le 31 décembre 2008 sur le compte locatif, par imputation sur le solde créditeur de la société ITI immobilier, au titre de charges 'd'installation de maintenance',
- les paiements de 9.040,73 et 7.083,31 euros opérés les 21 octobre 2009 au titre de la 'refacturation de charges' dont il n'est pas allégué qu'elles se soient entendues d'impôts, taxes ou redevances,
- le paiement de 7.000 euros sur compte CARPA opéré le 16 février 2012 à titre de 'provision sur charges', dont il n'est pas allégué qu'elles se soient entendues d'impôts, taxes ou redevances.
Ces paiements indus ont généré une créance certaine, liquide et exigible de restitution au profit de la société ITI et sont venus se compenser avec la créance locative de la société Iris immobilier, au fur et à mesure de sa constitution.
Une somme de 29.461,72 euros doit par conséquent être portée au compte entre les parties, au crédit de la société ITI.
Sur le compte entre les parties :
La société ITI fait valoir qu'après compensation entre les créances respectives des parties, la société Iris immobilier reste lui devoir la somme de 47.238,57 euros, dont elle réclame le paiement.
La société Iris immobilier soutient qu'après compensation entre les créances respectives des parties, la société ITI reste lui devoir la somme de 75.918,20 euros, dont elle réclame le paiement.
Sur ce :
Le compte entre les parties s'établit de la manière suivante :
- solde débiteur du compte de loyers : 30.062,79 euros
- sommes restant dues au titre des taxes foncières : 12.200,10 euros
- paiements de charges indues étant venus en compensation dès leur réalisation : - 29.461,72 euros
TOTAL : 12.801,17 euros en faveur de la société Iris immobilier.
Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société ITI à payer à la société Iris immobilier la somme de 69.263,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle.
Statuant à nouveau, il convient de condamner la société ITI à payer à la société Iris immobilier la somme de 12.801,17 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement du 28 mai 2020, capitalisés par année entière.
Il convient en revanche de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en paiement de la société ITI, celle-ci demeurant débitrice.
Sur le chef de jugement ayant débouté la société ITI de sa demande indemnitaire pour procédure abusive :
La société ITI a déféré ce chef de jugement à la cour, mais n'articule aucune critique de cette disposition et ne forme pas de demande visant à ce qu'il soit statué derechef à ce titre.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef de dispositif.
Sur les 'frais d'exécution', les frais irrépétibles et les dépens :
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;
Si la société ITI obtient, pour l'essentiel, satisfaction à hauteur de cour, il n'en demeure pas moins qu'elle demeure débitrice de la société Iris immobilier.
Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement de première instance l'ayant condamnée aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il y a lieu en revanche de condamner la société Iris immobilier, qui succombe à hauteur de cour, à supporter les dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Romain Laffly, avocat, sur son affirmation de droit.
L'équité commande de la condamner à payer la somme de 3.500 euros à la société ITI en indemnisation des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour et de la débouter de sa propre demande formée à ce titre.
La société Iris immobilier sollicite que des frais d'huissier de justice d'un montant global de 3.605,92 euros soient mis à la charge de la société ITI. Le tribunal a exactement relevé que ces frais n'étaient justifiés qu'à hauteur de 431,62 euros et les a indemnisés dans le cadre de la condamnation aux frais irrépétibles prononcée au profit de la société Iris immobilier, dont il a été dit qu'elle doit être confirmée. Il n'y a donc pas lieu d'accorder de nouvelle indemnisation de ce chef et il convient de rejeter la demande correspondante.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,
- Confirme le jugement RG 11/6415 prononcé le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon entre les parties, sauf en ce qu'il a condamné la société Innovation et techniques industrielles à payer à la société Iris immobilier la somme de 69.263,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :
- Condamne la société Innovation et techniques industrielles à payer à la société Iris immobilier la somme de 12.801,17 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement du 28 mai 2020, capitalisés par année entière ;
- Déboute la société Iris immobilier de sa demande formée au titre des frais d'huissier, ces frais ayant déjà été indemnisés par la condamnation aux frais irrépétibles prononcée en première instance, pour ceux dont il a été justifiés ;
- condamne la société Iris immobilier aux dépens de l'instance d'appel ;
- condamne la société Iris immobilier à payer à la société Innovation et technique industrielles la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute la société Iris immobilier de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
