| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 02 mai 2024, 21/06386

N° RG 21/06386 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NZGS

Décision du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE

Au fond du 15 juillet 2021

(1ère chambre civile)

RG : 20/00181

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 02 Mai 2024

APPELANT :

M. [Z] [G]

né le 20 Décembre 1973 à [Localité 10] (LOIRE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

S.C.I. FRATERNIE

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Me Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 03 Mai 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Janvier 2024

Date de mise à disposition : 02 Mai 2024

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon acte authentique reçu le 31 août 2016 par Me [F] [B], notaire à [Localité 9] (Loire), M. [Z] [G] a cédé à la société civile immobilière Fraternie un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Loire), au prix de 250.000 euros.

Cet immeuble est composé de locaux commerciaux en rez-de-chaussée et de locaux d'habitation aux étages, faisant l'objet de différents baux.

Ensuite de la vente, la société Fraternie a été attraite à une instance pendante entre M. [K] [C] et M. [G], relativement à des désordres affectant les locaux loués à M. [C].

 

Par jugement du 06 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

 

- condamné la société Fraternie à exécuter les travaux de remise en état de la toiture, chiffrés par l'expert à 16.000 euros et ceux de la cheminée et du tubage, chiffrés à 9.300 euros, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai (astreinte limitée à 4 mois) ;

- condamné solidairement la société Fraternie et M. [G] à payer à M. [C] la somme de 4.800 euros en réparation du préjudice de jouissance enduré du 07 août 2012 au 31 août 2016;

- condamné la société Fraternie à payer au même la somme de 1.100 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2016 et jusqu'au prononcé du jugement ;

- condamné la société Fraternie à payer au même la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance résultant des travaux de réfection;

- condamné solidairement la société Fraternie et M. [G] à payer au même la somme de 2.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais d'expertise taxés à 2.977,99 euros ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

 

Par jugement du 11 juin 2018, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

 

- liquidé l'astreinte à la somme de 10.890 euros ;

- condamné la société Fraternie au paiement de cette somme à M. [C] ;

- condamné la société Fraternie à exécuter les travaux de remise en état de la toiture et de réfection de la souche de cheminée avec mitron identique aux précédentes et de tubage du conduit d'évacuation de la cheminée ;

- dit que passé un délai de trente jours à compter de la signification du jugement, une astreinte de 175 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois sera due au profit de M. [C].

 

Reprochant à M. [G] d'avoir faussement déclaré, à la passation de l'acte de vente, qu'il n'existait point de contentieux en cours avec les locataires, la société Fraternie l'a fait assigner le 14 janvier 2020 devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne, en nullité de la vente et dommages-intérêts.

 

Par jugement du 15 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

 

- déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par M. [G] ;

- annulé la vente du bien situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Loire), cadastré section AB n° [Cadastre 5] par M. [Z] [G] à la société Fraternie, reçue par Me [F] [B], notaire à [Localité 9], le 31 août 2016 ;

- ordonné la publication du jugement au fichier immobilier tenu par les services chargés de la publicité foncière ;

- condamné M. [G] à rembourser à la société Fraternie le prix de vente d'un montant de 250.000 euros ;

- condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 82.285,44 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais de la vente, aux travaux réalisés dans l'immeuble et aux impôts et frais d'assurance après déduction des loyers encaissés ;

- condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral ;

- débouté la société Fraternie du surplus de ses demandes ;

- condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 2.500 euros en application de l article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [G] aux entiers dépens de l instance, lesquels comprendront notamment les frais de publication du jugement au fichier immobilier tenu par les services de la publicité foncière.

 

M. [G] a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 30 juillet 2021.

 

Aux termes de ses conclusions déposées le 27 octobre 2021, M. [Z] [G] demande à la cour, au visa des articles 1108 et 1315 du code civil, de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 15 juillet 2021,

- juger que les man'uvres dolosives invoquées par la société Fraternie ne sont pas démontrées,

en conséquence :

- réformer le jugement du 15 juillet 2021 en ce qu il a :

annulé la vente du bien situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Loire), cadastré section AB, n [Cadastre 5] par M. [Z] [G] à la société Fraternie, reçue par Me [F] [B], notaire à [Localité 9], le 31 août 2016,

ordonné la publication du jugement au fichier immobilier tenu par les services chargés de la publicité foncière,

condamné M. [G] à rembourser à la société Fraternie le prix de vente d un montant de 250.000 euros,

condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 82 285,44 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais de la vente, aux travaux réalisés dans l'immeuble et aux impôts et frais d assurance après déduction des loyers encaissés,

condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral,

condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 2.500 euros en application de l article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [G] aux entiers dépens de l instance, lesquels comprendront notamment les frais de publication du jugement au fichier immobilier tenu par les services de la publicité foncière,

- juger que la vente intervenue entre M. [G] et la société Fraternie est valide,

en conséquence :

- débouter la société Fraternie de l'intégralité de ses demandes,

 

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour faisait droit à la demande d'annulation de la vente:

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. [G] au paiement de la somme de 82.245,44 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais de la vente, aux travaux réalisés dans l'immeuble et aux impôts et frais d'assurance après déduction des loyers encaissés,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Fraternie de sa demande en paiement de la somme de 80.000 euros au titre de la prétendue rénovation de l'immeuble objet du litige,

- juger que les sommes allouées au titre des travaux, charges, taxes communales, contrats d'assurance et prestations attachées à l'immeuble, ainsi que le coût des droits d'enregistrement ne sont pas prouvées,

- débouter la société Fraternie de l'intégralité des demandes formées à ce titre,

-  réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral,

- dire et juger que les sommes sollicitées au titre du préjudice moral prétendument subi par la société Fraternie ne sont pas démontrées,

- débouter la société Fraternie de l'intégralité des demandes formées à ce titre,

 

en tout état de cause :

- condamner la société Fraternie à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Fraternie aux entiers dépens, de première instance et d appel, ces derniers distraits au profit de la société [T] Nouvellet, représentée par Me [T], sur son affirmation de droit.

 

Par conclusions déposées le 26 janvier 2022, la société Fraternie demande à la cour, au visa des articles 1108, 1109, 1116, 1134 et 1602 du code civil et des articles 514 et suivants du code de procédure civile, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne,

y ajoutant :

- condamner M. [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens de l instance d appel.

 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l appui de ces prétentions.

 

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 03 mai 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la vente pour dol :

Vu les articles 1108 et 1116 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

La société Fraternie soutient que M. [G] lui a caché l'existence de la procédure judiciaire l'opposant à M. [C] et qu'il l'a trompée en faisant porter à l'acte de vente qu'il n'existait aucun contentieux en cours. Elle considère que M. [G] s'est rendu coupable de réticence dolosive et conclut à l'annulation de la vente. Elle ajoute que l'acte authentique a plus de valeur probante que les attestations produites par M. [G], à dessein d'établir qu'il l'aurait informée de la procédure l'opposant à M. [C].

 

M. [G] affirme en retour avoir informé la société Fraternie de l'existence de la procédure l'opposant à M. [C], en expliquant ne pas avoir relevé la présence dans l'acte d'une clause erronée indiquant le contraire.

Il précise que l'agent immobilier ayant concouru à la réalisation de la vente atteste que la société Fraternie était informée du litige entre M. [C] et lui-même.

Il se prévaut également de l'attestation de l'un des associés de la société Fraternie, aux termes de laquelle celui-ci affirme que l'acquéreure a été informée de l'existence du litige et qu'elle a négocié une diminution du prix de vente en conséquence.

 

Sur ce :

 

En application de l'article 1108 du code civil, le consentement de la partie qui s'oblige constitue l'une des conditions essentielles pour la validité d'une convention.

 

Selon l'article 1116 du même code, dans sa version applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

 

En l'espèce, l'acte de vente reçu par Maître [B] le 31 août 2016 mentionne expressément à la page 5 que ' le vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec son locataire '.

 

Or, M. [G] était alors en litige avec M. [C], locataire, pour des désordres d'infiltrations et d'obstruction de cheminée, ce locataire l'ayant fait assigner le 20 avril 2016 devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne, pour l'entendre condamner à réaliser des travaux sous astreinte et à l'indemniser de ses préjudices.

 

L'acte de vente étant postérieur à l'assignation reçue par M. [G], celui-ci ne pouvait ignorer que l'affirmation selon laquelle il n'existait aucun contentieux en cours était erronée.

Il s'est abstenu a minima de déclarer l'existence de la procédure l'opposant à M. [C] au notaire rédacteur, et cette omission revêt un caractère intentionnel, l'assignation ayant été délivrée quatre mois seulement avant la passation de la vente.

 

Si l'acte authentique démontre l'omission intentionnelle de M. [G] lors de la passation de la vente, sa valeur probante ne s'étend point aux pourparlers l'ayant précédée.

M. [G] affirme qu'il aurait informé la société Fraternie de l'existence de la procédure introduite par M. [C] à l'occasion d'une réunion préliminaire tenue en présence de l'agent immobilier ayant concouru à la réalisation de la vente. Il se prévaut à cet égard de deux attestations.

L'attestation dressée le 23 janvier 2020 par l'agent immobilier énonce que le vendeur et l'acquéreur ont échangé concernant 'les litiges de la copropriété et les locations des locaux'. L'agent immobilier précise à cet égard que ' M. [C] a été indemnisé pour vandalisme et un dégât des eaux occasionné par un problème de toiture avant la vente et que le seul litige en cours portait sur le dépôt de plainte de M. [G] contre M. [C] pour insulte et haine raciale '. Il ajoute que ' Si M. [C] avait des problèmes de toiture, ces derniers auraient dû être déjà réglés bien avant la vente et M. [G] n'en avait pas connaissance. La société Fraternie était au courant du litige entre M. [C] et M. [G]. Tous les sujets ont été évoqués et rien n'a été caché pour cette vente'. L'agent immobilier indique pour finir que M. [D] et M. [I], associés de la société Fraternie, ont décidé de mettre fin à leur association et que M. [D] l'a chargé de revendre l'immeuble.

Il ressort de cette attestation que le seul litige porté à la connaissance de la société Fraternie à l'occasion de cette réunion était étranger aux désordres affectant le local de M. [C] et concernait les relations personnelles entretenues par le vendeur et le locataire, l'agent immobilier écartant expressément l'existence d'un litige relatif à l'état de la toiture.

L'attestation de M. [D], associé de M. [I] au sein de la société Fraternie, relate que le procès opposant M. [C] à M. [G] a été évoqué lors de la réunion et que les travaux à réaliser ont justifié une diminution du prix de vente. Force est de constater que cette attestation contredit celle de l'agent immobilier. Elle émane par ailleurs d'un associé souhaitant se désengager de la société Fraternie et entretenant un projet de vente de l'immeuble, contraire à l'action en résolution judiciaire de la vente, introduite par M. [I] pour le compte de leur société commune.

Ces attestations contradictoires, établies dans le cadre d'une disparition de l'affectio societatis entre MM. [D] et [I], ne suffisent à constituer la preuve de l'information prétendument communiquée à la société Fraternie, relativement à la procédure judiciaire opposant M. [G] à M. [C].

Il convient en conséquence de retenir qu'en portant à l'acte de vente qu'il n'existait pas de contentieux en cours avec les locataires, M. [G] s'est rendu coupable de réticence dolosive.

Or, la société Fraternie n'aurait sans doute pas contracté, en tout cas dans les mêmes termes, si elle avait été informée de l'existence de la procédure opposant MM. [C] et [G], et du risque corrélatif de s'entendre condamner à effectuer des travaux significatifs et indemniser le locataire. Son consentement a donc été surpris par l'effet de ce dol et le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente et condamné M. [G] à restituer le prix de vente.

Sur l'indemnisation des préjudices :

 

M. [G] conteste la somme de 82.285,44 euros allouée à la société Fraternie au titre des préjudices liés à la résolution de la vente. Il fait essentiellement valoir que la société Fraternie ne produit pas de relevé de comptes ou de document bancaire établissant le paiement des sommes facturées au titre des travaux réalisés. Il ajoute que la facture d'honoraires du maître d''uvre n'est pas datée ni signée et qu'elle se trouve dépourvue de valeur probante. Il soutient également que le préjudice moral n'est pas démontré. Il fait connaître que la société Fraternie a perçu une somme de 25.726,50 euros en loyers, qu'il convient de déduire du montant des restitutions à opérer.

 

En réponse, la société Fraternie produit les factures de travaux et d'honoraires dont elle estime qu'elles entrent dans le périmètre des restitutions.

 

Sur ce :

La nullité de la vente oblige le vendeur à remettre l'acquéreur dans la situation dans laquelle il se trouvait avant celle-ci. Cette obligation implique qu'il indemnise l'acquéreur des frais suscités par la vente, des sommes investies dans l'immeuble et des frais exposés à raison de sa propriété. L'acquéreur se trouve corrélativement tenu de restituer les fruits tirés de l'immeuble.

Il suffit qu'une dette soit venue grever le patrimoine de l'acquéreur à raison de la vente ou de la propriété de l'immeuble, pour que le vendeur soit tenu de l'en garantir, au titre des restitutions, sans que l'acquéreur ne soit obligé de faire la démonstration de son paiement, au-delà de son existence et de son caractère liquide et exigible.

Il résulte en l'espèce de l'acte de vente du 31 août 2016 que la société Fraternie a réglé diverses sommes en sus du prix de vente à savoir la somme de 14.517 euros au titre des droits de mutation (page 8), la somme de 10.000 euros au titre des frais de négociation (page 39).

 

En outre, M. [G] ne conteste pas la réalité de la somme de 250 euros correspondant à la contribution sécurité immobilière, non plus que les frais de rédaction de l'acte de vente, d'un montant de 7.533 euros.

Le montant des restitutions du chef des frais de la vente s'élèvent en conséquence à la somme globale de 32.050 euros.

 

La société Fraternie justifie du règlement de primes d'assurances de 2016 à 2019 pour un montant total de 9.747,24 euros ainsi que du règlement de taxes foncières pour les années 2017 et 2019 pour un montant total de 17.561 euros.

 

Les frais liés à la propriété de l'immeuble s'élèvent en conséquence à la somme globale de 27.311,24 euros.

La société Fraternie justifie également du règlement de diverses sommes au titre des travaux réalisés dans l'immeuble en produisant une facture réglée de 353,70 euros au titre de la rénovation de la toiture ainsi qu'une facture de 800 euros relative aux honoraires de l'organisme délégué par l'ANAH.

Elle produit également une proposition d'honoraires émanant de l'entreprise Archy-inside, datée et signée des parties au contrat, ainsi qu'une facture de 20.500 euros revêtue de la mention 'acquittée', correspondant à la première tranche de rémunération prévue dans cette convention d'honoraires. Ces documents établissent suffisamment l'existence de la dette et son caractère liquide et exigible, si bien que la somme de 20.500 euros doit être mise en compte au titre des restitutions.

Elle produit également une facture d'acompte sur contrat de maîtrise d''uvre revêtue de la mention 'acquittée' et faisant état du paiement de la somme de 27.000 euros le 31 octobre 2016, pour le bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 8]. Cette pièce constitue la preuve suffisante du paiement de la somme correspondante et celle-ci doit être mise en compte.

La facture émise par l'entreprise Bâtiment & Renov n'est pas expressément adressée à la société Fraternie et ne désigne pas l'immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés, la simple mention du [Adresse 2] à [Localité 8] dans un encadré dépourvu de titre ne suffisant point à établir qu'il s'agirait de l'adresse des travaux, plutôt que de l'adresse de facturation. Cette facture ne sera donc pas mise en compte.

Les frais exposés au titre des travaux réalisés par la société Fraternie s'élèvent en conséquence au montant global de 48.653,70 euros.

   

Les parties s'accordent sur la déduction de la somme de 25.726,50 euros correspondant aux loyers perçus par la société Fraternie. 

Au regard des éléments qui précèdent, le montant des restitutions liées à la résolution de la vente s'établit à la somme de 102.897,01 euros. La société Fraternie conclut cependant à la confirmation du jugement entrepris. Or, ce jugement a limité la condamnation prononcée à ce titre à la somme de 82.245,44 euros. Il convient en conséquence de le confirmer de ce chef.

Enfin, la société Fraternie a subi deux procédures judiciaires qu'elle aurait anticipées ou évitées si ce n'avait été de la réticence dolosive imputable à M. [G]. Cette circonstance lui a causé un préjudice moral et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il lui a accordé la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

 

M. [G] succombe à l'instance. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement entrepris l'ayant condamné aux frais et dépens de première instance, en le condamnant en sus aux dépens de l'instance d'appel.

L'équité commande de condamner M. [G] à payer à la société Fraternie la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour et de rejeter sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,

 

- Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 15 juillet 2021 entre les parties ;

 

y ajoutant :

 

- Condamne M. [Z] [G] aux entiers dépens de l'instance d appel ;

- Condamne M. [Z] [G] à payer à la société Fraternie la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour ;

- Rejette la demande formée par la M. [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT