N° RG 23/03614 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O6KY
Décision du Juridiction de proximité de Villeurbanne au fond du 27 mars 2023
RG : 12-23-0003
Etablissement EST METROPOLE HABITAT
C/
[X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 17 Avril 2024
APPELANTE :
EST METROPOLE HABITAT, Etablissement Public Industriel et Commercial, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 401 376 173 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502
INTIMÉ :
Madame [D] [O] [X]
née le 23 Février 1979 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/001231 du 11/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)
Représentée par Me Nathalie PEQUIGNOT, avocat au barreau de LYON, toque : 158
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 26 Mars 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mars 2024
Date de mise à disposition : 17 Avril 2024
Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Véronique MASSON-BESSOU, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Exposé du litige
Mme [X] est locataire du parc social d'Est Métropole Habitat (EMH) depuis 2002 et depuis juin 2007 d'un appartement au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer actuel de 315 € hors charges, selon la locataire.
Par acte du 4 janvier 2023, invoquant l'indécence du logement, Mme [X] a assigné son bailleur devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne.
Par ordonnance de référé du 27 mars 2023, le Juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a :
Vu l'état d'indécence du logement donné à bail par l'office Est Métropole Habitat à Mme [X],
Ordonné à l'office EMH de faire procéder dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, la locataire devant laisser accès au logement sous réserve d'avoir été prévenue au moins 7 jours à l'avance par courriel et par lettre, aux travaux suivants :
travaux de nature à mettre fin à la fuite sur la vidange de la baignoire, la fuite sur le groupe de sécurité du cumulus et la fuite sur la colonne d'évacuation des eaux vanne,
opérations de désinfection du logement de nature à mettre fin à la présence de nuisibles,
réfection des embellissements dégradés par les infiltrations d'eau,
révision de la VMC de l'appartement.
Et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, l'astreinte étant limitée à une durée de 2 mois.
Ordonné la suspension totale des loyers à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation des travaux ordonnés, sur le compte CARPA de l'avocate de la demanderesse.
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de dommages et intérêts provisionnels et de la demande d'expertise ;
Rejeté la demande d'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné EMH aux entiers dépens.
Est Métropole Habitat a interjeté appel par déclarations enregistrées les 24 avril 2023 et 28 avril 2023.
Leur jonction a été ordonnée par ordonnance du 31 mai 2023 et l'affaire s'est poursuivi sous le seul n° RG 23/03614.
Par conclusions régularisées au RPVA le 5 juillet 2023, Est Métropole Habitat demande à la cour :
Vu les dispositions des articles 6,7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du Code civil et 835
du Code de procédure civile,
Vu les pièces produites,
' INFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne le 27 mars 2023 RG 12-23000003,
ET STATUANT A NOUVEAU :
A titre principal :
' DIRE n'y avoir lieu à référé
' RENVOYER les parties à mieux se pourvoir
A titre subsidiaire :
' REDUIRE à de juste proportion la responsabilité d'EST METROPOLE HABITAT au
regard des seules hypothétiques désordres lui incombant ;
' ORDONNER la reprise du règlement des loyers directement entre les mains du bailleur ;
En tout état de cause :
' CONDAMNER Madame [D] [X] à payer à EST METROPOLE
HABITAT une somme de 1000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' CONDAMNER la même et dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, EMH fait principalement valoir :
A titre principal :
Il revenait au juge des référés de démontrer que l'indécence de ce logement était en évidence due aux manquements du bailleur à ses obligations légales.
EMH a effectué les travaux sollicités et nécessaires à la résolution des désordres à sa charge et parfois même en exécutant des travaux qui étaient à la charge de la locataire.
Mme [X] a participé à la détérioration sans cesse plus importante du logement.
A titre subsidaire :
Depuis l'entrée dans les lieux de Mme [X], le bailleur a été contraint de multiplier les interventions et la réalisation de travaux pour maintenir en état le logement, lequel était en bon état à l'entrée dans les lieux.
S'agissant des diligences entreprises pour la recherche de fuites et la désinsectisation :
Des opérations de recherche de fuite ont été menées à chaque sollicitation de la locataire. Le bailleur a engagé de larges frais afin de procéder à la désinsectisation de l'appartement, qui avait été mis à la disposition de la locataire exempt de toute présence de nuisibles.
S'agissant des travaux réalisés et remédiant aux désordres visés par la procédure :
' Sur les infiltrations :
Dès le début d'année 2022, EMH a procédé à de nombreuses visites du logement.
EMH a pris à sa charge des réparations dites locatives, a fait intervenir la société Hydrotech. Trois fuites ont été identifiées et aussitôt prises en charge, (fuite sur la vidange de la baignoire, une fuite sur les WC, et une fuite sur le groupe de sécurité du cumulus).
Fin janvier 2023, la société EMS a réalisé les travaux mettant fin aux fuites identifiées, pour un montant de 18.301,16 €.
Un appartement a été mis à la disposition le temps de la réalisation des travaux sans que soit exigé le règlement d'un loyer pour celui-ci.
' Sur les interventions et mesures prises pour résoudre le problème de blattes :
EMH a adopté une politique annuelle d'intervention pour la prévention et la désinsectisation des nuisibles.
Elle a fait en l'espèce intervenir à 8 reprises des sociétés de désinsectisation.
Les intervenants ont indiqué que l'état d'entretien de l'appartement participait grandement à la prolifération des nuisibles. Surtout, il empêche la réussite des interventions de désinfection.
Sur défaut de ventilation dans l'appartement :
Les simples constatations réalisées par des agents municipaux qui ne sont corroborées par aucun élément technique ne peuvent suffire à démontrer le défaut de fonctionnement de la VMC et surtout d'imputer ce défaut de fonctionnement au bailleur, d'autant que l'intervention de la société Poncet Ventilation, le 25 février 2022, avait révélé le défaut d'entretien des bouches d'aération par la locataire.
Sur le non respect par la locataire de son obligation d'entretien et de maintien en bon état des lieux loués :
Mme [X] ne démontre pas de l'entretien de son logement tel qu'il en résulte de ses obligations légales.
Si ce n'est la fuite sur le cumulus et sur la canalisation des toilettes, aucun des désordres allégués ne relèvent de la responsabilité du bailleur.
Il paraît peu probable que la récurrence des interventions soit due à la mauvaise réalisation des travaux commandés.
A fortiori, l'autorisation de consignation des loyers paraît d'autant plus illégitime puisque Mme [X] est en grande partie responsable de l'état dans lequel se trouve son logement.
Par conclusions régularisées au RPVA le 22 juin 2023, Mme [X] [D] [O] demande à la cour :
Vu les articles 849 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 1719 du Code Civil,
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces versées au débat,
INFIRMER l'ordonnance rendue le 27 mars 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande de provision à hauteur de 5000 euros formée par Madame [X] à valoir sur l'indemnisation du préjudice subi
La confirmer pour le surplus :
CONFIRMER l'ordonnance rendue le 27 mars 2023 en ce qu'elle a statué comme suit :
« Ordonnons à l'office EMH de faire procéder dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, la locataire devant laisser accès au logement sous réserve d'avoir été prévenue au moins 7 jours à l'avance par courriel et par lettre aux travaux suivants :
travaux de nature à mettre fin à la fuite sur la vidange de la baignoire, la fuite sur le groupe de sécurité du cumulus et la fuite sur la colonne d'évacuation des eaux vanne,
opérations de désinfection du logement de nature à mettre fin à la présence de nuisibles,
réfection des embellissements dégradés par les infiltrations d'eau,
révision de la VMC de l'appartement
Et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, l'astreinte étant limitée à une durée de 2 mois.
Ordonnons la suspension totale des loyers à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation des travaux ordonnés, sur le compte CARPA de l'avocate de la demanderesse. »
Condamner la société EMH aux entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel.
Au soutien de ses conclusions, Mme [X] invoque principalement :
L'existence d'un trouble manifestement illicite et le risque immédiat pour la santé de la locataire et de ses deux enfants handicapés constitué par la situation d'indécence de ce logement.
La preuve rapportée par la locataire de la réalité des troubles de jouissance subis et leur entière imputabilité au bailleur.
Les informations réitérées du bailleur notamment dès octobre 2021 par l'UDAF, et par un rapport des services de la direction de la santé publique de la Ville de [Localité 3] en date du 18 février 2022, outre un nouveau courrier de l'UDAF du 23 février 2023.
La société EMH a également sollicité une expertise amiable en mai 2022, suite à un sinistre en date du 13 juillet 2021.
Une visite du logement effectuée le 23 février 2023 par les services de l'hygiène de la ville de [Localité 3] a confirmé la persistance et l'importance des troubles.
Aucune suite n'a en conséquence été donnée par le bailleur.
Aucune pièce ne vient corroborer un prétendu défaut d'entretien par la locataire.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera fait référence à leurs écritures.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera rappelé que les "demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des "demandes" tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
En application de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son Habitation principale, un logement décent.
D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (...)
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent a précisé les conditions devant être remplies par le logement.
Selon l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
L'article 20-1 de la loi susvisée prévoit en cas de non-respect des dispositions de l'article 6 al1 et 2, la possibilité pour le locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Est Métropole Habitat soutient que ne sont démontrées ni l'indécence ni l'imputabilité au bailleur de cette indécence.
La cour relève que si aucun contrat de bail écrit n'est produit, l'appelant verse au débat l'état d'entrée dans les lieux signé le 21 juin 2007. L'appartement y est décrit en bon état. Selon le bordereau de pièces du bailleur la pièce 27 serait une capture d'écran du compte locataire faisant état des travaux réalisés avant l'entrée dans les lieux.
Cette pièce est cepedant illisible, les caractères étant minuscules.
EMH produit par ailleurs des factures établissant en septembre 2013 une recherche de fuite au niveau du lavabo concomitante avec un remplacement de faïence dans la salle de bains et fixation du lavabo.Des travaux similaires ont été réalisés en avril 2014 en raison du décollement de la faïence.
En 2015, le bailleur a fait procéder au remplacement du chauffe-bain gaz par un cumulus électrique, au remplacement de la baignoire et au rescellement du lavabo, à la dépose de la faîence, ainsi qu'au doublage des surfaces carrelées avec dressage des murs à l'enduit avant pose du doublage du fait de trous dans le mur très dégradé. Le lavabo fissuré et la robinetterie ont été changés.
Aucune pièce ne fait ensuite état d'intervention dans le logement avant une facture de la société Cotière du 14 décembre 2021.
La mise à disposition par le bailleur d'un logement en bon état en 2007 puis la réalisation de travaux dans les pièces humides en 2013-2015 même si certains auraient pu comme il le soutient être des réparations à la charge de la locataire, ne le dispensait pas pour les années postérieures du respect de son obligation d'entretien mis à sa charge par l'article 6 de la loi susvisée.
Or, à l'appui de ses allégations d'indécence Mme [X] produit :
un écrit de L'UDAF 69 du 26 octobre 2021 adressé par lettre recommandée à Est Métropole Habitat, qui en a signé l'accusé de réception. Cette lettre évoque plusieurs dégâts des eaux visibles au plafond dans les toilettes, la buanderie, la cuisine et l'humidité constante provoquant des problèmes de santé pour les enfants, la défectuosité de plusieurs prises électriques laissant les fils apparents outre une infectation de blattes,
un courrier du 18 février 2022 de la Direction de la santé publique de la Ville de [Localité 3] énumérant les désordres constatés par deux techniciens lors d'une visite dans le logement le 15 février 2022 :
Présence d'infiltrations provenant vraisemblablement de la colonne d'eaux usées dans les toilettes et la buanderie avec développement de moisissures,
Présence d'infiltrations provenant de la salle de bains qui ont fortement dégradé les cloisons de la cuisine et de la buanderie,
Fuite du siphon et du lavabo et de la salle de bain,
La bouche d'extraction de la VMC de la cuisine n'aspire pas,
Les revêtements du logement sont très dégradés (sols, murs, plafonds),
Le chauffage collectif ne fonctionne pas lors de l'enquête,
Les murs périphériques du logement ne sont pas isolés,
Présence importante de blattes dans le logement.'
Ce courrier précisait "Aussi, je vous informe que le bailleur de votre logement a été averti de ces désordres et qu'il a été invité à y remédier de manière durable."
un rapport d'expertise du 25 février 2022 ensuite d'un dégât des eaux dont la cause était notée "DDE/fuite rupture canalisations collective accessible". Selon ce document, il appartenait à l'assureur de Métropole habitat de prendre en charge les dommages aux embellissements d'origine au titre de la convention IRSI en tranche 2.
un second écrit de l'UDAF du 21 février 2023 indiquant réaliser les visites à domicile depuis décembre 2020, constater la dégradation du logement du fait de la non prise en charge des fuites et de l'humidité constante. Le mur mitoyen avec la cuisine était imbibé et un risque de chute redouté. La baignoire non changée fuyait depuis une année et l'UDAF contestait les propos de Métropole Habitat disant avoir pris en charge les deux fuites suite à l'intervention de la société Hydrotech.
EMH justifie d'une facture de la société EMS en recherche de fuite du 13 octobre 2022 indiquant "appartement dégradé en mauvais état, nous ne pouvons pas faire de travaux."
Le bailleur a ensuite missionné la société Hydrotech. Selon le rapport de celle-ci sa mission ne datait que du 6 octobre 2022 et sera suivie d'une intervention le 12 pour vérifier l'existence d'autres fuites que celle identifiée sur la baignoire.
Hydrotech a en son rapport constaté :
une fuite sur le vidage de la baignoire,
groupe de sécurité du cumulus qui perdait en permanence,
pas d'autre anomalie concernant les réseaux de l'appartement,
parallèlement constat de présence d'humidité active au plafond des WC proche de la colonne d'évacuation.
EMH justifie avoir ensuite missionné de nouveau EMS pour la réparation de la fuite sur tuyauterie, outre groupe de sécurité selon facture du 30 janvier 2023.
Concernant l'infectation de nuisibles, Est Métropole Habitat justifie avoir recouru à la société Cotière Hygiène Assainissement et produit des factures du 14 décembre 2021, du 22 avril 2022, des rapports d'interventions du 5 avril 2022, du 13 avril 2022 (ce rapport préconisait de débarrasser le meuble très infesté dans la cuisine, d'évacuer les déchets et cadavres impérativement pour éviter les nouvelles infestations), et du 21 avril 2022 (ce rapport préconisait un gros nettoyage et réparation des dégâts des eaux).
Dans ses commentaires l'intervenant ndiquait également que le logement était très humide, très abîmé, mal entretenu, avec de gros dégâts des eaux dans la salle de bains et la cuisine. Il rappelait la nécessité de jeter le meuble de la cuisine, précisant que les traitements chimiques ne fonctionneront pas si le logement n'était pas nettoyé un peu plus.
La locataire nettoyait avec des produits à base de javel, ce qui devait être évité. Une poubelle pleine de cadavres de cafards était présente dans le logement. L'infestation continuerait si un effort n'était pas fait.
Enfin, Est Métropole Habitat produit ensuite un devis du 12 décembre 2022 de la société comptoir des revêtements portant sur des travaux de démolition reconstruction du sinistre DDE( cuisine, WC, cellier, SDB, entrée, plâtrerie peinture, menuiseries faïence SDB et cuisine, sols, plomberie, électricité.)
Mme [X] a assigné le bailleur en janvier 2023.
Une visite du logement effectuée le 23 février 2023 par les services de l'hygiène de la ville de [Localité 3] a confirmé la persistance et l'importance des troubles :
"Présence d'infiltrations provenant vraisemblablement de la colonne d'eaux usées dans les toilettes et la buanderie avec développement de moisissures,
Présence d'infiltrations provenant de la salle de bains qui ont fortement dégradé les cloisons de la cuisine et de la buanderie,
Fuite du siphon du lavabo de la salle de bain,
La bouche d'extraction de la VMC de la cuisine et SDB n'aspire pas,
Les revêtements du logement sont très dégradés (sols, murs, plafonds),
Les murs périphériques du logement ne sont pas isolés,
Présence importante de blattes dans le logement."
Est Métropole Habitat justifie au titre de la désinsectisation de l'intervention de MCM Propreté Services des 13 mars, 23 mars, et 13 avril 2023.
Sur le défaut d'entretien par la locataire, le bailleur produit des fiches "rapport maintenance curative" Poncet ventilation du 25 février 2022 selon lesquelles toutes les bouches VMC Gaz étaient présentes mais non entretenues par la locataire. Ce défaut de nettoyage n'exclut pas l'obligation du bailleur à assurer le fonctionnement du système.
Le bailleur invoque également une photographie d la cuisine se trouvant dans le rapport d'Hydrotech. La présence au sol de divers sacs potentiellement des sacs poubelles, alors que les lieux présentent des traces d'humidité et de moisissures n'établit pas un défaut d'entretien.
Si selon une facture du 28 février 2022, la baignoire était décrite en très mauvais état, cette observation ne permet pas de savoir si ce mauvais état résultait d'un défaut d'entretien de la locataire ou des infiltrations constatées à plusieurs reprises dans ce logement.
La cour considère que l'office Est Métropole Habitat avisé, au moins depuis la réception de la lettre recommandée de l'UDAF du 26 octobre 2021 de différents désordres necessitant son intervention en considération de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne justifie pas avoir au jour de l'audience devant le premier juge assumé ses entières obligations.
En considération de ces pièces, la cour retient l'état d'indécence du logement caractérisé d'une part par l'humidité persistante générée des infiltrations et les conséquences de celles-ci sur les murs en faïence et autres revêtements, outre sur la prolifération des blattes.
Or, si le bailleur justifie d'intervention régulière de désinsectisation, par pulvérisation d'insecticides puis de fumigènes en 2022 avant en 2023 l'utilisation du gel pulvérisateurs et pièges, ces actions étaient insuffisantes comme l'intervenant lui-même le relevait dans ses commentaires.
Le fait que des blattes n'étaient pas présentes à l'entrée dans les lieux n'implique pas la responsabilité de la locataire d'autant que le lien a été fait avec l'humidité du logement et la non reprise des désordres en découlant.
Or, le bailleur a tardé dans la recherche des fuites et comme le premier juge l'a retenu, il n'a pas justifié des nécessaires travaux en découlant.
Le trouble manifestement illicite est établi.
EMH indique en ses conclusions que les travaux de remise en état pour un montant de 18.301,16 € ont été réalisés fin janvier 2023 et qu'un appartement a été mis à la disposition de la locataire et de ses enfants pendant leur réalisation. Pour autant la pièce 26 visée dans les conclusions pour en justifier n'est qu'un devis.
La cour confirme la décision attaquée ayant ordonné à l'office Est Métropole Habitat de faire procéder dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision sous réserve de l'accès devant être laissé par la locataire :
aux travaux de nature à mettre fin à la fuite sur la vidange de baignoire, la fuite sur le groupe de securité du cumulus et la fuite sur la colonne d'evacuation des eaux vanne ;
aux opération(s) de desinfection du logement de nature à mettre fin à la presence de nuisibles ;
à la réfection des embellissements degrades par les infiltrations d'eau ;
à la révision de la VMC de I'appartement.
En considération de l'article 20-1 susvisé, la demande de consignation des loyers est justifiée jusqu'à la preuve par le bailleur de la réalisation des travaux ordonnés.
des pièces produites, la cour confirme le rejet par le premier juge de la demande provisionnelle de dommages intérêts, seul le juge du fond pouvant en l'espèce statuer sur la réalité du préjudice allégué.
Sur les demandes accessoires
L'office Est Métropole Habitat succombant, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné aux dépens et a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles.
La cour condamne également l'appelant aux dépens à hauteur d'appel et rejette en conséquence sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel,
La cour d'appel,
Confirme en toutes ses dispositions la décision attaquée,
Y ajoutant,
Condamne l'Office Est Métropole Habitat aux dépens à hauteur d'appel,
Rejette sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
