N° RG 22/01812 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OFJP
Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 31 janvier 2022
RG : 20-000090
[W]
C/
[Y]
[V]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 27 Mars 2024
APPELANT :
M. [P] [W]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787
INTIMÉS :
M. [M] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Mme [F] [V]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentés par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Ayant pour avocat plaidant Me François-Philippe GARNIER, avocat au barreau de BONNEVILLE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 13 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2024
Date de mise à disposition : 27 Mars 2024
Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Véronique MASSON-BESSOU, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Véronique MASSON-BESSOU, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 1er juillet 2017, M. [P] [W] a donné à bail à M. [M] [Y] et Mme [F] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 900,00 € outre 80,00 € de charges.
Par un second contrat du 1er juillet 2017, M. [P] [W] a donné à bail à SOS Rénovation représenté par son gérant M. [M] [Y] un garage simple et un garage double situés au sous-sol de la même résidence que le logement moyennant un loyer mensuel de 230,00 € et de 20,00 € de charges.
M. [M] [Y] et Mme [F] [V] étaient auparavant locataires d'un autre appartement de M.[W].
Le 14 mai 2019, M. [M] [Y] et Mme [F] [V] ont déménagé en Haute-Savoie.
Il avait été convenu entre M.[W] et M. [Y] que celui-ci réaliserait des travaux dans le logement. Ces travaux n'ont pas été achevés.
Le 25 août 2019, M. [M] [Y] a signé une reconnaissance de dette d'un montant de 14 440 € au profit de M. [P] [W].
Par déclaration du 18 novembre 2019, M. [M] [Y] a mis fin à compter du 1er janvier 2019. à son activité d'auto-entrepreneur
Par acte d'huissier de justice en date du 23 décembre 2019, M. [P] [W] a fait délivrer à M.[M] [Y] au titre de la location des garages un commandement de payer, au principal, la somme de 4 500 € au titre des loyers impayés de juillet 2018 à décembre 2019
Par acte d'huissier de justice en date du 7 février 2020, M. [P] [W] a fait assigner M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour le garage, de voir statuer sur ses conséquences, et condamner M. [Y] à payer la somme de 4 750,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2020.
Puis, par acte d'huissier de justice en date du 29 décembre 2020, M. [P] [W] a fait délivrer à [M] [Y] et Mme [F] [V] une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour le logement ou prononcé de la résiliation ensuite d'un abandon des lieux, de statuer sur ses conséquences, et de condamner les locataires au paiement de la somme de 17 950,00 € au titre des loyers et charges arrêtés au 17 mars 2020.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire en date du 31 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, a :
Dit que les baux du logement et des garages ont été résiliés le 23 décembre 2019 par l'effet du congé donné par [M] [Y] et Mme [F] [V] par courrier du 18 novembre 2019,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 6 740,00 € au titre des loyers et charges du logement jusqu'à la date de résiliation du bail,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 1 097,34 € au titre des frais de serrurier,
Condamné [M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 4 140,00 € au titre des loyers impayés au titre des garages, outre celle de 414,00 € au titre de la clause pénale,
Débouté M. [P] [W] du surplus de sa demande de paiement des loyers et charges pour la période postérieure au 23 décembre 2019,
Débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
Débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
Dit n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
Condamné in solidum [M] [Y] et Mme [F] [V] aux entiers dépens.
Le tribunal a retenu en substance :
Que [M] [Y] et [F] [V] n'ont pas en mai 2019 donné formellement congé au bailleur, et que les relations d'amitiés alléguées, non établies, ne dispensent pas les locataires de respecter le formalisme légal,
Que [M] [Y] s'était engagé à travers des SMS à effectuer des travaux dans le logement, et ce même après le départ des locataires ; or en automne 2019 les travaux n'étaient toujours pas réalisés,
Que [M] [Y] et [F] [V] reconnaissent avoir conservé un jeu de clés,
Que par courrier du 18 novembre 2019, [M] [Y] et [F] [V] ont donné congé et par un nouveau courrier du 4 décembre 2019, se sont engagés à restituer les clés le 7 décembre 2019,
Qu'ils doivent au titre du logement et des garages être tenus solidairement au paiement des loyers et charges que jusqu'à la date d'effet du congé, soit le 23 décembre 2019,
Qu'au regard de la reconnaissance de dette et du courrier du 20 décembre 2019, il reste dû 2 500,00 € outre les échéances de septembre à décembre 2019,
Que le remplacement de la serrure de la porte d'entrée, de la porte du garage, et de la cave, a été nécessaire en l'absence de restitution intégrale des clés par les locataires,
Que la demande de dommages et intérêts du bailleur n'est pas justifiée,
Que [M] [Y] et [F] [V] ne justifient pas plus d'un préjudice,
Que [M] [Y] et [F] [V] ne justifient pas de leurs situations financières permettant de justifier un délai de paiement.
Par déclaration en date du 08 mars 2022, M. [P] [W] a interjeté appel sur les chefs de jugement suivants :
Dit que les baux du logement et des garages ont été résiliés le 23 décembre 2019 par l'effet du congé donné par [M] [Y] et Mme [F] [V] par courrier du 18 novembre 2019,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 6 740,00 € au titre des loyers et charges du logement jusqu'à la date de résiliation du bail,
Condamné [M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 4 140,00 € au titre des loyers impayés au titre des garages, outre celle de 414,00 € au titre de la clause pénale,
Débouté M. [P] [W] du surplus de sa demande de paiement des loyers et charges pour la période postérieure au 23 décembre 2019,
Débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
Débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
Dit n'y avoir lieu article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 07 novembre 2022, M. [P] [W] demande à la cour d'appel de Lyon de :
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1708 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1224 et suivants du Code civil,
Vu l'article 1241 du Code civil,
Infirmer le Jugement rendu le 31 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon enregistré sous le N° RG 11-20-000090 en ce qu'il a :
Dit que les baux du logement et des garages ont été résiliés le 23 décembre 2019 par l'effet du congé donné par [M] [Y] et Mme [F] [V] par courrier du 18 novembre 2019,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 6 740,00 € (six mille sept cent quarante €) au titre des loyers et charges du logement jusqu'à la date de résiliation du bail,
Condamné [M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 4 140,00 € (quatre mille cent quarante €) au titre des loyers impayés au titre des garages, outre celle de 414,00 € (quatre cent quatorze €) au titre de la clause pénale,
Débouté M. [P] [W] du surplus de sa demande de paiement des loyers et charges pour la période postérieure au 23 décembre 2019,
Débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
Débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
Dit n'y avoir lieu article 700 du Code de procédure civile.
Confirmer le jugement en ses autres chefs ;
Et, statuant à nouveau :
Juger que le bail du 1er juillet 2017 régularisé avec M. [M] [Y] et Mme [F] [V] portant sur le local d'habitation a été résilié en date du 10 mars 2021 ;
Juger que le bail du 1er juillet 2017 avec M. [M] [Y] portant sur le garage a été résilié en date du 10 mars 2021 ;
Juger que la somme de 13 940 € restait à devoir sur la reconnaissance de dette.
Par conséquent,
Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [F] [V] à verser à M. [M] [Y] la somme de 32 290 € au titre de la dette locative du local d'habitation arrêtée à la date du 10 mars 2021 avec intérêts taux légal à compter de la présente ;
Condamner M. [M] [Y] à verser M. [P] [W] la somme de 8 750 € au titre de la dette locative du garage arrêtée à la date du 10 mars 2021 avec intérêts taux légal à compter de la présente ;
Condamner M. [M] [Y] et Mme [F] [V] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de leur résistance abusive ;
Condamner M. [M] [Y] et Mme [F] [V] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner M. [M] [Y] et Mme [F] [V] au paiement des entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement délivré, les frais pour parvenir à l'expulsion et plus généralement tous les frais afférents à l'exécution de décision à intervenir.
A l'appui de ces prétentions, M. [P] [W] soutient essentiellement :
Sur la résiliation des baux :
Que depuis juillet 2018, à l'exception de deux versements de 1 130 € et 500 €, M. [M] [Y] et Mme [F] [V] n'ont jamais payé les loyers et charges,
Que les locataires se sont maintenus dans les lieux et ont informé leur bailleur qu'ils procéderaient au paiement des loyers et ce, jusqu'à remise des clés,
Qu'ils ont donné congé le 23 novembre 2019, sans restituer les clés ; que le bail a donc été résilié le 10 mars 2021, à la libération effective des lieux, le 10 mars 2021,
Sur le montant des impayés :
Que par courrier en date du 20 décembre 2019, le bailleur indiquait à ses locataires que d'octobre à décembre 2019, seule la somme de 500 € avait été versée et que par conséquent, qu'ils restaient devoir pour ces trois mois la somme de 2 500 € sur l'échéancier prévu,
Que les défendeurs qui prétendent avoir procédé au versement des sommes étant dues à M. [W] n'ont pas fourni le moindre justificatif,
Que le locataire n'a pas payé son loyer et les charges courantes du garage depuis le mois de juillet 2018,
Que la clause pénale insérée au contrat du bail augmentait de 10 % la dette locative,
Qu'en absence de restitution des clés, le propriétaire a dû faire appel à un serrurier.
Sur le rejet des délais de paiement :
Que les locataires évoquent des difficultés financières sans en justifier et sans se préoccuper de la situation du bailleur qui a dû emprunter de l'argent à sa famille pour continuer de rembourser le prêt pour l'achat du logement litigieux.
Sur les demandes indemnitaires :
Que les relations entretenues par les parties, loin d'être amicales, ne dispensaient en rien les consorts [Y]-[V] de s'acquitter de leurs obligations à savoir, payer le loyer et restituer les clés,
Que les locataires sont de mauvaise foi, ils ont promis de faire les travaux et de payer la dette, sans réellement le faire,
Que les locataires n'ont jamais assuré le logement.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 05 janvier 2023, M. [M] [Y] et Mme [F] [V] demandent à la cour d'appel de Lyon de :
- Réformer le jugement du 31 janvier 2022 en ce qu'il :
Dit que les baux du logement et des garages ont été résiliés le 23 décembre 2019 par l'effet du congé donné par [M] [Y] et Mme [F] [V] par courrier du 18 novembre 2019,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 6.740,00 € au titre des loyers et charges du logement jusqu'à la date de résiliation du bail,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 1.097,34 € au titre des frais de serrurier,
Condamné [M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 4.140,00 € au titre des loyers impayés au titre des garages, outre celle de 414,00 € au titre de la clause pénale,
Débouté M. [P] [W] du surplus de sa demande de paiement des loyers et charges pour la période postérieure au 23 décembre 2019,
Débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
Débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
Dit n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
Condamné in solidum [M] [Y] et Mme [F] [V] aux entiers dépens,
Dire et juger irrecevable et à défaut mal fondées, l'intégralité des demandes de M. [P] [W] devant la Cour d'Appel.
Vu les dispositions des articles 1103, 1104 & suivants du Code Civil, vu l'article 1360 du Code civil,
Concernant le bail d'habitation :
- Sur la demande de résiliation de bail au 10 mars 2021 :
Donner acte à M. [M] [Y] et Mme [F] [V] qu'ils n'ont revendiqué aucun maintien dans les lieux,
Au principal, dire et juger que les lieux loués ont été restitués au 31 mai 2019 ; subsidiairement, dire et juger que M. [M] [Y] et Mme [F] [V] ont donné congé au 13 novembre 2019,
Débouter en conséquence M. [P] [W] de sa demande de prononcé de résiliation du bail puis de constatation de résiliation de bail au 10 mars 2021 et de ses demandes associées,
Plus subsidiairement, vu la résiliation du bail à la demande de M. [P] [W], dire et juger le bail résilié au 23 décembre 2019.
- Sur la demande au titre de prétendus impayés de loyers :
Au principal, débouter M. [P] [W] de sa demande au titre de loyers : subsidiairement, ramener ce montant à 2.500 € comme reconnu par le bailleur, encore plus subsidiairement, réduire considérablement le montant réclamé ; Reconventionnellement, condamner M. [P] [W] à verser à M. [M] [Y] et Mme [F] [V] indivisément,
Un montant égal à toute somme qui serait mise leur charge au titre de loyers et charges de l'appartement postérieur au 31 mai 2019 titre de dommages et intérêts du fait des manquements du bailleur son obligation d'information complète et loyale de ses cocontractants et d'exécution de bonne foi du contrat de bail et ordonner la compensation due concurrence ;
La somme de 10.000 € au titre de la procédure abusive qu'il a diligenté.
A titre infiniment subsidiaire, accorder à M. [M] [Y] et Mme [F] [V] les plus larges délais de paiement pour les sommes finalement éventuellement mises à leur charge,
Concernant les garages :
- Sur la résiliation du bail de location des deux garages :
Donner acte à M. [M] [Y] qu'il n'a revendiqué aucun maintien dans les lieux,
Au principal, dire et juger que les lieux loués à titre de garages ont été restitués au 31 mai 2019 ; subsidiairement, dire et juger que M. [M] [Y] a donné congé au 13 novembre 2019,
Rejeter en conséquence les demandes de M. [P] [W] aux fins de voir Prononcer la résiliation du bail, la restitution étant intervenue amiablement depuis le 31 mai 2019, ou voir constater une résiliation au 10 mars 2021,
Plus subsidiairement, vu la résiliation du contrat par M. [P] [W] du 23 décembre 2019, dire et juger le bail résilié à cette date.
- Sur la demande au titre de prétendus impayés de loyers :
Donner acte à M. [M] [Y] qu'il ne conteste pas devoir la somme de 2.530 € au titre des arriérés de loyers,
Reconventionnellement, condamner M. [P] [W] à verser à M. [M] [Y] :
Un montant égal à toute somme qui serait mise à sa charge au titre de loyers et charges des garages postérieurs au 31 mai 2019 au titre de dommages et intérêts du fait des manquements du bailleur à son obligation d'information complète et loyale de son cocontractant et d'exécution de bonne foi du contrat de bail et ordonner la compensation due concurrence ;
La somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts aux fins d'indemnisation du préjudice subi par M. [M] au titre du préjudice moral et de la procédure abusive diligentée par M. [P] [W].
A titre infiniment subsidiaire, accorder à M. [M] [Y] les plus larges délais de paiement pour les sommes finalement éventuellement mises à sa charge.
- Sur les demandes communes de M. [M] [Y] et Mme [F] [V] :
Ecarter toute autre demande de M. [P] [W], notamment au titre de clause pénale ou de frais de M. [P] [W] ;
Condamner M. [P] [W] à verser M. [M] [Y] et Mme [F] [V] indivisément la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
Condamner M. [P] [W] aux dépens de première instance et d'appel avec distraction des dépens d'appel au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet, Avocats au Barreau de Lyon, par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sur son affirmation de droit.
A l'appui de leurs prétentions, M. [M] [Y] et Mme [F] [V] soutiennent essentiellement :
Sur la date de fin de contrat :
Que le bailleur a repris possession des lieux fin mai 2019, que dès lors il se contredit à demander une fin de contrat au 10 mars 2021,
Que le départ effectif des locataires date du 31 mai 2019, dans la mesure où le contrat de bail conclu le 1er juillet 2017 ne prévoit aucune condition formelle de délivrance du congé,
Que le bailleur le savait, et qu'il avait même fait un arrêté de compte, qu'il a repris possession des lieux fin mai 2019 et a saisi l'agence immobilière pour relouer le bien le 29 avril 2019,
A titre subsidiaire, que le congé a été donné le 18 novembre, et la clause résolutoire a joué à compter du 23 décembre 2019,
Que les courriers versés par le bailleur n'ont que pour but de détourner la situation,
Que sur la reconnaissance de dette du 29 août 2019 figure la nouvelle adresse des locataires,
Que la restitution des clés est sans objet à compter du 26 novembre 2019 car le bailleur a fait réaliser une ouverture forcée des lieux par huissier,
Que le locataire travaille dans le bâtiment de sorte que le bailleur a usé de lui pour lui demander d'effectuer des travaux, objets de la conservation versée aux débats, sans lien avec la location,
Que le bailleur a voulu prolonger la durée bail car il n'était pas assuré au moment du dégât des eaux intervenu après le départ des locataires.
Sur les montants réclamés :
Que le bailleur impute aux locataires un montant de loyer mensuel de 980 € plus des charges mensuelles de 8 €, alors que l'attestation de loyer produite met en évidence que le loyer était de 900 € plus les charges mensuelles de 80 €,
Que le décompte est manifestement inexact, ne tenant, pour exemple, pas compte d'un virement de 500 € du 10 décembre 2019,
Que le bailleur avait lui-même arrêté le compte des impayés à 2 500 €,
Que le montant prohibitif réclamé est la conséquence de l'imputation de multiples loyers à compter de mai 2019, outre des charges indues aux locataires,
Que concernant le garage, les locaux avaient déjà été restitués au mois de mai 2019, alors que le montant en loyer plus charges était de 2 750 € et le bailleur n'a pas fourni l'arrêté définitif de charges postérieur au départ du locataire,
Que le bailleur a reconnu que le montant de la dette était de 2 500 € selon courriel du 20 décembre 2019,
Que la clause pénale insérée au contrat de bail semble concerner une indemnité d'occupation, et que la clause pénale est susceptible de réduction, voire suppression par la juridiction.
Sur les frais allégués par le bailleur :
Que le bailleur disposait des clés depuis fin mai 2019,
Sur les demandes reconventionnelles :
Que le comportement du bailleur s'analyse en une violation de son obligation d'exécution du contrat de bonne foi constitutive d'une faute ouvrant droit pour les locataires à réclamer des dommages et intérêts,
Que les locataires sont bloqués dans tous leurs projets depuis maintenant quatre ans,
Que le comportement du bailleur constitue un abus de droit lorsqu'il affirme que la procédure abusive ne peut être retenue lorsque la demande est accueillie même partiellement.
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure ordonnée le 13 mars 2023,
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS ET DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
I- Sur la résiliation du bail du logement et sur l'arriéré locatif :
- La résiliation du bail :
L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que 'le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15'.
Par application de l'article 15 de cette même loi, le délai de préavis applicable au congé délivré par le locataire est d' un mois en zone dite tendue.
Ce même article précise que le congé délivré par les locataires doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
En l'espèce, [M] [Y] et Mme [F] [V] invoquent une fin du contrat de bail au 31 mai 2019, date effective de leur départ.
Ils produisent à ce titre :
La déclaration de radiation de M. [Y] en date du 23 décembre 2019 pour une fin d'activité indépendante sur le secteur de Lyon à compter de janvier 2019.
La fiche d'engagement de M. [Y] en Suisse, contrat signé le 18 mars 2019,
Le contrat de location meublé en date du 16 mai 2019 pour un logement situé [Adresse 4],
Les attestations de Mme [X] du 07 février 2020 témoignant de son aide au déménagement et constatation de l'entretien de la terrasse après le départ des locataires,
Un SMS de '[Z] ligne n° [XXXXXXXX01]' du 29 avril 2019 relatif à la disponibilité des locataires pour faire des photos de l'appartement aux fins de mise en location.
Subsidiairement, [M] [Y] et Mme [F] [V] invoquent un congé du 18 novembre 2019, reçu le 23 novembre 2019 par le bailleur en versant aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. [W].
Ils produisent également copie d'un courriel adressé au bailleur le mercredi 4 décembre 2019 selon lequel ils feraient parvenir clés et bip en main propre le samedi.
Le 6 décembre le bailleur leur répondait que la remise des clés sans dédite ne servait à rien et qu'il n'était pas disponible le 7.
Les locataires répondaient que la dédite était déjà intervenue puisqu'ils n'étaient plus dans l'appartement depuis le 31 mai 2019 et que le bailleur était déjà en possession du premier trousseau de clés.
Encore plus subsidiairement, [M] [Y] et Mme [F] [V] estiment que le bail a été rompu par le bailleur lui-même le 23 décembre 2019 par l'invocation d'une clause résolutoire, le commandement ayant été délivré de surcroît, à l'adresse de leur nouveau domicile à [Localité 7].
M. [W] soutient que les locataires doivent être tenus pour responsables du paiement des loyers et charges jusqu'à la date de libération effective des lieux, soit le 10 mars 2021. Il verse aux débats :
Le contrat de bail d'habitation conclu entre les parties prévoyant la clause résolutoire en cas d'inexécution des obligations des locataires, ou en cas de défaut de paiement des loyers et charges locatives,
Le contrat de location du garage prévoyant une clause pénale d'un montant égal à 10 % des sommes restant à payer,
Un SMS des locataires du 26 juin 2019 adressé au propriétaire l'informant qu'ils procéderont au paiement des loyers jusqu'à la remise des clés,
Le contrat d'assurance et l'attestation de l'assurance en date du 2 novembre 2022 du propriétaire non-occupant établissant que le dégât des eaux a été réparé et pris en charge dès que le propriétaire a été en mesure de reprendre possession des locaux en mars 2021,
Le constat du 10 mars 2021 de l'huissier de justice mandaté par le propriétaire permettant d'attester le départ effectif des locataires et de procéder à l'état des lieux de sortie,
Deux factures du 08 février 2021 et du 18 février 2021 relatives à l'achat d'un émetteur et d'un badge pour la porte d'entrée,
Deux factures du 11 mars 2021 et du 22 mars 2021 d'une entreprise de serrurerie relatives au changement des serrures du logement.
Le bailleur verse aussi aux débats un procès-verbal de carence sur saisie conservatoire du 26 novembre 2019 chez les locataires. L'huissier de justice avait constaté que les lieux étaient vides de tout mobilier et tout effet personnel.
Il doit être rappelé que dans son assignation, M. [W] se prévalait de la résiliation du bail par suite de l'abandon des lieux. Il se référait à la date de ce procès-verbal.
De plus, le bailleur produit une reconnaissance de dette de M. [Y] à son égard, datée du 29 août 2019 et domiciliant le débiteur à [Localité 7].
Enfin, les locataires soutiennent qu'un dégât des eaux étant intervenu après leur départ et que M. [W] n'étant assuré que pour les gros murs, il cherchait à faire perdurer le bail.
La cour relève que le bailleur justifie d'une assurance, propriétaire non occupant.
Aucune des deux parties qui ont manifestement entretenu des rapports de proximité, n'établit avoir pris l'initiative de proposer un état des lieux de sortie. M. [W] dit avoir formulé une telle demande mais aucune pièce n'appuie ses dires.
Certes un jeu de clés n'a pas été remis au bailleur mais celui-ci connaissait le départ des locataires en mai 2019 et l'a pris en compte. Il évoquait dans des échanges les travaux devant être réalisés dans les lieux par M. [Y], entrepreneur, rédigeait de plus la reconnaissance de dette du 25 août domiciliant M. [Y] à [Localité 7]. Il était ensuite informé par le procès-verbal de carence de l'huissier du 26 novembre 2019 que le logement était vide et officiellement avisé par les locataires le 23 décembre 2019 de leur départ en mai 2019.
La cour considère par adoption de motifs que le premier juge a exactement retenu un congé ayant pris effet le 23 décembre 2019, soit un mois après la réception de la lettre recommandée donnant congé.
- L'arriéré locatif :
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
M. [Y] et Mme [V] sont donc tenus des loyers jusqu'au 23 décembre 2019, à charge pour eux de prouver les paiements revendiqués.
M. [W] soutient qu'outre deux versements de 1 130 et 500 €, les locataires n'ont pas payé leur loyer et charges courantes depuis le mois de juillet 2018.
Il verse aux débats :
La reconnaissance de dette consentie par M. [Y] au profit du propriétaire le 25 août 2019 pour 14 440 €,
Un écrit de la banque Crédit Agricole du 30 avril 2022 selon lequel sur la période du 1er avril 2019 au 20 avril 2022, seule la somme de 500 € a été versée par les locataires,
Des échanges postérieurs à la reconnaissance de dette dans lesquels les locataires admettent le nom respect des termes de leur engagement,
Le décompte actualisé arrêté au 31 mars 2021 faisant apparaître un arriéré locatif pour l'appartement s'élevant à la somme de 32 290 €
M. [M] [Y] et Mme [F] [V] soutiennent que le décompte versé est erroné, que le bailleur ne tient pas compte d'un virement de 500 € réalisé par les locataires le 10 décembre 2019 et qu'il a lui-même arrêté le compte des impayés à 2 500 € par le biais d'un SMS.
Ils versent aux débats un courrier du bailleur du 20 décembre 2019 confirmant la réception d'un virement de 500 € du 10 décembre 2019, 2 500 € restant à payer par rapport à la reconnaissance de dette signée par les parties.
En conséquence, la cour retient deux versements de 1 130 € en octobre 2018 et 500 € en décembre 2019.
La cour retient que la reconnaissance de dette a arrêté les comptes entre les parties au 29 août 2019, sans cependant en détailler l'origine : arriéré locatif du logement, arriéré locatif sur les garages, outre selon M. [Y] indemnisation par l'entrepreneur du retard d'exécution des travaux non menés à terme au profit de M. [W].
Ce document ne peut donc pas être pris comme base du calcul de l'arriéré locatif.
Si dans sa lettre du 20 décembre 2019, le bailleur a écrit '2 500 € restés impayés par rapport à la reconnaissance de dette', l'appelant fait valoir qu'il évoquait ainsi les échéances de septembre à novembre après déduction du virement de 500 €.
Il ne peut être déduit de cette pièce la reconnaissance d'un arriéré locatif limité à 2 500 € pour la période postérieure à la reconnaissance de dette. En effet, comme l'explique l'appelant, la reconnaissance de dette prévoyait des versements mensuels de 1 000 € à compter d'octobre 2019 jusqu'à décembre 2019 puis des échéances de 1 500 €. Les locataires ayant versé 500 €, il restait 2 500 € pour les échéances d'octobre à décembre.
La cour doit faire les comptes entre les parties en considération des sommes prévues au bail et reprises exactement dans le décompte, pièce n°2 du bailleur.
M. [Y] et Mme [V] ne rapportent pas la preuve d'autres paiements que les deux précédemment évoqués.
Etaient donc dus de juillet 2018 à novembre 2019 inclus : 900 € + 80 € X 17 mois = 16 660 € outre 23 jours pour décembre 2019 : 727,09 €, soit un total de 17 396 €.
Après déduction des sommes versées, soit 1130 € et 500 €, il reste dû par les locataires la somme de 15 766 €.
M. [Y] et Mme [V] doivent être solidairement condamnés à payer à M. [W] la somme de 15 766 € au titre de l'arriéré locatif sur le logement arrêté à la date du 23 décembre 2019.
Si l'appelant demande de juger qu'il restait à devoir 13'940 € sur la reconnaissance de dette, la cour rappelle que ce document ne peut pas être pris en considération dans le cadre de l'instance relative au seul contentieux locatif et hors tous travaux.
II Sur la résiliation du bail sur les garages :
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers, un mois après la délivrance d'un commandement de payer, resté infructueux.
En l'espèce, par acte d'huissier de justice en date du 23 décembre 2019, [P] [W] a fait délivrer à [M] [Y] un commandement de payer, au principal, la somme de 4 500 € au titre des loyers impayés de juillet 2018 à décembre 2019 dus pour les garages.
Il n'est pas contesté que le commandement de payer est resté infructueux dans le délai prévu d'un mois. Cependant le bailleur ne demande pas de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
M. [Y] soutient que la restitution des deux garages est intervenue fin mai 2019 en même temps que l'appartement.
La cour rappelle que le locataire ne pouvait se dispenser du formalisme du congé.
La lettre ayant pour objet 'dédites baux (...)' qu'a adressée le bailleur le 27 novembre 2019 en réponse au congé, établit qu'il a bien considéré la lettre du 18 novembre 2019 donnant congé comme portant sur les deux locations.
Le contrat de location ayant prévu un préavis de trois mois et le délai de préavis réduit en zone tendu ne s'appliquant pas à la location de garage, le bail a été résilié le 23 février 2019.
Le décompte produit par le bailleur mentionne des échéances mensuelles de 230 € au titre du loyer outre 20 € de provisions pour charges sans aucun versement des locataires.
La cour rappelle que la reconnaissance de dette du 29 août 2019 ne peut être prise en compte pour fixer les sommes dues au titre du seul arriéré locatif.
La cour doit prendre en compte le décompte détaillé du bailleur.
Le locataire ne contestent pas l'absence de tout versement du mois de juillet 2018 à l'échéance du contrat. Ils invoquent cependant l'absence de régularisation des charges.
M. [W] ne justifiant pas de la régularisation des charges, moyen soulevé dans le délai de prescription, les provisions pour charges doivent être écartées.
M. [Y] était tenu au paiement des loyers de 230 € de juillet 2018 au mois de janvier 2020 inclus soit 4 370 € outre 23 jours en février 2020 : 188,92 € .
Le total dû est de 4 558,92 €.
Le propriétaire demande aussi la condamnation du locataire au paiement de la clause pénale insérée au contrat. Il verse ainsi aux débats :
Le contrat conclu entre les parties concernant le garage
La lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2019 dans laquelle M. [Y] s'est engagé auprès du propriétaire de rembourser les dettes locatives concernant le garage
M. [M] [Y] soutient que la clause pénale semble concerner une indemnité d'occupation, que dès lors les loyers ne sont pas concernés par la demande d'indemnité majorée. Il ajoute que le bailleur ne peut à la fois se référer à une reconnaissance de dette fixant les comptes des parties et réclamer un montant supplémentaire.
La cour relève que le contrat de location des garages comporte une clause ainsi libellée :
'A titre de clause pénale, le preneur sera également tenu de verser au bailleur une indemnité d'un montant égal à 10 % des sommes restant à payer, en plus de règlement de l'intégralité des dites sommes. Cette clause est applicable dans un délai de 15 jours après mise en demeure de payer'.
Il s'agit bien d'une clause pénale et non pas d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce la mise en demeure est intervenue par la délivrance du commandement de payer délivré le 23 décembre 2019 au titre des arriérés de juillet 2018 à décembre 2019.
Il est ainsi dû au titre de cette clause pénale, pour le calcul de laquelle la cour doit prendre en compte l'arriéré total qu'il soit inclus dans la reconnaissance de dette ou dans un compte postérieur : soit la somme de 4 435,48 €.
M. [Y] doit payer la somme de 455,89 € à ce titre.
III Sur les frais :
M. [W] demande le remboursement des frais engendrés par la non-remise des clés, soit une somme totale de 1 097,34 €. Pour cela, il verse aux débats :
La facture 12100/RDE de 63,02 € du 8 février 2021
La facture n°20147878 de 29,32 € du 18 février 2021
La facture n°21.02.010 de 449,60 € du 11 mars 2021
La facture n°21.03.014 de 556,40 € du 22 mars 2021
M. [M] [Y] et Mme [F] [V] soutiennent que le bailleur disposait déjà des clés en se fondant d'une part sur l'attestation de Mme [X] du 07 février 2019 selon laquelle le bailleur avait fait procéder à l'entretien du logement, etd'autre part sur le SMS adressé par l'agent immobilier mandaté par le bailleur pour relouer le logement et sur les autres échanges par SMS rappelant au bailleur qu'il était déjà dépositaire d'un premier jeu de clés.
La cour considère que ne démontrant pas avoir remis toutes les clés et bip tant au titre du logement que des garages, les locataires doivent rembourser au bailleur les sommes réclamées et justifiées.
IV Sur les demandes indemnitaires :
L'article 32-1 du Code civil dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
En l'espèce, les locataires demandent la condamnation du propriétaire au versement de la somme de 4 000 € au titre de la procédure abusive qu'il aurait diligentée à leur encontre.
Ils s'appuient sur les échanges de courriel entre les parties qui mettent en exergue le fait que le bailleur était en possession des clés, de sorte que le bailleur n'a pas exécuté le contrat de bonne foi.
Ils estiment que le bailleur a abusé de ses droits en intentant une nouvelle procédure.
La cour considère que le bailleur n'a pas engagé abusivement une procédure et confirme le jugement attaqué.
M. [W] soutient être légitime dans son action et demande la somme de 3 000 € au titre de la résistance abusive de ses locataires.
Il invoque les échanges de SMS et courriels, le contrat d'assurance habitation souscrit par le propriétaire, une déclaration d'une attestant que les fenêtres n'ont pas été changées.
La cour n'est saisie que du contentieux locatif et non des travaux confiés par M. [W] à M. [Y].
La cour considère que la résistance abusive n'est pas établie et confirme le jugement attaqué.
V- Sur la demande de délais de paiement :
L'article 1343-5 du Code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.
L'article 24, V., de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'appliquant au bail sur l'appartement, prévoit la possibilité pour le juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...), au locataire en situation de régler sa dette locative' sur demande du locataire, du bailleur ou d'office.
A l'appui de leur demande de délai de paiement les intimés ne produisent aucune pièce pour justifier de leur situation matérielle et financière.
Leur demande ne peut qu'être rejetée.
VI- Sur les demandes accessoires :
Mme [V] et M. [Y] succombant, la cour confirme sur les dépens.
La cour infirme la décision attaquée sur le rejet de l'application au profit de M. [W] de l'article 700 du Code de procédure civile.
La cour condamne in solidum Mme [V] et M. [Y], aux dépens à hauteur d'appel,
En équité, la cour condamne in solidum Mme [V] et M. [Y] à payer à M. [W] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a :
Dit que le bail des garages a été résilié le 23 décembre 2019 par l'effet du congé donné par courrier du 18 novembre 2019,
Condamné solidairement [M] [Y] et Mme [F] [V] à payer M. [P] [W] la somme de 6.740,00 € au titre des loyers et charges du logement jusqu' à la date de résiliation du bail,
Condamné [M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 4.140,00 € au titre des loyers impayés au titre des garages, outre celle de 414,00 € au titre de la clause pénale,
Rejeté la demande de M. [P] [W] au titre des frais irrépétibles.
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M.[M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [W] la somme de 15 766 € au titre de l'arriéré locatif dû du mois de juillet 2018 au 23 décembre 2019 sur le logement,
Condamne M. [M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 4 558,92 € au titre de l'arriéré locatif dû du mois de juillet 2018 au 23 février 2020 sur les garages,
Condamne M.[M] [Y] à payer à M. [P] [W] la somme de 455,89 € au titre de la clause pénale,
Confirme pour le surplus la décision attaquée,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M.[M] [Y] et Mme [F] [V] aux dépens à hauteur d'appel,
Condamne in solidum M.[M] [Y] et Mme [F] [V] à payer à M. [P] [P] [W] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour l'entière procédure,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
