N° RG 21/07484 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N4F3
Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 04 octobre 2021
RG : 21/00941
[P]
C/
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 05 Juillet 2023
APPELANT :
M. [C] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMÉ :
M. [V] [E]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mai 2023
Date de mise à disposition : 05 Juillet 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Par acte sous seing privé du 30 juillet 2015, [V] [E] ayant pour mandataire le cabinet Logis des cadres Fimmopar, a donné à bail à [C] [P] et [D] [B] son épouse un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3].
Suivant citation délivrée par huissier du 17 mars 2021, [C] [P] a assigné [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour':
au cas où ainsi que la Cour de cassation l'y autorise, Monsieur [E] produirait devant le tribunal les pièces justificatives qu'il s'est refusé à fournir, qu'il lui soit accordé d'examiner les documents comptables de la copropriété
décider que les charges récupérables de 2017 et 2018 ne sont pas justifiées et lui restituer les sommes de 1 140,27 euros et de 722,88 euros ;
déclarer que les documents intitulés «'relevé général de dépenses'» n'apportent pas la preuve ni de la réalité des charges ni de leur récupération ;
décider que le relevé général des dépenses constitue une pièce justificative et qu'il permet de prouver la réalité des charges et de leur récupérabilité et déclarer que le mode de répartition des charges ne lui ayant pas été communiqué en ce qui concerne le chauffage et le contrat d'entretien, ces dépenses lui soient remboursées pour 698,61 euros au titre de 2017 et pour 475,28 euros au titre de 2018 ;
dans le cas où le relevé général des dépenses serait considéré comme justifiant de la récupération des charges, ordonner le remboursement des frais de chauffage excessifs de 2017 soit 41,66 euros et de 2018 pour 44,06 euros ;
dans tous les cas, condamner Monsieur [E] à lui payer 5 100 euros à titre de dommages et intérêts pour les retards à présenter des justificatifs ;
l'indemniser du temps passé à chercher, lire, analyser les sources juridiques afin de comprendre comment le jugement du tribunal de décembre 2018 pouvait avoir donné raison au bailleur concernant les charges de 2016 et combien ce jugement heurtait toutes les décisions de la Cour de cassation en matière de charges récupérables par le bailleur ;
dans tous les cas, lui accorder 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamner Monsieur [E] aux dépens.'
Monsieur [P] a exposé avoir été le locataire de Monsieur [E] du 30 juillet 2015 au 25 juillet 2018 et que le propriétaire ne lui a pas justifié des charges de copropriété en ne lui présentant pas les factures de la copropriété.
Monsieur [E] a conclu au débouté des demandes. Il a demandé de condamner [C] [P] à lui payer 4 000 euros de dommages et intérêts pour la procédure abusive, vexatoire et frustratoire qu'il doit à nouveau subir outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
Il a demandé de dire qu'il a satisfait à ses obligations au regard de la loi du 6 juillet 1989. Pour la justification des charges locatives de 2017 et 2018, il a donné satisfaction aux demandes de son locataire qui a pu consulter toutes les pièces sollicitées auprès du syndic le Cabinet Foncia en présence d'une personne de la Régie gestionnaire du bien en l'espèce Madame [O] née [Z].
Il fait valoir que le locataire n'est pas en droit de réclamer à tout moment la consultation des pièces justificatives de la copropriété prévue à l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967. Il a dénoncé l'acharnement de Monsieur [P] alors que le litige a déjà été tranché en sa défaveur le 17 décembre 2018.
Suivant jugement du 4 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a':
débouté [C] [P] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de [V] [E] ;
condamné [C] [P] à verser à [V] [E] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts ;
condamné [C] [P] à verser à [V] [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné [C] [P] aux entiers dépens de l'instance ;
rejeté le surplus des demandes.
Le juge a retenu en substance que':
Sur la demande d'examen de l'ensemble des documents comptables de la copropriété': l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 modifié le 30 décembre 2015 et applicable à compter du 1er avril 2016 exige qu'il soit prouvé que le locataire a sollicité son propriétaire à cette fin pendant la période fixée. L'attestation de Madame [O] et les pièces comptables pour les exercices 2017-2018 produites par Monsieur [P] lui-même montre que son propriétaire a satisfait à ses obligations.
Sur la demande de restitution des charges locatives 2017 et 2018': selon l'article 23 de la loi de 1989, les charges locatives qui font l'objet d'une provision doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et pour les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires et le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collective. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à disposition dans des conditions normales. A la demande du locataire, il transmet le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou postale.
En l'espèce, Monsieur [P] verse le décompte de régularisation des charges locatives établi à son attention par le cabinet Régie des cadres pour 2017 et 2018 ainsi que le relevé général des dépenses de la copropriété pour ces mêmes exercices outre le compte individuel du copropriétaire concerné et les décomptes individuels des frais de chauffage, relevé de consommation Ista du 1er janvier au 31 décembre 2017 et du 1er janvier au 31 décembre 2018 qui précise les tantièmes et clés de répartition au sein de la copropriété ainsi que le guide explicatif du fonctionnement des répartiteurs de frais de chauffage. Monsieur [P] reconnaît avoir reçu les documents comptables de la copropriété 2017 et 2018 intitulés «'état des dépenses'» et «'récapitulatif [E]'» qui sont des éléments approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires. Il présente aussi l'ensemble des documents exigés du bailleur par l'article 23. Les échanges de correspondances montrent que le bailleur lui a délivrés. Le locataire ne saurait exiger plus de son bailleur qui a procédé à la régularisation annuelle des charges pour 2017 et 2018 en lui transmettant les justificatifs.
Le décompte individuel des frais de chauffage Ista comporte les numéros des appareils de comptage de calories placés sur les radiateurs de l'appartement du locataire et le relevé de consommation de chaque appareil. Ces données sont vérifiables par simple consultation des index. Ce décompte comporte le calcul de la répartition des charges énergétiques entre les occupants de l'immeuble selon les clés de répartition applicables au montant total des frais de chauffage soit sur 60'% du montant total de la dépense de chauffage de la copropriété. La demande du locataire est excessive et relève d'une interprétation erronée des textes. Le locataire ne saurait invoquer l'absence de production des justificatifs et son incompréhension des règles de calcul comptables et arithmétiques élémentaires (règle de 3) pour s'exonérer du paiement des charges locatives dont il a bénéficié pendant toute la période d'occupation du logement.
sur l'abus de procédure': les échanges de correspondance montrent un questionnement insistant de Monsieur [P] et des demandes au-delà des obligations légales et alors qu'il avait déjà été débouté dans un litige portant sur cette même problématique sur une période antérieure. Il n'avait pas jugé bon de faire un recours. Il conteste l'attestation de Madame [O], salariée du cabinet Logis des cadres, qu'il prétend ne pas connaître alors qu'il s'agissait de son interlocutrice principale. Il exerce sur Monsieur [E] un acharnement avec mauvaise foi.
Par déclaration électronique du 11 octobre 2021, le conseil de Monsieur [P] a interjeté appel de l'entier dispositif.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2021, [C] [P] demande à la Cour de':
Retenant la jurisprudence de la Cour de cassation,
Dire et juger que Monsieur [E] doit verser aux débats les pièces justificatives auxquelles il a été fait référence ci-dessus ;
Juger que dans l'hypothèse où Monsieur [E] maintiendrait sa position de refus, la Cour réformera et statuant à nouveau jugera que les charges récupérables de 2017 et 2018 ne sont pas justifiées et qu'ainsi elles doivent être restituées soit 1 140,27 et 722,88 euros ;
La Cour jugera que les pièces justificatives au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent être constituées par les documents intitulés «'relevé général des dépenses'» ;
La Cour jugera concernant le chauffage que le mode de répartition des charges n'ayant pas été communiqué pas plus que le contrat d'entretien, ces dépenses ne peuvent qu'être répétées soit remboursées à hauteur de 280,03 +368,39+50,19 soit 698,61 euros au titre de 2017 et 475,28 euros pour 2018.
Qu'en tout état de cause, Monsieur [V] [E] soit condamné à payer 5 100 euros de dommages et intérêts outre 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens que Maître [A] pourra recouvrer directement en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'appelant fait notamment valoir que':
Concernant les charges honorées en 2017 et 2018 du fait de l'occupation de l'appartement de Monsieur [E], lesdites charges ont été honorées par voies de provisions et régularisées par le bailleur ;
Le même bailleur a adressé les relevés généraux de dépenses émanant du syndic de la copropriété et le relevé individuel de chauffage d'Ista, mais pour obtenir le paiement d'une charge tout propriétaire doit établir que la charge est réelle et qu'elle est récupérable. Le bailleur doit présenter une pièce justificative de cette charge ;
L'insuffisance des informations figurant dans les documents censés être des justificatifs est patente, que ce soit le relevé général des dépenses ou le relevé de chauffages d'Ista ;
Rien ne permet de s'assurer de l'exigibilité desdites charges ni de leur récupérabilité ;
Les dépenses de chauffage ne sont pas explicites ;
Les seuls chiffres y figurant ne suffisent pas à établir que ces dépenses sont réelles, de surcroît ces seules mentions dans un tableau ne permettent pas de s'assurer qu'elles répondent à la définition d'une des charges énumérées limitativement par le décret de 1987.
Concernant la répartition des dépenses de chauffage :
La partie intimée fait préciser qu'à partir du RGD communiqué par le syndic au bailleur, il a été possible de connaître le montant des charges récupérables : « Grâce aux tantièmes affectés au lot, on peut connaître le montant des charges en effectuant un calcul mathématique (règle de 3) » ;
Or cette méthode souffre d'un défaut patent dès lors que la régularisation des charges locatives ne donne aucune explication ni sur le multiplicateur ni sur le diviseur ;
En recherchant dans le règlement de copropriété de l'immeuble il est possible de dégager pour la computation des dépenses générales la proportion 304/10143 ;
En revanche aucune précision concernant le chauffage ;
Ainsi pour les dépenses répartiteur, 368,39 euros, dont la clé de répartition est 11536973/39669140 et « Contrat d'entretien », 50,19 euros, dont la clé de répartition est de 6/181, il n'est pas possible de trouver l'explication de ces différentes répartitions computations qui ne se trouvent pas dans le règlement de copropriété, qui n'ont jamais été communiquées ;
La partie adverse est muette sur ce point ;
Monsieur [E] ne communique aucune explication sur les chiffres et sur les mentions figurant sur les relevés d'Ista ;
Les données incomplètes de répartition du chauffage figurant dans les RGD et les relevés d'Ista ne sont pas de nature à permettre au preneur de comprendre les dépenses de chauffage, aussi lesdites dépenses ne peuvent qu'être remboursées par le propriétaire ;
En application d'un arrêté du 29 mai 2015 le bailleur a annexé au bail la notice d'information annexée au contrat de location de logement à usage de résidence principale : « Dans les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le Bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives de charges complémentaires (factures, contrats de fournitures). » ;
Cette notice parle expressément de factures, contrats, c'est ainsi donc le bailleur qui a désigné lui-même dans le bail ce qu'étaient ses pièces justificatives ; nonobstant cela il ne s'est pas conformé à cette disposition et n'a adressé comme pièces justificatives que les RGD, ce qui n'est rien d'autre qu'une liste succincte de dépenses tirée de la comptabilité de la copropriété et les relevés d'Ista ;
Cette communication de pièces est véritablement insuffisante ;
En conclusion les pièces justificatives peuvent être les factures, les contrats de fournitures et d'exploitations en cours et leurs avenants ainsi que la quotité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l'ensemble des bâtiments concernés ; mais cet ensemble de documents n'est pas spontanément versé aux débats, le locataire devant se contenter comme pièces justificatives de ce que le syndic veut bien lui faire tenir soit en règle générale le RGD ;
Il existe les logiciels de gestion de copropriété qui ont prévu des fonctionnalités permettant de présenter les factures au locataire d'un bailleur copropriétaire, par exemple le logiciel lockimmo ;
En conclusion si le locataire en fait la demande c'est le propriétaire bailleur qui doit intervenir auprès du syndic de copropriété pour organiser une consultation des justificatifs ;
Il conteste être de mauvaise foi puisqu'il se serait rendu dans les locaux du syndic en compagnie d'une Madame [Z] du cabinet Logis des Cadres et ce à diverses reprises ;
S'il a rencontré plusieurs personnes de la Régie, il est certain de n'avoir jamais rencontré Madame [Z], il s'inscrit en conséquence en faux contre une telle affirmation.
Sur sa prétendue consultation des pièces justificatives
Son bailleur n'avait aucune raison de refuser de tenir à disposition les pièces des seules charges récupérables. Une visite est intervenue dans les locaux de Foncia, Madame [I] était présente en compagnie de Madame [O], ce à la date précise du 22 mai 2017 et concernant les charges de 2016 une seule facture, celle de l'entreprise Teyssier, a été présentée ainsi qu'il l'avait explicité dans le cadre de la présente procédure de 2018. Mais concernant les années 2017 et 2018 rien de tel n'a eu lieu.
La chronologie des demandes relatives à la présentation des pièces justificatives de est la suivante':
17/09/2015 : Entrée dans les lieux ;
22/05/2017 : Demande de justifications des charges de 2016 ;
12/07/2017 : Saisine du Tribunal d'instance pour obtenir le remboursement des charges non justifiées ;
02/02/2018 : L'affaire est appelée sous le numéro RG 11-17-000951 ;
28/02/2018 : Congé à fin de reprise ;
25/06/2018 Régularisation des charges de 2017 ;
06/07/2018 : Envoi par la régie du RGD de la copropriété fabriqué par le syndic Foncia et les provisions opérations courantes de la même source ;
25/07/2018 : Etat des lieux et restitution des clefs ;
22/10/2018 : Audience après deux renvois ;
28/11/2018 Demande de rendez-vous pour présentation des charges justificatives de 2017 ;
30/11/2018 : Remise par Madame [X] de Logis des cadres, du même document comptable de la copropriété établi par le Foncia que celui qui nous avait déjà été envoyé par le mail du 06/07/2018 ;
01/12/2018 : Réponse de Monsieur [E] nous demandant de nous adresser à Logis des cadres ;
17/12/2018 : Jugement concernant les charges de 2016 ;
05/09/2019 : Demande de régularisation des charges de 2018 ; Première demande de rendez-vous pour présentation des charges justificatives de 2018 ;
20/09/2019 : Régularisation des charges de 2018 pour Logis des Cadres ;
23/09/2019 : Réponse de Monsieur [E] concernant notre demande de justification des charges de 2018 par envoi de plusieurs documents comptables rédigés par le syndic Foncia pour la copropriété ;
09/10/2019 : Seconde demande de rendez-vous pour présentation des charges justificatives de 2018.
Cette chronologie établie par toutes les pièces annexes est confirmée par les écrits et les pièces de la partie adverse établit que Monsieur [P] a quitté l'appartement le 25/07/2018, qu'il a sollicité le 28 novembre 2018 un rendez-vous aux fins de parvenir à la présentation des charges de 2017 et un autre le 23 septembre 2019 pour la présentation des pièces matricielles afférentes aux années 2017 et 2018.
Les bailleurs doivent prouver qu'ils avaient tenu à la disposition de la locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives que le locataire réclamait. Ce n'est pas au locataire de prouver la non-récupérabilité des charges, mais au bailleur qui a la charge de prouver qu'elle est récupérable, c'est bien ce que dit l'article 23.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2022, [V] [E] demande à la Cour de':
Vu le jugement du 17 décembre 2018, l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 et le jugement de caducité du 15 janvier 2021,
confirmer l'entier jugement sauf sur la demande indemnitaire pour procédure abusive ;
infirmer ce point et condamner Monsieur [P] à lui payer 4 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, vexatoire et frustratoire.
En tout état de cause, le condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens d'appel.
L'intimé expose essentiellement que':
Monsieur [P] a déjà été débouté par un premier jugement définitif pour le même motif ;
Son bien était géré par une régie professionnelle Logis des cadres ;
Elle appelait chaque mois le loyer outre la provision sur charges ;
Pour connaître le montant exact des charges, il fallait attendre la fin de l'exercice et la régularisation grâce aux pièces communiquées par le syndic de copropriété, la société Foncia ;
Le bien étant soumis au régime de la copropriété, il fallait attendre le « relevé général des dépenses » (RGD) 2017 puis 2018 communiqués par le syndic ;
A partir de ce relevé général des dépenses, le syndic était capable de calculer la quote-part des charges de copropriété concernant les lots de chaque copropriétaire ;
Grâce aux tantièmes affectés au lot, on peut connaître le montant des charges en effectuant un calcul mathématique via la règle de 3 ;
Sur le montant des charges affecté aux lots apparaît la part locative et la part propriétaire par exemple : 1 197 euros pour l'année 2017 et 1 360 euros pour l'année 2018 ;
Tous ces éléments ont été communiqués par le Syndic de copropriété à l'agence immobilière puis à M. [P]. Lorsqu'elle connaît le montant réel des charges, la Régie peut effectuer la régularisation des charges locatives, ce qui a été fait chaque année ;
Ainsi, pour l'année 2017, le locataire s'est vu rembourser 319,73 euros et 42,65 euros pour l'année 2018 ;
Ainsi, le montant des provisions correspondait approximativement au montant des charges réelles ;
Pour le chauffage collectif, il y a des décomptes individuels grâce aux relevés Ista pour l'année 2018 et pour l'année 2017. Ainsi, il n'y a plus de problème de répartition ;
Le locataire paye sa consommation personnelle grâce à l'installation de répartiteurs. Le coût de l'installation des répartiteurs est à la charge des bailleurs ;
M. [P], aux termes de ses écritures notifiées le 01 juin 2021, écrit qu'il ne parvient pas à comprendre les relevés individuels. Il aurait pu, le cas échéant, se rapprocher de la société ayant effectué ces relevés. Il ne l'a pas fait ;
Tous ces points avaient déjà été évoqués lors de la 1ère procédure de M. [P] ayant donné lieu au jugement définitif du 17 décembre 2018. M. [P] avait joint, à l'époque, les justificatifs pour les années sollicités ;
M. [P] verse lui-même aux débats tous les justificatifs de charges dont il sollicite la communication ;
Ces justificatifs émanent soit de Logis des cadres, soit de son bailleur lui-même lorsque la Régie Logis des Cadres a été déchargée de la gestion de l'appartement ;
Le 1er décembre 2018, il a écrit à M. [P] afin de lui demander de prendre contact directement avec Logis des cadres qui gérait encore l'appartement.
Le 23 septembre 2019, M. [E] lui a communiqué :
La régularisation des charges locatives au 31/12/2018
Les relevés Ista
Le RGD de 2018
L'état financier après répartition au 31/12/2018
Le compte de gestion générale de 2018
Le compte de gestion des opérations courantes de 2018
Les charges de copropriété provisions ' opérations courantes de 2018
Le compte de gestion pour travaux de 2018.
Il a indiqué à son ancien locataire « qu'il espère que ces pièces répondront à ses attentes et permettront de solder enfin ce dossier ». Il a ajouté que « pendant toute la période de location, il ne lui a jamais demandé le règlement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères ».
M. [P] n'est plus locataire du bien étant parti le 25 juillet 2018 ;
L'agence a régularisé la situation vis-à-vis du dépôt de garantie ;
Pour les années 2017 et 2018, tout comme il l'avait fait pour les autres années, M. [P] n'a eu de cesse que de harceler la Régie immobilière, le Syndic puis le bailleur directement ;
Il y a eu de nombreux rendez-vous avec la Régie et même le Syndic. M. [P] voulait avoir communication de toutes les factures relatives à la copropriété dans son ensemble ;
Aujourd'hui, alors qu'il n'a pas exercé de recours à l'encontre du jugement rendu le 17 décembre 2018 et signifié le 12 février 2019, M. [P] croit bon devoir reprendre son argumentation fondée sur l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Pourtant le tribunal avait été suffisamment clair la 1ère fois. M. [P] n'a pas saisi la Cour de Cassation ce signifier qu'il avait accepté le jugement ;
On comprend, à la lecture de l'assignation et de ses écritures postérieures, que M. [P] vise également la société Foncia en sa qualité de Syndic. Pourtant il ne met pas Foncia dans la cause alors qu'elle seule détient les pièces justificatives des charges du Syndicat des copropriétaires ;
M. [P], apparemment, ne distingue pas les fonctions d'un Syndic de copropriété qui administre une copropriété et celles d'un gestionnaire de biens immobiliers. Quoi qu'il en soit, toutes les pièces justificatives possibles lui ont été remises ;
Dans son assignation, M. [P] écrit que la présentation des pièces justificatives pour un bailleur, propriétaire d'un bien en copropriété, ne présente aucune difficulté dans la mesure où elles sont enregistrées dans les mémoires des ordinateurs du Syndic et « qu'à tout moment le bailleur peut s'entendre avec le Syndic pour y avoir accès ou organiser une rencontre avec le locataire pour les présenter » ;
M. [P] a une lecture qui lui est propre de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 ;
Le Syndic est chargé de l'organisation de l'assemblée générale. Il doit rédiger la convocation. Dans cette convocation, il indique que les pièces justificatives sont visibles dans ses locaux tel jour à telle heure ;
Cela correspond à l'article 9-1 du Décret. Un copropriétaire ne peut pas se faire remettre à n'importe quel moment l'intégralité des pièces justificatives des dépenses du Syndicat des copropriétaires. Il y a juste un droit de consultation pour le copropriétaire « à un moment donné et à un endroit donné ». Et au cours de cette consultation, le copropriétaire peut demander à ses frais une copie de telle ou telle pièce ;
A aucun moment il n'est prévu que le locataire d'un bien en copropriété ait accès aux pièces justificatives des dépenses de l'intégralité du Syndicat des copropriétaires ;
Le décret prévoit que le copropriétaire peut se faire accompagner par un membre du Conseil Syndical. Tel n'est pas le cas d'un locataire ;
M. [P] est d'une mauvaise foi particulièrement établie puisqu'il s'est rendu dans les locaux du Syndic en compagnie de Madame [Z] épouse [O] du Cabinet Logis des Cadres à diverses reprises. Ont été mobilisés une personne du Syndic plus une personne de l'agence immobilière pour lui permettre de consulter les pièces qu'il souhaitait voir ;
Dans son attestation, Madame [O] de Logis Des Cadres qui était en charge de la gestion des biens de M. [E] explique ce qu'il s'est passé durant les années de location de M. [P] qui « n'a eu de cesse de contester le mode de répartition des charges et de solliciter des pièces justificatives. Ce dernier exigeait de pouvoir consulter l'ensemble des justificatifs. M. [I] du Syndic Foncia a accepté de nous recevoir à diverses reprises et M. [P] a pu examiner les documents » Pourtant, il prétend ne pas la connaître ;
Aucune plainte pour faux témoignage n'a été déposée ;
En réalité. Monsieur [P] exige de ne régler aucune charge de copropriété. Il a pourtant bénéficié de services collectifs et de charges récupérables sur le locataire (menus entretiens, nettoyage'). Il ne le nie pas. Il a signé un contrat de bail qui prévoyait le règlement de provisions sur charges avec une régularisation annuelle ;
M. [P] vise dans son assignation divers arrêts rendus par la Cour de Cassation ;
Ces arrêts ont été rendus avant l'entrée en vigueur du Décret du 30 décembre 2015 ou plus exactement ils visent des situations antérieures à l'entrée en vigueur de ce décret ;
Le premier est un arrêt du 4 mars 2008 qui n'a pas été publié, dit le contraire que ce que prétend M. [P]. A savoir, que le bailleur doit remettre « le mode de répartition des charges'»';
Il part du postulat que « la démonstration de la réalité de la récupérabilité des charges n'est pas faite et qu'elles doivent lui être restituées » ce qui est inexact ;
Si le locataire ne règle pas les charges, en revanche lui, le copropriétaire doit bien régler l'intégralité au syndicat des copropriétaires. Les budgets des syndicats des copropriétaires sont approuvés en assemblée générale. Ils sont surveillés notamment par le conseil syndical et les autres copropriétaires ;
Ainsi, si on suit le raisonnement de M. [P], il aurait fallu que M. [E] ou que l'agence immobilière, pour tous les biens dont elle avait la gestion, demande du Syndic chaque année l'intégralité des justificatifs de toutes les dépenses puisque, selon M. [P], n'importe quel locataire de n'importe quel copropriétaire pourrait demander de tenir à sa disposition tel ou tel justificatif de dépense de tout syndicat de copropriétaire ;
Il confirme qu'il n'avait pas sollicité la production de telle ou telle pièce avant les assemblées générales de 2017 et/ou 2018. Il s'agit d'un aveu au sens des dispositions du Code de procédure civile. Dans ces conditions, comment le bailleur et/ou l'agence auraient-ils pu demander une consultation voire une copie de telle ou telle pièce (article 9-1 du décret) ;
Ainsi, en toute hypothèse, M. [P] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;
Le tribunal n'a pu que considérer que M. [P] ne démontrait pas qu'il avait sollicité de son bailleur la communication de telle ou telle pièce durant la période de consultation fixée par le Syndic en application de l'article 9-1 du décret de 1967 ;
M. [P] a confirmé qu'il avait bien été reçu par M. [I] du Syndic Foncia ;
Le locataire ne pouvait invoquer sa propre incompréhension pour s'exonérer du règlement des charges ;
Devant la Cour, comme en première instance, M. [P] forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 100 euros « à titre de dommages et intérêts » ;
Cette demande n'est pas reprise dans le corps des conclusions. Elle n'est pas explicitée ni justifiée ;
L'article 954 du Code de procédure civile prévoit que la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans les conclusions. En l'espèce, force est de constater que les prétentions ne sont pas invoquées dans la discussion. La Cour ne pourra donc pas statuer sur cette demande ;
Il faut dire que la demande de 5 100 euros avait vraisemblablement été insérée dans l'assignation initiale pour échapper au taux de 1er et dernier ressort ;
Il s'agit d'une sorte de tentative de fraude pour permettre à M. [P] de s'ouvrir la voie de l'appel pour un litige dont l'intérêt était manifestement inférieur à 5 000 euros ;
La Cour appréciera s'il y a lieu de faire application de l'article 125 du Code de procédure civile.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 10 mai 2023 à 9 heures.
A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Monsieur [P] sollicite le remboursement de charges versées indûment en 2017 et 2018 faute pour le bailleur de lui prouver qu'il s'agit de charges récupérables sur le locataire et leur montant.
Il fait notamment valoir que le bailleur a annexé au bail une notice d'information indiquant que dans les six mois de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives de charges complémentaires (factures, contrats de fourniture). Or, il n'est produit ni le bail, ni son annexe. Par ailleurs, Monsieur [P] fournit à la Cour des documents quasi illisibles compte tenu de la très petite taille des caractères et des photocopies.
Monsieur [P] considère que les RGD et les relevés Ista sont insuffisants.
La régularisation annuelle des charges 2017 a eu lieu le 25 juin 2018. Il n'est pas contesté que la régie Logis des cadres lui a adressé par mail le 6 juillet 2018 le RGD de la copropriété émanant du syndic Foncia et les provisions sur opérations courantes.
Il a demandé le 28 novembre 2018 un rendez-vous pour présentation des justificatifs de charges 2017. Le 30 novembre 2018, la régie lui a transmis les mêmes pièces. Le 5 septembre 2019, il y a eu demande de régularisation des charges 2018 et demande de rendez-vous pour présentation des justificatifs. Le 20 septembre 2019, la régularisation des charges 2018 a eu lieu. Le 28, Monsieur [E] lui a envoyé plusieurs documents comptables rédigés par le syndic Foncia pour la copropriété. Le 9 octobre 2019, il a demandé un second rendez-vous pour présentation des justificatifs de 2018.
Les charges locatives sont des sommes qui doivent être versées par le locataire au bailleur en plus du loyer principal pour s'acquitter des prestations accessoires résultant des lieux loués et des parties communes. Les charges locatives dites récupérables sont des dépenses dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire qui se fait rembourser.
La liste exhaustive des charges est fixée par décret. Le bailleur doit justifier des charges récupérables. Les charges récupérables sont exigibles sur justification selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque l'immeuble est en copropriété, la provision doit être également justifiée par le budget prévisionnel.
L'article 23 impose au bailleur des obligations formelles qui lui permettent de justifier les dépenses dont il demande le remboursement. Pour la régularisation annuelle des charges, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte des charges préalablement, soit un mois avant. Le document doit permettre d'identifier la nature, la catégorie et le mode de répartition des charges dans les immeubles collectifs (résultat antérieur, budget prévisionnel et mode de répartition des charges). Six mois à compter de l'envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires dans des conditions normales. Cela peut être des factures, des contrats de fourniture et d'exploitation, la quotité consommée, le prix unitaire de chaque catégorie de charges.
En l'espèce, les pièces RGD de la copropriété pour les exercices 2017 et 2018, le compte individuel du copropriétaire et le décompte individuel des frais de chauffage relevé de consommation Ista pour les périodes concernées ont été communiqués.
Les tantièmes rattachés au bien de Monsieur [E] y figurent bien comme en 2016. Ces pièces permettent de s'assurer qu'il s'agit bien de charges récupérables, de déterminer leur nature, leur catégorie et le mode de répartition.
Monsieur [P] pouvait vérifier aisément l'index des consommations de chauffage relatives à son appartement sur le répartiteur, petit appareil placé sur le radiateur personnel du locataire dans une copropriété. Il a même obtenu le 23 septembre 2019 l'état financier après répartition du 31 décembre 2018, le compte de gestion générale de 2018, le compte de gestion des opérations courantes de 2018, les charges de copropriété provisions-opérations courantes de 2018 et le compte de gestion pour travaux de 2018.
Force est de constater que Monsieur [P] s'est vu attribuer un solde de charges en 2017 de 319,73 euros et de 42,65 euros pour 2018 permettant de constater que les provisions n'étaient pas sous-évaluées et étaient proches des charges réelles.
Il a, en outre, été satisfait dans ses demandes de rendez-vous avec la régie et le syndic. S'agissant d'un immeuble en copropriété, seule la société Foncia détient les pièces justificatives des charges du syndicat de copropriétaires et non pas le bailleur ni le gestionnaire de son bien. Le locataire ne saurait se voir délivrer l'ensemble des factures relatives à une copropriété.
Contrairement à ce que prétend Monsieur [P], aucun bailleur copropriétaire d'un bien ne peut obtenir à tout moment du syndic un accès aux pièces de la copropriété ou obtenir un rendez- vous avec son locataire pour consultation des pièces.
Cet accès est réglementé à l'article 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par le décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 qui dispose que ' pendant le délai s'écoulant entre la convocation à l'assemblée générale et la tenue de celle-ci, le Syndic tient les pièces justificatives de charges à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré' le Syndic fixe le lieu de la consultation des pièces' le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue' le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical'».
Tel n'était pas le cas, avant la modification de juin 2019 de cet article, du locataire qui ne pouvait pas en 2018 assister le copropriétaire ou être autorisé à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables.
D'ailleurs, il n'est pas établi que Monsieur [P] a sollicité son bailleur durant la période de consultation fixée par le syndic requise pour obtenir à ses frais communication d'une copie de telle ou telle pièce.
Par ailleurs, et contrairement à ce que Monsieur [P] prétend, il ressort de l'attestation de Madame [O], en poste à la régie des cadres, qu'il a pu consulter les justificatifs en présence de Monsieur [I] du syndic Foncia à plusieurs reprises. Ce pluriel implique que les consultations ne sont pas limitées à l'unique fois qu'il a reconnue en 2017 pour les charges de 2016. Cette pièce qui n'a pas fait l'objet d'une plainte pour faux et qui n'est pas remise en cause par d'autres attestations contraires que Monsieur [P] aurait pu produire en s'adressant à Foncia et Monsieur [I], est probante.
M. [P], aux termes de ses écritures notifiées le 01 juin 2021, fait enfin valoir qu'il ne parvient pas à comprendre les relevés individuels Ista. Or, pour cela, il aurait pu, le cas échéant, se rapprocher de la société ayant effectué ces relevés, ce qu'il s'est gardé de faire. Il n'appartenait pas au bailleur de solliciter d'autres pièces justificatives.
En conséquence, la Cour confirme le jugement déféré par adoption de motifs sur le rejet des demandes de remboursement des charges indues comme injustifiées pour 2017 et 2018.
De ce fait, la demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 5 100 euros est non fondée d'autant qu'elle n'était pas du tout argumentée.
Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de Monsieur [E] à l'encontre de Monsieur [P] pour procédure abusive
Monsieur [E] doit démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité pour engager la responsabilité délictuelle de Monsieur [P] en application de l'article 1240 du Code civil.
Monsieur [P] a intenté une procédure alors qu'il disposait de tous les documents nécessaires. Il a de manière téméraire actionné son ancien bailleur en restitution de charges. Il a même tenté de tromper le tribunal dans une première procédure en 2020 pour contourner l'autorité de la chose jugée d'un précédent jugement contre lequel il n'avait pas formé pourvoi pour les charges de 2016. Il est prouvé qu'il s'est ravisé. Pour autant, pour les besoins de la cause, il est allé jusqu'à prétendre qu'il ne connaissait pas Madame [O], qui était en charge du dossier à la régie, qui a attesté à son encontre. Il a réitéré cette même attitude en appel.
Cet abus a nécessairement causé un préjudice distinct des frais irrépétibles en raison du caractère vexatoire et contraignant de la procédure à l'égard de Monsieur [E]. La Cour réforme le jugement déféré sur le quantum de l'indemnité allouée et statuant à nouveau condamne [C] [P] à payer à [V] [E] une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] qui succombe dans son appel comme en première instance doit payer les entiers dépens de première instance et d'appel. La Cour confirme le jugement déféré sur les dépens et y ajoute à la charge de [C] [P] les entiers dépens d'appel.
La Cour confirme en équité le juste sort des frais irrépétibles de première instance dus par [C] [P] au profit de Monsieur [E].
En appel, la Cour condamne en équité [C] [P] à payer à [V] [E] une somme supplémentaire de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Cour déboute corrélativement [C] [P] de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur la demande reconventionnelle de Monsieur [E] à l'encontre de [C] [P] pour procédure abusive,
Réforme le jugement déféré sur le quantum de l'indemnité allouée s'agissant de la demande indemnitaire de Monsieur [E] à l'encontre de [C] [P],
Et statuant à nouveau,
Condamne [C] [P] à payer à [V] [E] une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'abus de procédure,
Y ajoutant,
Condamne [C] [P] à payer les entiers dépens d'appel,
Condamne [C] [P] à payer à [V] [E] la somme supplémentaire de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel,
Déboute [C] [P] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
