N° RG 22/07223 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OSWK
Décision du
Juge commissaire de LYON
Au fond
du 20 octobre 2022
RG : 15/00093
ch n°
[T]
[T]
S.C.I. DU [Adresse 5]
C/
LA PROCUREURE GENERALE
S.E.L.A.R.L. JEROME ALLAIS
S.A.S.U. AREL INVEST
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE DROME ARDE CHE
Etablissement Public TRESOR PUBLIC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
3ème chambre A
ARRET DU 29 Juin 2023
APPELANTS :
M. [I] [T] pris en sa qualité d'associé de la SCI DU [Adresse 5]
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 13]/ITALIE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
M. [E] [T] pris en sa qualité d'associé et d'ex dirigeant de la SCI DU [Adresse 5]
né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 15]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
S.C.I. DU [Adresse 5] agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentés par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106, postulante et ayant pour avocat plaidant Maître Thomas COURADE de la société BESIDE avocats du barreau de Lyon
INTIMEES :
Mme LA PROCUREURE GENERALE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Prise en la personne d'Olivier NAGABBO, avocat général
S.E.L.A.R.L. JEROME ALLAIS SELARL au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 843.481.714, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI DU [Adresse 5],
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentée et plaidant par Me Charles CROZE de la SELARL AVOCANCE, avocat au barreau de LYON, toque : 757
S.A.S.U. AREL INVEST immatriculée sous le numéro 907 976 146 du registre du commerce et des sociétés de Lyon agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée et plaidant par Me Jérémy BENSAHKOUN, avocat au barreau de LYON, toque : 2339
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE DROME ARDECHE, au capital de 352 271 000,00 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT ETIENNE sous le n° B 383 686 839, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représentée et plaidant par Me Frédéric ALLEAUME de la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME JOUSSEMET, avocat au barreau de LYON, toque : 673
Etablissement Public TRESOR PUBLIC pris en sa qualité de créancier inscrit, représenté par son agent comptable du Pôle de recouvrement spécialisé du Rhône en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
et encore [Adresse 6]
non-représenté
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 23 Mai 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Juin 2023
Date de mise à disposition : 29 Juin 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, présidente
- Raphaële FAIVRE, vice-présidente placée
- Aurore JULLIEN, conseillère
assistées pendant les débats de Clémence RUILLAT, greffière
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signée par Patricia GONZALEZ, présidente, et par Clémence RUILLAT, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI du [Adresse 5] (ci-après « la société Monmousseau ») exerçait une activité de location de biens immobiliers. Elle a pour associés MM. [I] et [E] [T]. Elle est propriétaire d'un tènement immobilier situé [Adresse 5] acquise pour un montant de 1.650.000 euros en janvier 2013.
Par jugement du 12 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Monmousseau et nommé Me [N] en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 5 juillet 2017, cette procédure a été convertie en procédure de liquidation judiciaire. Au cours de la procédure, Me [N] a été remplacé par la Selarl Jérôme Allais en qualité de liquidateur judiciaire.
Dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire et suite à la réalisation d'expertises portant sur le prix du bien immobilier, plusieurs offres d'achat ont été déposées. La Selarl Jérôme Allais a présenté ces offres au juge-commissaire.
Par ordonnance contradictoire du 20 octobre 2022, le juge-commissaire de la procédure collective de la société Monmousseau a :
- autorisé la cession d'un tènement immobilier, composé d'un terrain sur lequel sont édifiées plusieurs constructions figurant au cadastre sous les références suivantes :
Section
Numéro
Lieudit
a
ca
AY
192
[Adresse 5]
85
41
Contenance totale
85
41
dépendant de l'actif de cette liquidation judiciaire au profit de la SAS Arel Invest moyennant la somme de 1.100.00 euros net vendeur payable au comptant au jour de l'acte authentique de vente,
- dit que le candidat repreneur reconnaît avoir pris connaissance de l'état du bien concerné par la cession et qu'il ne pourra exiger aucune indemnité ou diminution du prix pour quelque cause que ce soit,
- fixé la date d'entrée en pleine propriété à la date de la signature des actes réitératifs,
- dit que l'acquéreur reconnaît avoir à sa charge les frais, honoraires et droits d'enregistrement afférents à la présente acquisition,
- dit qu'il y a lieu de notifier le dépôt de la présente ordonnance à :
dirigeant : M. [E] [T], [Adresse 7],
créancier inscrit : Caisse d'épargne Loire Drome Ardèche, [Adresse 12],
créancier inscrit : PRS du Rhône, [Adresse 9],
acquéreur : Arel Invest SAS c. Me [U], Avocat, [Adresse 11],
et le ministère public.
MM. [I] et [E] [T] et la société du [Adresse 5] ont interjeté appel par acte du 28 octobre 2022.
***
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 19 mai 2023 et signifiées au Trésor public le 26 décembre 2022 fondées sur les articles R. 642-37-1 et L. 642-18 du code commerce, MM. [I] et [E] [T] et la société du Monmousseau demandent à la cour de :
- dire bien fondé son appel à l'encontre de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
autorisé la cession d'un tènement immobilier, composé d'un terrain sur lequel sont édifiées plusieurs constructions, dépendant de l'actif de cette liquidation judiciaire au profit de la société Arel Invest moyennant la somme de 1.100.000 euros net vendeur payable au comptant au jour de l'acte authentique de vente,
dit que le candidat repreneur reconnaît avoir pris connaissance de l'état du bien concerné par la cession et qu'il ne pourra exiger aucune indemnité ou diminution du prix pour quelque cause que ce soit,
fixé la date d'entrée en pleine propriété à la date de la signature des actes réitératifs,
dit que l'acquéreur reconnaît avoir à sa charge les frais, honoraires et droits d'enregistrement afférents à la présente acquisition,
- la réformer de ces chefs,
statuant à nouveau,
- rejeter l'offre présentée par la société Arel Invest,
- débouter la Selarl Jérôme Allais et la société Arel Invest de l'ensemble de leurs demandes,
- rejeter toutes fins, moyens ou prétentions contraires,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
***
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 23 mai 2023 fondées sur les articles L. 642-18 et R. 642-37-1 du code de commerce, la Selarl Jérôme Allais, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société du [Adresse 5] demande à la cour de :
- juger recevable et fondées ses demandes,
- débouter les appelants de leur appel,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé la cession du bien immobilier dépendant de la liquidation judiciaire de la société Arel Invest pour un prix de 1.100.000 euros,
- condamner MM. [I] et [E] [T], chacun, à payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec droit de recouvrement.
***
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 mai 2023 fondées sur les articles L. 640-1 et L. 642-18 du code de commerce, la société Arel Invest demande à la cour de :
- déclarer irrecevable et infondé l'appel interjeté par MM. [I] et [E] [T] et la société du Monmousseau,
en conséquence,
- les débouter de l'intégralité de leurs demandes,
- confirmer l'ordonnance déférée,
en tout état de cause,
- condamner MM. [I] et [E] [T] à lui payer chacun la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société du Monmousseau à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum MM. [I] et [E] [T] et la société du Monmousseau aux entiers dépens.
***
Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 12 janvier 2023, la société Caisse d'épargne et de prévoyance Loire, Drome, Ardèche demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance déférée,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Le ministère public n'a pas rendu d'avis.
Le Trésor public, à qui la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 22 novembre 2022, n'a pas constitué avocat.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2023, les débats étant fixés au 1er juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'autorisation de cession du bien immobilier
MM. [I] et [E] [T] et la société du Monmousseau font valoir que :
- l'ancienneté de la procédure ne doit pas conduire à brader ses actifs en méconnaissance des intérêts de la procédure collective et du désintéressement des créanciers,
- l'article L.642-18 du code de commerce dispose que la cession de gré à gré des biens immobiliers de la procédure collective doit porter sur une offre permettant « une cession amiable dans les meilleurs conditions », soit un prix suffisant conforme à la valeur liquidative du bien ; or, le prix de l'offre retenue par le juge commissaire de 1.100.000 euros est très insuffisante eu égard aux expertises réalisées en 2018 (1.770.000 euros) et 2021 (1.726.300 euros), qui prenaient en compte l'hypothèse d'une vente en l'état et dans un cadre liquidatif donc déjà dévaluée ; l'insuffisance de l'offre retenue est également caractérisée par les marques d'intérêts reçues par les associés pour un prix de cession entre 2.600.000 euros et 2.900.000 euros, ainsi que par des offres reçues entre 2.000.000 et 3.000.000 d'euros, y compris pour certaines sans conditions suspensives donc susceptibles d'être présentées dans un cadre liquidatif,
- le caractère tardif de ces nouvelles offres s'explique par les démarches de recherche d'un acquéreur entreprises par les associés de la société du Monmousseau en réaction à la faiblesse de l'offre retenue,
- compte tenu du secteur d'activité, les simples mesures de publicité judiciaire entreprises par la liquidation ne permettaient pas de trouver ces acquéreurs potentiels ; l'absence de cession à la société Arel Invest permettrait la réalisation de mesures de publicité plus efficaces permettant à un candidat repreneur de soumettre une offre suffisante,
- la société Arel Invest ne justifie pas de sa capacité à régler le prix de cession au-delà du séquestre réalisé de la somme de 110.000 euros ; à l'inverse, l'offre reçue sans condition suspensive pour 2.020.000 euros vient d'une société disposant d'une importante capacité financière,
- la poursuite des opérations de liquidation le temps d'une cession dans des conditions acceptables est tout à fait envisageable dès lors que la procédure collective n'a jamais été déficitaire et que ses disponibilités s'élèvent encore à ce jour à près de 200.000 euros.
La Selarl Jérôme Allais réplique que :
- la procédure de liquidation judiciaire a sept ans, elle est donc ancienne ; la procédure devant la cour est une manoeuvre dilatoire du débiteur et de ses dirigeants,
- dans l'intérêt collectif des créanciers et du bon déroulé de la procédure, elle a accordé un délai significatif au débiteur et à son dirigeant pour rechercher un candidat à l'acquisition du bien immobilier ; il n'y a pas eu de manifestation d'intérêt tangible,
- elle a mis en place régulièrement un premier processus d'appel d'offres qui a reçu deux offres éloignées de l'estimation retenue par l'expertise ; la cession n'a donc pas été autorisée par le juge commissaire ; elle a demandé une nouvelle expertise judiciaire d'estimation du bien, puis a mis en place un second appel d'offres, auquel seuls les deux candidats initiaux ont répondu par des offres répondant au cahier des charges supérieures à celles proposées initialement ; l'offre la mieux disante en termes de prix à 1.100.000 d'euros de la société Arel Invest a été retenue et la cession autorisée par le juge commissaire ; ce processus et l'ordonnance d'autorisation du 20 octobre 2022 ont un caractère régulier, licite et valable,
- le prix de cession est plus faible que les estimations retenues par les experts, mais semble correspondre au marché vu l'absence d'intérêt suscité en sept ans,
- en l'absence d'offres alternatives recevables correspondant au cahier des charges, le bien n'était pas susceptible d'une réalisation à un meilleur prix ; les offres alternatives produites par les appelants sont hors délai, donc irrecevables,
- les offres alternatives surprennent par leur caractère tardif et leur montant significativement plus élevé que les estimations des experts ; elles sont assorties de conditions suspensives voire irréalisables dans le contexte liquidatif ; les auteurs de ces offres n'ont pas pris attache auprès du liquidateur ; ils ne justifient pas de leur solvabilité ; ils n'ont pas consigné de quote-part du prix ; ces offres sont donc dénuées de caractère sérieux, définitif et financé de sorte qu'elles doivent être écartées.
La société Arel Invest réplique que :
- les appelants réalisent des manoeuvres dilatoires ; de leur propre aveu, ils auraient attendu près de six ans de procédure de liquidation avant d'initier de véritables démarches au mépris des créanciers ; ils tentent de continuer à gérer le bien en toute illégalité ; le bien semble occupé notamment par des locataires non déclarés à la procédure, générant des loyers non perçus par le liquidateur ; ils n'ont pas l'intention de céder l'actif,
- les offres alternatives évoquées par les appelants sont irrecevables ; leur irrecevabilité est admise par les conclusions des appelants eux-mêmes ; leur irrecevabilité est fondée par la présence de conditions suspensives ; elle est également fondée par leur caractère tardif six ans après l'ouverture de la procédure collective, hors délai de l'appel d'offres et même postérieurement à l'ordonnance du 20 octobre 2022 rendue par le juge commissaire,
- le montant de ces offres est grossièrement surévalué ; ces offres ont été établies pour les besoins de la cause et sans réelle intention d'acquérir le tènement ; elles ne sont assorties d'aucune garantie ni aucune somme versée ou consignée ; ces offres ne sont donc pas sérieuses et viables, de sorte qu'elles ne sont pas pertinentes pour apprécier le caractère 'acceptable' de l'offre retenue,
- les estimations des deux expertises ne reflètent pas le marché actuel car la situation locative a changé et elles n'avaient pas pris en compte la potentielle présence d'amiante,
- l'ordonnance du 20 octobre 2022 du juge commissaire n'a pas été prise dans une volonté de mettre un terme à une procédure du fait de son ancienneté ; elle a été prise dans l'intérêt de la procédure et des créanciers,
- son offre est acceptable et sérieuse ; elle n'est pas assortie de conditions suspensives conformément au cahier des charges de l'appel d'offres ; elle est accompagnée d'un chèque de banque de 110.000 euros dans les mains du liquidateur judiciaire depuis le 19 mai 2022.
La société Caisse d'épargne et de prévoyance Loire, Drome, Ardèche, en sa qualité de créancier inscrit et dont la créance admise au passif s'élève au 10 janvier 2023 à 1.607.677,66 euros, réplique que :
- les offres communiquées en cause d'appel n'ont pas pu être examinées dans le cadre légal, de sorte que la nécessité de garantie de paiement par l'acquéreur n'a pas pu être appréciée,
- l'infirmation de l'ordonnance du juge commissaire ferait courir le risque que ceux à ce stade déclarés ne réitèrent pas leurs offres et que les nouveaux pressentis par les appelants ne confirment pas leurs annonces actuelles par la présentation d'offres conformes ; par conséquent, l'ordonnance d'autorisation de la cession doit être confirmée,
Sur ce,
L'article L.642-18 alinéa 3 du code de commerce dispose que : 'Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.'
L'article R.642-37-1 du code de commerce dispose que : 'Le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l'article L. 642-18 est formé devant la cour d'appel.'
En l'espèce, le tènement immobilier en cause, selon le rapport de M. [B] du 27 juin 2018, est un terrain est à usage de desserte et de stationnement. Avec des aires et voies asphaltées pour les véhicules, le surplus étant gravillonné ou en nature d'espaces verts. L'espace est entièrement clos et sa surface de 8.541 m². Les constructions sont composées d'un bâtiment principal de conception ancienne avec un gros oeuvre à l'état d'usage avancé et une toiture en fibrociment, d'un chapiteau indépendant (construction sommaire) et d'une petite construction annexe en bon état d'entretien. Il est noté que les lots présentent des caractéristiques simples, que les locaux ne sont pas des plus fonctionnels mais que les surfaces à usage d'activité sont satisfaisantes. Le terrain est en état moyen d'entretien, fortement encombré, et n'autorise pas toutes les aisances pour les manoeuvres et le stationnement. L'environnement est à vocation mixte ([Localité 16] limite [Adresse 14] à [Localité 17]) et aisé d'accès. Les baux de durées diverses sont classiques.
Le tènement est évalué à la somme de 1.740.000 euros la valeur vénale du bien litigieux par la méthode dite 'sol-construction' et à 1.970.000 euros selon la méthode dite 'de rentabilité' soit une moyenne de 1.765.000 euros. Il est précisé que cette valeur prenait en compte la division du site en une multitude de cellules et qu'une vente lot par lot serait longue et source d'importantes difficultés, qu'une vente en bloc à un investisseur est à privilégier, que toute offre formulée à partir de 1.420.000 euros doit être examinée avec la plus grande attention.
L'expertise de la société Adequation conclut pour sa part à une évaluation proche de la précédente de 1.726.300 euros le 30 novembre 2021.
De telles évaluations n'impliquent évidemment pas que des offres conformes à ces montants seront formulées, le bien en cause pouvant ne susciter que très peu d'intérêt et ce manque d'intérêt est établi par l'absence d'offres depuis l'origine de la procédure collective et la faiblesse des deux premières offres qui ont été écartées ; la valorisation à dire d'expert est donc théorique et ne reflète pas la réalité du marché tenant compte des caractéristiques du biens et de sa situation ; en outre, la présence de locataires dont certains occultes peut effrayer les acquéreurs.
Les appelants, pour soutenir que la vente acceptée par le juge commissaire n'est pas conformé à l'article susvisé, opposent cependant plusieurs offres à celle ayant été retenue soit :
- des offres avec conditions suspensives (p9),
-une offre du groupe Sir du 16 mai 2023 d'un montant de 2.020.000 euros sans conditions suspensives ni limite de durée,
- une offre de la société FMI du 15 mai 2023 de 2.800.000 euros sans conditions suspensives,
- une offre de la Sci Angetha du 4 mai 2023 de 2.900.000 euros valable 6 mois et dénuée de conditions suspensives.
De manière liminaire, les appelants ne procèdent que par affirmations et ne démontrent nullement que les appels d'offres du liquidateur aient manqué de pertinence et de sérieux.
Ensuite, les offres avec conditions suspensives ne peuvent être prises en considération, ne remplissant pas les conditions de la vente.
S'agissant des autres offres, et alors que pendant plusieurs années, aucune offre sérieuse n'a été présentée pour l'acquisition du bien malgré le délai laissé par le liquidateur, elles sont intervenues très tardivement et postérieurement à l'ordonnance querellée et surtout, elles sont intervenues en dehors de la procédure d'appel d'offres et sans que le liquidateur judiciaire n'ait jamais été contacté de sorte qu'elles n'étaient pas recevables et ne répondent pas au cahier des charges établi et qu'elles échappaient à toute demande de précisions.
Aucune de ces offres, particulièrement elliptiques, n'offre concrètement la moindre garantie financière.
Par ailleurs, les prix proposés sont très surprenants et particulièrement douteux, s'agissant de montants biens supérieurs aux expertises qui étaient déjà largement supérieures aux prix du marché révélés par les appels d'offres.
L'intérêt des créanciers, après plus de 7 ans de procédure, et nonobstant le fait que l'offre retenue est inférieure à l'évaluation par expert, n'est pas de temporiser encore la vente au risque de perdre un acquéreur sérieux qui a répondu aux garanties financières sollicitées au profit d'offres totalement aléatoires et manifestement établies pour les besoins de la cause.
En conséquence de ce qui précède, l'ordonnance querellée est confirmée en ce qu'elle a retenu l'offre de la société Arel Invest.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les consorts [T] qui succombent sur leurs prétentions supporteront in solidum les dépens d'appel et verseront sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile chacun 1.000 euros au liquidateur judiciaire et la même somme à la société Arel invest.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée.
Y ajoutant,
Condamne in solidum les consorts [I] [T] et [E] [T] aux dépens d'appel.
Condamne [I] [T] et [E] [T], chacun, à verser à la Selarl Jérôme Allais en qualité de liquidateur judiciaire de la société du [Adresse 5] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société Arel Invest la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec droit de recouvrement pour le liquidateur judiciaire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
