N° RG 22/03012
N° Portalis DBVX-V-B7G-OIII
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3]
Référé
du 28 mars 2022
RG : 21/01918
S.A.R.L. AFFINVEST
C/
S.A.S. [S]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2023
APPELANTE :
S.A.R.L. AFFINVEST
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Bastien GIRAUD de la SARL BASTIEN GIRAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 2451
INTIMÉE :
S.A.S. [S] (nom commercial GARAGE DES PROVINCES)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Gwenaelle HONORE de la SELARL EDOU - DE BUHREN ' HONORE, avocat au barreau de LYON, toque : 2816
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 11 Janvier 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Janvier 2023
Date de mise à disposition : 22 Février 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Par exploit du 8 novembre 2021, la société SAS [S], nom commercial Garage des Provinces, a assigné la société SARL Affinvest devant le président du tribunal judiciaire de Lyon en référé au visa de l'article L 581-25 du code de l'environnement aux fins qu'il :
prononce la résiliation du contrat de location de l'emplacement conclu entre les deux sociétés le 7 avril 2003,
condamne la société Affinvest à lui payer 10 333,05 euros au titre du loyer impayé jusqu'en 2020,
condamne la société Affinvest à lui payer le loyer de 2021 au prorata jusqu'à la date de résiliation du bail,
la condamne à remettre en état l'emplacement loué dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et à défaut d'exécution dans le délai prévu, la condamne au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard,
outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens dont le coût du commandement de payer.
Elle a fondé sa demandé sur le contrat du 7 avril 2003 portant sur la location d'un emplacement publicitaire au [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant une redevance annuelle de 2 750 euros. Le contrat a pris effet rétroactivement au 15 février 2003 et a été reconduit tacitement à défaut de congé par période d'un an. Le preneur malgré ses engagements, a pris l'habitude de ne payer qu'occasionnellement les loyers. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 avril 2008, il a reconnu devoir les loyers de 2014 à 2017 justifiant son défaut de paiement en partie en raison de la perte de visibilité partielle du panneau en raison de la végétation. Affinvest a de ce fait unilatéralement décidé de ne payer que la moitié du loyer soit 4 821,92 euros pour la période 2014-2017. Elle a continué de la même manière en 2018 et 2019. Par la suite, elle n'a plus payé en 2020. Plus gravement, alors qu'elle exerce une activité de garage automobile de marque Citroën, elle a pu faire constater le 17 mai 2021 que Affinvest avait affiché des publicités d'une marque concurrente. Elle lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2021. En réponse, Affinvest a contesté la créance et indiqué que le non-paiement des loyers était dû à la non-exploitation de la deuxième face du panneau qui serait non visible depuis [Localité 5]. Elle a fait faire un nouveau constat d'huissier le 7 septembre 2021 qui montre que cette allégation était fausse, le panneau étant visible des deux côtés. En outre, la face visible du côté de la société [S] n'était pas entretenue en violation de ses obligations.
La société Affinvest a demandé de dire et juger que la société [S] n'a pas qualité ni intérêt à agir. Elle ne formule aucune demande de provision. Au surplus, la créance est partiellement prescrite depuis le 8 novembre 2016. La société [S] n'a elle-même pas exécuté son obligation aux fins de garantir la visibilité du panneau publicitaire posé par ses soins. Elle soutient qu'elle n'a pas pu exploiter les deux faces entre le 15 février 2003 et le 29 janvier 2009 soit durant 5 ans avant le courrier du 16 avril 2018. Elle n'est redevable d'aucune somme au bailleur dont la créance est sérieusement contestable. La société [S] ne justifie pas de l'état antérieur de l'emplacement loué ce qui exclut qu'elle puisse être condamnée à la remise en état. L'astreinte n'est pas utile au vu du comportement des parties. En conséquence, elle a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de la société [S] à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société [S] a actualisé sa créance à 13 083,05 euros pour les loyers impayés jusqu'en 2021.
Par ordonnance du 28 mars 2022, le juge des référés a':
constaté le jeu de la clause résolutoire à compter du 6 août 2021 au bénéfice de la SAS [S],
condamné la SARL Affinvest à payer à la SAS [S] la provision de 9 458,26 euros au titre des loyers impayés année 2021 incluse outre intérêts à compter du commandement,
débouté la SAS [S] du surplus de sa demande de provision,
condamné la SARL Affinvest à remettre en l'état l'emplacement loué dans un délai de trois mois à compte de la signification de l'ordonnance sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai, outre le paiement d'une indemnité de procédure de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SAS [S] et les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Le juge a retenu en substance que :
Monsieur [O] ayant signé comme gérant de [S] le contrat entre les parties et le tampon de la société et l'enseigne de la société figurant sur chaque page du contrat, la qualité pour agir de la société n'est pas contestable.
selon l'article L 581-25 du Code de l'environnement, le juge des référés peut être saisi par le bailleur d'un emplacement privé aux fins d'apposer une publicité pour obtenir soit l'exécution de travaux soit la résolution du contrat et la remise en état de lieux aux frais du preneur si celui-ci ne maintient pas les lieux en bon état d'entretien sous un mois à compter d'une mise en demeure. Il est prévu que, à défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois. Le preneur doit alors remettre en l'état l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat.
selon l'article 3.2 du contrat de location, la clause résolutoire est prévue.
en l'espèce Affinvest n'a pas réglé les loyers annuels contractuellement prévus et n'a pas entretenu l'emplacement loué en bon état d'entretien. Le commandement de payer a été signifié le 5 juillet 2021 en visant la clause résolutoire. Le preneur n'a pas régularisé sous un mois. La clause résolutoire est acquise au bailleur.
c'est vainement qu'Affinvest prétend que le bailleur n'a pas respecté ses obligations alors qu'il a fait constater ce point par huissier de justice les 17 mai, 7 septembre et 4 novembre 2021 que le panneau était bien visible des deux côtés et que la face côté [S] n'était pas entretenue.
la société [S] n'a pas produit de décompte détaillé de sa créance. La prescription est acquise pour les sommes dues avant le 8 novembre 2016. Le juge n'a pas à faire de prorata pour la période du 8 novembre 2016 au 31 décembre 2016 ou à déterminer le loyer 2017 pour la seule face B.
le loyer 2017 s'élève à 1 208,26 euros après versements non explicités puis porté à 1 375 euros pour 2018-2019 pour la seule face B puis à 2 750 euros pour 2020 et 2021 (location du tout) soit 9 458,26 euros à titre provisionnel. [S] n'a pas fait de demande d'une indemnité d'occupation mensuelle ni formulé de demande chiffrée pour le loyer proratisé jusqu'à la date de résiliation judiciaire. Ainsi, la demande est rejetée.
la remise en état est prononcée sous un délai de trois mois mais avec une astreinte modérée.
Appel a été interjeté par le conseil de la SARL Affinvest par déclaration électronique du 25 avril 2022, à l'encontre de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de LYON qui l'a condamnée à payer la provision de 9 458,26 euros au titre des loyers impayés année 2021 incluse outre intérêts à compter du commandement, à remettre en l'état l'emplacement loué dans un délai de 3 mois à compte de la signification de l'ordonnance sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai, outre 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Suivant les articles 905 à 905-2 du code de procédure civile, l'affaire a été orientée à bref délai et les plaidoiries fixées au 11 janvier 2023 à 9 heures.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022, la société SARL Affinvest demande à la Cour de':
vu les articles 31, 122, 809 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1353 et 2224 du Code civil
confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a retenu la prescription des demandes de condamnation depuis le 8 novembre 2016,
l'infirmer pour le surplus.
Statuant à nouveau :
A titre principal,
dire et juger que la SAS [S] n'a pas qualité ni intérêt à agir,
la débouter,
A titre subsidiaire,
dire et juger qu'elle n'a pas respecté son obligation de garantir la visibilité du panneau publicitaire,
qu'elle a été dans l'impossibilité d'exploiter l'une des faces du panneau du 15 février 2003 au 29 janvier 2009 soit 5 ans pour la période antérieure au courrier du 16 avril 2018,
qu'elle n'est redevable d'aucune somme,
que la créance est sérieusement contestable,
se déclarer incompétent et inviter la société [S] à mieux se pourvoir au fond,
Subsidiairement,
débouter la société [S] de sa demande de condamnation,
donner acte à la société [S] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de location d'emplacement n°69/442,
dire et juger qu'elle ne prouve pas l'état antérieur de l'emplacement loué ce qui exclut une obligation de remise en état,
dire et juger que le prononcé d'une astreinte n'est pas rendu nécessaire au vu du comportement des parties,
débouter la société [S] de ses demandes à ce titre,
la condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
la condamner aux entiers dépens de l'instance «'sic'» distraits au profit de la SELARL Bastien Giraud, avocat sur son affirmation de droit.
L'appelante soutient notamment que':
Son bail est conclu avec Monsieur [O] pour louer un emplacement qui se trouve sur le terrain exploité par la société [S] pour un garage automobile. Le panneau publicitaire portatif comprend deux faces A et B. Il n'y a qu'un arrangement entre Monsieur [O] et la société [S] pour le versement des loyers entre les mains de la société [S]. Ainsi, la société [S] n'a pas la qualité pour agir ni intérêt. Les parties sont la société [I] Publicité aux droits de laquelle vient Affinvest en qualité de preneur et [J] [O] en qualité de bailleur. Madame [S] est mentionnée dans l'encart «'désignation objet du bail'» uniquement. Elle ne peut donc pas solliciter de résiliation judiciaire ni sa condamnation à des loyers qui ne lui sont pas dus. Elle n'a pas d'intérêt à agir. Elle l'a implicitement reconnu dans une correspondance du 15 mai 2018 où elle a écrit que devant la mauvaise foi du preneur, elle allait se rapprocher de Monsieur [O] propriétaire pour qu'il adresse un courrier de résiliation, lequel est le seul décisionnaire quant au sort du contrat en sa qualité de bailleur. Ses arrangements avec [S] sur la signature du contrat et la perception du loyer ne donnent aucune qualité contractuelle ni légitimité dans l'action. Le juge a écrit que Monsieur [O] a signé comme gérant de [S] ce qui est inexact. Monsieur [O] est le propriétaire des lieux loués par la société [S].
Subsidiairement, elle invoque des contestations sérieuses :
Dès le début, la face B donnant sur le parking de la société [S] était masquée par de la végétation et par une enseigne Citroën rendant impossible sa commercialisation. Il a été convenu du versement uniquement de la moitié du loyer en rapport avec l'exploitation d'une seule face du panneau. Cela n'a jamais été contesté par Monsieur [O] ni par la société [S] jusqu'en 2009. A cette date, elle a tenté de commercialiser la face B. Un courrier du 27 janvier 2009 à [S] faisant état d'un constat d'huissier du 17 novembre 2003 laissant apparaître un masquage difficilement contestable du panneau. A la fin de 2017, Monsieur [O] lui a dit qu'il y aurait un partage du loyer en accord avec [S]. Le 16 avril 2018, Affinvest a adressé un courrier recommandé à la société [S] avec des photographies montrant la face A masquée par des végétaux et la face B totalement inexploitable. Le 15 mai 2018, la société [S] n'a pas apporté de solution. Elle a reconnu que la face B était effectivement masquée par l'arbre présent sur le terrain. Toutefois, elle a reçu le commandement de payer le 5 juillet 2021. Le 27 juillet 2021, elle a fait un courrier à l'huissier de justice pour contester la somme réclamée compte tenu de l'inexploitation des faces du panneaux depuis des années. Le 8 novembre 2021, elle a été assignée.
La prescription quinquennale de la créance ainsi que le juge des référés l'a retenu. Les loyers antérieurs au 8 novembre 2016 sont prescrits.
La créance de 13 083,05 euros est indue et injustifiée. La redevance était de 2 750 euros TTC par an. Elle produit un décompte de ses paiements. En déduisant la somme de 44 931,23 euros de la somme de 52 250 euros au 15 février 2022 ne reste due que la somme de 7 318,77 euros. Le juge avait pourtant pointé la carence du demandeur à prouver sa créance. Il aurait dû retenir une contestation sérieuse. Le bailleur devait garantir la visibilité de la publicité par la suppression des obstacles provenant de son fait ou dus à la prolifération de la végétation sur sa propriété. Le premier règlement pour la face B n'est intervenu qu'en janvier 2009 lors de la tentative de commercialisation de la face B. Ni monsieur [O] ni la société [S] n'a émis de contestations. Il s'agit d'une reconnaissance tacite de ses arguments. Elle ne devait que 1 375 euros entre février 2003 et janvier 2009 de sorte que c'est le bailleur qui lui doit de l'argent soit 931,23 euros. En 2018, la face B a de nouveau été inexploitable. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir entretenu la face B alors qu'elle n'en avait pas l'accès. Le juge a outrepassé ses pouvoirs en la condamnant en retenant que les constats d'huissier de 2021 alors que les difficultés datent de 2003.
Compte tenu des relations conflictuelles entre les parties, il est incontestable que le contrat de location ne peut perdurer.
Pour la demande de remise en état, un état des lieux d'entrée doit être produit pour preuve du mauvais état d'entretien. Elle ignore ce que serait l'objet d'une remise en état. Il n'est pas démontré un refus de s'exécuter justifiant une astreinte. Le prononcé de l'astreinte n'a pas été motivé alors qu'il s'agit d'une mesure grave et contraignante. Elle donne son accord pour le prononcé d'une résiliation judiciaire.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2022, la société SAS [S] demande à la Cour de':
vu l'article L 581-25 du Code de l'environnement,
débouter la société Affinvest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,
condamner la société Affinvest au paiement de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d'huissier.
Elle fait valoir notamment que':
Affinvest a réglé les causes de l'ordonnance sans remettre en état le panneau donné à bail.
Le contrat a été signé par Monsieur [O] et non par elle. Monsieur [O] est propriétaire du terrain et la SAS [S] est sa locataire. C'est la société Affinvest qui a rédigé le contrat de bail. Elle apparaît en objet et est signataire avec son tampon et son enseigne. Affinvest a d'ailleurs adressé ses courriers et ses règlements à la société Garage des Provinces démontrant qu'elle est le bailleur. Monsieur [O] n'est effectivement pas son gérant mais le propriétaire des locaux. Il s'agit d'un contrat de sous-location comme l'a dit Monsieur [O] dans un courrier à Affinvest du 3 novembre 2021. Elle a donc bien qualité pour agir.
Elle n'agit pas sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile mais sur le référé particulier de l'article R 581-25 du Code de l'environnement.
Il n'est pas contestable qu'Affinvest n'a pas payé ses loyers régulièrement en violation de l'article R 581-25 susvisé qui est d'ordre public. De même, elle n'a pas entretenu l'emplacement loué en bon état d'entretien.
L'article 3 du contrat prévoit la clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement de loyer et d'une mise en demeure restée sans effet durant un mois. Le commandement de payer contenant la clause résolutoire portant sur la somme de 10 506,64 euros est resté sans effet. La résiliation a été régulièrement constatée le 6 août 2021.
En 2014, la société Affinvest a stoppé l'exploitation de la face B du panneau qu'elle avait depuis 2008. Aucun acte juridique n'a été fait. Parallèlement elle a stoppé unilatéralement le paiement des loyers pendant 4 ans. Elle conteste avoir reconnu que sa haie était trop haute le 15 mai 2018. le constat d'huissier de 2017 n'est pas sérieux. En tout état de cause, les photographies montrent que le panneau n'était pas entretenu, les couleurs de l'affichage sont passées. Dans un mail adressé à Moniseur [I] de la société Affinvest le 4 mai 2020, elle lui rappelle son manquement répété à ses obligations. Une photographie montre tant l'état d'entretien du panneau que sa parfaite visibilité depuis la route. En septembre 2021, un constat d'huissier a établi que le panneau publicitaire est parfaitement visible des deux côtés. Au surplus, aucun loyer n'a été réglé en 2020 et 2021 et elle a affiché des publicités de ses concurrents directs. Affinvest est taisante sur ce point.
Le juge a fait application de la prescription quinquennale et n'a pris en compte que les loyers à compter du 8 novembre 2016. Le loyer ne peut être de 7 318,77 euros qui est un montant fantaisiste. Son décompte est faux. Elle conteste le versement de 7 207,19 euros en avril 2018. Les trois versements faits ont déjà été décomptés. Elle ne s'explique pas non plus sur le non-paiement des loyers 2020-2021. L'argumentation sur les contestations sérieuses n'est pas opérant pour les procédures concernant le louage d'emplacement publicitaire.
L'absence d'entretien de l'emplacement loué.
Elle lui a déjà demandé de le faire dans un mail du 2 mai 2020 avec la photographie qui montre des affiches en lambeau. En vain. L'article 4 du contrat précise pourtant que le preneur doit maintenir en permanence bon état d'entretien les lieux loués. Or, Affinvest a laissé les lieux se dégrader. Il s'agit d'enlever les affiches déchirées et de rendre le panneau propre. Affinvest est un professionnel de l'affichage publicitaire. Elle ne saurait prétendre ignorer ses obligations d'entretien qui durent tout le temps du bail. C'est à Affinvest de démontrer qu'elle a entretenu les lieux. Aucun état des lieux d'entrée n'a été rédigé. Désormais, elle n'entretient plus la face du panneau côté [Localité 5] et pose des affiches de ses concurrents sur l'autre face en violation du contrat qui interdit la publicité de marque automobile autre de Citroën.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 11 janvier 2023 à 9 heures.
A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 22 février 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Selon l'article L 581-25 du Code de l'environnement, le juge des référés peut être saisi par le bailleur d'un emplacement privé aux fins d'apposer une publicité pour obtenir soit l'exécution de travaux soit la résolution du contrat et la remise en état de lieux aux frais du preneur si celui-ci ne maintient pas les lieux en bon état d'entretien sous un mois à compter d'une mise en demeure. Il est prévu que à défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois. Le preneur doit alors remettre en l'état l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat.
Selon l'article 3.2 du contrat de location, la clause résolutoire est prévue.
Pour autant seule la personne qui est bailleur a la qualité pour agir.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité pour agir
Les parties au bail sont la société [I] Publicité aux droits de laquelle vient Affinvest en qualité de preneur et [J] [O] en qualité de bailleur. Madame [S] est certes mentionnée mais dans l'encart « désignation objet du bail » uniquement. La société [S] est la locataire de Monsieur [O]. Il n'existe aucun contrat de sous-location formalisé. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, Monsieur [O] n'a pas signé en qualité de gérant de la société [S]. Il n'est pas contesté qu'il n'a jamais été son dirigeant. D'ailleurs, dans une correspondance du 15 mai 2018 (pièce 5 de la société Affinvest), la société [S] Garage des Provinces a expressément écrit à la société Affinvest que, devant sa mauvaise foi, elle allait se rapprocher de Monsieur [O] (propriétaire) pour qu'il lui adresse un courrier de résiliation. Les arrangements entre le bailleur, Monsieur [O], et la société [S] sur la perception du loyer pas plus que l'apposition de son tampon commercial sur chaque page du contrat ne donnent à la société [S] de qualité contractuelle pour agir pour faire constater la résolution du contrat et solliciter une exécution des obligations contractuelles.
En application de l'article 122 du Code de procédure civile, le défaut de qualité de bailleur de la société [S] conduit à la Cour à infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et à prononcer l'irrecevabilité de l'action de la société [S] sans examen au fond de l'affaire.
Sur les demandes accessoires
La Cour condamne la société [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La Cour autorise la SELARL Bastien Giraud qui en a fait la demande expresse à recouvrer directement ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Cour condamne la société [S] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Affinvest.
La Cour déboute corrélativement la société [S] de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce l'irrecevabilité de l'action en référé de la société SAS [S] sans examen au fond de l'affaire,
Condamne la société SAS [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Autorise la SELARL Bastien Giraud à recouvrer directement ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile,
Condamne la société SAS [S] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société SARL Affinvest,
Déboute corrélativement la société SAS [S] de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
