N° RG 20/03662 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NBG6
Décision du Tribunal de Commerce de LYON
Au fond du 10 juin 2020
RG : 2019j00402
S.A. WURTH FRANCE
C/
S.A.S. INVEST M3
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 26 Janvier 2023
APPELANTE :
S.A. WÜRTH FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
Et ayant pour avocat plaidant la SELARL PERNET ET ASSOCIES, avocat au barreau de COLMAR
INTIMEE :
S.A.S. INVEST M3
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de LYON, toque : 480
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 12 Octobre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Novembre 2022
Date de mise à disposition : 26 Janvier 2023
Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Julien SEITZ, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Suivant contrat du 08 décembre 2005, la société Wurth France a reçu à bail commercial de la société civile immobilière Léos, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée Invest M3, des locaux situés [Adresse 5].
Par avenant du 08 mars 2014, le loyer annuel a été ramené au montant de 141.120 euros hors taxes et hors charges et le dépôt de garantie a été fixé à 3 mois de loyer hors taxes, soit 35.280 euros au 1er janvier 2014.
Un différend s'est fait jour entre les parties, relativement à la possibilité pour la bailleresse de compter les primes d'assurance au nombre des charges locatives, et le bail est arrivé à expiration le 13 juin 2018 par l'effet d'un congé du locataire.
Telles sont les circonstances dans lesquelles la société Invest M3 a fait parvenir à la société Wurth France une facture n°8000 du 14 septembre 2018 d'un montant de 10.672,66 euros HT après déduction du dépôt de garantie de 35.734,98 euros, soit un montant résiduel de 19.954,19 euros TTC.
La société Wurth France a contesté cette facture le 1er octobre 2018, avant d'assigner la société Invest M3 devant le tribunal de commerce de Lyon par acte d'huissier du 21 février 2019, afin qu'il soit jugé que le solde débiteur de son compte locatif s'établissait au montant de 10.564,20 euros.
Par jugement du 10 juin 2020, le tribunal de commerce a :
- débouté la société Wurth France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamné la société Wurth France à payer à Invest M3 la somme de 17.710,36 euros outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2018,
- rejeté comme non fondés tous autres moyens, fins et conclusions contraires des parties,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Wurth France à payer à la société Invest M3 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Wurth France au paiement des entiers dépens de l'instance.
Par jugement du 02 novembre 2020, le tribunal de commerce a rectifié une erreur matérielle relative au montant du dépôt de garantie et condamné la société Wurth France à payer une somme de 750 euros à la société Invest M3 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée le 10 juillet 2020, la société Wurth France a relevé appel du jugement prononcé le 10 juin 2020.
Par conclusions déposées le 29 mars 2021, la société Wurth France demande à la cour, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1730 et suivants du code civil et 1302-1 et suivants du même code, de :
-dire l'appel régulier recevable et bien fondé,
y faisant droit :
-infirmer le jugement du 10 juin 2020 en ce qu'il a :
débouté la société Wurth France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
condamné la société Wurth France à payer à la société Invest M3 la somme de 17.710,36 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2018,
rejeté comme non fondés tous autres moyens, fins et conclusions contraires des parties,
condamné la société Wurth France à payer à la société Invest M3 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau :
-condamner la société Invest M3 à payer à la société Wurth France une somme à hauteur de 10.221,41 euros au titre des trop-perçus sur la facture n°8000,
-condamner la société Invest M3 à payer à la société Wurth France une somme à hauteur de 4.015,24 euros au titre de la répétition de l'indu sur les primes d'assurance des années 2013 et 2014,
-constater que la société Wurth France reconnaît être redevable d'une somme à hauteur de 24.800,75 euros,
-ordonner la compensation entre les créances réciproques au regard de leur connexité,
en conséquence :
-dire que la société Wurth France reste devoir une somme à hauteur de 10.564,20 euros à la société Invest M3 et lui en donner acte,
-condamner la société Invest M3 à payer à la société Wurth France une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société Invest M3 aux entiers dépens, y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution du jugement à intervenir par voie d'huissier ainsi que les frais complémentaires liés à la passation de l'acte, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion des droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier prévu à l'article 10 du décret ; dont distraction au profit de Maître Romain Laffly, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
-rappeler que la décision à intervenir sera frappée d'exécution provisoire.
La société Wurth France soutient que la facture n°8000 fait apparaître la taxe foncière 2017, pourtant acquittée à la date de son émission, ainsi que le reconnaît expressément la société Invest M3. Elle reproche au tribunal de commerce de n'avoir pas tenu compte de ce paiement.
Elle ajoute que les dispositions spéciales de l'article 12 du contrat, aux termes desquelles il appartient au preneur de supporter les surprimes d'assurances générées par son activité, ne sont pas compatibles avec les dispositions générales de l'article 19, lui imputant l'ensemble des frais d'assurance.
Elle considère que les dispositions spéciales priment les conditions générales du contrat et que sa bailleresse ne peut lui refacturer l'ensemble des primes d'assurance, mais uniquement les surprimes éventuelles générées par son activité spécifique.
Elle estime au surplus que les dispositions de l'article 19 posent un problème d'interprétation, en ce qu'elles ne permettent pas de déterminer si les frais d'assurance s'entendent de la seule assurance de la copropriété ou de l'intégralité de l'assurance 'propriétaire non-occupant'.
Elle demande en conséquence que les sommes mises en compte au titre des primes d'assurance soient déduites du solde locatif, tant pour celles apparaissant sur la facture litigieuses, que pour celles acquittées en 2013 et 2014.
Par conclusions déposées le 21 avril 2021, la société Invest M3 demande à la cour de :
- recevoir comme régulier en la forme mais mal fondé quant au fond, l'appel interjeté par la société Wurth France à l'encontre du jugement rend par le tribunal de commerce de Lyon le 10 juin 2020,
- confirmer la décision rendue par le tribunal de commerce de Lyon en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- condamner la société Wurth France à payer à la société Invest M3 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Wurth France aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la société Hartemann Palazzolo & associés, avocat sur son affirmation de droit.
La société Invest M3 donne le détail de ce qu'elle considère être le compte entre les parties, avec indication des sommes dues de part et d'autre.
Elle affirme que la société Wurth France est tenue du remboursement de sa quote-part des primes d'assurance en vertu de l'article 19 du contrat de bail, dont elle estime qu'il se trouve dépourvu de toute ambiguité et qu'il ne contredit point l'article 12 relatif aux surprimes. Elle fait observer que la société locataire s'est d'ailleurs acquittée des sommes réclamées au titre des cotisations d'assurance pour les années 2012, 2013 et 2014 avant de refuser unilatéralement de les payer à compter de l'année 2015.
Elle indique qu'après compensation entre les créances respectives, le solde s'établit au montant retenu par le tribunal de commerce.
Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 12 octobre 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2022, à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 janvier 2023.
MOTIFS
Sur la charge des frais d'assurance :
Vu les articles 1156 et 1161 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Conformément à l'article 1156 ancien du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
En vertu de l'article 1161 du même code, toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.
L'article 12 du contrat de bail intitulé 'assurances et recours' dispose :
' Le preneur a l'obligation :
a) de rembourser au bailleur les surprimes d'assurances que le bailleur aurait à supporter au titre de l'assurance des bâtiments. Ce remboursement s'entend exclusivement du cas dans lequel lesdites surprimes ont pour cause des risques spécifiques qui tiennent à la nature particulière de l'activité propre du preneur et qui diffèrent de ceux afférent à une activité commerciale ordinaire...
b) de faire assurer pour toute la durée du bail ses risques locatifs, tous les aménagements qu'il aura pu apporter aux lieux loués et tous les objets garnissant les lieux loués contre les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, sans aucune exception, auprès d'une compagnie notoirement solvable, ayant son siège ou une succursale en France.
De s'assurer pour les mêmes risques contre le recours des tiers et des voisins.
c) de s'assurer du trouble qui pourrait lui être apporté par les tiers à sa jouissance par voie de fait ou autrement...
Le bailleur a l'obligation :
a) de garantir l'immeuble en valeur à neuf, y compris tous agencements et installations considérés comme immeuble par nature ou destination, installations attachées au fond à perpétuelle demeure au sens de l'article 525 du code civil, équipements et installations en place au jour de la souscription du bail, y compris les honoraires de l'architecte constructeur.
b) sa responsabilité civile, à raison des dommages corporels ou matériels causés à des tiers du fait des bâtiments, agencements et installations, ainsi que des activités du personnel attaché au service de l'immeuble...'
L'article 19, intitulé 'accessoires du loyer' dispose :
'Le preneur remboursera au bailleur la quote-part à la charge des locaux loués des prestations communes, assurances, taxes locatives, taxes sur les bureaux, fournitures individuelles, des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier en ce compris les travaux exécutés dans les parties communes et sur les équipements communs, notamment tous les frais concernant l'entretien et la réparation des ascenseurs, chauffage, cours et jardins, ainsi que tous les aménagements, mobilier, matériel d'exploitation des parties communes, le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur'.
Ces clauses intéressent la location d'un local commercial de 1.100 mètres carrés de superficie, dont 500 mètres carrés de bureaux et 600 mètres carrés de surface de vente, situé dans un immeuble à usage commercial de grande dimension, exploité par la société Invest M3 dans le cadre d'un contrat de crédit-bail.
Un tel immeuble est susceptible d'accueillir une pluralité de locataires.
La question se pose en conséquence de la répartition des charges générées par l'exploitation de l'immeuble entre le preneur et le ou les locataires, en ce inclus les frais de l'assurance contractée par le bailleur en vertu de l'article 12 précité.
L'article 19 a pour objet de fixer cette répartition, en répercutant la prime d'assurance sur les locataires au prorata des surfaces occupées par les différents preneurs.
L'article 12 aménage la solution dégagée à l'article 19 s'agissant de l'éventuelle surprime générée par l'activité spécifique de l'un ou l'autre des preneurs, à effet d'en faire peser la charge exclusive de l'exploitant concerné, plutôt que répartie entre les différents locataires.
Les dispositions des articles 12 et 19 ne sont donc pas empreintes de contradiction, mais se combinent au contraire de manière logique, pour laisser à la charge du preneur une quote-part de la prime d'assurance de l'immeuble déterminée à due proportion de la surface qu'il occupe, et de lui faire supporter en sus l'intégralité de la surprime éventuelle générée par son activité spécifique.
C'est à l'aune de cette interprétation des clauses litigieuses qu'il convient de procéder au compte entre les parties.
Sur le compte entre les parties :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Il convient en premier lieu de porter au crédit de la société Invest M3 la taxe foncière 2016 et la fraction de la taxe foncière 2018 correspondant à la période d'occupation de la société Wurth France, que celle-ci ne justifie pas avoir payées, soit les sommes de 20.030,40 et 9.185,70 euros TTC.
La société Invest M3 reconnaît en revanche que la taxe foncière 2017 a été acquittée par la société locataire et il n'y a pas lieu d'en porter le montant au solde du compte locatif.
La société Wurth France a accepté par ailleurs de régler la somme de 23.715,48 eurosTTC au titre des frais de remise en état des locaux, par courriel du 04 septembre 2018.
Les cotisations d'assurance réclamées par la société Invest M3 correspondent à la police souscrite par le crédit-bailleur et répercutée sur le crédit-preneur Invest M3 au titre de l'assurance de l'immeuble. Elles ont vocation, en vertu de l'interprétation précédemment dégagée des articles 12 et 19, à être supportées par le preneur Wurth France au prorata de son occupation.
Il n'est pas allégué qu'il y ait eu, durant les années litigieuses, d'autre occupant dans l'immeuble. La société Invest M3 est donc fondée à les répercuter intégralement sur l'appelante et à mettre en compte à ce titre les sommes de 2.052,55 euros TTC pour l'année 2015, 2.065,62 euros TTC pour l'année 2016, 2.072,71 euros TTC pour l'année 2017 et 925,48 euros TTC pour l'année 2018, au prorata de la durée de son occupation.
La créance du bailleur s'établit en conséquence à la somme de 60.592,72 euros, dont il convient de déduire la somme de 42.881,97 euros TTC correspondant au dépôt de garantie, soit un total de 17.710,75 euros.
La société Invest M3 ne sollicite cependant pas la condamnation de la société Wurth France à lui payer un montant supérieur à la somme de 17.710,36 euros retenue par le premier juge.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Sur l'exécution provisoire, les frais irrépétibles et les dépens de l'instance :
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;
La société Wurth France succombe à l'instance d'appel et il convient de la condamner à en supporter les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de l'intimée.
La charge des frais d'une éventuelle exécution forcée sont réglés par la loi et le règlement, sous le contrôle du juge de l'exécution, et il n'appartient pas à la cour de statuer par avance à cet égard. Il y a donc lieu de débouter la société Wurth France de ce chef de demande.
L'équité commande par ailleurs de condamner la société Wurth France à payer à la société Invest M3 la somme de 2.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles générés par l'instance d'appel et de rejeter la demande formée par la société Wurth France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt est prononcé en dernier ressort et est exécutoire de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de le rappeler ou de statuer spécialement à cet égard.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,
Confirme le jugement prononcé le 10 juin 2020 entre les parties par le tribunal de commerce de Lyon, sous le numéro 2019J402 ;
y ajoutant :
Condamne la société Wurth France aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Hartemann Palazzolo et associés, avocat, sur son affirmation de droit;
Condamne la société Wurth France à payer à la société Invest M3 la somme de 2.000 euros en indemnisation des frais non répétibles de l'instance d'appel ;
Rejette la demande formée par la société Wurth France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Wurth France de sa demande relative aux frais d'une éventuelle exécution forcée du présent arrêt.
Le Greffier Le Président
