N° RG 20/06705 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NIMX
Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon
Au fond du 29 octobre 2020
( chambre 3 cab 03D)
RG : 17/11799
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 19 Janvier 2023
APPELANTES :
Mme [U] [A]
née le 13 Novembre 1982 à [Localité 14] (CAMEROUN)
[Adresse 2]
[Localité 8]
S.A.R.L. EDEN SECRET'S
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Rodrigue GOMA MACKOUNDI, avocat au barreau de LYON, toque : 521
INTIMES :
Mme [R] [P]
née le 03 Juin 1961 à [Localité 13]
[Adresse 11]
[Localité 3]
Représentée par la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BLANCHARD - GINTZ - ROCHELET, avocat au barreau de LYON, toque : 549
M. [O] [X]
né le 13 Mars 1950 à [Localité 12] (AIN)
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représenté par la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192
S.A.R.L. REGIE JANIN & CIE
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque:1037
INTERVENANTS :
Mme [C] [X]
née le 10 Juin 1947 à [Localité 12]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Mme [V] [X]
née le 07 Juillet 1961 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 8]
M. [G] [X]
né le 01 Janvier 1945 à [Localité 12]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentés par la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192
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Date de clôture de l'instruction : 14 Septembre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Octobre 2022
Date de mise à disposition : 19 Janvier 2023
Audience tenue par Anne WYON, président, et Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, l'un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Mme [P] et l'indivision [X] sont propriétaires des lots de copropriété contigus situés au rez-de-chaussée du [Adresse 6] à [Localité 8]. Ces lots numéros 2 et 3, donnés en gestion locative à la SARL Régie Janin & Cie (ci-après société Régie Janin), ont été réunis pour constituer un local commercial.
Fin 2014, Mme [A] souhaitant prendre à bail ces locaux pour y exercer l'activité de salon de coiffure a souscrit auprès de la société Régie Janin ès qualités deux baux professionnels d'une durée de six ans expirant le 30 novembre 2020, réglant un honoraire de 700 euros au titre de la rédaction de ces actes.
Elle a ensuite constitué la SARL Eden Secrets pour les besoins de son activité et a demandé le bénéfice de baux commerciaux afin de pouvoir vendre des produits de beauté. Le 26 janvier 2015, elle a conclu deux baux commerciaux dont l'honoraire de rédaction lui a été facturé 800 euros.
Estimant que la société Régie Janin avait perçu un honoraire de trop au titre de la rédaction des actes et facturait des charges indues, Mme [A] et la société Eden Secrets ont saisi le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 29 octobre 2020 a condamné la société Régie Janin à rembourser à la société Eden Secrets la somme de 700 euros outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2015 en remboursement des honoraires de rédaction, a rejeté le surplus des demandes et a condamné la société Eden Secrets à payer à Mme [P] la somme de 1695,74 euros et aux consorts [X] celle de 1573,19 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts à compter du 20 novembre 2019. Mme [A] et la société Eden Secrets ont été condamnées in solidum à payer à chacun des bailleurs une indemnité de procédure de 1000 euros et ont été condamnées, avec la société Régie Janin, à supporter chacune le tiers des dépens de l'instance. Le tribunal a ordonné l'exécution provisoire.
Mme [A] et la société Eden Secrets ont relevé appel de cette décision par déclaration du 30 novembre 2020.
Par conclusions déposées au greffe le 27 février 2021,Mme [A] et la société Eden Secrets demandent à la cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Régie Janin à verser à la société Eden Secrets la somme de 700 euros, et statuant à nouveau sur le surplus, de :
- rejeter les demandes des parties adverses,
- condamner solidairement les bailleurs et la Régie Janin à lui rembourser la somme de 1685 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2005 et 2016, celle de 322,74 euros versée au titre des honoraires du syndic et celle de 149,10 euros indûment perçue et facturée au titre des charges communes générales ;
- condamner solidairement les bailleurs et la Régie Janin à lui verser 2500 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait d'avoir laissé la société Eden Secrets Coiffure travailler sans chaudière aux normes et sans eau chaude et pour défaut de délivrance du local en état d'usage ;
- condamner solidairement les bailleurs et la Régie Janin à lui verser 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement déloyal ;
- dire et juger que ces sommes produiront intérêts à compter de la décision à venir ;
- condamner 'solidairement' les bailleurs et la Régie Janin à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par conclusions déposées au greffe le 27 mai 2021, Mme [P] sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Régie Janin à payer 700 euros à la société Eden Secrets Coiffure, et, demande à la cour, statuant à nouveau, de :
- condamner solidairement Mme [A] et la société Eden Secrets à lui verser une indemnité de 1 500 euros pour procédure abusive et vexatoire, et 1 062,62 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 26 mai 2021 ;
A titre subsidiaire, dire et juger qu'en cas de condamnations éventuelles, elle sera relevée et garantie par la société Régie Janin ;
En tout état de cause, condamner solidairement Mme [A] et la société Eden Secrets à lui verser 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
Par conclusions déposées au greffe le 17 juin 2021, [T], [V] et [G] [X] sont intervenus volontairement aux côtés de [O] [X] afin que la totalité de l'indivision soit représentée.
Ils demandent à la cour de leur donner acte de leur intervention volontaire et précisent que les appelantes n'ont pas exécuté les condamnations mises à leur charge par le premier juge avec exécution provisoire.
Ils sollicitent la confirmation du jugement critiqué et, formant appel incident, demandent la condamnation de la société Eden Secrets à leur payer la somme de 4 261,98 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er juin 2021, avec intérêts de retard et anatocisme, une indemnité de 1500 euros pour procédure abusive et vexatoire et à titre infiniment subsidiaire demandent à être relevés et garantis par la Régie Janin en cas de condamnation. Ils sollicitent la condamnation des appelantes à leur verser une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées au greffe le 26 mai 2021, la société Régie Janin sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Eden secrets 700 euros outre intérêts et à supporter un tiers des dépens, et en ce qu'il a rejeté ses demandes d'indemnités pour procédure abusive et pour frais irrépétibles et de le confirmer pour le surplus.
Elle conclut au rejet des demandes formées par Mme [A] et la société Eden Secrets, au rejet de la demande de garantie formée à son encontre par Mme [P] et M. [X], sollicite la condamnation in solidum de Mme [A] et de la société Eden Secrets à lui payer 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, et 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et in solidum à supporter les dépens de première instance.
Elle demande à la cour de condamner in solidum de Mme [A] et de la société Eden Secrets à lui rembourser la somme de 700 euros qu'elle a acquittée à la suite du jugement du 17 décembre 2020, à lui verser une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et une autre de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, et à supporter in solidum les dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est en date du 14 septembre 2021.
MOTIVATION
Il y a lieu d'accueillir en leur intervention volontaire les autres indivisaires, soit M. [G] [X], Mme [C] [X] épouse [B] et Mme [V] [X], aux côtés de M. [O] [X].
- sur les frais d'établissement des baux
La société Régie Janin fait valoir qu'en ayant inscrit le remboursement des honoraires au crédit du compte locatif le 2 février 2017, elle a bien remboursé ceux-ci à la société Eden Secrets, et qu'elle ne saurait être condamnée à un second remboursement comme l'a décidé le premier juge. Elle précise que les frais de rédaction des contrats ont été payés par les bailleurs, l'indivision [X] s'étant acquittée de 654 euros et Mme [P] de 806 euros, que la moitié de ces frais a été réclamée à la preneuse qui s'en est acquittée, et qu'en restituant cette somme par le biais d'une inscription sur le compte locatif de la société Eden Secrets, les bailleurs ont procédé à un paiement valide valant remboursement.
Mme [A] et la société Eden Secrets font valoir que la Régie leur a sciemment fait signer des baux professionnels alors que Mme [A] avait demandé des baux commerciaux, qu'elle a obtenu deux fois le règlement des honoraires et qu'elle a refusé de rembourser la somme due à la société Eden Secrets en prétextant que cette somme avait été créditée sur son compte locatif. Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.
L'article 1342-2 du code civil ancien applicable en l'espèce dispose : « le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir. Le paiement fait à une personne qui n'avait pas qualité pour le recevoir est néanmoins valable si le créancier l'a ratifié ou s'il en a profité. »
Le premier juge a retenu que le paiement opéré par imputation au crédit du compte locatif de la société Eden Secrets a permis de réduire la dette locative de celle-ci à l'égard des bailleurs mais que cette circonstance ne suffit pas à caractériser le profit que cette société en aurait tiré au sens de ce texte, ajoutant que le paiement opéré par la société Régie Janin entre les mains d'un tiers est nul.
La cour estime au contraire que si le paiement a été fait à une personne qui n'avait pas qualité pour le recevoir, en l'espèce les bailleurs, la société Eden Secrets qui en était créancière en a profité dans la mesure où sa dette locative a ainsi été réduite, de sorte qu'il n'y a pas lieu de condamner la société Régie Janin à payer cette somme une seconde fois, le jugement étant infirmé sur ce point.
Il n'y a pas lieu de condamner la SARL Eden Secrets à restituer cette somme à la Régie qui s'en est acquittée dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement, le présent arrêt constituant un titre pour en obtenir le remboursement et en cas de besoin l'exécution forcée.
- sur la demande en remboursement des taxes foncières
Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge a relevé que les baux commerciaux souscrits le 26 janvier 2015 postérieurement à l'entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014 prévoient que le locataire remboursera au bailleur 'sa quote-part de la taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes, redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement', que cette stipulation est régulière au regard de l'article R 145-35 du code de commerce, qu'aucun élément n'accrédite les affirmations de Mme [A] et de la société Eden Secrets selon lesquelles le consentement de Mme [A] aurait été vicié lors de la souscription des baux professionnels qu'elle a dû signer sans prendre le temps d'en prendre connaissance alors qu'ils comprenaient certaines clauses qui lui étaient préjudiciables. Les sommes réglées au bailleur au titre des taxes foncières sont dues aux termes des contrats de bail et ne peuvent donner lieu à remboursement.
- sur la demande en remboursement des honoraires de syndic
Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge a retenu que les stipulations du bail mettent les honoraires du syndic à la charge de la preneuse, le jugement méritant confirmation sur ce point.
- sur la demande formée au titre de charges prétendument indues
L'article 6 des baux commerciaux stipule que si l'immeuble est soumis au statut de la copropriété (...), le preneur rembourse au bailleur, en sus du loyer, la quote-part des charges communes de l'immeuble afférentes aux locaux loués, telles que les dépenses exposées pour l'assurance, les honoraires du syndic, la conservation, l'entretien, les réparations de toute nature y compris les travaux de mise en conformité avec la réglementation actuelle ou future, le fonctionnement et l'administration de l'immeuble suivant la grille de répartition ci-après. Les contrats précisent que la quote-part incombant au preneur est de 69'millièmes au titre du bail avec l'indivision [X] et de 63 millièmes au titre du bail avec Mme [P].
Il en résulte que la société preneuse est dans obligation de supporter des frais, tel le nettoyage des vitres, le ramonage de la cheminée de l'immeuble, ou le coût de l'affranchissement dès lors qu'ils ont été engagés par la copropriété, quand bien même elle n'en profite pas personnellement.
Ainsi que l'a rappelé le premier juge, les frais de gardiennage, de ramonage et de lavage des vitres de l'immeuble figurant à l'état des dépenses de la copropriété démontrent que celle-ci a effectivement supporté ces frais que les bailleurs sont en droit de répercuter sur la locataire conformément aux stipulations du bail. Il en va de même des frais de réparation d'une fuite d'eau qui ont été imputés sur les charges de l'année 2015. Le jugement sera encore confirmé sur ce point.
Mme [A] et la société Eden Secrets font valoir dans leurs écritures qu'il convenait de vérifier la réalité de ces dépenses, et reprochent au tribunal d'avoir 'considéré que le propriétaire n'avait rien à prouver' et d'avoir 'préféré prendre une décision incompréhensible'. Or, la communication au locataire des documents justificatifs des dépenses engagées par la copropriété est prévue par l'article R 145-36 du code de commerce, mais elle n'est effectuée que si le locataire la demande. Mme [A] et la société Eden Secrets ne justifient pas et n'allèguent pas davantage avoir formé une telle demande, qui ne doit pas être confondue avec la demande relative au détail des charges, qu'ils ont formulée par courrier du 1er septembre 2016, de sorte que leur argumentation sur la justification des dépenses est inopérante.
- sur le préjudice causé par le dysfonctionnement de la chaudière
Mme [A] et la société Eden Secrets font valoir qu'après la réalisation de travaux dans les lieux loués, il a été constaté que la chaudière était défectueuse ; elles affirment avoir travaillé sans eau chaude de mai à septembre 2015 et rappellent que le bailleur était tenu de leur délivrer un local en bon état d'usage.
Elles ne rapportent pas la preuve qu'elles ont avisé la société Régie Janin d'un dysfonctionnement de la chaudière dès le mois de mai 2015, les premières pièces relatives à la panne consistant dans deux devis, l'un de réparation, l'autre de remplacement de la chaudière, qui ont été établis par la société Servigaz le 16 juillet 2015, vraisemblablement à la demande de la société Eden Secrets dont le nom figure sur les devis à l'exclusion de toute référence à la société Régie Janin.
Mme [A] et la société Eden Secrets ne justifient pas davantage de la date à laquelle elles ont communiqué ces deux devis à la société Régie Janin. Il résulte d'un courriel adressé à la Régie par M. [O] [P] le vendredi 4 septembre 2015 qu'il faisait en sorte que la chaudière soit livrée et installée avant la fin de la semaine suivante. Il n'est pas établi par Mme [A] et la société Eden Secrets qu'elles aient informé la Régie du dysfonctionnement de la chaudière avant cette date du 4 septembre 2015, ainsi que l'a fait observer le premier juge qui a également relevé que les bailleurs, en prenant en charge le remplacement de la chaudière, sont allés au-delà de leurs obligations contractuelles, aucun des documents produits ne démontrant que la chaudière n'était pas réparable.
Enfin, s'il résulte de l'état des lieux que la chaudière ne fonctionnait pas bien lors de la prise à bail, il convient de rappeler que les réparations nécessaires à son bon fonctionnement relevaient contractuellement de la seule locataire, tout comme son remplacement.
Le manquement à l'obligation de délivrance des bailleurs n'est donc pas établi, pas plus qu'un autre manquement à leurs obligations contractuelles, alors qu'ils ont manifestement fait diligence à compter du 4 septembre 2015 puisque la chaudière a été remplacée le 21 septembre suivant ; il y a en conséquence lieu de confirmer le jugement critiqué qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formée à ce titre.
- sur la demande de dommages et intérêts formés par la société Eden Secrets pour comportement déloyal
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a retenu que les échanges de courriers entre les parties montrent que la Régie a fourni à la société Eden Secrets les explications nécessaires et lui a communiqué le détail des charges de copropriété pour l'année 2015, et qu'aucun comportement déloyal de sa part n'étant prouvé, la demande devait être rejetée.
- sur les demandes en paiement formées par les bailleurs
La société Eden Secrets conteste devoir des sommes qui lui sont réclamées et reproche au tribunal de n'avoir pas pris en considération les éléments qu'elle a produits pour justifier du paiement de l'intégralité des loyers en 2016. Elle verse aux débats un tableau récapitulatif qu'elle a établi (pièce 15) et qui ne vaut pas preuve dans la mesure où il a été dressé par la partie qui s'en prévaut.
Elle produit également les copies de deux chèques du 14 mars 2016 de 3496,44 et 2204,22 euros qui apparaissent au crédit du compte locatif global de la société Régie Janin (sa pièce n°27). De même, le chèque de 874,11 euros du 20 décembre 2016 dont elle verse la copie aux débats apparaît au crédit du compte locatif global à la date du 10 janvier 2017. Tous les paiements justifiés par la société Eden Secrets dans le cadre de la présente instance apparaissant au crédit de son compte locatif, il y a lieu de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la société Eden Secrets à payer à Mme [P] la somme de 1695,74 euros et à l'indivision [X] celle de 1573,19 euros dues au titre de l'arriéré de loyer et charges au 4 novembre 2019, ces sommes étant justifiées par les décomptes précis versés aux débats et les appelantes ne démontrant pas avoir payé des sommes qui ne figurent pas dans ces décomptes.
Les bailleurs font valoir que les loyers et charges ultérieurs n'ont pas tous été réglés et produisent chacun un nouveau décompte, l'indivision [X] réclamant au titre d'un nouvel arriéré de loyer au 1er juin 2021 la somme de 4 261,98 euros et Mme [P] celle de 1060,62 euros arrêtée au 26 mai 2021.
Mme [A] et la société Eden Coiffure n'ont pas formé d'observations sur ces demandes.
Les sommes réclamées étant justifiées par les décomptes versés aux débats, il sera fait droit aux demandes de ce chef.
La société Régie Janin ne démontrant pas qu'en première instance et en appel, Mme [A] et la SARL Eden Secrets ont agi à son encontre par mauvaise foi ou intention de nuire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande sur ce point et il en sera de même de sa demande de dommages et intérêts pour recours abusif et vexatoire formée en cause d'appel.
La cour ayant fait droit à la demande de la société Régie Janin sur le remboursement des honoraires, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il l'a condamnée à supporter un tiers des dépens. Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnité pour frais de procédure, pour des raisons tirées de l'équité.
Mme [A] et la société Eden Services, parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure de première instance et d'appel, seront condamnées à payer à la société Régie Janin, à Mme [P] et à l'indivision [X] une indemnité de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur demande sur ce point étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 29 octobre 2020 en ce qu'il a condamné la SARL Régie Janin & Cie à payer à la SARL Eden Secrets la somme de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2015 et en ce qu'il a condamné la SARL Régie Janin & Cie à supporter un tiers des dépens ;
Et, statuant à nouveau de ces chefs :
Déboute la SARL Eden Secret de sa demande tendant à obtenir la restitution de la somme de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2015 ;
Condamne Mme [A] et la SARL Eden Secrets à supporter les dépens de première instance ;
Confirme le jugement sur le surplus ;
Y ajoutant :
Condamne la SARL Eden Secrets à payer à Madame et Messieurs [O] [X], [T] [X], [V] [X] et [G] [X] la somme de 4 261,98 euros due au 1er juin 2021 et à Mme [P] celle de 1060,62 euros due au 26 mai 2021 au titre du nouvel arriéré de loyers et charges ;
Déboute la SARL Régie Janin de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
Condamne Mme [A] et la SARL Eden Secrets aux dépens d'appel et au paiement à la SARL Régie Janin & Cie, à Mme [P] et à Madame et Messieurs [O] [X], [T] [X], [V] [X] et [G] [X] d'une indemnité de 2.000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur demande sur ce point étant rejetée.
Le Greffier Le Président
