| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 15 décembre 2022, 18/08893

N° RG 18/08893 - N° Portalis DBVX-V-B7C-MDFE

Décision duTribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 11 décembre 2018

( chambre 3 cab 03 D)

RG : 14/14630

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 15 Décembre 2022

APPELANTS :

Me [R] [F] ès qualités de Commissaire à l 'Exécution du Plan de la société IDEAC

[Adresse 3]

[Localité 7]

SCP BTSG prise en la personne de Maître [Y], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL IDEAC

[Adresse 2]

[Localité 7]

SARL IDEAC

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant Me Benoît DE LAPASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0953

INTIMEES :

SCI 66 NICOLO

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée parla SELARL NICOL FIDEUROPE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 736

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J149

SARL ADSOLEM venant aux droits de la société ARAMIS CAPITAL PARTNERS

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : T 359

Et ayant pour avocat plaidant la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441

INTERVENANTE :

S.C.P. BTSG en la personne de Maître [R] [Y], mandataire judiciaire agissant es qualité de liquidateur judiciaire de la société IDEAC

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant Me Benoît DE LAPASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0953

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Date de clôture de l'instruction : 04 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 20 janvier 2022 prorogée au 17 mars 2022, 5 mai 2022,30 juin 2022, 29 septembre 2022 et 15 Décembre 2022 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Anne WYON, président

- Françoise CLEMENT, conseiller

- Annick ISOLA, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Ideac qui exploitait un centre de remise en forme sous l'enseigne IDEAC Métaforme a exercé son activité à compter de l'été 2006 dans des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier sous-sol de l'immeuble [Adresse 5] en vertu d'un bail commercial du 20 juillet 2006.

Les murs de ces locaux appartenaient à l'association centre d'études de la kabbale, bailleur initial, puis à compter du 25 septembre 2008 à la SCI Bami puis à compter du 22 mars 2011 à la société Aramis Capital Partner (ci-après société Aramis) qui a vendu le bien à la SCI 66 Nicolo le 9 septembre 2014.

Les locaux ont été donnés à bail à la société Ideac par la SCI Bami suivant bail du 30 septembre 2008. Ce bail a été amiablement résilié le 22 mars 2011, date de la vente de l'immeuble à la société Aramis qui a conclu un nouveau bail avec la société Ideac le même jour. La destination stipulée à l'acte était une activité principale de mise à disposition d'espaces tels que salle de danse, spa, studio d'enregistrement, et accessoirement l'organisation d'événements, séminaires, réception, etc, à destination du public. L'établissement était classé en 5ème catégorie comme établissement recevant du public de type X, à savoir établissement sportif couvert.

La société Ideac a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 7 janvier 2014.

Par acte d'huissier de justice du 13 mai 2014, la société Aramis a fait délivrer à la société Ideac et à Me [F], en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société Ideac, une sommation d'avoir, notamment, à :

- entretenir les locaux loués et communiquer le contrat d'entretien des pompes de relevage,

- réaliser tous travaux et réparations permettant de mettre fin aux sinistres et dégâts des eaux datant du premier trimestre 2013,

- transmettre la déclaration de sinistre faite auprès de son assureur concernant le dégât des eaux ayant commencé le 25 avril 2014.

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, le juge des référés a ordonné le 20 mai 2014 une expertise afin de déterminer les causes des dégâts des eaux soufferts par la société Ideac, les responsabilités encourues et les préjudices subis. L'expert a déposé son rapport le 18 mai 2015.

Par ordonnance du 20 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a condamné la société Ideac à payer au bailleur la somme de 36'777,76 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges arrêté au 12 août 2014 et accordé à la locataire des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire jusqu'au 30 novembre 2014 pour s'en acquitter.

Par acte d'huissier de justice du 24 novembre 2014, la société Ideac a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lyon la société Aramis et la SCI 66 Nicolo afin essentiellement d'obtenir la condamnation solidaire de ses bailleurs à exécuter leur obligation de délivrance lui permettant d'assurer l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination en réalisant des travaux à la suite des infiltrations et en exécutant les travaux préconisés par l'administration, sollicitant la consignation et la mise en séquestre des loyers jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Par acte d'huissier de justice du 2 mars 2015, la SCI 66 Nicolo a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lyon la société Ideac, Me [F], en sa qualité d'administrateur judiciaire de sa locataire, et Me [Y] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Ideac afin essentiellement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, subsidiairement de voir prononcer sa résiliation aux torts de la preneuse et d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Par acte du 3 mars 2015, la société Ideac a fait assigner la SCI 66 Nicolo devant le tribunal de grande instance de Lyon afin essentiellement d'obtenir la suspension de la clause résolutoire.

Ces trois procédures ont été jointes.

Entre-temps, par acte d'huissier de justice du 19 décembre 2014 visant la clause résolutoire, la SCI 66 Nicolo a sommé la société Ideac d'entretenir les locaux et toutes les installations, de lui communiquer le contrat d'entretien des pompes de relevage ainsi que les rapports annuels de vérification des pompes et des installations de chauffage et de climatisation, de justifier d'une assurance couvrant les dommages consécutifs à une liste d'événements et de justifier des autorisations administratives nécessaires aux activités exercées dans les lieux loués.

Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société Ideac, désigné Me [F] comme commissaire à l'exécution du plan et maintenu la SCP BTSG, en la personne de Me [Y], en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte d'huissier de justice du 8 février 2016, la SCI 66 Nicolo, se prévalant de la clause résolutoire du bail, a fait délivrer à la société Ideac un nouveau commandement d'avoir à se conformer aux clauses du bail et en particulier de :

- cesser toute activité non conforme à la destination du bail et ne relevant pas du cadre défini par la préfecture de police de Paris,

- respecter la limitation des effectifs fixée par la préfecture de police de Paris et exposée dans sa lettre du 4 février 2015,

- entretenir les lieux loués et toutes les installations et à ce titre communiquer le contrat d'entretien des pompes de relevage, des installations de chauffage et de climatisation et des installations électriques,

- justifier d'une assurance couvrant les dommages consécutifs à une liste d'événements - justifier de la souscription d'un abonnement « préventions et contrôle incendie ».

Par actes d'huissier de justice du 8 mars 2016, la société Ideac a fait assigner la SCI 66 Nicolo, la SCP BTSG et Me [F] devant le tribunal de grande instance de Paris afin essentiellement de former opposition au commandement du 8 février 2016.

Le juge de la mise en état du tribunal de Paris a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Lyon par ordonnance du 27 janvier 2017 en raison de sa connexité avec l'affaire en cours.

Par arrêté du 7 février 2017, le préfet de police de Paris a ordonné la fermeture de l'établissement exploité par la société Ideac au titre de la législation régissant les établissements recevant du public à la suite de visites effectuées le 9 mai 2014 et 14 septembre 2016 et de l'organisation de soirées festives avec plus de 80 personnes au rez-de-chaussée et une cinquantaine au sous-sol alors que le classement de l'établissement n'autorisait qu'un effectif total de 50 personnes dont 19 au sous-sol. Le préfet de police a indiqué que l'abrogation de cette décision ne pourrait intervenir qu'après réalisation intégrale des prescriptions et travaux dont la liste était annexée à l'arrêté.

Par arrêté du 27 novembre 2017, le préfet de police, abrogeant partiellement l'arrêté précédent, a autorisé à nouveau l'accès du public au rez-de-chaussée de l'établissement pour des activités de type X, L, V et maintenu l'interdiction d'accès du public au sous-sol.

Par jugement du 11 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Lyon a :

- déclaré irrecevables les demandes formées par la société Ideac à l'encontre de la société Aramis à l'exception de celle tendant au remboursement d'un trop-perçu de charges au titre de l'exercice 2014, et a rejeté cette demande,

- constaté l'acquisition au 11 août 2014 de la clause résolutoire du bail du 22 mars 2011,

- en conséquence, rejeté les demandes de la société Ideac tendant au remboursement des loyers versés à compter de la fermeture administrative du 7 janvier 2017, à l'obtention par la SCI 66 Nicolo d'autorisations permettant l'exploitation des lieux aux conditions initiales du bail, sous astreinte, à la mise en conformité du bien, sous astreinte, à l'indemnisation des préjudices d'exploitation résultant de la fermeture administrative de février 2017 et à la suspension, pour l'avenir, du paiement des loyers,

- ordonné l'expulsion de la société Ideac et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- dit que le sort des meubles serait réglé conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société Ideac à payer à la SCI 66 Nicolo en deniers ou quittances, à compter du 12 août 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges à la date du 11 août 2014, le tout majoré de 15 %, en ce inclus la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif du quatrième trimestre 2017 au troisième trimestre 2018 ;

- dit que l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice des loyers commerciaux jusqu'à la libération des lieux,

- condamné la SCI 66 Nicolo à payer à la société Ideac la somme de 132 euros au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2015,

-condamné la société Ideac à payer à la société Aramis et à la SCI 66 Nicolo une somme de 4.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- rejeté toutes les autres demandes.

Par déclaration du 21 décembre 2018, la société Ideac représentée par son mandataire judiciaire, la société BTSG prise en la personne de Me [Y], et Me [F] en qualité de commissaire à l'exécution du plan ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 28 février 2019, la juridiction du premier président a ordonné la suspension de l'exécution provisoire du jugement.

Par jugement du 6 mars 2019, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a rejeté la demande de délais d'expulsion présentée par la société Idéac.

Par conclusions déposées au greffe le 18 septembre 2020, la société BTSG, prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, demande à la cour de réformer le jugement critiqué et de :

- dire et juger la société BTSG prise en la personne de Me [Y], ès qualités, recevable en ses demandes,

- dire et juger que l'acquisition de la clause résolutoire n'est aucunement acquise au bailleur, ni à la date du 11 août 2014, ni à une autre date,

- dire et juger que les commandements notifiés à la demande de la SCI 66 Nicolo les 19 décembre 2014, 16 janvier 2015, 10 avril 2015 et 8 février 2016 sont entachés de nullité,

Et, statuant à nouveau,

À titre principal,

- dire et juger que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo ont manqué à leurs obligations de délivrance, notamment en ne sollicitant pas auprès de la copropriété les autorisations permettant la mise en conformité des locaux ;

- dire et juger que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo ont manqué à leur obligation de délivrance, notamment en imposant un « bail investisseur » sans aucune obligation pour le bailleur, notamment pour permettre la mise en conformité du bien,

- dire et juger que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo ont manqué à leur obligation de

permettre la jouissance paisible, lui imputant à tort les dégâts des eaux survenues dans les locaux exploités par la société Ideac,

- dire et juger que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo ont manqué à leur obligation de permettre la jouissance paisible, en multipliant les procédures judiciaires, dont celles pour lesquelles elles avaient déjà été déboutées,

- dire et juger que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo au manqué à leur obligation de bonne foi en révélant - au cours de la présente instance- que leur accord de cession prévoyait l'éviction de la société Ideac preneur,

- dire et juger que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo ont manqué à leur obligation de bonne foi en révélant - au cours de la présente instance qu'elles ont selon les actes de vente une parfaite connaissance de tous sujets relatifs aux normes ERP, à leurs conséquences sur le local commercial donné à bail, et des autorisations à obtenir pour la vacuité d'usage et la mise en conformité de l'issue de secours et des conséquences induites sur le bien objet de la vente, qu'elles ont volontairement neutralisé toutes actions du preneur, l'empêchant de se conformer aux exigences de la préfecture de police de Paris.

À titre subsidiaire,

- dire et juger que la société BTSG, prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac a rempli ses obligations pour permettre, financer et réaliser -autant qu'il lui appartenait- la mise en conformité avec la réglementation applicable en matière de sécurité, de nuisances sonores et du respect des seuils effectifs des locaux exploités.

- dire et juger que la société BTSG, prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, rapporte la preuve de l'exercice d'activités conformes à l'objet du contrat de bail investisseur conclu,

- dire et juger que la société BTSG, prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, rapporte la preuve de l'entretien des locaux exploités,

- dire et juger que la société BTSG, prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, rapporte la preuve de la souscription d'une assurance en cours et de la vérification de ses installations,

- dire et juger que la société BTSG, prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, malgré la fermeture administrative subie - dont la responsabilité incombe in fine au bailleur - est à jour du paiement des loyers,

- dire et juger que la SCI 66 Nicolo n'était pas autorisée à exiger le paiement des loyers dans la mesure où elle n'avait pas exécuté toutes ses obligations de délivrance conforme et ce sans rétroactivité,

- dire et juger que la société Aramis et la société 66 Nicolo auront à indemniser la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, du trop-perçu des charges de copropriété des années 2014, 2015 et 2016 outre indemnité de retard et sous astreinte de 500 euros par jour, tant qu'elles ne se sont pas acquittées dudit règlement,

- dire et juger que la SCI 66 Nicolo doit procéder au remboursement des loyers perçus à compter de la fermeture administrative de la totalité des locaux du 10 février au 28 novembre 2017 soit la somme de 94'763,50 euros correspondant au paiement du premier trimestre au prorata et des deuxième et troisième trimestres 2017,

- dire et juger que la SCI 66 Nicolo doit renoncer et procéder à la libération des sommes des saisies conservatoires qu'elle a initiées au profit de la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac,

- dire et juger que la SCI 66 Nicolo doit fournir une facture en lieu et place d'une indemnité d'occupation, puisqu'elle a été déboutée à plusieurs reprises de sa demande d'application de la clause résolutoire.

En conséquence,

- dire et juger que la société Aramis et la société 66 Nicolo doivent indemniser la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac de ses préjudices de perte d'exploitation à hauteur de 865.595 euros HT, à parfaire au jour de la décision,

- condamner solidairement la société Aramis et la société 66 Nicolo à rembourser les loyers perçus depuis la fermeture administrative du 10 février 2017,

- condamner solidairement la société Aramis et la société 66 Nicolo aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Me Laffly, avocat, sur son affirmation de droit, et à payer à la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac la somme de 40'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Ideac fait essentiellement valoir que :

- elle a procédé aux mises en conformité nécessaires à l'exception de celles concernant l'issue de secours du sous-sol qui emprunte les parties communes, faute pour les bailleurs d'avoir saisi le syndic d'une telle demande,

- elle a subi entre 2011 et 2014 de nombreux dégâts des eaux qui lui ont été imputés par les bailleurs, motif pris d'un défaut d'entretien des pompes de relevage, alors que l'expertise judiciaire ordonnée en 2014 a démontré qu'ils résultaient d'un défaut d'entretien par la copropriété des colonnes d'eaux pluviales,

- ces dégâts des eaux ont fragilisé sa situation depuis 2013, mais le tribunal de commerce de Paris lui a accordé un plan de continuation de 10 ans en 2015,

- elle a exécuté l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014, le défaut de paiement dans le délai fixé par le juge résultant d'un cas de force majeure qui a fait l'objet d'une utilisation opportuniste par les bailleurs alors que la SCI 66 Nicolo a admis la validité du paiement, ce par courrier du 8 mars 2015,

- le tribunal ne pouvait retenir la résiliation du contrat après avoir constaté qu'il s'est poursuivi, que le bailleur a appelé les loyers et a délivré un congé en 2019.

Par conclusions déposées au greffe le 27 novembre 2020, la SARL Adsolem, venant aux droits de la société Aramis Capital Partners à la suite d'une transmission universelle de patrimoine à compter du 31 août 2020 demande à la cour de :

- la déclarer recevable en ses demandes,

- constater qu'elle a vendu les locaux le 9 septembre 2014,

- confirmer le jugement rendu le 11 décembre 2018 en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de la société Aramis,

- infirmer le jugement rendu le 11 décembre 2018 en ce qu'il n'a pas mis hors de cause la société Aramis concernant la régularisation des charges de l'année 2014,

Statuant à nouveau :

- prononcer sa mise hors de cause concernant la régularisation des charges 2014,

- débouter la société Ideac, Me [F] en sa qualité d'administrateur judiciaire et la société BTSG en la personne de Me [Y] en sa qualité de liquidateur de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,

À titre subsidiaire, constater que les causes du commandement de payer du 11 juillet 2014 et les loyers et charges en cours n'ont pas été réglées dans les délais accordés par l'ordonnance du 20 octobre 2014 et confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la société Ideac, et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation,

A titre encore plus subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Ideac,

- fixer à titre privilégié sa créance admise au passif de la société Ideac au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle de 22'518,44 euros, outre charges et taxes jusqu'au 8 septembre 2014,

- fixer à titre privilégié sa créance admise au passif de la société Ideac au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle de 11 555,43 euros au titre de la différence entre les sommes dues et l'indemnité d'occupation revalorisée entre le 12 août 2014 et le 9 septembre 2020, de vente des locaux,

- dire que l'occupation s'étant prolongée plus d'un an après la date de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation sera indexée chaque année sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la déchéance de son droit au paiement de l'indemnité d'éviction,

En tout état de cause,

- débouter la société Ideac de l'intégralité de ses demandes à son encontre,

- ramener à de plus justes proportions le préjudice dont elle fait état et le limiter à celui existant jusqu'au 9 septembre 2014, date de la vente, à son égard,

- condamner la SCI 66 Nicolo à la relever et garantir intégralement de toutes obligations et condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Ideac à lui payer 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

- en conséquence, fixer à titre privilégié sa créance admise au passif de la société Ideac à la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux sommes de 13 euros et de 295,49 euros au titre des dépens de première instance,

-condamner la société Ideac aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct par Me Sophie Juge, Selarl Juge Fialaire Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 20'000 euros à parfaire par application de l'article 700 de ce code au titre de la procédure d'appel,

- en conséquence, fixer à titre privilégié sa créance admise au passif de la société Ideac à la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens au titre de la procédure d'appel incluant la taxe d'appel d'un montant de 225 euros et les frais de plaidoirie d'un montant de 13 euros.

Par conclusions déposées au greffe le 24 septembre 2020, la SCI 66 Nicolo demande à la cour de :

A titre principal, confirmer la décision critiquée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, rejeté en conséquence les demandes de la société Ideac, condamné celle-ci à lui payer une indemnité d'occupation à compter du 12 août 2014 outre indexation et une indemnité de procédure,

- infirmer la décision en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges à la date du 11 août 2014 le tout majoré de 15 % et dire que l'indemnité d'occupation devra représenter le double du montant du loyer et des charges conformément aux clauses du bail,

- infirmer la décision en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société Ideac une somme de 132 euros au titre de la régularisation des charges,

À titre subsidiaire, si la cour devait juger que l'acquisition de la clause résolutoire ne pouvait être constatée au titre du commandement du 11 juillet 2014, juger qu'elle peut l'être au titre de la sommation du 13 mai 2014, du commandement du 19 décembre 2014 et du commandement du 8 février 2016,

ou

A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 22 mars 2011 aux torts de la société Ideac sur le fondement de l'article 1184 ancien et de l'article 1217 du code civil;

En tout état de cause :

- constater que la société Ideac a restitué les clés des locaux,

- fixer sa créance au passif de la société Ideac à la somme de 322'718,93 euros au titre des arriérés de loyers et charges depuis le quatrième trimestre 2017 ;

- fixer sa créance au passif de la société Ideac au titre de la majoration d'indemnité d'occupation mensuelle à un montant équivalent au double du dernier loyer pratiqué, soit 34'607,71 euros par mois charges et taxes en sus à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,

- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après la date de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et l'indice de comparaison celui du même trimestre de l'année suivante ;

- rejeter l'ensemble des demandes de la société Ideac

- fixer sa créance au titre des dépens de l'instance à la somme de 40'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2020.

MOTIVATION

Il y a lieu d'accueillir l'intervention volontaire de la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac et celle de la société Adsolem qui justifie venir aux droits de la société Aramis Capital Partners à la suite d'une transmission universelle de patrimoine à son profit à compter du 31 août 2020.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont déclaré recevables les demandes formées par la société Ideac à l'encontre de la société Aramis aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Adsolem exclusivement en ce qu'elles portent sur l'indemnisation d'un trop-perçu de charges échues en 2014, et concernent pour la période antérieure à la vente de l'immeuble par la société Aramis à la SCI 66 Nicolo, toutes les autres demandes de la société IDEAC résultant d'instances introduites postérieurement au 9 septembre 2014, date de cession des locaux litigieux par la société Aramis à la société 66 Nicolo, la vente de l'immeuble ayant emporté transmission des obligations nées du bail.

- sur l'acquisition de la clause résolutoire

Nonobstant la formulation utilisée par la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, il apparaît que celle-ci demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition au 11 août 2014 de la clause résolutoire du bail du 22 mars 2011 dont la société Ideac était titulaire.

Elle affirme que le tribunal a statué ultra petita, la procédure ayant donné lieu à l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014 étant éteinte par suite de la caducité de l'appel interjeté par la société Ideac et prononcée le 1er avril 2015, l'instance ayant donné lieu à l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014 n'ayant pas été jointe aux autres procédures dont est saisie la cour et l'assignation délivrée par la SCI 66 Nicolo le 2 mars 2015 ne reprenant ni l'assignation en référé du 13 août 2014, ni l'ordonnance du 20 octobre 2014 rendue sur cette assignation (ses conclusions p 15 à 19).

La SCI 66 Nicolo répond que la société Ideac a acquiescé au congé avec refus de renouvellement qu'elle lui a délivré pour le 21 mars 2020 et a libéré les lieux, et qu'elle n'a plus d'intérêt à formuler certaines de ses demandes, la SCI 66 Nicolo s'abstenant toutefois de préciser de quelles demandes il s'agit, et qu'elle doit être déclarée irrecevable en application de l'article 31 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2014, les délais fixés par l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014 n'ayant pas été respectés, et fait observer que le tribunal était bien saisi d'une demande en ce sens comme le montre les prétentions des parties rappelées dans le jugement. Elle précise que le commandement a été délivré après l'ouverture du redressement judiciaire, pour des manquements postérieurs au jugement d'ouverture, et que la procédure a été engagée au contradictoire des organes de la procédure.

Elle conteste que les vérifications de la banque aient revêtu le caractère de la force majeure.

La société Adsolem indique que la clause résolutoire est définitivement acquise.

Sur ce :

La caducité de l'appel interjeté par la société Ideac à l'encontre de l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014 a mis fin à la procédure d'appel, mais n'a pas réduit à néant l'ordonnance. Par ailleurs, les procédures dont est saisie la cour ont été initiées pour la plus ancienne par l'assignation délivrée à la demande de la société Ideac le 24 novembre 2014, soit un mois après qu'a été rendue l'ordonnance de référé.

D'autre part, il résulte du jugement (p 7) que dans ses conclusions récapitulatives n°7 du 20 juillet 2018, la SCI 66 Nicolo a demandé au tribunal de constater que la société Ideac n'avait pas respecté les délais de paiements accordés par l'ordonnance du 20 octobre 2014 et de constater en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit du bail du 22 mars 2011 à la date du 14 juin 2014, sinon au plus tard à la date du 19 janvier 2015, sinon le 8 mars 2016.

Enfin, dans ses conclusions n°2 du 20 septembre 2017, la société Aramis a demandé au tribunal de constater que les causes du commandement de payer du 11 juillet 2014 n'ont pas été réglées dans les délais accordés par l'ordonnance du 20 octobre 2014 et en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit à la date du 11 août 2014 et d'ordonner l'expulsion de la société Ideac (jugement p 9).

Contrairement à ce que soutient la société Ideac, le tribunal était saisi d'une demande tendant à faire constater le jeu de la clause résolutoire, faute pour la société Ideac d'avoir réglé la somme due dans le délai imparti par le juge des référés et d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail du 22 mars 2011, et n'a pas statué ultra petita.

Le liquidateur de la société Ideac fait valoir que l'ordre de virement du paiement de la somme de 37 467,55 euros a été donné par le gérant le vendredi 28 novembre 2014, que les fonds étaient disponibles, que l'administrateur judiciaire a transmis cet ordre de virement le jour même, que l'établissement bancaire a sollicité diverses informations auxquelles il a été répondu le même jour mais qu'il a attendu le 1er décembre pour procéder au virement. Il soutient que le retard de paiement résulte d'un cas de force majeure imputable à la banque et que la clause résolutoire n'a dans ces conditions pas joué.

Le retard dans le paiement trouve son origine dans les vérifications effectuées par la banque sur la remise par la société Ideac, le 27 novembre, veille de l'émission de l'ordre de virement, de deux chèques de 10 000 et 35 000 euros émis par des particuliers l'ayant conduite à interroger les établissements teneurs des comptes (pièce 140 de la société Ideac) : ce retard n'est donc pas imputable à la banque mais au caractère tardif de l'approvisionnement du compte, et il n'était ni extérieur, ni imprévisible pour la société Ideac qui a alimenté le compte au dernier moment. Il s'ensuit que le règlement des sommes dues le 2 décembre alors que le juge des référés avait octroyé un délai au 30 novembre 2014 est intervenu après l'expiration du délai accordé, provoquant l'acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2014, le jugement méritant confirmation sur ce point.

- sur la renonciation du bailleur à la résiliation du bail

Le liquidateur ès qualités fait valoir que la société Aramis et la SCI 66 Nicolo ont fait signifier l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014 mais n'ont pas engagé la procédure d'expulsion, que par courrier du 8 mars 2015 la SCI 66 Nicolo a reconnu que le paiement avait été

« honoré avec retard in extremis », et a indiqué dans un courrier du 9 avril 2019 adressé à Me [F], commissaire à l'exécution du plan, qu'elle entendait délivrer à la société Ideac un congé pour la date de fin de bail, ce qu'elle a fait par acte d'huissier de justice du 16 septembre 2019. Il ajoute que le bailleur qui détenait l'ordonnance de référé a néanmoins délivré trois commandements d'avoir à se conformer au bail et de payer le loyer, et que ces éléments prouvent que la bailleur a poursuivi l'exécution du bail.

La SCI 66 Nicolo répond qu'elle n'a pas renoncé à se prévaloir de la résiliation du bail et que la société Ideac omet de préciser qu'elle avait relevé appel de l'ordonnance de référé du 20 octobre 2014 et qu'elle avait engagé une procédure au fond devant le tribunal de grande instance de Lyon. Elle ajoute que les commandements qu'elle a fait délivrer postérieurement mentionnaient qu'ils ne sauraient valoir renonciation ni expresse, ni tacite à se prévaloir des précédents commandements délivrés ou des demandes formulées dans le cadre de la procédure en cours, et rappelle que la renonciation ne se présume pas.

Ainsi que le fait valoir la SCI 66 Nicolo, la renonciation à un droit ne pouvant résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, et les commandements délivrés par la bailleresse le 19 décembre 2014, le 16 janvier 2015 et le 10 avril 2015 comportant la mention 'qu'ils ne sauraient valoir renonciation ni expresse, ni tacite à se prévaloir des précédents commandements délivrés ou des demandes formulées dans le cadre de la procédure en cours', la demande du liquidateur ès qualités tendant à faire reconnaître que la SCI 66 Nicolo a renoncé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée.

- sur les manquements des bailleresses à leurs obligations contractuelles

Le liquidateur ès qualités fait valoir que le bail consenti par la société Aramis est un bail 'investisseur' qui permet au bailleur de répercuter l'ensemble des charges sur le locataire et qu'en l'espèce, en stipulant que la société Ideac devait faire son affaire de la mise en conformité du bien, le bail a transféré à la société preneuse les obligations du bailleur et n'a pas mis celle-ci en mesure d'exercer son activité, faute de pouvoir justifier sous la forme d'un acte authentique d'un accord conclu avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble au sujet des dégagements et notamment d'une issue de secours donnant dans le jardin de l'immeuble.

La SCI 66 Nicolo répond que :

- les activités de la société preneuse ne sont pas conformes à la destination du bail. Elle cite des activités culturelles, de traiteur, l'organisation de mariages et de soirées s'analysant en une activité de discothèque, la vente de tapis ;

- le classement des locaux arrêté par la préfecture de police (type X- catégorie V) n'autorise que les activités sportives, la société Ideac n'étant pas assurée pour d'autres activités que celle de remise en forme ;

- aux termes du bail, la preneuse est tenue de faire son affaire personnelle de la conformité des lieux avec la réglementation applicable à son activité y compris la réglementation concernant les établissements recevant du public.

La société Adsolem fait valoir que la société Ideac reproche à ses bailleresses la non-exécution d'obligations qui sont à sa charge aux termes du bail, pour tenter de justifier ses manquements, alors qu'elle exploite son activité dans les locaux loués depuis 2006 et qu'au travers de la SCI Bami qui avait le même gérant qu'elle, elle a été indirectement propriétaire des lieux pendant plusieurs années. Elle relève que la société Ideac n'a pas assuré l'entretien des pompes de relevage, le prestataire qui en était chargé n'ayant pas été payé par ses soins et elle fait observer que selon l'expert judiciaire, les dégradations subies en 2011 sont entièrement imputables à la société preneuse.

Sur ce :

L'article 3 du bail du 22 mars 2011 autorise le preneur à exercer dans les lieux loués l'activité principale de mise à disposition d'espaces (tels que salle de danse, SPA, studio d'enregistrement), et accessoirement et s'il le souhaite en déclinaison de son activité principale l'organisation d'événements (séminaires, réceptions, etc.) à destination du public, tout ceci caractérisant « l'activité autorisée ».

Il est indiqué que 'le preneur occupait précédemment à ce nouveau bail déjà ces locaux et qu'il déclare connaître parfaitement et reconnaître adaptés à ses besoins et activités sans recours contre le bailleur.'

Le même article met à la charge du preneur la mise en conformité et le maintien en conformité avec toute réglementation applicable à l'activité exercée ou en résultant ou applicable aux lieux loués à raison de leur exploitation par le preneur ou de la destination du bail, notamment en ce qui concerne (...) la sécurité incendie, (...) et les normes applicables aux établissements recevant du public.

Par lettre du 25 mai 2012, la préfecture de police de Paris informait le gérant de la société Ideac qu'elle émettait un avis défavorable à son projet de réaménagement du 6 mars précédent en raison du nombre insuffisant d'unités de passage desservant le sous-sol (trois au lieu de cinq), de l'absence de système de désenfumage dans le sous-sol, de plans insuffisamment renseignés et incomplets, du défaut d'accord contractuel avec les tiers sous forme d'acte authentique sur le dégagement débouchant dans les parties communes de l'immeuble, de l'utilisation du local ERDF comme local de ventilation, d'une sortie de l'établissement s'effectuant par la rampe d'accès au parking, de plans du sous-sol ne faisant pas apparaître les bouches d'extraction et d'amenée d'air du désenfumage mécanique et certains documents joints, relatifs aux projets d'aménagement d'un précédent établissement dans les lieux, faisant apparaître des difficultés pour la mise en place d'un éclairage de sécurité jusqu'à la voie publique.

La société Ideac se prévaut d'un engagement du représentant de la société Aramis dans un courriel du 21 mars 2011 concomitant à la vente des locaux et à la conclusion du bail. Il ressort en effet de ce courriel que le bailleur s'engagerait par lettre mais non par une stipulation du bail à prêter son concours à la société preneuse pour qu'elle obtienne de la copropriété le droit d'utiliser l'issue de secours. La société Ideac déplore que cet engagement n'ait pas été tenu, mais ne démontre pas avoir réclamé son exécution auprès de la société Aramis.

La société Ideac reproche également à la société Aramis de n'avoir pas fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété sa demande d'acte authentique afin de pouvoir utiliser l'issue de secours donnant sur le jardin. Toutefois, elle se prévaut d'un courrier de la préfecture de police daté du 25 mai 2012 réclamant cet acte alors que l'assemblée générale était fixée deux mois plus tôt, le 5 mars 2012, et qu'elle ne justifie pas avoir sollicité sa bailleresse pour que cette dernière fasse inscrire sa demande à l'ordre du jour, ni avant l'assemblée générale de 2012, ni avant la suivante.

Enfin, la société Ideac ne justifie pas avoir sollicité la moindre autorisation de la part de son bailleur en vue des travaux qu'elle envisageait de faire réaliser avant le 5 décembre 2014, date du courrier qu'elle a adressé à la SCI 66 Nicolo pour notamment lui demander de lui faire tenir la confirmation écrite du syndic de ce qu'aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 février 2000, elle avait obtenu l'autorisation d'utiliser l'issue de secours du sous-sol, débouchant sur le jardin, reconnaissant ainsi qu'elle bénéficiait déjà de cette autorisation.

Or, à la date du courrier du 5 décembre 2014, le bail était résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire. Le propriétaire des locaux n'était en conséquence plus tenu à aucune obligation née du contrat.

La société Ideac ne démontrant pas avoir sollicité sa bailleresse avant la résiliation du bail afin que celle-ci agisse auprès du syndic de copropriété pour lui faire obtenir l'autorisation d'utiliser comme issue de secours le dégagement commun donnant sur le jardin, elle ne justifie pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance à ce titre.

Par ailleurs, la société Ideac ne peut reprocher à la société Aramis devenue Adsolem la conclusion d'un bail mettant à sa charge de nombreuses obligations relevant du bailleur alors qu'elle a librement signé ce contrat dont la clause sur ce point est aussi claire que précise. Elle ne démontre pas non plus que les lieux loués n'étaient pas conformes à leur destination alors qu'elle occupe les lieux depuis 2006 et certifie le contraire aux termes du bail de 2011 (article 3 alinéa 2 cité ci-dessus).

Enfin, la société Ideac reproche à la société Aramis devenue Adsolem d'avoir manqué à son obligation de jouissance paisible en lui reprochant des infiltrations d'eau en raison d'un défaut d'entretien de ses pompes de relevage et en lui délivrant plusieurs commandements d'avoir à justifier de cet entretien alors que la cause des dégâts des eaux résidait dans le mauvais état des canalisations évacuant les eaux pluviales de l'immeuble.

Il résulte du rapport de l'expert judiciaire que les pompes de relevage fonctionnaient normalement en dépit de leur maintenance irrégulière, que les fuites constatées depuis 2013 ne trouvaient pas leur origine chez Ideac, que le bon fonctionnement des pompes de relevage de la société Ideac a masqué les fuites en provenance des réseaux d'eaux pluviales de la copropriété, et que si ces fuites et désordres créaient une gêne chez Ideac, elles n'avaient aucune conséquence sur l'exploitation de l'activité.

L'origine des fuites n'a été déterminée que dans le cadre des opérations d'expertise, l'expert ayant été désigné le 20 mai 2014 à la demande de la copropriété.

Les désordres ultérieurs sur lesquels s'est penché l'expert ont été observés le 16 octobre et le 28 novembre 2014, soit postérieurement à la résiliation du bail.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société Aramis d'avoir imputé à tort les dégâts des eaux à la société Ideac alors que les fuites d'eau se manifestaient précisément dans les bacs de relevage dont il incombait à la preneuse d'assurer le vidage grâce à des pompes et que la véritable cause des désordres n'était pas décelable avant que l'expert procède à des investigations. Le grief relatif aux manquements de la société bailleresse à son obligation de jouissance paisible n'est en conséquence pas établi.

Le bail ayant été résilié le 11 août 2014, aucun manquement contractuel ne peut être reproché aux bailleresses après cette date, de sorte que les pièces postérieures sont sans incidence sur le litige, et notamment le rapport ISAR du 12 août 2014 sur lequel s'appuie la société Ideac pour démontrer que la SCI Nicolo était informée de la nécessaire mise en conformité des locaux aux normes en vigueur et a fait preuve de mauvaise foi.

La société Ideac est occupante sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, de sorte que les demandes de son liquidateur ès qualités tendant au remboursement des loyers versés à compter du 10 février 2017 et à l'indemnisation de ses préjudices de perte d'exploitation pour les années 2016 à 2020 en raison des manquements allégués des bailleresses à leur obligation de délivrance, de jouissance paisible ainsi que de bonne foi seront nécessairement rejetées comme en ont décidé les premiers juges à juste titre.

- montant de la dette locative

La SCI Nicolo 66 sollicite la fixation de sa créance d'indemnité d'occupation à la somme de 322'718,93 euros au 31 mars 2020, à actualiser au jour de la décision à intervenir.

Les clés ayant été restituées par lettre recommandée à la fin du premier trimestre 2020, la somme réclamée ne sera pas actualisée.

L'article 16 du bail du 22 mars 2011 stipule qu'en l'absence de libération des locaux par le preneur, ce dernier devra payer au bailleur de plein droit et sans notification préalable, une indemnité d'occupation fixée dès maintenant pour chaque jour de retard à deux fois le montant du loyer en cours (y compris les charges et frais additionnels).

Les premiers juges ont relevé que cette clause présente le caractère d'une clause pénale susceptible de modulation même d'office et ont condamné la société Ideac à payer à la SCI 66 Nicolo en deniers ou quittances à compter du 12 août 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer alors appelé et des charges, le tout majoré de 15 % avec indexation.

La SCI 66 Nicolo demande à la cour d'appliquer les termes du contrat et de fixer l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer dû.

Il y a lieu comme l'ont fait les premiers juges de réduire d'office la majoration prévue au contrat à 15 % des sommes dues au regard de la valeur locative et, au vu du décompte produit par la SCI 66 Nicolo (p 129) dont le montant n'est pas contesté par la société Ideac, de fixer la créance de cette dernière à la somme de 322'718,93 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 31 mars 2020 et à la somme de 125'440,48 euros correspondant à 15 % du montant des loyers et des charges dus depuis le 11 août 2014 au titre de la clause pénale ainsi réduite, soit à la somme totale de 448'159,41 euros.

- sur les charges

La société Ideac sollicite la condamnation solidaire des sociétés Aramis et 66 Nicolo à payer à son liquidateur ès qualités le trop-perçu de charges de copropriété des années 2014, 2015 et 2016 outre une indemnité de retard et sous astreinte de 500 euros par jour sans chiffrer sa demande qui ne fait l'objet d'aucun développement dans ses écritures ni par conséquent de renvoi à des pièces justificatives.

La SCI 66 Nicolo demande à la cour de constater que la société Ideac n'apporte pas plus de pièces en appel qu'en première instance. Elle fait observer que la facture de 132 euros qu'elle a été condamnée à rembourser à la société Ideac en première instance correspond aux frais d'intervention d'un plombier en raison d'un dégât des eaux résultant du défaut d'entretien des pompes de relevage qui incombait à la société Ideac et que celle-ci doit supporter. Elle indique avoir communiqué le détail des charges à la preneuse pour les années 2014 et 2015 et de l'avoir remboursée d'éventuels trop perçus.

La SCI 66 Nicolo justifie en effet avoir restitué à la société Ideac un trop-perçu de charges de 9,95 euros pour l'exercice 2015 (p 53).

La facture du 7 juin 2016 (p 54) précise que l'intervention du 1er juin était relative à une fuite importante en sous-sol provenant des locaux commerciaux d'Ideac, et que l'origine résidait dans un problème de pompes de relevage dont le flotteur était coincé, ce qui avait occasionné une remontée d'eau dans le vide sanitaire. Le plombier indique avoir manuellement réparé le flotteur de la pompe. Il est ainsi justifié que la facture de 132 euros acquittée par la SCI 66 Nicolo était due par la société Ideac et le jugement qui a condamné la SCI 66 Nicolo à lui rembourser cette somme sera réformé sur ce point.

La société Ideac ne rapporte pas la preuve de la créance de restitution de charges qu'elle allègue et le jugement qui l'a déboutée de sa demande sur ce point sera confirmé.

- sur les demandes accessoires

La société Ideac représentée par son liquidateur succombe ; les dépens doivent être mis à sa charge et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile rejetée. Il y a lieu de fixer la créance de la SCI 66 Nicolo à la somme de 8'000 euros et celle de la société Adsolem à la somme de 5 000 euros au même titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Reçoit la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac, en son intervention volontaire ;

Reçoit la SARL Adsolem, venant aux droits de la société Aramis Capital Partners, en son intervention volontaire ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 11 décembre 2018 en ce qu'il a condamné la SCI 66 Nicolo à payer à la société Ideac une somme de 132 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété de l'exercice 2015 et en ce qu'il a condamné la société Ideac à payer à la SCI 66 Nicolo, en deniers ou quittances, à compter du 12 août 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à la date du 11 août 2014, le tout majoré de 15 %, en ce fut la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif pour la période du quatrième trimestre 2017 au troisième trimestre 2018 et dit que l'indemnité d'occupation sera indexée ;

Et, statuant à nouveau,

Déboute la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac de sa demande en remboursement d'une somme de 132 euros au titre d'un trop-perçu sur les charges de l'exercice 2015 ;

Fixe la créance de la SCI 66 Nicolo au passif de la société Ideac à la somme totale de 448'159,41 euros au titre des indemnités d'occupation et de la clause pénale dues pour la période du 11 août 2014 au 31 mars 2020 ;

Confirme la décision critiquée sur le surplus ;

Y ajoutant,

Fixe la créance de la SCI Nicolo au passif de la société Ideac à la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens d'appel avec droit de recouvrement direct par Me Sophie Juge, Selarl Juge Fialaire Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile;

Fixe la créance de la société Adsolem au passif de la société Ideac à la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens d'appel avec droit de recouvrement direct par Me Sophie Juge, Selarl Juge Fialaire Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile;

Rejette la demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile par la société BTSG prise en la personne de Me [Y], en sa qualité de liquidateur de la société Ideac.

Le Greffier Le Président