| France, Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 14 décembre 2022, 21/01425

N° RG 21/01425

N° Portalis DBVX-V-B7F-NNSV

Décision du Juge des contentieux de la protection de Saint Etienne

Au fond

du 30 mars 2020

RG : 11-19-1196

S.A. ALLIADE HABITAT

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2022

APPELANTE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA CITÉ NOUVELLE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

M. [F] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2022

Date de mise à disposition : 14 Décembre 2022

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Rendu par défaut, publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon contrat de location en date du 9 octobre 2018, la SA d'HLM Cité Nouvelle a loué à M. [F] [Y] un logement sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel révisable outre une provision pour charges.

Par acte du 3 avril 2019, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Par jugement du 30 mars 2020, le juge chargé des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Étienne a :

Constaté la résiliation du bail conclu entre Cité Nouvelle SA d'HLM et M. [F] [Y] concernant le logement situé [Adresse 1], ce, à compter du 4 juin 2019 ;

Dit qu'à défaut pour M. [F] [Y] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

Condamné M. [F] [Y] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 2 670,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2019 sur la somme de 975,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamné M. [F] [Y] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 31 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 2 670,08 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

Dit que Cité Nouvelle SA d'HLM sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

Dit que Cité Nouvelle SA d'HLM sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de loi de 1989 ;

Rejeté tous les autres chefs de demande ;

Condamné M. [Y] [F] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Loire, représentant de l'Etat dans le département, par application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 24 février 2021, la SA Cité Nouvelle a interjeté appel des dispositions suivantes :

Condamné M. [F] [Y] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 2 670,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019 sur la somme de 975,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamné M. [F] [Y] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 31 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 2 670,08 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir.

Par conclusions n°2 devant la cour d'appel de Lyon, la SA Alliade Habitat, société anonyme HLM à conseil d'administration sollicite :

Vu les pièces versées au débat,

Vu les articles 12, 15 et 16 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil,

Vu l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989,

Infirmer le jugement du 30 mars 2020 du Tribunal Judiciaire de Saint Etienne, 4e Chambre Civile, Pôle de la Protection, en ce qu'il a condamné M. [Y] à verser à la SA Cité Nouvelle aujourd'hui SA D'HLM Alliade Habitat la somme de 270,08 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 1 551,62 Euros et à compter du présent jugement ;

Condamner M. [Y] à régler à la SA d'HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA Cité Nouvelle la somme de 3 264,98 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019 sur la somme de 975,78 euros (commandement de payer) et à compter du jugement de première instance pour le surplus ;

Confirmer les autres dispositions du jugement ;

Condamner M. [Y] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de l'assignation, les frais de signification, le timbre de 225 euros en cause d'appel.

Au soutien de ses prétentions, la SA Alliade fait valoir :

que le 23 juin 2021, la SA Cité Nouvelle a fait apport à type de fusion-absorption à la société Alliade Habitat de son patrimoine actif et passif,

que le premier juge devait faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction,

que la dette n'avait pas été contestée,

que le principe des charges récupérables était énoncé par la bail et par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pour les autres logements, que la liste des charges était prévue par le décret 87/713 du 26 août 1987 mais qu'il pouvait y déroger par accords collectifs locaux conclus conformément à l'article 42 de la loi N°86'-290 du 23 décembre 1986,

qu'il résultait du décompte versé aux débats en première instance que les provisions entretien général avaient été facturées qu'il avait été comptabilisé au débit du compte 466,49 euros de provisions entre le 31 octobre 2018 et le 31 janvier 2020,

que le forfait cuisine avait été facturé pour un total de 111,41 euros 31 janvier 2020, était versé aux débats le budget provisions sur charges 2019 et le justificatif du calcul des charges de M. [Y] faisant état de 29,64 euros par mois pour la provision entretien général de 8,57 euros s'agissant du forfait cuisine (fourniture de gaz),

qu'à l'audience, le bailleur versait les justificatifs relatifs à la révision biennale du contrat forfait cuisson collectif,

que Cité Nouvelle avait ensuite calculé la provision du forfait cuisine en fonction de l'occupation des mètres carrés.

Les conclusions ont été signifiées à M. [Y] par acte du 29 novembre 2021.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées et/ou débattues par observations à l'audience du 14 novembre 2022 à 9 heures.

Puis l'affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2022.

MOTIFS

Sur la procédure,

La SA Alliade Habitat produit un extrait Kbis en date du 24 août 2021 mentionnant la fusion du 24 août 2021 avec la société d'habitation de loyer modéré société d'HLM Cité Nouvelle.

Sur le fond,

Par application des dispositions de l'article 172 du code de procédure civile si le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 visé par l'appelante prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires, loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie :

des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,

des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel

Le contrat de bail signé entre les parties mentionne à la charge du locataire 'montant des provisions pour charges (valeur au 9/10/2018) : 113,81 euros' en indiquant qu''en sus du loyer principal, le locataire s'oblige à payer les charges à la société. Les charges récupérables telles que définies par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 donnent lieu au versement de provisions mensuelles, payables dans les mêmes conditions que le loyer. Elles feront l'objet d'une régularisation annuelle.'

Les provisions pour charges peuvent être révisées mensuellement, par décision de la société, en fonction des nécessités du budget provisionnel.

Les conditions générales du contrat rappellent l'obligation de payer notamment les provisions et annexes ou charges récupérables aux termes convenus et comportent une partie 'V Charges' indiquant notamment que le locataire acceptait par avance de rembourser à la société sa quote-part des frais résultant de l'application de tous les contrats souscrits par la société pour assurer le bon état de l'entretien locatif de tous les appareils équipements (notamment chaudière individuelle ou collective, installation de chauffage électrique de base ou (et) de ventilation mécanique, ascenseurs, compteurs, robinetteries, portails, antennes de télévision et amplificateurs, colonnes et réseau etc.).

Le premier juge a notamment considéré que le bailleur avait facturé au locataire des provisions 'entretien général appartement' sans explication sur la cause de ses facturations ni justification sur leur montant. Il avait ainsi écarté ces sommes de la dette locative.

Dans ses conclusions, le bailleur fait valoir que les charges comprennent l'entretien des parties communes, à la fois entretien des parties communes intérieures et entretien des espaces extérieurs : électricité, fourniture des produits d'entretien (balais, sacs nécessaires à l'élimination des déchets, produit de désinsectisations, de désinfections, l'entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures, la réparation des appareils d'entretien de propreté, tels que l'aspirateur, les frais de personnel d'entretien, l'entretien de la circulation, des aires de stationnement, des abords des espaces verts et des équipements de jeux pour enfants).

La société Alliade Habitat détaille les provisions 'entretien général appartement' entre le 31 octobre 2018 et le 31 janvier 2020 et le forfait cuisine (fourniture de gaz) entre janvier 2019 et janvier 2020 en produisant la liste des natures de dépenses incluses outre l'analyse 2017-2018 du budget 2018, les mêmes pièces pour 2019 outre le justificatif du calcul des charges réclamées à M. [Y].Sa créance est suffisamment prouvée.

La décision attaquée doit être infirmée en ce qu'elle a retiré de la créance du bailleur les sommes de 466,49 et 111,41 euros.

M. [Y] doit être condamné à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 3 264,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019 sur la somme de 975,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 31 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 3 264,98 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Succombant en appel, M. [Y] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l'appel,

Infirme le jugement attaquée en ce qu'il a :

Condamné M. [F] [Y] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 2 670,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2019 sur la somme de 975,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamné M. [F] [Y] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précise que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 31 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 2 670,08 euros allouée au bailleur par le présent jugement ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir.

Statuant à nouveau,

Condamne M. [F] [Y] à payer à SA Alliade Habitat venat aux droits de Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 3 264,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2019 sur la somme de 975,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamne M. [F] [Y] à payer à la SA Alliade Habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 4 juin 2019, et jusqu'à la date d'arrêté du dernier décompte, soit le 31 janvier 2020, sont intégrées dans la somme de 3 264,98 euros allouée au bailleur ; ces indemnités d'occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir.

Condamne M. [F] [Y] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT