N° RG 18/05044
N° Portalis DBVX - V - B7C - L2AB
Décision du Tribunal de Grande Instance de Bourg-en-Bresse
Au fond du 19 juin 2018
Loyer commercial
RG : 16/00002
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 08 Septembre 2022
APPELANTE :
SCI LEON
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocat au barreau de l'AIN
INTIMEE :
SAS BRICE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SELARL YDES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 722
et pour avocat plaidant la SELARL SELARL ANTONIUTTI AVOCAT, avocat au barreau de LILLE
PARTIE INTERVENANTE :
S.A.S. JULES venant aux droits de la SAS BRICE
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par la SELARL YDES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 722
et pour avocat plaidant la SELARL SELARL ANTONIUTTI AVOCAT, avocat au barreau de LILLE
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Date de clôture de l'instruction : 21 Janvier 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Juin 2022
Date de mise à disposition : 08 Septembre 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Annick ISOLA, conseiller
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, l'un des membres de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Le 1er août 2000, la SCI Léon a donné à bail commercial à la société Men's aux droits de laquelle est venue la société Brice, un local situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2000.
Le loyer annuel HT était fixé à la somme de 220 000 francs (soit 33 538,78 euros), indexé annuellement en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction pour atteindre en 2015 la somme de 50 858,40 euros.
A compter du terme fixé au 30 juin 2009, le contrat s'est poursuivi par tacite prolongation.
Au motif que les prix pratiqués dans le secteur où est exploité son magasin à [Localité 6] seraient bien inférieurs à son loyer annuel, la société Brice, a entrepris, début 2015, de négocier une baisse de loyer et a fait pratiquer une expertise par un expert judiciaire qui a estimé la valeur locative à la somme de 15 000 euros HT et hors charges.
Par exploit du 18 septembre 2015, la société Brice a délivré à la SCI Léon une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2015, moyennant un loyer annuel de 15 000 euros HT et hors charges.
La Commission départementale de conciliation, dans un avis du 13 juin 2016, a estimé que le loyer devait être revu à la baisse.
Par acte délivré le 31 août 2016, la société Brice a assigné la SCI Léon devant la juridiction des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse aux fins de voir fixer à 13 000 euros HT et hors charges le loyer annuel à compter du 1er octobre 2015.
Par décision du 7 février 2017, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a fixé la date du renouvellement du bail au 1er octobre 2015 et ordonné, aux frais avancés de la société Brice, une expertise confiée à M. [Z] afin de :
- décrire les locaux commerciaux situés dans l'immeuble sis à [Localité 6] [Adresse 5], en indiquant la surface utile et les caractéristiques, ainsi que leur environnement commercial,
- vérifier si les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés depuis le 1er août 2000 et si cette modification a eu une incidence sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail au 1er octobre 2015,
- donner son avis sur la valeur locative des lieux loués,
- pour ce faire, rechercher si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative et à défaut d'accord entre les parties, rechercher les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage afin que soit déterminée la valeur locative du bien loué.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 novembre 2017.
Le 19 juin 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :
- fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 10 000 euros par an à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,
- condamné la SCI Léon à rembourser à la société Brice les loyers trop-perçus depuis le 1er octobre 2015,
- dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle,
- dit que les intérêts se capitaliseront annuellement,
- accordé à la SCI Léon, 24 mois de délai pour « s'acquitter »,
- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- partagé les dépens incluant les frais d'expertise par moitié entre les parties.
Selon déclaration du 9 juillet 2018 la SCI Léon a interjeté appel de cette décision.
La société Jules est intervenue volontairement à l'instance, venant aux droits de la société Brice par l'effet d'une fusion approuvée en date du 28 juin 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 27 mai 2019, la SCI Léon demande à la cour de :
- débouter la société Brice de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 19 juin 2018,
statuant à nouveau,
- ordonner avant dire droit une expertise contradictoire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux concernés et éclairer la cour sur les contestations persistantes entre les parties quant à cette détermination,
- surseoir à statuer en l'attente du rapport d'expertise,
sur le fond,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 30 000 euros HT HC par an à compter du 1er octobre 2015,
dès lors que la cour se reconnaîtrait compétente pour condamner, le cas échéant la société Léon à répéter les loyers, allouer à la société Léon les plus larges délais de paiement afin de rembourser les loyers trop payés facturés depuis le 1er octobre 2015 sans intérêt majoré, les intérêts ne commençant à courir qu'à compter de la décision à intervenir au taux légal,
En tout état de cause,
- dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que les dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire seront partagés par moitié.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 9 mai 2022, la société Jules venant aux droits de la société Brice, demande à la cour de :
- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 21 janvier 2020, sauf à ce que la cour accueille l'intervention volontaire de la société Jules sans révoquer cette ordonnance si elle estime pouvoir statuer sur le tout,
- en toute hypothèse, accueillir l'intervention volontaire de la société Jules, venue aux droits de la société Brice par l'effet d'une fusion absorption régulièrement publiée,
- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers près le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 19 juin 2018 sauf en ce qu'il a accordé à la société Léon un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette concernant les trop-perçus de loyers ;
Par conséquent,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, à la somme de 10 000 euros HT et hors charges par an à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;
- condamner la société Léon à rembourser à la société Jules les loyers trop-perçus depuis le 1er octobre 2015,
- dire et juger que la société Léon devra intérêts au taux légal sur le trop-payé de loyer à compter de la date de renouvellement du bail,
- dire et juger que les intérêts se capitaliseront annuellement,
- partager les dépens incluant les frais d'expertise par moitié entre les parties,
- infirmer le jugement en ce qu'il a accordé 24 mois de délai à la société Léon pour s'acquitter de sa dette et rejeter sa demande de délais de paiement supplémentaires.
en tout état de cause,
- dire et juger que la demande de nouvelle expertise contradictoire de la société Léon, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable comme nouvelle,
- au surplus, et subsidiairement, débouter la société Léon de sa demande d'ordonner, avant dire droit, une expertise contradictoire,
- débouter la société Léon de sa demande de sursis à statuer en attente du rapport d'expertise,
en toute hypothèse, y ajoutant,
- condamner la société Léon à payer à la société Jules une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens d'appel,
- débouter la société Léon de l'ensemble de ses demandes.
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
La cour a invité les parties, dans un délai de 15 jours suivant l'audience du 1er juin 2022, à présenter leurs observations sur la compétence matérielle du juge des loyers commerciaux sur la demande de la société Brice, venant aux droits de la société Jules, en remboursement d'un trop perçu de loyers et la demande subséquente en délais de paiement formée par l'appelante.
Aucune des parties n'a formulé d'observations dans le délai imparti.
I. Sur la demande tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture :
En application de l'article 802 du code de procédure civile, aucune révocation de l'ordonnance de clôture n'est nécessaire pour que la cour reçoive l'intervention volontaire de la société Jules, venant aux lieu et place de la société Brice à la suite d'une opération de fusion absorption, laquelle ne fait l'objet d'aucune discussion entre les parties.
II. Sur la demande de la société Léon tendant à voir ordonner une contre-expertise :
- sur la recevabilité de la demande :
La société Léon fait essentiellement valoir que la demande d'une contre-expertise n'est pas nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile puisqu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au juge de première instance, c'est à dire à la contestation du montant du loyer renouvelé. Cette demande est donc selon elle inhérente à celle de réparation présentée en première instance.
La société Jules considère que la demande de la société Léon est nouvelle au stade de d'appel puisqu'elle est destinée à remettre en cause l'expertise judiciaire alors qu'en première instance une telle demande n'a jamais été formulée.
Sur ce :
La demande de la SCI Léon tendant à voir ordonner une nouvelle expertise s'analyse en une demande tendant à voir ordonner une contre expertise ; elle n'est pas nouvelle en ce qu'elle tend aux même fins que celles soumises au premier juge, à faire écarter les prétentions adverses ; elle doit donc être déclarée recevable.
- sur la nécessité d'une nouvelle expertise :
La société Léon demande à la cour de faire droit à sa demande de contre-expertise au regard du caractère abusif de la valeur locative retenue par M. [Z] qui a déposé un rapport critiquable et irrégulier.
Elle insiste sur la différence significative entre les valeurs locatives retenues par M. [Z], 10 000 euros HT et M. [R], 21 360 euros.
Elle prétend avoir formé des protestations à l'issue du pré-rapport par voie de dires restés sans réponse et explique avoir dû attendre le dépôt du rapport d'expertise de M. [Z] pour faire réaliser une contre-expertise.
Elle ajoute que la fixation de la valeur locative par l'expert [Z] est irrégulière car non conforme aux exigences de l'article R145-7 du code de commerce impliquant une adresse et un nom d'enseigne précis ; elle précise que la valeur locative retenue par l'expert [Z] ne coïncide pas avec la bonne visibilité et la localisation excellente de l'enseigne et que cette valeur est de moitié inférieure à la moyenne des loyers pratiqués dans la rue.
La société Jules soutient quant à elle que le juge des loyers qui avait déjà demandé une expertise judiciaire contradictoire ne doit pas prendre en considération une contre-expertise unilatérale ; elle soulève de nouvelles contradictions au sein du contre-rapport.
Elle demande ainsi à la cour d'écarter cet avis de valeur d'expert réalisé par la société Léon postérieurement au rapport d'expertise judiciaire.
Concernant les droits d'entrée, la société Jules rappelle qu'il n'est pas conforme à la loi d'intégrer ces droits aux loyers pratiqués. De même la valorisation des travaux réalisés par le locataire ne peut être pris en compte dans le calcul de la valeur locative renouvelée en raison de la clause d'accession de fin de jouissance comprise dans le bail.
Sur ce :
Il ressort du rapport d'expertise déposé le 24 novembre 2017 par l'expert judiciaire désigné en la personne de M. [Z], que ce dernier a répondu en intégralité à sa mission, après avoir convoqué et entendu les parties ainsi que s'être fait communiquer les pièces nécessaires.
Il s'est ainsi rendu sur les lieux et a visité les locaux donnés à bail, il les a décrits très précisément et en a donné les caractéristiques avant de donner un avis éclairé et argumenté sur leur valeur locative, en prenant en compte les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage en proposant une pondération qu'il a explicitée.
L'expert a reçu après dépôt de son pré-rapport, les dires des parties et répondu à ces derniers avant de rendre ses conclusions définitives en indiquant que :
- les locaux sont situés en hyper centre ville, dans une rue piétonne les plus commerçantes,
- la valeur locative, définie en fonction des 5 paramètres définis à l'article L.145-33 du code de commerce, calculée conformément aux usage de la profession sur la base d'une surface commerciale pondérée retenue en l'espèce à 50 m² en appliquant la charte de l'expertise en évaluation immobilière, doit être fixée au 1er octobre 2015 à 200 euros HT et hors charge par an au m² soit une somme de 10 000 euros HT HC/an.
En l'état de ces constatations rendant exempt de toutes insuffisances le rapport d'expertise ainsi déposé, la SCI Léon, qui se borne en réalité à discuter les conclusions apportées par l'expertise qui ne la satisfont pas, n'apporte au delà de la production d'un avis de valeur établi non contradictoirement et postérieurement au dépôt de son rapport par l'expert judiciaire, aucun élément sérieux qui justifierait qu'une contre expertise doive être ordonnée ; sa demande à ce titre doit être rejetée.
III. Sur la valeur locative :
La société Léon demande à la cour de reprendre chaque poste de l'article L 145-33 du code de commerce pour réviser le montant de la valeur locative.
Sur le critère des caractéristiques du local, elle fait valoir que l'expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 50,06 m² contrairement à deux autres experts qui retiennent les surfaces de 66 m² et 54,50 m² à cause de 3 négligences :
- l'expert n'a pas tenu compte de l'amélioration d'un espace de vente standard,
- l'expert a retenu une pondération de 0,4 pour l'espace de vente n°3 des cabines d'essayage alors qu'il aurait dû se référer aux recommandations de la charte d'expertise pour une pondération de 0,5,
- l'expert judiciaire a retenu une pondération de 0,1 pour les locaux annexes du premier étage sans prendre en considération l'utilité de cet espace pour un commerce.
La société Léon rappelle que ce n'est pas la destination du local mais l'adaptation de la destination à l'environnement économique qui peut nuire à la valeur locative du bien.
Elle considère qu'il doit être tenu compte des modalités antérieures à l'application du nouveau prix dans la détermination du loyer du bail renouvelé et que l'absence de pas de porte doit entrer dans l'évaluation du loyer renouvelé.
Elle souhaite également faire entrer dans les critères d'évaluation la faculté accordée au locataire de percer les murs.
Elle émet enfin des réserves sur la méthodologie employée par l'expert concernant les prix de voisinage en indiquant qu'aucune enseigne ou adresse n'est mentionnée ce qui rend impossible toute vérification et que l'expert a choisi des locaux davantage éloignés que les commerces voisins et qu'il n'a pas pris en compte des locaux d'une superficie comparable.
La société Jules fait valoir quant à elle que la visibilité du local est faible en raison d'un simple décroché de façade par rapport à la rue et l'occultation de la vitrine par une vitrophanie.
Elle approuve le jugement qui a tenu compte de l'activité restrictive (et non exclusive) de prêt à porter masculin pour apprécier la valeur locative.
Concernant les facteurs locaux de commercialité, elle rappelle que l'expert a indiqué que les facteurs étaient bons pour l'activité de prêt à porter mais dans un marché de centre-ville concurrencé par des zones commerciales de périphéries.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, la société Jules indique enfin que la société Léon n'a jamais émis de critique sur les références employées dans l'expertise judiciaire et n'a jamais sollicité d'informations supplémentaires.
Sur ce :
Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens d'appel et que la cour adopte, le juge des loyers commerciaux a très justement considéré que les conclusions apportées par l'expert [Z], que ce soit sur la surface pondérée retenue, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs de commercialité et les éléments de comparaison fournis par le bailleur en l'absence de tout élément fourni à ce titre par le preneur, sont pertinentes et doivent être retenues.
Sans qu'il appartienne à la cour de répondre aux parties dans le détail de leur argumentation, il convient dès lors de retenir la valeur du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, telle que fixée par l'expert à la somme de 10 000 euros HT hors charges par an ; le jugement mérite confirmation en la matière.
IV. Sur la demande en remboursement d'un trop perçu de loyers :
Le juge des loyers qui fixe le prix du loyer révisé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande en restitution du trop-perçu.
Il convient en l'espèce de confirmer le jugement qui a fait droit à la demande présentée en ce sens par la société Jules venant aux droits de la société Brice, pour la période ayant commencé à courir à compter du 1er octobre 2015, y compris en ce qu'il a dit que les intérêts au taux légal appliqués sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance mensuelle et qu'ils se capitaliseront annuellement.
La SCI Léon ayant d'ores et déjà bénéficié d'un délai significatif pour s'acquitter de sa dette de remboursement, aucun délai ne lui sera accordé à ce titre.
V. Sur les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
Si les dépens de première instance incluant les frais d'expertise doivent être partagés par moitié, confirmant en cela la décision critiquée, ceux d'appel seront mis à la charge exclusive de la SCI Léon qui succombe en son recours.
Cette dernière sera enfin condamnée, en cause d'appel, au paiement d'une indemnité de procédure de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la société Jules, venant aux droits de la société Brice.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Rejette la demande en révocation de l'ordonnance de clôture,
Reçoit l'intervention volontaire de la société Jules venant aux droits de la société Brice,
Déclare recevable la demande de la SCI Léon tendant à l'organisation d'une nouvelle expertise mais l'en déboute et rejette par voie de conséquence la demande de sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise,
Déclare le juge des loyers commerciaux compétent pour statuer sur une demande en remboursement d'un trop perçu de loyers,
Confirme le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 19 juin 2018 sauf en ce qu'il a accordé à la SCI Léon un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette concernant les trop-perçus de loyers,
Statuant à nouveau de ce chef,
Rejette la demande en délais de paiement de la SCI Léon,
Condamne la SCI Léon aux dépens,
Condamne la SCI Léon à payer à la société Jules venant aux droits de la société Brice une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette la demande présentée par la SCI Léon à ce titre.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
