N° RG 19/02391
N° Portalis DBVX-V-B7D-MJJU
Décision du Tribunal de Commerce de LYON
Au fond
du 12 février 2019
RG : 2018j00186
[W] [D]
C/
SASU ALLEN-JO-IMMO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
3ème chambre A
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
APPELANTE :
Mme [H] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Hélène LELEU de la SELARL CHANON LELEU ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 2065
INTIMÉE :
SASU ALLEN-JO-IMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric FOUILLAND de la SELARL AVOCATS LYONNAIS, avocat au barreau de LYON, toque : 245
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Date de clôture de l'instruction : 09 Juillet 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Mai 2022
Date de mise à disposition : 16 Juin 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Catherine CLERC, conseiller faisant fonction de président
- Raphaële FAIVRE, vice-présidente placée
- Marie CHATELAIN, vice-présidente placée
assistées pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier
A l'audience, Catherine CLERC a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Catherine CLERC, conseiller faisant fonction de président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Le 1er septembre 2015, la SASU Allen-Jo-Immo exerçant sous la dénomination Hola Immo, a conclu un contrat d'agent commercial indépendant en immobilier avec Mme [H] [W] [D], immatriculée au registre spécial des agents commerciaux depuis le 20 janvier 2015, dans lequel étaient prévues des clauses d'exclusivité et de non concurrence.
Ayant obtenu son BTS profession de l'immobilier, Mme [W] [D] a informé par sms du 26 mai 2016 M. [E] [J] (gérant de la société Allen-Jo-Immo) de sa volonté « d'arroser sa carte pro ».
Par courriels du 17 janvier 2017, M. [J] a signifié à Mme [W] [D] qu'elle était libre de tout engagement envers la société Allen-Jo-Immo depuis qu'elle avait crée sa société et qu'elle devait lui rendre les documents Hola Immo, leur contrat étant caduc du fait du nouveau statut de celle-ci. Le 18 janvier suivant, il lui faisait savoir que pour les commissions qui lui seraient dues si les affaires étaient signées par un acte authentique, elle percevrait ce qui était prévu dans son contrat « sans aucun problème », puis par nouveau courriel du 19 janvier 2017, lui a rappelé les clauses d'exclusivité et de non concurrence.
Par courrier du 19 janvier 2017, il lui rappelait la clause d'exclusivité et la clause de non concurrence de l'article 14 du contrat, disant se réserver le droit d'intenter toute procédure à son encontre.
Par courrier recommandé avec AR du 20 janvier 2017, réceptionné le 25 janvier suivant, M. [J] a écrit à Mme [W] [D] : « Suite à notre conversation, nous vous confirmons que la création de votre société en immobilier, malgré la clause de non concurrence de votre contrat, et après consultation de notre conseil, entraîne la rupture de votre contrat pour faute grave ».
Par courrier du 1er février 2017, M. [J] a mis en demeure l'intéressée, notamment, de lui payer :« la somme de 23'297 € (dont 10'500 € à percevoir) selon les termes de votre contrat lu et signé par vous, représentant les commissions perçues ou à percevoir, dans les 12 derniers mois, y compris le forfait annuel que nous avons payé pour vous auprès de notre partenaire Immomesure au 1er janvier 2017, comme chaque année, du fait que vous ne nous aviez pas avertis de la création de votre société au 3 janvier dernier ».
Par courrier de son conseil du 3 février 2017, Mme [W] [D] a fait savoir qu'elle contestait devoir une quelconque somme au titre de la clause pénale.
Le 4 février 2017, elle a déposé son dossier à la chambre du commerce et de l'industrie pour obtenir sa carte professionnelle afin de commencer son activité indépendante d'agent immobilier, carte qu'elle obtiendra le 7 février 2017.
Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2018, la société Allen-Jo-Immo a fait assigner Mme [W] [D] en responsabilité en raison de la rupture brutale du contrat d'agent commercial aux torts exclusifs de cette dernière, en violation manifeste de la clause d'exclusivité et de non concurrence présente à l'article 14 du contrat les liant et sollicitait ainsi le règlement de la somme de 12 646 € au titre de la clause pénale.
Par jugement du 12 février 2019, le tribunal de commerce de Lyon a :
constaté la rupture brutale du contrat d'agent commercial aux torts exclusifs de Mme [W] [D],
condamné Mme [W] [D] à payer à la société Allen-Jo-Immo la somme de 12'646 € correspondant au montant de la clause pénale du contrat la liant avec la société Allen-Jo-Immo,
rejeté la demande de la société Allen-Jo-Immo de se voir payer la somme de 10'000 € en réparation du préjudice causé du fait de la rupture fautive et brutale du contrat de Mme [W] [D],
débouté la société Allen-Jo-Immo de sa demande de se voir payer la somme de 150 € au titre du préjudice financier,
condamné Mme [W] [D] à payer la somme de 600 € à la société Allen-Jo-Immo à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté comme inutiles ou non fondées toutes autres demandes des parties,
condamné Mme [W] [D] aux entiers dépens de l'instance.
Mme [W] [D] a interjeté appel par acte du 4 avril 2019, sauf à l'égard des dispositions du jugement déféré ayant débouté la société Allen-Jo-Immo de ses réclamations fondées sur la rupture fautive et brutale du contrat d'agent commercial et sur les frais irrépétibles.
Par conclusions du 20 décembre 2019, fondées sur la loi Hoguet du 2 janvier 1970, Mme [W] [D] demande à la cour de :
la recevoir en ses demandes et la déclarer recevable et bien fondée,
réformer le jugement déféré,
rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société Allen-Jo-Immo à son encontre,
condamner la société Allen-Jo-Immo à lui payer la somme de 8'070 €,
condamner la société Allen-Jo-Immo à lui payer la somme de 105 € TTC,
débouter la société Allen-Jo-Immo de ses demandes incidentes,
rejeter la demande de la société Allen-Jo-Immo visant à la condamner à lui payer la somme de 10'000 € en réparation de son prétendu préjudice lié à la rupture du contrat,
condamner la société Allen-Jo-Immo à lui payer la somme de 2'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la société Allen-Jo-Immo aux entier dépens, comprenant les droits de recouvrement de l'huissier de justice.
Par conclusions du 8 septembre 2019, fondées sur les articles 1134 et 1147 du code civil en leur rédaction applicable à la cause, la société Allen-Jo-Immo demande à la cour de':
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
constaté la rupture brutale du contrat d'agence commerciale aux torts exclusifs de Mme [W] [D], sans aucun respect du délai de préavis ni information, et la violation de l'article 14 du contrat d'agent commercial par Mme [W] [D], en l'espèce ses obligations d'exclusivité et de non-concurrence,
condamné Mme [W] [D] à lui payer la somme de 12'646 € au titre de la clause pénale,
infirmer le jugement déféré pour le surplus et, statuant de nouveau :
condamner Mme [W] [D] à lui payer la somme de 10'000 € en réparation du préjudice causé du fait de la rupture fautive et brutale du contrat par cette dernière, sans respect du délai de 2 mois de préavis,
en tout état de cause :
condamner Mme [W] [D] à lui payer la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [W] [D] aux entiers dépens de la procédure.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes et doit statuer sur les seules demandes mentionnées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Il est relevé par ailleurs que la société Allen-Jo-Immo n'a pas relevé appel incident du rejet de sa demande en paiement de 150 € au titre du préjudice financier'; ce chef de jugement n'ayant pas été inclus dans l'appel principal, est donc définitif.
Sur la violation de la clause d'exclusivité et de non concurrence du contrat
Mme [W] [D] conteste avoir violé l'article 14 du contrat d'agent commercial indépendant signé avec la société Allen-Jo-Immo en faisant valoir tout à la fois que':
elle a déposé sa demande de carte professionnelle d'agent immobilier après avoir reçu notification de la résiliation de celui-ci,
les premiers juges ont confondu la mise à jour d'une fiche générale de liste de pièces de la chambre du commerce et de l'industrie (CCI) du 24 octobre 2016 avec la date de dépôt de sa demande de carte professionnelle d'agent immobilier, à savoir le 3 février 2017,
elle n'a commis aucun acte positif de concurrence déloyale durant l'exécution dudit contrat, argumentant que la constitution d'une société n'est qu'un acte préparatoire à une activité professionnelle mais aucunement un acte positif de concurrence, et qu'elle était dans l'impossibilité de réaliser des opérations immobilières durant le contrat sans avoir cette carte, sauf à commettre une infraction pénale,
elle a seulement initié une formalité administrative afin d'anticiper les délais de traitement administratif de son dossier, l'obtention d'une carte professionnelle d'agent immobilier obligatoire pour exercer cette profession étant subordonnée à une immatriculation préalable au RCS en tant qu'agent immobilier,
elle n'a pas caché ses démarches à M. [J] avec lequel elle entretenait une relation amicale, lui ayant indiqué dès le 22 mai 2016 qu'elle allait demander sa carte professionnelle et elle n'a pas pu lui notifier son préavis de deux mois comme prévu au contrat dans la mesure où c'est la société Allen-Jo-Immo qui a mis fin audit contrat, sans préavis le 17 janvier 2017.
La société Allen-Jo-Immo réplique que la seule immatriculation en tant qu'agent immobilier à compter du 1er janvier 2017 de Mme [W] [D] constitue à elle-seule la violation de la clause d'exclusivité et de non concurrence de l'article 14, cette immatriculation au RCS informant les tiers de manière non équivoque de l'exercice de l'activité d'agent immobilier. Elle ajoute que la rupture du contrat d'agent commercial est imputable à la faute de Mme [W] [D] qui n'a pas pris le soin de résilier ce contrat et de respecter le préavis de deux mois avant de se faire immatriculer au RCS en tant qu'agent immobilier, de sorte qu'elle n'a été informée de cette immatriculation qu'en consultant en ligne le RCS.
Il est constant que Mme [W] [D], en signant le 1er septembre 2015 avec la société Allen-Jo-Immo le contrat d'agent commercial indépendant, s'est engagée au respect de l'article 14 dudit contrat lui faisant en substance interdiction d'effectuer d'autres opérations dans ce secteur d'activité [secteur relatif à l'activité portant sur les immeubles et fonds de commerce] pour son propre compte, d'accepter d'autre emploi salarié dans une entreprise, ou plus particulièrement d'agence immobilière, régie ou promoteur, pour des activités relevant de la loi du 2 janvier 1970'; de façon générale, elle s'interdisait, pendant la durée du mandat, tout acte de concurrence à l'égard de la société Allen-Jo-Immo dans le secteur lié à l'immobilier'; il était prévu en outre qu'elle avait le droit d'accepter la représentation de nouveaux mandants sans un autre secteur d'activité étranger à l'immobilier.
Il était prévu également qu'en cas de rupture du contrat d'agent pour quelque cause que ce soit, elle s'interdisait, pendant une période d'un an à compter de son départ effectif, de démarcher la clientèle du mandant exceptée sa clientèle personnelle, fruit de son travail qui restera son portefeuille et qu'elle pourra continuer à gérer ailleurs que chez Allen-Jo-Immo'; si elle laissait le droit de suite à la société Allen-Jo-Immo, elle percevrait 50% de la commission en cas de vente par cette dernière'; elle s'interdisait également, pendant la même période que stipulée à l'alinéa précédent, de proposer à une quelconque clientèle les biens sous mandat de la société Allen-Jo-Immo.
L'article 9 du contrat litigieux précisait quant à lui que celui-ci était conclu « pour une durée indéterminée à compter du 1er septembre 2015 et qu'en cas de cessation du mandat, quel qu'en soit l'auteur de la rupture, le préavis à respecter est égal à un mois pour la première année du contrat, deux mois pour la deuxième année, et trois mois ensuite (') le préavis courra, le cas échéant, de date à date, à compter de la première présentation de la lettre de résiliation.'»
En premier lieu, il est avéré que les premiers juges ont analysé la liste des pièces justificatives comportant l'encart «'MAJ 24/10/16'» (pour mise à jour au 24 octobre 2016) correspondant à la demande d'une «'carte professionnelle transaction sur immeubles et fonds de commerce-gestion immobilière-syndic-marchands de listes-prestations de services-prestations touristiques'» comme étant la preuve que Mme [W] [D] avait fait des démarches en vue d'obtenir sa carte professionnelle d'agent immobilier au cours de l'exécution de son contrat d'agent commercial, à savoir le 24 octobre 2016.
Cette analyse est donc inexacte en ce que ce document n'atteste pas de la formalisation de cette demande de carte professionnelle à la date du 24 octobre 2016'; il est au contraire établi selon attestation de dépôt de la CCI de Lyon que Mme [W] [D] a déposé cette demande le 3 février 2017, cette carte lui ayant été délivrée le 7 février suivant.
Si Mme [W] [D] s'est inscrite au RCS de Lyon le 3 janvier 2017 en tant qu'agent immobilier sous le nom commercial Chbimmo pour un début d'activité au 1er janvier 2017, il n'est pas démontré par la société Allen-Jo-Immo que celle-ci a commis des actes positifs de concurrence déloyale à compter de cette date en violation de l'article 14 précité, alors même que l'intéressée n'étant pas encore titulaire de sa carte professionnelle d'agent immobilier, n'ayant déposé son dossier de demande que le 3 février 2017, elle ne pouvait pas exercer cette nouvelle activité sauf à risquer des poursuites pénales, l'activité d'agent immobilier étant sévèrement réglementée, son immatriculation le 3 janvier 2017 avec effet au 1er janvier 2017 ne s'entendant que d'un acte préparatoire à sa nouvelle activité. En outre, elle a déposé sa demande de carte professionnelle après s'être vue notifier la rupture de son contrat d'agent commercial.
En second lieu, la circonstance que Mme [W] [D] n'a pas résilié le contrat d'agent commercial ni exercé son préavis de deux mois à l'époque de son immatriculation au RCS de Lyon comme agent immobilier est inopérante à dire que la rupture de ce contrat lui est imputable à faute'; en effet, il est rappelé que nonobstant cette immatriculation au 3 janvier 2017, Mme [W] [D] était dans l'impossibilité d'exercer effectivement sa nouvelle activité d'agent immobilier en l'absence de carte professionnelle dédiée'et qu'il lui appartenait de donner son préavis de deux mois qu'à compter du jour de la réception de cette carte le 7 février 2017'; or, la société Allen-Jo-Immo l'a privée de l'exercice de ce préavis en prenant elle-même l'initiative de la rupture du contrat dès le 20 janvier 2017.
Enfin, il est établi par le témoignage de Mme [B] que M. [J] (donc la société Allen-Jo-Immo) était avisé dès mars 2016 que Mme [W] [D] allait passer son BTS profession de l'immobilier et demander sa carte professionnelle d'agent immobilier ce dont il s'était réjouit, disant être «'soulagé qu'une personne puisse reprendre son entreprise au cas où il lui arriverait quelque chose'». Ce témoignage n'est pas contredit par celui de Mme [Z] communiqué par la société Allen-Jo-Immo, celui-ci étant sujet à caution dans la mesure où il est établi par la partie adverse que ce témoin, signait des contrats de vente au nom de Hola Immo (la société Allen-Jo-Immo) contrairement à sa déclaration disant être seulement porteur d'affaires et être sans lien avec M. [J], outre le fait qu'il porte des jugements de valeur sur Mme [W] [D].
Sans plus ample discussion, l'ensemble de ces considérations et constatations conduit à infirmer le jugement déféré en ce qu'il a imputé la rupture du contrat d'agent commercial, qualifiée de brutale, aux torts exclusifs de Mme [W] [D] et l'a condamnée subséquemment à payer la somme de 12'646 € à la société Allen-Jo-Immo au titre de la clause pénale prévue au contrat, cette clause n'ayant pas lieu de s'appliquer en l'absence de faute de Mme [W] [D].
Le jugement déféré est subséquemment confirmé par substitution de motifs sur le rejet de la demande de dommages et intérêts de la société Allen-Jo-Immo chiffrée à 10'000 € dite réparer le préjudice par elle subi du fait de la rupture fautive et brutale du contrat par Mme [W] [D].
Sur la demande reconventionnelle de Mme [W] [D]
Elle réclame paiement d'une somme de 8 070 € au titre de six mois de perte de revenus calculée sur la moyenne mensuelle de ses revenus perçus en 2016, faisant valoir qu'elle a dû faire face pendant plusieurs mois à une absence d'activité professionnelle, sans revenu, du fait de la résiliation sans préavis du contrat, en violation des dispositions contractuelles'»'; elle sollicite également paiement d'une somme de 105 € TTC au titre d'une rétrocession d'honoraires de location résultant d'une facture du 5 janvier 2017.
La société Allen-Jo-Immo n'ayant pas opposé à ces demandes des moyens de fait ou de droit pour en solliciter le rejet, sauf à conclure à la rupture fautive du contrat d'agent commercial par Mme [W] [D] et sa violation de l'article 14 dudit contrat, la cour ne peut qu'accueillir ces réclamations, sauf à statuer infra petita.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Infirmant les condamnations prononcées par les premiers juges au titre des dépens et des frais irrépétibles, il y a lieu de condamner la société Alle-Jo-Immo aux dépens de première instance et d'appel'; cette même société doit également supporter les frais irrépétibles qu'elle a exposés et verser à Mme [W] [D] une indemnité de procédure.
Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens les droits de recouvrement de l'huissier de justice comme demandé par l'appelante, dès lors que, hors le cas spécifique prévu par l'article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d'une créance à l'encontre d'un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n'autorise le juge à mettre à la charge du débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement de l'huissier de justice mis à la charge du créancier par le tableau 3-1 annexé à l'article R.444-3 du code de commerce auquel renvoie l'article R.444-55 du même code institué par le décret précité du 26 février 2016.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SASU Allen-Jo-Immo fondée sur la rupture fautive et brutale du contrat d'agent commercial,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,
Disant que Mme [H] [W] [D] n'a pas rompu fautivement et brutalement le contrat d'agent commercial signé le 1er septembre 2015 ni violé l'article 14 de ce contrat,
Déboute la SASU Allen-Jo-Immo de ses demandes en paiement à l'encontre de Mme [H] [W] [D] du chef de la clause pénale et de la rupture du contrat d'agent commercial signé le 1er septembre 2015,
Condamne la SASU Allen-Jo-Immo à payer à Mme [H] [W] [D] les sommes suivantes':
8'070 € au titre de la perte de revenus,
105 € TTC au titre de la rétrocession d'honoraires de location,
Condamne la SASU Allen-Jo-Immo à verser à Mme [H] [W] [D] une indemnité de procédure de 2'000 €,
Déboute la SASU Allen-Jo-Immo de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile y compris en appel,
Condamne la SASU Allen-Jo-Immo aux dépens de première instance et d'appel,
Dit n'y avoir lieu de statuer sur les droits de recouvrement de l'huissier de justice.
Le Greffier, Le Président,
