N° RG 19/00915 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MFWF
Décision du Tribunal de Commerce de LYON
Au fond du 07 janvier 2019
RG : 2017j1421
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 16 Juin 2022
APPELANTE :
SAS KORELL - ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'AMENAGEMENT URBAIN anciennement E2CA
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
Et ayant pour avocat plaidant la SCP O. RENAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1835
INTIMEE :
SCI LE ROMANE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
Et ayant pour avocat plaidant la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON, toque : 656
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Date de clôture de l'instruction : 07 Janvier 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Mai 2022
Date de mise à disposition : 16 Juin 2022
Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*****
Le 22 février 2010, la SCI Le Romané a donné à bail commercial à la société E2CA, devenue la société Korell - Economie de la construction et de l'aménagement urbain (société Korell), pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2009, des locaux à usage de bureaux et parking.
Le montant du loyer trimestriel a été fixé à 13 602 euros hors taxe et hors charges par trimestre, payable d'avance.
Le 21 novembre 2014, la SCI Le Romané a fait délivrer un commandement de payer la somme de 56 703,93 euros à la société E2CA, devenue Korell, qui a quitté les locaux le 23 décembre 2014.
Malgré l'existence de certains règlements, la SCI Le Romané a considéré qu'un solde lui restait dû au titre de loyers et charges impayés et de travaux de remise en état des lieux et par exploit d'huissier de justice du 25 août 2017, elle a assigné en paiement la société Korell, venant aux droits de la société E2CA devant le tribunal de commerce de Lyon.
Le 7 janvier 2019, le tribunal de commerce de Lyon a :
- jugé qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 2015J2096 et 2017J1421,
- dit que le tribunal de commerce de Lyon est compétent pour connaître le litige,
- condamné la société Korell à payer à la société Le Romané la somme de 20 383,56 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts de droit à compter du 9 février 2015,
- condamné la société Korell à payer à la société Le Romané la somme de 4 257,60 euros TTC au titre des travaux de remise en état outre intérêts de droit à compter du 9 février 2015,
- dit les parties mal fondées quant au surplus de leurs demandes, fins et conclusions et les en a déboutées respectivement,
- condamné la société Korell à verser la somme de 1 500 euros à la société La Romané au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Selon déclaration du 5 février 2019, la société Korell a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 21 novembre 2019, la société Korell demande, à titre principal, à la cour de :
- constater que la société Le Romané ne produit aucun élément justifiant le montant des créances de loyers et de charges locatives qu'elle invoque au soutien de sa demande en paiement,
- constater que la société Le Romané ne fournit aucun justificatif de la créance de charges de travaux d'un montant de 7 786 euros qu'elle invoque au soutien de sa demande en paiement,
- constater que la société Le Romané ne produit pas aux débats le bail ayant régi ses relations avec la société Korell avant le 1er janvier 2009,
- constater que la société Le Romané était parfaitement en mesure de faire procéder à un audit de la climatisation par la société en charge de sa maintenance avant le départ de la société Korell des locaux le 22 décembre 2014,
- constater que le devis produit par la société Le Romané afin de justifier le coût de la remise en état des locaux ne correspond pas aux constatations de l'état des lieux du 22 décembre 2014,
En conséquence,
- dire et juger que la société Le Romané a manqué à son obligation de démonstration de la créance dont elle sollicite l'exécution,
En conséquence,
- débouter la société Le Romané de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Et à titre reconventionnel,
- constater que la société Le Romané n'a jamais procédé au remboursement du dépôt de garantie versé par la société Korell, dont le montant s'élève à 14 633,68 euros,
- constater que la société Le Romané n'a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges locatives dues par la société Korell et de l'envoi des justificatifs y afférent, selon les modalités prévues à l'article 8 du bail commercial du 22 février 2010,
- constater que les travaux de remplacement des fenêtres de la façade des locaux pris en charge par la société Korell pour un montant de 11 113,92 euros relèvent des gros travaux dont la charge incombe au bailleur,
- constater que les travaux de rénovation du système électrique des locaux pris en charge par la société Korell pour un montant de 45 379,36 euros relèvent des gros travaux dont la charge incombe au bailleur,
En conséquence,
- condamner la société Le Romané à verser à la société Korell la somme de 14 633,68 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie en exécution du bail commercial conclu le 22 février 2010,
- condamner la société Le Romané à verser à la société Korell la somme de 61 799 euros à titre de remboursement des sommes versées par la société Korell depuis le 1er janvier 2009 à titre de provisions sur charges,
- condamner la société Le Romané à verser à la société Korell les sommes de 11 113,92 euros et 45 379,36 euros à titre de remboursement des paiements supportés par la société Korell au titre des grosses réparations réalisées sur les locaux,
En tout état de cause,
- condamner la société Le Romané au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 5 novembre 2019, la société Le Romané demande à la cour de :
- juger mal fondé l'appel de la société Korell,
- juger comme nouvelles les 3 demandes de la société Korell formulées pour la 1ère fois devant la cour,
- les juger irrecevables,
- juger bien fondé l'appel incident de la société Le Romané et réformer le jugement dont appel en ce qu'il a réduit la créance de loyers de la société Le Romané à 20 383,56 euros alors que le solde des loyers dû par la société Korell s'élève à 22 130,84 euros,
- pour le reste, confirmer le jugement dont appel,
- juger prescrite la demande en paiement de la société Korell au titre des demandes de remboursement de charges et de travaux,
- débouter purement et simplement la société Korell de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la société Korell à verser à la société Le Romané la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civiel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 7 janvier 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Bien que faisant partie des chefs de jugements énoncés aux termes de la déclaration d'appel, aucune critique n'est apportée par les parties aux chefs de jugement ayant rejeté la demande de jonction de l'instance avec une autre instance et retenu la compétence du tribunal de commerce de Lyon qui sont donc devenus irrévocables.
I Sur les demandes en paiement de la SCI Le Romané à l'encontre de la société Korell :
La société Korell fait valoir qu'elle n'a jamais reçu de justification du montant des provisions pour charges locatives qui étaient facturées et des régularisations s'ajoutant aux appels de charges trimestriels malgré des demandes réitérées en date des 10 juin, 15 septembre et 20 octobre 2014, ni la justification ou le détail de la consistance des travaux re-facturés à la fin de l'année 2010.
Elle soutient que la somme réclamée par la société Le Romané ne correspond pas aux derniers loyers dus mais à l'occupation des locaux jusqu'au 31 décembre 2008, soit antérieurement à l'entrée en vigueur du bail commercial.
Elle estime que la société Le Romané n'est pas fondée pas à solliciter le remboursement de l'audit réalisé le 21 janvier 2015, en l'absence de preuve de la réalisation d'un audit des installations de climatisation et alors que cet audit aurait dû être réalisé avant le 30 septembre 2014, date de remise des clefs.
Elle fait valoir que le devis produit par la société Le Romané est insuffisant à justifier la valeur réelle des travaux nécessaires à la remise en état des locaux et que le commandement de payer délivré n'est pas justifié.
La société Le Romané se fonde sur les écritures de son grand livre auxiliaire retraçant l'ensemble de ses relations avec la société Korell pour justifier le montant du loyer du dernier trimestre 2014, dont la facture adressée à la société Korell s'élève à 20 383,56 euros.
Elle fait valoir que les travaux de libération des locaux sont prévus par l'article 15 du bail commercial et restent à la charge du locataire.
Sur ce :
Si la SCI Le Romané conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Korell à lui payer la somme de à 20 383,56 euros au titre de l'arriéré de loyers, elle ne forme cependant aucune demande de condamnation de ce chef aux termes du dispositif de ses écritures et il convient en conséquence de considérer qu'elle demande la confirmation du jugement de ce chef.
Il ressort de la lettre adressée le 2 décembre 2014 à la SCI Le Romané par la société Korell à la suite de la délivrance le 21 novembre précédent d'un commandement de payer les loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2014 à hauteur de la somme de 51 229 euros, incluant le montant du loyer du 4ème trimestre 2014, que cette dernière ne contestait pas ne pas avoir encore réglé ce loyer qu'elle s'engageait à régler en fin de trimestre, sous déduction du dépôt de garantie et des sommes qu'elle considérait lui être dues par sa bailleresse au titre de dommages causés par des infiltrations.
Il était prévu au bail que le loyer et une provision pour charges seraient payables trimestriellement et d'avance et aucun accord des parties n'est produit en l'espèce qui justifierait que la société Korell paie son loyer et la provision pour charges seulement à la fin de son occupation pour le 4ème trimestre 2014.
Il est donc dû par la société locataire à la SCI Le Romané une somme de 20 383, 56 euros de ce chef, déduction à faire d'un règlement partiel de 4 814,45 euros enregistré le 9 février 2015 aux termes d'une lettre adressée par le conseil de la bailleresse au conseil de la locataire.
La SCI Le Romané sollicite en outre, par confirmation du jugement en cela, la condamnation de sa locataire au paiement de la somme de 4 257,60 euros incluant le montant des travaux de remise en état pour 3 012 euros, le coût d'un audit sur les installations de chauffage et climatisation pour 1 020 euros, le coût de travaux nécessaires sur un ventilateur convecteur pour 225, 60 euros et le coût de délivrance du commandement de payer à hauteur de 351,92 euros.
Le constat d'huissier d'état des lieux de sortie réalisé le 22 décembre 2014, veille du départ de la locataire, permet de constater que les locaux donnés à bail ont été restitués dans un état d'usage ne laissant apparaître aucune dégradation significative autre que l'usure du temps appliquée à certains éléments de menuiserie ou revêtements muraux.
Il était prévu au bail conclu entre les parties que le preneur devrait maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement et de sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués à l'exception des grosses réparations qui resteraient à la charge de la bailleresse.
Seul un devis du 27 janvier 2015 est produit au dossier par la bailleresse, établi par une société de décoration maintenance et agencement pour une « remise au propre bureaux », consistant dans des travaux de peinture de murs, ponçage et peintures de menuiseries, pose de cylindres serrure, rénovation de champ de plan de travail, fournitures et pose de baguettes pour angles de murs, shampouinage de 4 m² de moquettes et dépose de panneaux parking avec remise au propre des boîtes aux lettres.
Seuls les travaux de remise au propre de partie des revêtements muraux par application d'une couche de peinture pour 1 080 euros et la rénovation du plan de travail pour 750 euros qui correspondent aux constatations de l'huissier peuvent être retenus comme justifiés dans leurs principe et montant.
Il n'est pas contesté par la société locataire que lorsqu'elle a quitté les lieux le 23 décembre 2014, le bon fonctionnement des convecteurs et appareils de climatisation n'a pu être vérifié par l'huissier chargé de l'état des lieux dans la mesure où le contrat d'abonnement au fournisseur d'électricité avait été résilié ; alors qu'elle s'était par ailleurs engagée à fournir à la bailleresse le contrat de maintenance du système de climatisation, aucune justification de cette transmission ne ressort avoir été effectuée avant la réalisation par la SCI, alors justifiée en janvier 2015, d'un rapport d'audit de l'ensemble de l'installation, facturé à hauteur d'une somme de 1 020 euros à mettre à la charge du preneur.
La nécessité de remplacement d'un ventilo-convecteur n'est pour autant pas justifiée en l'état d'un simple devis établi le 22 janvier 2015 pour 225,60 euros et le coût de délivrance du commandement de payer du 21 novembre 2014 qui fait partie des frais de justice ne peut être inclus dans le montant des travaux de remise en état des lieux.
Il convient dès lors de fixer la créance de la société Korell à l'égard de la SCI Le Romané à la somme de 2 850 euros au titre des travaux de remise en état.
Il convient en conséquence de condamner la société Korell à payer à la SCI Le Romané la somme globale de 18 419,11 euros au titre du solde des loyers et coût des travaux de remise en état, outre de cette somme intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2015, infirmant en cela la décision critiquée.
II Sur les demandes reconventionnelles en paiement de la société Korell :
La société Korell demande à la cour de condamner la société Le Romane à lui rembourser le montant du dépôt de garantie en application de l'article 16 du bail commercial et elle produit en ce sens des extraits de ses comptes d'immobilisation.
Elle sollicite également le remboursement par la société Le Romane de l'ensemble des provisions pour charges versées en l'absence de régularisation des charges telle que prévue à l'article 8 du bail commercial.
Elle ajoute qu'au titre des articles 605 et 606 du code civil, les charges de réparation des locaux loués doivent être réparties entre le bailleur et le locataire ; que les investissements réalisés pour le remplacement des fenêtres ainsi que l'ensemble du système électrique et informatique sont des dépenses indispensables devant être prises en charge par la bailleresse.
La société La Romane fait valoir que les demandes afférentes au dépôt de garantie et aux grosses réparations réalisées en 2008 et 2009 ainsi que celle en paiement de la somme de 61 799 euros au titre des charges sont des demandes nouvelles et en cela irrecevables.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que la société Korell ne rapporte pas la preuve du dépôt de garantie, aucune quittance ou reçu n'ayant été versé.
Elle ajoute que la demande de la société Korell en remboursement de charges est prescrite puisque certaines charges remontent à 2009, affirmant que la régularisation des charges a bien été effectuée.
Elle considère enfin que les demandes au titre des travaux sont prescrites car datées de 2008, ajoutant que les travaux de réparation d'entretien ou d'installation ne relèvent pas des grosses réparations restant à la charge du bailleur mais incombent au locataire.
Sur ce :
La demande tendant à voir pris en compte le dépôt de garantie n'est pas irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'elle oppose compensation à la demande de condamnation principale de la SCI Le Romané.
Il ressort des nombreux courriers échangés entre les parties que ces dernières ont reconnu de concert qu'un dépôt de garantie de 13 602 euros a été effectué par le preneur à la signature du bail.
Il doit nécessairement être restitué à la société Korell, sous la déduction du solde susvisé dû par cette dernière au titre des loyers et coût des travaux de reprise au paiement duquel elle a été condamnée ; il reste ainsi une somme de 4 817,11 euros à la charge du preneur qui doit être condamné au paiement après compensation
Si les demandes afférentes au remboursement de charges ou de grosses réparations n'ont effectivement fait l'objet d'aucune demande de la part de la société Korell devant le tribunal, ces demandes qui constituent néanmoins des demandes reconventionnelles au sens de l'article 567 du code de procédure civile ne peuvent être déclarées irrecevables car nouvelles en cause d'appel, dès lors qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Elles n'ont cependant jamais fait l'objet de la moindre demande en répétition dirigée à l'encontre de la SCI Le Romané par la société Korell avant le dépôt de conclusions en ce sens par cette dernière dans la présente instance d'appel le 26 avril 2019 alors même que les charges dont le remboursement est réclamé concernent une période antérieure de plus de 5 années à cette date et que les travaux de grosses réparation invoqués datent de l'année 2008.
Elles doivent donc être déclarées prescrites en application de l'article 2224 du code civil.
III Sur les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile:
Aucune indemnité de procédure n'a lieu d'être allouée aux parties qui succombent chacune dans leurs prétentions.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 7 janvier 2019 par le tribunal de commerce de Lyon en ce qu'il a condamné la société Korell économie de la construction et de l'aménagement urbain à payer à la SCI Le Romané les sommes de 20 383,56 euros au titre des loyers impayés et 4 275, 60 euros au titre des travaux de remise en état, outre de ces sommes intérêts de droit à compter du 9 février 2015,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes reconventionnelles présentées par la société Korell économie de la construction et de l'aménagement urbain au titre du remboursement des charges locatives et coût des grosses réparations,
Déclare recevable la demande de la société Korell économie de la construction et de l'aménagement urbain en remboursement du dépôt de garantie,
Condamne la société Korell économie de la construction et de l'aménagement urbain à payer à la SCI Le Romané la somme de 4 817,11 euros au titre des loyers impayés et travaux de remise en état, outre de cette somme intérêts au taux légal à compter du 9 février 2015,
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens,
Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
