N° RG 18/03689 - N° Portalis DBVX-V-B7C-LWY5
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du 17 avril 2018
( 4ème chambre)
RG : 16/03214
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 09 Juin 2022
APPELANTES :
SCI ETIENNE DE BRESSE
[Adresse 2]
[Localité 6]
SARL NACAPA
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentées par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1106
Et ayant pour avocat plaidant Me François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203
INTIMEES :
Société EXPERTISES GALTIER
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1575
Et ayant pour avocat plaidant la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
SA BANQUE CANTONALE DE GENEVE
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Ordonnance de désistement partiel en date du 26 Janvier 2021
INTERVENANTE :
SELARL MJ SYNERGIE représentée par Maître [N], ès qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société ETIENNE DE BRESSE
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1106
Et ayant pour avocat plaidant Me François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203
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Date de clôture de l'instruction : 09 Mars 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Avril 2022
Date de mise à disposition : 09 Juin 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CLEMENT, faisant fonction de président
- Annick ISOLA, conseiller
- Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CLEMENT, conseiller faisant fonction de président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI Etienne de Bresse qui a pour actionnaire principal la SARL Nacapa a signé , le 21 mars 2012, un compromis de vente avec la SCI du Moulin et la SCI l'Hirondelle en vue de l'acquisition d'un ensemble immobilier à usage d'habitation, située à [Localité 11] et destiné à la location.
Parallèlement, la SCI Etienne de Bresse est entrée en relation avec la Banque Cantonale de Genève pour le financement de l'acquisition.
Sur la demande de la banque elle a mandaté le cabinet d'expertise Galtier afin d'évaluer la valeur vénale du bien immobilier.
Le cabinet Galtier a estimé cette valeur vénale à 2'300'000 €.
Par acte authentique du 15 juin 2012, la Banque Cantonale de Genève a consenti à la SCI Étienne de Bresse un prêt de 2'300'000 €, remboursable sur 15 ans à compter du 11 juillet 2012.
Le même jour la SCI Etienne de Bresse a régularisé l'acte de vente avec la SCI du Moulin et la SCI l'Hirondelle au prix convenu entre elles de 2'130'000 €.
Quelques années plus tard, la SCI Etienne de Bresse a cessé d'honorer les échéances du prêt, si bien que la Banque Cantonale de Genève a prononcé la déchéance du terme, par courrier du 18 avril 2016.
La SCI Etienne de Bresse ayant relevé le départ d'un grand nombre de locataires, courant 2012, a considéré que son affaire s'était révélée catastrophique et que la rentabilité financière de son bien était nulle.
Dans un premier temps elle a assigné les venderesses en réparation de son préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle devait par la suite être déboutée de cette action tant en première instance qu'en appel et son pourvoi en cassation devait être rejeté.
Par acte d'huissier du 22 février 2016, la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa ont fait assigner la Banque Cantonale de Genève et le cabinet d'expertise Galtier, en responsabilité civile devant le tribunal de grande instance de Lyon, pour les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 1'500'000 € à titre de dommages-intérêts, en reprochant à la banque un défaut de conseil et de mise en garde au regard du financement d'une opération non rentable et à l'expert immobilier, une mauvaise exécution de sa mission dans l'étude de la rentabilité locative du bien immobilier.
Par jugement du 17 avril 2018 le tribunal de grande instance a :
' rejeté l'intégralité des demandes formées par la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa,
' rejeté les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts,
' condamné in solidum la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa à payer les sommes de 1 000 € à la Banque Cantonale de Genève et 1 000 € à la SA Galtier Expertises Immobilières et Financières, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' débouté les parties du surplus de leurs demandes,
' condamné in solidum la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa aux entiers dépens
' dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration du 21 mai 2018, la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa ont interjeté appel de cette décision.
En cours d'instance, le tribunal judiciaire de Lyon a prononcé le redressement judiciaire de la SCI Etienne de Bresse par jugement du 12 mars 2019 en désignant la selarl MJ Synergie en qualité de mandataire judiciaire, puis par jugement du 13 octobre 2020, adopté le plan de redressement de cette entreprise en désignant la selarl MJ Synergie en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Par ailleurs, la SCI Etienne de Bresse a conclu un accord avec la Banque Cantonale de Genève, autorisé par le juge commissaire, de sorte que les appelantes se sont désistées de leur instance à l'encontre de la banque, par conclusions du 15 janvier 2021.
Ce désistement, accepté par la Banque Cantonale de Genève, a été constaté par ordonnance du conseiller de la mise en état, en date du 26 janvier 2021.
De leurs dernières conclusions, notifiées le 8 janvier 2021, la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa demandent à la cour :
' de prendre acte de leur désistement d'instance et d'action à l'encontre de la Banque Cantonale de Genève,
' de réformer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté leurs prétentions à l'encontre de la SA Expertises Galtier et en ce qu'il les a condamnées aux dépens de première instance ainsi qu'au paiement de la somme de 1 000 € au profit de la Banque Cantonale de Genève et de la société Expertises Galtier,
' de condamner la SA Expertises Galtier à leur payer la somme de 1'500'000 € au titre du préjudice subi,
' de condamner la SA expertises Galtier à leur payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
' à titre subsidiaire, au cas où la cour estimerait ne pas être suffisamment informée, de désigner un expert judiciaire avec mission de se rendre sur les lieux, de donner une valeur vénale du bien immobilier en comparant avec les transactions équivalentes, d'estimer la rentabilité au moment de la signature de l'acte en étudiant la réalité des baux souscrits et de donner un avis sur le préjudice subi par la SCI.
Elles soutiennent que le cabinet Galtier a commis une faute en indiquant :
' que selon la mission qui lui était confiée, il devait étudier la valeur locative, en vérifiant auprès des locataires le paiement réel des loyers, (tous étant en difficulté financière et susceptibles de quitter rapidement les lieux), étudier la nature des locations et interroger les locataires,
' qu'il n'a rien fait de cela,
' que si sa mission lui paraissait imprécise il aurait du demander un complément,
' que par ailleurs, il aurait dû rechercher les prix réels pour des biens équivalents auprès des notaires, sans se contenter des petites annonces sur les communes avoisinantes,
' qu'en tout cas, il n'a jamais justifié de sa méthode de travail.
Elle font valoir qu'il en est résulté un préjudice, du fait de la cessation des paiements et de la procédure collective de la SCI et du fait que le dirigeant de celle-ci a investi un million d'euros dans la société et s'est trouvé obligé de vendre un terrain pour régler les créanciers, dans le but d'éviter la liquidation judiciaire.
Elles affirment que M. [F], ce dirigeant, n'est pas un professionnel de l'immobilier et que la SCI Etienne de Bresse est une société familiale.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 4 février 2021, la SA Galtier Expertises Immobilières et Financières demande, de son côté, à la cour :
' de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa de leurs prétentions à son encontre et en ce qu'il les a condamnées au paiement au titre des frais irrépétibles,
' de réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre du caractère abusif de la procédure diligentée à son encontre, ainsi que sur le montant des frais irrépétibles de première instance,
statuant à nouveau sur ces points :
' de condamner in solidum la SCI Etienne de Bresse ainsi que la selarl MJ Synergie, ès qualité et la SARL Nacapa à lui verser la somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts pour le caractère abusif de leur procédure et les termes vexatoires de leur argumentation,
' de condamner in solidum la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa à lui verser la somme de 10'000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
' de condamner les mêmes ainsi que la selarl MJ Synergie, ès qualités, à lui verser la somme de 15'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
' de condamner in solidum la SCI Etienne de Bresse ainsi que la selarl MJ Synergie, ès qualités et la SARL Nacapa aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, en indiquant :
' que la mission qui lui était confiée ne comprenait pas l'analyse de la situation des locataires ni l'examen des impayés locatifs,
' qu'en toute hypothèse elle ne pouvait pas deviner que des locataires allaient quitter les lieux,
' qu'elle a travaillé sur la foi des documents qui lui ont été communiqués et qui sont considérés comme exacts et sincères,
' que la qualité de professionnel des appelantes ne fait aucun doute
' que sa mission n'impliquait pas la vérification de ces documents, ne s'agissant pas d'un audit comptable,
' qu'elle n'a pu chiffrer qu'un revenu « potentiel » et non le revenu « constaté » et qu'elle a bien précisé dans son étude « sous réserve d'une vérification de l'encaissement des loyers »,
' qu'elle a vérifié les ventes de biens relativement importants dans le même secteur géographique et non pas seulement des annonces.
Elle conteste le lien de causalité avec le préjudice allégué ainsi que la réalité de ce préjudice, en indiquant :
' que le compromis de vente signé avec les venderesses est antérieur à son intervention,
' que le chiffrage d'un préjudice de 1'500'000 € ne ressort d'aucun élément sérieux, ni la valeur du bien immobilier de 1'300'000 €,
' que rien ne prouve que son évaluation faite en 2012 serait inexacte ou surestimée,
' qui n'est pas prouvé, non plus, que la procédure collective est la conséquence de l'absence de rentabilité du bien immobilier.
Elle soutient, enfin, que la demande « surréaliste » formée contre elle procède de l'abus, d'autant plus que les appelantes, non sans contradiction,se sont désistées à l'égard de la Banque Cantonale de Genève qui était en première ligne à l'origine du litige.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour n'est désormais saisie que du litige opposant la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa à la société d'expertise Galtier.
Le contrat d'évaluation immobilière, signé le 25 mai 2012 entre M. [X] [F], gérant de la SCI Etienne de Bresse et la société d'expertise Galtier avait pour objet de définir la valeur vénale du bien immobilier situé à [Localité 11], correspondant au prix auquel ce bien pourrait être raisonnablement vendu.
Ce contrat précise que l'étude sera exécutée dans le respect de la charte de l'expertise en évaluations immobilières mais qu'elle n'est pas un audit immobilier au sens de ladite charte.
Il décrit les éléments de la mission de l'expert ainsi que tous les documents devant être mis à sa disposition ainsi qu'une liste détaillée de ces documents.
Si la situation locative fait partie de ces éléments de mission et si le rapport déposé par la société Galtier indique bien que l'évaluation a été réalisée en tenant compte notamment « de la situation locative », aucune stipulation contractuelle n'impose cependant à l'expert la vérification de la réalité de l'encaissement des loyers, ni un questionnement des locataires sur le respect de leurs obligations, cette situation locative devant être appréciée sur pièces.
La société Galtier a procédé à son évaluation à partir des documents qui lui ont été communiqués par son client et sa mission n'impliquait nullement la vérification de ces documents qu'elle pouvait donc considérer comme 'exacts et sincères'
S'agissant de la situation locative, il lui a été remis un état locatif détaillé mais non les états de contentieux ou les dénonciation de baux, de sorte qu'elle a procédé à l'estimation d'un revenu annuel potentiel, en prenant soin de mentionner dans son rapport la réserve 'd'une vérification d'encaissement des loyers '
Cette estimation n'est pas critiquable.
L'examen du rapport de la société d'expertise Galtier révèle aussi que cette société a bien vérifié des ventes notariées de biens de taille relativement importante, faute de référence comparable pour les immeubles en bloc et qu'elle a complété son analyse par l'étude de deux annonces déposées pour des biens d'importance encore plus grande.
Ce même rapport, décrit les méthodes de calcul appliquées (par comparaison et par revenu) et souligne tant les éléments favorables que les éléments défavorables relatifs au projet d'investissement.
Il s'ensuit que les griefs formulés par la société Etienne de Bresse et la société Nacapa sur la méthode de travail du cabinet Galtier ne sont pas justifiées.
Par ailleurs, la société Etienne de Bresse et la société Nacapa n'apportent pas, elles-mêmes, devant la cour d'éléments pertinents sur la valeur vénale réelle du bien en cause, le seul avis produit aux débats, étant très sommaire et du 22 février 2019, soit sept ans postérieur à l'intervention du cabinet Galtier.
Il n'est donc pas établi que l'évaluation effectuée par ce cabinet en juin 2012 soit inexacte ou surestimée et il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d'expertise formée par les appelantes
En conséquence et en l'absence de manquements de la société d'expertise Galtier dans la mission qui lui était confiée, il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté l'action en responsabilité contractuelle formée contre elle par les sociétés Etienne de Bresse et Nacapa.
De son côté, la société d'expertise Galtier ne démontre pas que l'action des sociétés Etienne de Bresse et Nacapa procède d'une faute susceptible de dégénérer en abus, le seul fait que leurs arguments et leurs prétentions soient écartés ne pouvant suffire à caractériser une telle faute.
La société d'expertise Galtier sera donc déboutée de sa demande incidente en paiement de dommages-intérêts, à l'instar de la décision de première instance
Il convient de confirmer les dispositions du jugement querellé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.
La procédure collective de la société Etienne de Bresse et la société Nacapa supporteront les dépens d'appel et devront régler, en cause d'appel à la société Galtier la somme de
4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, tandis qu'elles seront déboutées de leur propre demande sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Constate l'intervention dans l'instance d'appel de la selarl MJ Synergie, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI Etienne de Bresse
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la selarl MJ Synergie, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa de leur demande d'expertise,
Dit que les dépens d'appel seront supportés in solidum par la procédure collective de la SCI Etienne de Bresse et par la SARL Nacapa et qu'ils seront recouvrés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en on fait la demande,
Condamne in solidum la selarl MJ Synergie, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI Etienne de Bresse et la SARL Nacapa à payer à la SA Expertises Galtier la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Étienne de Bresse et la SARL Nacapa de leur propre demande sur ce même fondement
Le Greffier Le Conseiller faisant fonction de Président
