N° RG 18/07865
N° Portalis DBVX-V-B7C-MAXK
Décision du Tribunal de Commerce de SAINT ETIENNE
Au fond
du 03 octobre 2018
RG : 2017j00427
[M]
C/
S.A.S. FOCH IMMOBILIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
3ème chambre A
ARRÊT DU 12 Mai 2022
APPELANT :
M. [C] [M]
né le 15 Avril 1975 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEE :
S.A.S. FOCH IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 et ayant pour avocat plaidant, Me Gilles PEYCELON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 08 Juillet 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Mars 2022
Date de mise à disposition : 12 Mai 2022
Audience tenue par Anne-Marie ESPARBÈS, président, et Catherine CLERC, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistées pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier
A l'audience, [H] [G] a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne-Marie ESPARBÈS, président
- Catherine CLERC, conseiller
- Raphaële FAIVRE, vice-présidente placée
Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Catherine CLERC, pour le président empêché, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La société Century 21, propriété de la SAS Douce Marie et franchisée Century 21 a recruté M. [C] [M], en qualité d'agent commercial, selon contrat d'une durée d'un an du 2 avril 2003. Les parties ont régularisé un deuxième contrat à compter du 2 avril 2004 avec un terme au 1er avril 2005. Elles ont ensuite régularisé le 20 décembre 2005 un contrat «'d'agent mandataire dans l'immobilier'» pour une durée indéterminée.
La société Douce Marie a cédé son activité à la SAS Foch Immobilier et un avenant au contrat a été régularisé avec M. [M] le 1er octobre 2012 aux termes duquel elle reprenait les engagements de la société cédante tels qu'ils résultaient du contrat du 20 décembre 2005.
Par courrier recommandé du 28 octobre 2016, la société Foch Immobilier a notifié à M. [M] la rupture de son contrat «'d'agent commercial'» avec un préavis de trois mois, en lui précisant le montant et les modalités de versement de son indemnité de rupture.
M. [M] a contesté le montant de l'indemnité de rupture proposée par la société Foch Immobilier, et un projet de protocole d'accord a été établi le 3 novembre 2016 sans toutefois avoir été régularisé.
Par acte du 4 mai 2017, M. [M] a fait assigner la société Foch Immobilier devant le tribunal de commerce de Saint-Étienne.
Par jugement du 3 octobre 2018, ce tribunal a :
donné acte à M. [M] qu'il accepte la proposition de la société Foch Immobilier concernant la prise en charge d'un accompagnement individualisé sur l'aide à la rédaction des CV et lettres de motivation dans la limite de 1.500 € H et la prise en charge d'un accompagnement individualisé sur la préparation et la tenue d'entretiens d'embauche dans la limite de 2.000 € HT,
dit que le contrat d'agent mandataire dans l'immobilier est la loi des parties,
dit que l'article 11 du contrat d'agent mandataire dans l'immobilier est valable et n'est pas contraire à l'ordre public,
débouté M. [M] de sa demande en nullité du contrat,
débouté M. [M] de ses demandes d'injonction de rectifier la situation de mandats
et de produire la liste de mandats,
condamné la société Foch Immobilier à payer à M. [M] Ia somme de 20.374 € au titre de l'indemnité de rupture et 357,20 € au titre du droit de suite pour le dossier Blain,
débouté M. [M] du surplus de ses demandes principales,
condamné M. [M] à payer à la société Foch Immobilier la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
dit que les dépens sont à la charge de M. [M],
rejeté la demande d'exécution provisoire du jugement,
débouté les parties du surplus de leurs demandes.
M. [M] a interjeté appel par acte du 9 novembre 2018.
Par conclusions du 9 décembre 2019, M. [M] demande à la cour de :
infirmer le jugement dont appel,
dire que son action n'est pas prescrite,
dire que la relation contractuelle était de type « agence commerciale »,
condamner la société Foch Immobilier à lui verser':
la somme de 46.991,07 € au titre de l'indemnité de résiliation,
sa facture de commission n°3/2017 pour le mandat Dumas pour 733,20 €,
sa facture de commission n°3/2017 pour le mandat Blain pour 714,40 €,
la somme de 752 € indûment perçue (comprendre indûment perçue par la société Foch) sur la base d'une facture n° 052017030 infondée,
la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la société Foch Immobilier aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Robillard, avocat.
Par conclusions du 21 février 2020 fondées sur les articles 1103 du code civil et L.134-12 et suivants du code de commerce, la société Foch Immobilier demande à la cour de :
à titre principal,
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a':
dit que le contrat d'agent mandataire du 20 décembre 2005 est la loi des parties
débouté M. [M] de sa demande de nullité du contrat
dit que l'article 11 dudit contrat est valable et non contraire à l'ordre public
débouté M. [M] de ses demandes au titre du droit de suite
condamné M. [M] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [M] aux dépens de première instance,
constater par ailleurs que la demande de nullité de M. [M] est irrecevable car prescrite,
réformer le jugement déféré pour le surplus,
juger que l'indemnité à laquelle a droit M. [M] selon le contrat liant les parties est de 6.834,11 € ou au mieux la somme de 7.854,95 €,
débouter M. [M] du surplus de ses demandes,
à titre subsidiaire,
confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
en tout état de cause,
condamner M. [M] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [M] aux dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS
Bien que l'appel soit général, M. [M] n'entend pas voir infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en nullité du contrat, de ses demandes d'injonction de rectifier la situation de mandats et de produire la liste des mandats et en ce qu'il lui a donné acte qu'il accepte la proposition de la société Foch Immobilier concernant la prise en charge d'un accompagnement individualisé sur l'aide à la rédaction des CV et lettres de motivation dans la limite de 1.500 € H et la prise en charge d'un accompagnement individualisé sur la préparation et la tenue d'entretiens d'embauche dans la limite de 2.000 € HT. Ces dispositions non critiquées seront confirmées.
Sur la prescription de la demande de M. [M]
M. [M] sollicite la condamnation de la société Foch Immobilier à lui payer une indemnité de résiliation de 46.991,07 € au motif que le contrat du 20 décembre 2005 intitulé contrat «'d'agent mandataire dans l'immobilier'», régularisé par les parties suivant avenant du 1er octobre 2012 est en réalité un contrat d'agent commercial, de sorte qu'il découle de cette prétention une demande de requalification du contrat.
M. [M] demande également à la cour dans le dispositif de ses écritures de dire que son action n'est pas prescrite, de sorte que cette irrecevabilité concerne nécessairement la requalification du contrat comme le soulève l'intimée dans ses écritures.
Or, conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Le point de départ de ce délai court à compter de la conclusion du contrat, date à laquelle les parties ont connu les faits permettant de solliciter cette requalification.
En conséquence, à la date de l'assignation délivrée contre la société Foch Immobilier le 4 mai 2017, le délai de prescription de 5 ans de l'action en requalification du contrat qui a commencé à courir à la date de la régularisation de l'avenant le 1er octobre 2012, n'était pas expiré de sorte que l'action de M. [M] est parfaitement recevable.
Par ailleurs, dans le dispositif de ses écritures, la société Foch Immobilier sollicite de la cour qu'elle constate que la demande en nullité de M. [M] est irrecevable car prescrite. Or, la cour observe que le dispositif des écritures de M. [M] ne comporte aucune demande en nullité, de sorte qu'il n'y a pas lieu de constater une quelconque prescription dont la cour n'est pas saisie.
Sur l'indemnité de résiliation
Conformément à l'article L.134-1 du code de commerce, l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestations de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.
En l'espèce, M. [M] soutient que l'avenant au contrat du 20 décembre 2005 intitulé «'contrat d'agent mandataire dans l'immobilier'» régularisé le 1er octobre 2012 avec la société Foch Immobilier s'analyse en un contrat d'agent commercial ouvrant droit à une indemnité égale à deux années de commissions.
Or, au terme de l'article 1er du contrat M. [M] s'est vu confier un «'mandat de démarcher, négocier, recueillir les consentements des parties et faire visiter les biens au nom et pour le compte de l'agence pour ses activités, sachant qu'il est expressément convenu que l'agent mandataire ne peut recevoir des fonds'». Le contrat stipule en outre expressément que «'ce mandat n'est pas régi par les dispositions de la loi du 25 juin 1991 relative aux rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants, ni par le décret du 23 novembre 1958 modifié par le décret du 10 juin 1992, relatif aux agents commerciaux'».
En outre, M. [M] était rémunéré par le versement d'honoraires et non par des commissions, comme en attestent l'article 4 du contrat ainsi que les factures d'honoraires de frais et débours produites au débat. Enfin, il exerçait sa mission en représentation de la société Foch Immobilier, comme le confirme la lecture de la clause du contrat relative aux conditions d'exercice du mandat, stipulant expressément que celui-ci s'exerce dans le cadre d'une représentation de la société et que l'agent mandataire devra se conformer strictement aux conditions de vente, de tarifs et autres directives générales qui lui seront données par l'agence, laquelle représentation se trouve corroborée par l'examen de la carte de visite de M. [M] libellée à en-tête de la société et mentionnant sa qualité de conseiller en immobilier.
Dès lors, et compte tenu de ces éléments, la seule mention de «'contrat d'agent commercial'» figurant dans la lettre de résiliation du contrat notifiée à M. [M] par l'intimée le 28 octobre 2016, ne caractérise pas l'existence d'un contrat d'agent commercial. L'inscription de M. [M] au registre spécial des agents commerciaux est également sans conséquence sur la qualification du contrat, alors que le registre mentionne une inscription depuis 2003, date à laquelle il était effectivement lié par un contrat d'agent commercial avec la société Century 21 régularisé le 2 avril 2003.
Enfin, la référence à la conclusion d'un contrat d'agent commercial en préambule d'un protocole transactionnel dépourvu d'effet en raison de son absence de signature par les parties, n'est pas davantage de nature à caractériser l'existence d'un contrat d'agent commercial.
M. [M] n'est donc pas fondé à solliciter paiement d'une indemnité de résiliation égale à deux années de commissions par application des règles relatives au statut d'agent commercial.
S'agissant du montant de l'indemnité de résiliation, la société Foch Immobilier, sollicite l'infirmation du jugement déféré qui a fixé ce montant à la somme de 20.734 €, dès lors qu'elle n'a consenti en première instance au paiement de cette somme qu'à titre subsidiaire. Elle sollicite la fixation de l'indemnité de résiliation à la somme de 6.831,14 € ou à défaut à la somme de 7.854,95 €.
En application de l'avenant au contrat d'agent mandataire régularisé le 1er octobre 2012, le montant de l'indemnité de résiliation est fixé à 40% de la somme des honoraires des 12 derniers mois précédant la résiliation du contrat. Compte tenu de cette résiliation à compter du 31 janvier 2017, la société Foch Immobilier est redevable d'une indemnité correspondant à 40 % des honoraires perçus par M. [M] entre le 31 janvier 2016 et le 31 janvier 2017, ce qu'elle ne conteste pas.
Pour justifier des honoraires versés, l'intimée produit en pièce n°19 un tableau récapitulatif des honoraires perçus par M. [M] pour la période du 8 mars 2016 au 15 avril 2017 d'un montant de 22.392,53 € HT. Ce dernier produit quant à lui, un état de facturation à la date du 3 novembre 2016 dont les montants sont identiques, à l'exclusion de celui relatif aux honoraires de la vente «'Gessen-Courbon'». Or il ressort de la facture relative à cette opération produite par la société Foch Immobilier en pièce n°28 que les honoraires de M. [M] sont effectivement de 3.008 € TTC soit 2.506,67 € HT comme figurant au décompte produit par l'appelant et non de 1.880 € HT comme indiqué dans le décompte produit par l'intimée. Il convient donc au regard de ces éléments, de fixer le montant des honoraires à la somme de 23.019,20 €, de fixer l'indemnité de résiliation due à M. [M] à la somme de 9.207,68 € HT ( 23.019,20 € HT x 40%) et de condamner la société Foch Immobilier à lui payer cette somme.
Sur le droit de suite
L'avenant au contrat du 20 décembre 2005 régularisé par les parties le 1er octobre 2012 prévoit dans son article 8 un droit de suite permettant la rémunération de l'agent mandataire sur toutes les affaires résultant de son activité et qui auront été conclues dans le délai de 3 mois suivant la date de cessation effective du mandat et ce quelle que soit la cause de résiliation de ce mandat.
S'agissant de la demande en paiement de la somme de 733,20 € au titre de la facture de la vente «'Dumas'», M. [M] admet qu'un autre mandataire immobilier s'est chargé de finaliser cette transaction, de sorte qu'il n'est pas fondé à demander paiement au titre de cette prestation, étant au surplus relevé que l'allégation au demeurant non suivie d'offre de preuve selon laquelle il a été écarté de ce dossier par la société Foch Immobilier, n'est pas de nature à fonder sa demande en paiement d'honoraires, un manquement du cocontractant n'ouvrant droit qu'à des dommages et intérêts non réclamés en l'espèce.
S'agissant de la demande en paiement de la somme de 714,40 € au titre de la facture de la vente «'Blain'», il n'est pas contesté par les parties que cette vente n'a pas été réitérée après signature du compromis. S'il est également admis qu'un second compromis a été régularisé, suivi d'une vente, pour autant, M. [M] ne rapporte pas la preuve qu'il est intervenu au titre de la finalisation de cette transaction, ce que conteste fermement la société Foch Immobilier qui soutient que cette vente a été réalisée par Mme [Y] et justifie d'une note d'honoraires de M. [M] d'un montant de 1.583,33 € HT correspondante aux prestations effectuées par ce dernier préalablement à la vente. L'appelant qui échoue ainsi à rapporter la preuve des prestations supplémentaires qu'il allègue avoir exécutées, doit être débouté de cette demande en paiement. Il convient donc d'infirmer la décision déférée sur ce point, laquelle n'est motivée ni en droit, ni en fait par le premier juge.
S'agissant de sa demande en paiement de la somme de 752 € qu'il estime lui être due au titre de la vente «'Gessent-Courbon'», la seule allégation non suivie d'offre de preuve selon laquelle il a été écarté par l'appelante de la signature du compromis de vente, ne constitue pas davantage un moyen de nature à fonder une demande en paiement d'honoraires, un manquement du cocontractant n'ouvrant droit qu'à des dommages et intérêts non réclamés en l'espèce.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et des frais personnellement engagés tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Déclare recevable l'action de M. [M],
Dit que la cour n'est pas saisie d'une demande en nullité du contrat,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a dit que le contrat d'agent mandataire dans l'immobilier est la loi des parties et en ce qu'il a dit que l'article 11 du contrat d'agent commercial dans l'immobilier est valable et n'est pas contraire à l'ordre public,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,
Condamne la société Foch Immobilier à payer à M. [M] la somme de 9.207,68 € HT au titre de l'indemnité de résiliation du contrat,
Déboute M. [M] de sa demande en paiement de la somme de 733,20 € au titre du droit de suite pour le dossier «'Dumas'»,
Déboute M. [M] de sa demande en paiement de la somme de 714,40 € au titre du droit de suite pour le dossier Blain,
Déboute M. [M] de sa demande en paiement de la somme de 752 € au titre du droit de suite pour le dossier«'Gessent-Courbon'»,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens et des frais personnellement engagés tant en première instance qu'en appel.
Le Greffier, Pour le Président empêché,
