N° RG 20/01769 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M45C
Décision du
Président du TJ de bourg en bresse
Au fond
du 18 février 2020
RG : 19/00489
ch n°
[E]
[E]
C/
[U]
[Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 09 Février 2021
APPELANTS :
M. [J] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Mme [L] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentés par Me Alban MICHAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 1762
INTIMES :
Mme [R] [U]
[Adresse 4]
[Localité 1]
M. [N] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentés par Me Nicolas GRAVEJAT de la SELARL GRAVEJAT AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1832
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Date de clôture de l'instruction : 30 Décembre 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Janvier 2021
Date de mise à disposition : 09 Février 2021
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Christine SAUNIER-RUELLAN, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, Christine SAUNIER-RUELLAN a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Le 26 février 2019, [R] [U] et [N] [Z] ont signé avec [J] [E] et son épouse [L] [E] un compromis en vue de l'acquisition d'une maison d'habitation située [Adresse 3] ;
Le 15 juillet 2019, [J] et [L] [E] ,vendeurs, ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé pour la réitération de la vente ;
Le 13 septembre 2019, [J] et [L] [E] ont fait signifier à [R] [U] et [N] [Z] leur refus de réitérer la vente considérant l'existence d'erreurs apparaissant dans le compromis de vente et dans les documents de prêt et l'absence de réalisation des conditions suspensives ;
Par acte d'huissier du 21 novembre 2019, [R] [U] et [N] [Z] ont assigné [J] et [L] [E] devant le juge des référés du tribunal de Bourg-en-Bresse auquel ils ont principalement demandé de condamner [J] et [L] [E] à leur payer la somme de 29.300 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue dans l'avant-contrat ;
A l'appui de leur demande, [R] [U] et [N] [Z] ont fait valoir que toutes les conditions suspensives de la vente ont été levées, que les prêts ont été obtenus dans les délais, que les fonds ont été versés et ont été disponibles au jour de la vente, que dans ces conditions, la stipulation de pénalité prévue au compromis de vente devait s'appliquer ;
En défense, [J] et [L] [E] ont demandé au juge des référés :
- de se déclarer incompétent au regard de l'existence d'une contestation sérieuse,
- de constater le non-dépôt de séquestre et l'absence de demande de prêt tel que convenu,
- de débouter les demandeurs en les condamnant à leur verser l'indemnité d'immobilisation ainsi que la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 18 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse :
- a condamné [J] et [L] [E] à payer à [R] [U] et [N] [Z] la somme provisionnelle de 29 300 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,
- a débouté [J] et [L] [E] de leurs demandes,
- a condamné [J] et [L] [E] à payer à [R] [U] et [N] [Z] une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Nicolas Gravejat en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le juge des référés a retenu en substance :
- que la réalisation des conditions suspensives n'apparaît pas sérieusement contestable au regard de l'attestation du notaire,
- que le prix de vente a été effectivement versé dans les délais comme l'atteste par ailleurs le relevé de compte joint à l'acte,
- qu'il n'a pas été démontré que la pénalité « courante » de 10 % du prix de vente, revête un caractère manifestement excessif.
Par déclaration électronique en date du 4 mars 2020, [J] et [L] [E] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 décembre 2020, [J] et [L] [E] demandent à la Cour :
- de réformer intégralement la décision entreprise,
- de dire et juger que le juge des référés n'est manifestement pas compétent pour connaitre des demandes présentées par [R] [U] et [N] [Z],
- de renvoyer l'examen de cette affaire devant le juge du fond,
- de débouter intégralement [R] [U] et [N] [Z] de leurs demandes,
A titre reconventionnel :
- de condamner [R] [U] et [N] [Z] à leur payer la somme de 29.300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- de condamner ces derniers à leur payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
[J] et [L] [E] soutiennent à l'appui de leurs demandes :
- que les conditions suspensives mentionnées au compromis s'agissant des modalités de financement de l'achat n'ont pas été respectées,
- que rien n'indique que les acquéreurs disposaient des fonds propres au 15 juin 2019,
- qu'ils n'ont jamais été informés de l'obtention du financement,
- que le dépôt de garantie n'a pas été versé par les acquéreurs entre les mains du notaire,
- que l'indemnité accordée aux acquéreurs est manifestement excessive, d'autant que le préjudice des intimés n'est pas établi,
- que [R] [U] et [N] [Z] portent la responsabilité de l'échec de la vente en méconnaissant à plusieurs reprises les conditions imposées par le compromis ce qui justifie leur condamnation à l'indemnité d'immobilisation.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juillet 2020 [R] [U] et [N] [Z] demandent à la Cour :
- de confirmer intégralement l'ordonnance du 18 février 2020,
En toute hypothèse :
- de condamner [J] et [L] [E] à leur payer la somme de 29.300 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue dans l'avant-contrat, assortie des intérêts au taux légal,
- de condamner [J] et [L] [E] à leur rembourser les honoraires d'huissier et de notaire qu'ils ont dû engager du fait de leur défaillance, pour un montant de 207,14 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de débouter [J] et [L] [E] de l'intégralité de leur demande reconventionnelle et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner [J] et [L] [E] à leur payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Nicolas Gravejat avocat sur son affirmation de droit.
[R] [U] et [N] [Z] soutiennent à l'appui de leurs demandes :
- que toutes les conditions de la vente ont été levées comme l'a constaté le notaire dans son procès-verbal de carence du 17 septembre 2019,
- que le prêt a été obtenu dans les délais prévus au compromis, pour un montant de 435.471 euros,
- que les consorts [E] ne leur ont jamais demandé de justifier de l'obtention de ces prêts et encore moins par lettre recommandée avec accusé de récéption comme le prévoyait le compromis,
- qu'ils ont versé les fonds nécessaires au paiement du prix de vente et des frais d'acquisition, soit un montant total de 314.700 euros,
- que la clause de dépôt de garantie stipulée au compromis ne prévoit aucune caducité de plein droit,
- que [J] et [L] [E] n'ont pas satisfait à leurs obligations exigibles de sorte que la clause pénale est applicable sans avoir à justifier d'un préjudice.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de provision à l'encontre de [J] et [L] [E] au titre de la clause pénale :
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal peut, « dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ».
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de modérer le cas échéant une clause pénale en application de l'article 1231-5 du code civil lorsqu'elle est manifestement excessive, le juge des référés peut néanmoins allouer une provision quand la dette n'est pas sérieusement contestable.
En l'espèce, s'agissant de l'obligation et de la provision, qu'il n'est pas contesté ni contestable que le compromis de vente du 26 février 2019 conclu entre les parties comporte une clause portant « stipulation de pénalité » en cas de non-exécution des obligations prévues contractuellement, que cette clause prévoit : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 29.300 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ».
L'acte, en date du 17 septembre 2019, rédigé par Maître [G] [B], notaire, portant « procès-verbal de difficulté et de carence » établit que [R] [U] et [N] [Z] ont accepté les offres de prêts du Crédit Agricole Centre-Est pour des montants de 209.321 euros et 20.000 euros les 23 et 31 mai 2019 conformément aux copies annexées à l'acte.
Cette acceptation a eu lieu avant la date limite du 15 juin 2019 fixée par l'avant-contrat.
La somme de 314.700 euros, somme nécessaire au paiement du prix de la vente, a été effectivement versée comme le prouve le relevé de compte de l'office notarial visé dans le procès-verbal de difficulté.
En conséquence, l'obligation des acquéreurs, s'agissant du financement de l'achat, a donc été respectée.
Si les parties ont prévu une clause de séquestre dans le compromis de vente obligeant les acquéreurs à verser avant le 8 mars 2019 la somme de 14.650 euros à titre du dépôt de garantie, ce qui n'a pas été fait, il convient de noter que cette même clause prévoit que le non-versement de cette somme n'entraîne la caducité de l'acte que si le vendeur l'active : « si bon semble au vendeur ».
Manifestement [J] et [L] [E] n'ont pas souhaité mettre en 'uvre cette clause. Ils n'ont, en effet, nullement manifesté leur volonté d'évoquer la caducité de l'acte après le 8 mars 2019 à l'expiration du délai prévu pour le versement du dépôt de garantie. Après le 31 mai 2019, ils n'avaient plus de raison de le faire puisque les prêts couvrant le prix de la vente étaient consentis.
Dans ces conditions, il convient de considérer que l'obligation découlant de l'article intitulé « stipulation de pénalité », clause librement acceptée par les parties, figurant dans le compromis de vente précité du 26 février 2019, n'est pas sérieusement contestable, justifiant le principe de la demande de provision en cause.
S'agissant du montant de la condamnation provisionnelle, il résulte des dispositions de l'article 835 alinéa 2 précité que le pouvoir du juge des référés qui accorde une provision est limité par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.
En l'espèce, le compromis de vente en date du 26 février 2019 fixe à la somme de 29.300 euros le montant de la pénalité en cause. Le juge du fond pourrait si elle apparaît manifestement excessive la diminier en application de l'article 1231-5 du code civil, notamment au regard du préjudice subi et du taux pratiqué.
Au regard des pièces produites à ce jour, la demande de provision présentée par [R] [U] et [N] [Z], qui n'ont pas fourni l'intégralité des pièces pour établir la totalité de leur préjudice, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.000 euros au regard du fait qu'ils ont dû renoncer à leur projet d'installation familial dans cette maison en investissant déjà des sommes (commande de cuisine, frais bancaires liés au déblocage des fonds).
Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle condamne [J] et [L] [E] à verser à [R] [U] et [N] [Z] la somme provisionnelle de 29.300 euros.
Statuant à nouveau, [J] et [L] [E] sont condamnés à verser à [R] [U] et [N] [Z] la somme provisionnelle de 15.000 euros à titre de pénalité.
Sur la demande reconventionnelle des époux [E] au titre de l'indemnité d'immobilisation :
Il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle rejette la demande relative à l'indemnité d'immobilisation, et ce, au regard des développements précités conduisant à la condamnation de [J] et [L] [E] à verser aux acheteurs une indemnité provisionnelle en application de la clause pénale.
Sur les dépens :
L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
En l'espèce, il convient de confirmer la condamnation aux dépens de [J] [E] et [L] [X] épouse [E], qui succombent dans leurs prétentions principales et d'y ajouter les entiers dépens d'appel.
Conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, cette condamnation est assortie, au profit de Maître Nicolas Gravejat, qui en a fait la demande expresse, du droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie tenue aux dépens est condamnée à verser à l'autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient alors compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office et pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, les époux [E] succombant dans leur demande en première instance et en appel, il convient au regard de l'équité et des circonstances de l'affaire de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné [J] et [L] [E] à verser à [R] [U] et [N] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, chaque partie succombant partiellement dans leurs prétentions respectives en appel, l'équité conduit la Cour à rejeter la demande de [R] [U] et [N] [Z] visant à la condamnation de [J] [E] et [L] [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure ainsi que celle formulée par [J] et [L] [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Déboute les époux [E] de leurs entières demandes,
Confirme l'ordonnance déférée du 18 février 2020 en ce qu'elle a condamné [J] [E] et [L] [X] épouse [E] à verser à [R] [U] et [N] [Z] une indemnité provisionnelle au titre de la clause pénale,
Réforme partiellement l'ordonnance déférée en ce qu'elle a fixé le montant de cette indemnité provisionnelle à la somme de 29.300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la dite ordonnance,
Déboute [R] [U] et [N] [Z] de leur demande à hauteur de la totalité du montant de la clause pénale à titre provisionnel,
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamne [J] [E] et [L] [X] épouse [E] à verser à [R] [U] et [N] [Z] la somme provisionnelle de 15.000 euros à titre d'indemnité provisionnelle en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance du 18 février 2020,
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté les parties de leurs autres demandes,
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné [J] et [L] [E] aux dépens,
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné [J] et [L] [E] à verser à [R] [U] et [N] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant :
Rejette la demande de [J] [E] et [L] [X] épouse [E] visant à la condamnation de [R] [U] et [N] [Z] à leur verser la somme de 29.300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
Rejette la demande de [R] [U] et [N] [Z] visant à la condamnation [J] [E] et [L] [X] épouse [E] à leur verser, dans le cadre de la présente instance en appel, la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne [J] [E] et [L] [X] épouse [E] aux entiers dépens d'appel,
Autorise Maître Nicolas Gravejat à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans avoir perçu de commission, et ce, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
