N° RG 17/00827
N° Portalis DBVX-V-B7B-K2PM
Décision du Tribunal de Commerce de Lyon
Au fond
du 19 octobre 2016
SARL FERME DE [Localité 11]
C/
[C]
SARL SARL [H] LTD
SELAS LA SELAS [V] - [C] ' [P], DÉNOMMÉE « LE S NOTAIRES DU [Adresse 2]'
Société [O]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
3ème chambre A
ARRÊT DU 14 Mai 2020
APPELANTE :
SARL FERME DE [Localité 11]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Représentée par Me Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 984 et ayant pour avocat plaidant, Me Ange BUJOLI, avocat au barreau de MULHOUSE
INTIMES :
Maître [W] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654 et ayant pour avocat plaidant, Me Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D'OISE
Société [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
3HH ROYAUME UNI
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 et ayant pour avocat plaidant, Me Rémi LLINAS, avocat au barreau de LYON
SELAS [V] - [C] - [P], dénommée 'LES NOTAIRES DU [Adresse 2]'
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654 et ayant pour avocat plaidant, Me Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D'OISE
S.A.S. [O]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 et ayant pour avocat plaidant, Me Rémi LLINAS, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 14 Février 2019
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Février 2020
Date de mise à disposition : vu l'état d'urgence sanitaire, la décision prorogée est rendue le 14 Mai 2020
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Anne-Marie ESPARBÈS, président
- Hélène HOMS, conseiller
- Pierre BARDOUX, conseiller
assistés pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier
A l'audience, Anne-Marie ESPARBÈS a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne-Marie ESPARBÈS, président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La notification du présent arrêt est opérée par tout moyen en application de l'article 10 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l'article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 - C3/DP/2020030000319/FC.
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EXPOSE DU LITIGE
Pour le compte de la SARL Châteaux CNB crédit-preneuse de 2 châteaux exploités par la société Châteauform, par la SA Britcastle Invest son actionnaire majoritaire et par acte sous seing privé du 19 janvier 2009,la SARL [H] (détenue et dirigée par M. [E] [D], et actionnaire minoritaire de Châteaux CNB) a été mandatée pour rechercher un acquéreur moyennant une rémunération représentant 3,5% HT du montant de référence de l'opération sans pouvoir être inférieure à 100.000€ HT.
M. [D] est également PDG de la SAS [O].
Par promesse de vente du 24 mai 2011 signée pour le compte de Châteaux CNB par M. [D] mandaté à cet effet par délibération spéciale de l'assemblée générale du 20 mai 2011, Châteaux CNB s'est engagée à vendre à la SAS GD Finances les deux biens immobiliers pour le prix de 9.541.000€ actes en mains sous la condition suspensive notamment qu'elle se rende propriétaire par une levée d'option d'achat.
La vente des châteaux est intervenue le 25 juillet 2011 à la suite de divers actes intéressant également la SA Cofitem-Cofimur crédit-bailleur et acquéreur ainsi qu'un nouveau crédit-preneur la SAS Foncière Châteaux CNB créée par GD Finances, actes reçus par Me [W] [C] notaire membre de la SELAS dénommée «'Les notaires du [Adresse 2]'».
Les parts de Châteaux CNB ont été transférées à la SARL La Ferme de [Localité 11] qui l'a absorbée par transmission universelle de patrimoine le 16 août 2011. La Ferme de [Localité 11] vient donc aux droits de Châteaux CNB.
Au motif que son cabinet d'expertise comptable [J] et Associés Bollwiller l'avait avisée de son obligation de reversement d'un solde de TVA collectée à l'occasion de la vente, sous déduction de TVA lui bénéficiant, soit la somme de 698.479€ outre pénalités de 69.847€, et que l'intermédiaire s'était engagé sur un prix net de TVA, La Ferme de [Localité 11] a fait assigner par acte du 5 juin 2013 [H] et [O] d'une part, en vue de leur condamnation solidaire à lui payer des dommages-intérêts de 698.479€ avec intérêts, outre 69.847€ au titre des pénalités de retard qui seront réclamées par l'administration fiscale, et d'autre part, en vue de la condamnation de [H] à lui rembourser les honoraires de 239.200€ pour inexécution dolosive du mandat.
Par acte du 19 août 2014, La Ferme de [Localité 11] a également attrait dans la cause le cabinet SAS [J] et Associés Bollwiller.
Par acte du 31 mars 2015, les défendeurs [H] et [O] ont appelé Me [C] notaire et la SELAS [M]-[P] dénommée «'Les notaires du [Adresse 2]'» pour leur rendre commun le jugement.
En cours de procédure, [H] s'est immatriculée en Grande Bretagne.
Par jugement du 19 octobre 2016, le tribunal de commerce de Lyon a :
ordonné la jonction des instances,
déclaré irrecevables les demandes de La Ferme de [Localité 11] à l'encontre de [O],
débouté La Ferme de [Localité 11] de ses demandes en paiement par [H] des sommes de 698.479€ et 69.847€,
débouté [H] de ses demandes à l'encontre de la SELAS [M]-[P] et Me [C] notaire,
condamné [H] à payer à La Ferme de [Localité 11] la somme de 239.200€ augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation du 16 novembre 2012 à titre de dommages-intérêts,
condamné [H] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :
5.000€ à La Ferme de [Localité 11],
1.000€ à la SELAS notariale et Me [C],
condamné La Ferme de [Localité 11] à payer 1.500€ à la SAS [J] et Associés Bollwiller du même chef,
rejeté comme non fondés tous autres moyens, fins et conclusions des parties,
condamné [H] aux entiers dépens,
et ordonné l'exécution provisoire.
Par acte du 2 février 2017 intimant [H] et [O] (RG 17/00827), La Ferme de [Localité 11] a interjeté appel partiel du jugement relativement à ses dispositions qui ont déclaré irrecevables ses demandes à l'encontre de [O], et l'ont déboutée de ses demandes en paiement par [H] des sommes de 698.479€ et 69.847€. L'affaire a été distribuée à la 1ère chambre A de la cour.
[H] a également formé appel le 27 février 2017 intimant Me [C] et la SELAS notariale ainsi que La Ferme de [Localité 11] (RG 17/01583) pour critiquer les dispositions du jugement qui a débouté celle-ci de ses demandes à l'encontre de la SELAS notariale et du notaire et l'a condamnée à payer à La Ferme de [Localité 11] la somme de 239.200€ avec intérêts ainsi qu'aux indemnités de procédure. L'affaire a été distribuée à la 3ème chambre de la cour.
Dans ce second dossier, le conseiller de la mise en état a, par une 1ère ordonnance du 7 novembre 2017, prononcé d'office l'irrecevabilité des conclusions déposées le 25 septembre 2017 par Me Beaud conseil de La Ferme de [Localité 11] intimée.
Par une seconde ordonnance du même jour, il a prononcé la jonction des 2 instances, l'affaire se poursuivant sous le n° RG 17/00827.
Le dossier a été transféré à la 3ème chambre de la cour le 22 janvier 2019, et fixé à l'audience du 19 février 2020.
Par conclusions déposées le 16 octobre 2018, la SARL La Ferme de [Localité 11] demande à la cour de :
in limine litis, prononcer la nullité des appels principal et incident formé par [H],
déclarer irrecevables les conclusions de [H],
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné [H] à lui payer la somme de 239.200€ augmentée des intérêts légaux à partir de la sommation du 16 novembre 2012 à titre de dommages-intérêts ainsi que l'indemnité de procédure de 5.000€ et aux entiers dépens,
infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :
principalement, vu les articles 1116, 1117, 1151, 1134, 1596, 1191 et 1192 du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016,
enjoindre [H] de verser aux débats sa fiche d'immatriculation à jour,
juger recevable et bien fondée l'action engagée à l'encontre de [H] et de [O],
prononcer la nullité absolue du mandat signé avec [H],
juger que c'est la lettre signée par [O] le 19 mai 2011 qui fixe les «'éléments du deal'» et fonde la relation contractuelle entre les parties,
juger que les allégations mensongères, réticences dolosives, manoeuvres déloyales de M. [D] pour le compte de [H] et de [O] dans la conduite de l'affaire sont constitutives de dol et oblige ces dernières à réparer son préjudice,
juger que [H] et [O] ont méconnu leur obligation de loyauté et leur obligation de défendre les intérêts de leur mandante dans l'exécution de leur mandat,
juger que [H] et [O] ont méconnu les dispositions de l'article 1596 du code civil,
juger que [H] et [O] ont méconnu leur obligation d'information et de conseil,
subsidiairement,
juger que [H] s'est substituée [O] dans l'exécution du mandat,
en conséquence, condamner solidairement [H] et [O] à lui payer :
la somme de 1.870.036€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,
la somme de 69.847€ à titre de dommages-intérêts en raison des pénalités de retard réclamées à elle par l'administration fiscale,
la somme de 294.002€ à titre de dommages-intérêts pour défaut de communication de l'intégralité de la facturation des loyers et charges dus par Châteauform,
condamner solidairement [H] et [O] à lui payer 20.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et aux entiers frais et dépens.
Par conclusions déposées le 29 août 2018, au visa des articles 1134, 1147 et 1991 et suivants du code civil dans leur version applicable à la cause, 15 du code de déontologie des professionnels de l'expertise comptable, 31 et 331 du code de procédure civile, 2224 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ainsi que 564 du code de procédure civile, la société de droit anglais [H] et la SAS [O] demandent à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
déclaré irrecevables les demandes de La Ferme de [Localité 11] à l'encontre de [O],
débouté La Ferme de [Localité 11] de ses demandes de dommages-intérêts,
le réformer en ce qu'il a condamné [H] à payer à La Ferme de [Localité 11] 239.200€ outre intérêts et mis à la charge de [H] les sommes de 5.000€ et 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
juger que la demande de dommages-intérêts de 294.002€ est nouvelle en cause d'appel et prescrite,
débouter La Ferme de [Localité 11] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions,
juger que l'arrêt à rendre sera commun et opposable à la SELAS notariale et Me [C],
condamner La Ferme de [Localité 11] à payer 10.000€ à [O] et 25.000€ à [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 25 juillet 2017, la SELAS [M]-[P] dénommée «'Les notaires du [Adresse 2]'» notaires et Me [W] [C] notaire demandent à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté [H] de ses demandes dirigées contre eux et a condamné [H] à leur verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
y ajoutant, condamner [H] à leur verser 2.000€ du même chef,
et condamner [H] aux entiers dépens.
Lors des débats, la cour a sollicité de [H] la communication d'un extrait d'immatriculation à jour, qui a été produit le 21 février 2020. Les parties ont été également invitées à communiquer leurs observations sur le point de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état pour statuer sur la nullité des appels, à quoi La Ferme de [Localité 11] a répondu par une note du 21 février 2020 et [H] ainsi que [O] par une note du 25 février 2020.
MOTIFS
A titre liminaire, d'une part, il est noté que la disposition du jugement rejetant la demande de La Ferme de [Localité 11] à l'encontre du cabinet d'expertise comptable [J] et Associés Bollwiller et allouant à celui-ci une indemnité de procédure à charge de La Ferme de [Localité 11] n'est pas critiquée. [J] et Associés [Localité 7] n'est d'ailleurs pas partie en cause d'appel.
D'autre part, les notes en délibéré sus-visées ne sont recevables que sur le point d'interrogation posé par la cour.
Sur les moyens de procédure
En premier lieu, sur le fondement des articles 901, 112 et 115 du code de procédure civile, La Ferme de [Localité 11] sollicite le prononcé in limine litis de la nullité des appels principal et incident formés par [H], en indiquant, en substance, la mauvaise foi de celle-ci en ce qu'elle a, au cours de l'instance devant le tribunal, modifié la gérance et le détenteur de ses parts, a délocalisé son siège social depuis [Adresse 10] (69) en Grande-Bretagne, dissimulant son changement d'adresse dans ce pays et utilisant une adresse inexacte dans des actes de procédure, pour échapper à l'exécution des condamnations à venir, ainsi que le grief qui en résulte pour elle puisqu'elle n'a pu faire exécuter les condamnations prononcées contre [H] par le jugement assorti de l'exécution provisoire et a dû engager des frais de traduction.
Le moyen de procédure doit être déclaré irrecevable dès lors que la question de la nullité d'appel, relevant d'une exception de procédure, est de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état en application des articles combinés 907 et 771-1 du code de procédure civile, de sorte que la cour ne dispose d'aucun pouvoir.
En second lieu, au visa des articles 960 et 961 du code de procédure civile obligeant les personnes morales à communiquer l'indication de leur siège social, La Ferme de [Localité 11] demande que les conclusions de [H] soient déclarées irrecevables.
[H] est restée taisante sur ce point, ses explications dans sa note en délibéré ne pouvant pas être considérées puisque ne devant porter que sur la question de la nullité précédemment évoquée.
Ce moyen, dont l'examen est de la compétence de la cour, doit être rejeté, dès lors que [H] a régularisé ses conclusions portant son adresse actuelle à Londres.
Sur les demandes à l'encontre de [O]
[H] est seule signataire du mandat confié par Britcastle Invest aux fins de vente des châteaux pour le compte de Châteaux CNB devenue La Ferme de [Localité 11].
La Ferme de [Localité 11] a mis en cause [O] qui a son siège à [Localité 9], également dirigée par M. [D] dirigeant de [H], au motif que le mandat signé par [H] ne fait pas partie de l'objet social de cette dernière société et que le mandat a été exécuté sous l'enseigne de [O].
Cependant, outre que [O] a été constituée le 4 mars 2011 soit plus de 2 ans après la signature du mandat du 19 janvier 2009, ce mandat n'a été souscrit que par [H], qui ne s'est pas non plus substituée [O].
[H] a exécuté le mandat d'assistance visant une recherche d'acquéreurs conformément à l'article 2 de ses statuts qui vise notamment toutes opérations financières immobilières de commission pour le compte d'autres sociétés, sans prise de qualité d'agent immobilier au sens de la loi Hoguet qui exige une telle activité à titre habituel, et elle a émis une facture d'honoraires à en-tête de [H] le 21 juillet 2011 tandis que les honoraires ont été acquittés entre les mains de [H] sur son compte bancaire.
Il importe donc peu que M. [D], dans l'exécution du mandat, ait utilisé parfois la messagerie électronique délivrant une signature automatique au nom de [O].
Les demandes de La Ferme de [Localité 11] à l'égard de [O] qui n'est pas partie à l'opération de mandat sont jugées irrecevables, comme l'a dit le premier juge à bon droit.
Les demandes formées par La Ferme de [Localité 11] ne peuvent donc être examinées qu'au contradictoire de [H].
Sur les demandes de La Ferme de [Localité 11] à l'encontre de [H]
Les dommages-intérêts résultant de la TVA et les honoraires du mandataire
La Ferme de [Localité 11] recherche en cause d'appel une compensation à la proposition de rectification fiscale émise le 15 décembre 2014 par les services fiscaux à hauteur de 1.870.036€ afférente à la vente des châteaux, dont la suite est ignorée, seule une comptabilisation étant attestée par l'expert comptable ce qui ne vaut pas justification du paiement, alors que devant le premier juge, sa demande portait sur un principal de 698.479€ correspondant à la TVA nette qui déduisait les sommes au titre de la TVA venant à son bénéfice.
Elle recherche aussi le remboursement des honoraires de 239.200€ versés à [H].
Dans ses écritures pages 21 à 66 où elle développe ses arguments, La Ferme de [Localité 11] fonde juridiquement son action contre [H] :
- sur la nullité absolue du mandat sans limitation de leur effet dans le temps et en raison de la mention non uniforme de la personne ayant la charge de la rémunération de l'intermédiaire en application de l'article 1596 du code civil selon lequel il est interdit à un mandataire de se rendre adjudicataire de biens qu'il est chargé de vendre,
- ce qui induit d'après elle que les relations contractuelles entre les parties s'appuient sur la lettre d'engagement unilatéral de M. [D] du 19 mai 2011 annonçant les «'éléments chiffrés du deal'»,
- sur l'exécution du mandat par un mandataire substitué soit [O] [ce qui a déjà été écarté],
- sur l'étendue de l'engagement du mandataire,
- sur les obligations du mandataire envers le mandant, développées en plusieurs points soit : l'exécution loyale du mandat dans le respect des intérêts du mandant, l'obligation de réparation en cas de dol entraînant un vice du consentement, l'existence de manoeuvres et mensonges ayant occasionné un préjudice lié au défaut de paiement du prix net convenu, la dissimulation du conflit d'intérêt entre le mandataire du vendeur et l'acheteur, l'agissement volontaire du mandataire au détriment de sa mandante pour l'empêcher de percevoir les loyers dus par la société Châteauform [point qui sera vu ultérieurement], encore les interdictions prescrites par l'article 1596 du code civil sous peine de nullité de la vente, le devoir d'information et de conseil et l'obligation de rendre des comptes,
- et généralement sur la responsabilité du mandataire.
Ses demandes doivent être rejetées à défaut de preuves et au regard des productions des parties ainsi que des justes contestations opposées par [H].
A titre liminaire, il est souligné que, si dans les motifs de ses écritures cette dernière évoque une prescription de l'action en nullité de mandat formée de plus pour la première fois en cause d'appel, elle ne reprend pas ces fins de non-recevoir dans le dispositif, le seul sur lequel la cour doive statuer (article 954 alinéa 3 du code de procédure civile).
Sur le fond, La Ferme de [Localité 11] ne démontre pas un manquement de [H] à ses obligations résultant de l'exécution du mandat du 19 janvier 2009, qui ne comporte aucune autre obligation particulière tenant à un devoir de conseil pré-contractuel susceptible de conférer un droit à indemnisation à l'appelante. Selon les termes du mandat, le mandataire reçoit pouvoir de rechercher et approcher des acquéreurs potentiels, d'engager des pourparlers avec ceux retenus par le mandant, d'assister le mandant dans ses négociations et pour le montage de l'opération, encore de coordonner sous le contrôle du mandant l'action de l'ensemble des intervenants techniques (avocats, experts comptables..).
Un tel mandat, qui s'apparente à un mandat d'entremise mais qui n'est pas pour autant soumis à la loi Hoguet applicable aux agents immobiliers, qualité que ne détient pas [H], n'engage le mandataire qu'au titre d'obligations de moyens, et le mandataire n'agit que sous le contrôle du mandant. Aucun prix de vente n'y est stipulé et rien ne prouve que [H] s'est engagé à garantir un prix exact revenant au mandant, ce qui lui était impossible à défaut de connaître le coût définitif de l'option d'achat, celui des frais et celui des prorata à réaliser au jour de la vente définitive. Ce dernier n'a reçu aucune mission en termes de fiscalité, la présence d'avocats et d'experts comptables étant au contraire soulignée, au bénéfice du mandant.
Le mandat n'est affecté d'aucune nullité, et l'annonce par [H] dans son courriel du 19 mai 2011 d'un prix net de 3,1M€ revenant au vendeur, qui n'est nullement avancé comme correspondant à un net fiscal, n'engage pas plus [H], et La Ferme de [Localité 11] n'est pas fondée à arguer que la condition substantielle de son engagement de vendeur à concéder les châteaux n'était pas le prix de vente mais le montant qui lui reviendra une fois tous les frais payés en raison de la complexité du montage financier, ce qu'elle ne prouve pas, et encore que l'intégralité des frais de la vente devait être à la charge de l'acquéreur.
Cette somme chiffrait «'a priori'» le solde pouvant revenir au mandant en fonction d'un prix de vente à 9.541K€ déduction faite d'un solde de crédit-bail, d'un coût de levée d'option, de droits d'enregistrement et frais, et des honoraires finalement forfaitisés de [H]. Le prix net ne pouvait être connu qu'au jour de la signature des ventes et le mandant était assisté de ses avocats et de son cabinet d'experts comptables lequel disposait seul de l'intégralité des éléments de comptabilité de la venderesse pour vérifier notamment les projets d'actes.
Au demeurant, [H] établit par des calculs, qui s'avèrent exacts, conformes aux documents versés au débat, qu'en réalité la vente a rapporté à La Ferme de [Localité 11] un prix net des immeubles, TVA nette déduite (alors que l'appelante évoque à tort une TVA brute), de 3.101.829€, soit proche de l'estimation avancée par [H].
La promesse de vente du 24 mai 2011 ne porte certes pas mention d'un assujettissement à TVA, mais stipule un prix de 9.541K€, et cette obligation fiscale pour La Ferme de [Localité 11] est expressément visée dans le procès-verbal des délibérations de son assemblée générale du 22 juillet 2011 en 3ème résolution.
L'acte de vente au profit de l'acheteur a aussi expressément et clairement stipulé, en ses clauses 15 et 16 Prix/Contrat en mains, que la vente s'opérait TVA incluse, soit un montant précisément chiffré à 1.870.036€. Ce prix est certes à payer par le vendeur Châteaux CNB à l'époque, et depuis La Ferme de [Localité 11], assujetti à TVA comme le mentionne la proposition de rectification fiscale sur option exercée par elle-même, société manifestement aguerrie aux opérations d'investissement, et sur un prix payable par l'acheteur -non assujetti à TVA- qui a été augmenté de la somme correspondante pour être porté à 11.411.036€ (= 9.541.000 + 1.870.036).
[H] justifie par ailleurs par ses productions avoir procédé, auprès de sa mandante ainsi qu'auprès du cabinet d'expertise comptable de celle-ci spécialisé en opérations d'optimisation fiscale (contre lequel La Ferme de [Localité 11] a fait choix de ne pas interjeter appel), à la communication de tous les éléments nécessaires pour une prise de décision par celle-ci en toute connaissance de cause, respectant en cela le souhait de la venderesse de procéder à cette époque à la vente sans attendre un meilleur moment en termes de plus-value.
Justifiant également des comptes rendus de sa mission durant le cours de celle-ci comme à l'issue des actes notariés, elle a ainsi rempli ses obligations de mandataire, contre qui aucune manoeuvre dolosive ou mensongère n'est démontrée, y compris sur la charge des frais d'acquisition stipulés à la venderesse comme étant une vente «'acte en mains'».
Notamment, La Ferme de [Localité 11] ne conteste pas avoir bien réceptionné les courriels des 21 et 22 juillet 2011, portant communication de tous les projets d'actes adressés par [H] et communiquant des tableaux des flux financiers, ces documents signalant un prix assorti de TVA. Est inopérant l'argument selon lequel la transmission a eu lieu les jeudi et vendredi précédant la signature de l'acte notarié le lundi 25 juillet, et en période d'été.
De plus, la taxation à TVA de l'opération immobilière se révèle neutre économiquement pour La Ferme de [Localité 11], qui n'en a subi aucun préjudice, bénéficiant encore de crédit de TVA venant en déduction. Le courriel du 20 juillet 2010 (donc un an avant la cession) adressé par le mandataire au cabinet comptable vise bien la mission attribuée à celui-ci en termes de fiscalité.
Les sommes que La Ferme de [Localité 11] dit ne pas avoir perçues consistent comme le dit [H], en des sommes dont elle était personnellement redevable et dont [H] n'a pas à répondre.
S'agissant de la question du prétendu conflit d'intérêts opposé à [H], celle-ci souligne à bon droit qu'elle n'a pas la qualité d'acquéreur.
En effet, celle de directeur général de M. [D], aux côtés d'autres directeurs généraux, à compter du 15 juin 2010, au sein de GD Finances, pressentie acquéreur et finalement crédit-preneuse, n'a conféré à [H] (ni même à M. [D]), aucune détention de parts. L'opposition des parties quant à la date exacte de la démission de M. [D] de ce mandat social, 17 mars 2011 selon lettre communiquée par [H] ou juillet 2011 date de la publication produite par La Ferme de [Localité 11], tout comme la rémunération ou non de ce mandataire social, sont des éléments inopérants.
Aucune communauté d'intérêts n'est établie entre le mandataire du vendeur et l'acheteur (le crédit-bailleur) voire avec le crédit-preneur GD Finances. Aucune «'opération contrepartite'» susceptible d'être assimilée au dol ne peut être opposée à [H]. D'ailleurs, [H] étant actionnaire minoritaire de la venderesse avait intérêt à une transaction au juste prix, en l'état d'un marché très spécifique relatif à ces biens d'exception.
Rien ne démontre non plus que GD Finances qui est une importante société d'investissement serait une société interposée.
Ainsi, en dépit de la connaissance de la personne de l'acheteur et du crédit-preneur par [H], ce pour quoi l'appelante l'a d'ailleurs missionnée en recherche d'un acquéreur de ces biens typés et ce qui a permis précisément la réalisation de la transaction, l'article 1596 du code civil ne trouve pas application.
La Ferme de [Localité 11] est de surcroît infondée à présupposer que la présidence par [O] de la société qui a acquis les deux sites correspondrait à une rémunération de celle-ci dans la vente, ce qui ne résulte d'aucun élément, et ce qui doit rester étranger au présent litige dès lors que [O] a été précédemment mise hors de cause.
Par voie de conséquence, sans plus ample discussion, sont rejetées les demandes de La Ferme de [Localité 11] en paiement de dommages-intérêts correspondant à la TVA à acquitter sur la vente et aux pénalités, en confirmation du jugement sur ce point, ainsi que, par voie d'infirmation, en remboursement des honoraires de 239.200€ justement versés à [H] en exécution de sa mission.
Les dommages-intérêts résultant des loyers et charges dus par l'exploitante
En cause d'appel, La Ferme de [Localité 11] sollicite de [H] le paiement de la somme de 294.002€ à titre de dommages-intérêts pour défaut de communication de l'intégralité de la facturation des loyers et charges dus par Châteauform, au motif que [H] a manqué à son obligation de lui transmettre la facturation du trimestre dont le bénéfice lui était attribué à la suite de la vente. Elle souligne que sa créance résulte du jugement du tribunal de grande instance de Colmar du 21 juin 2017 qui l'a déboutée de sa demande en paiement contre l'exploitante mais pour défaut de production de certaines facturations.
Elle vise également un courriel du 26 juillet 2011 de M. [D] par lequel celui-ci dit s'occuper de lui faire suivre la facturation du trimestre de loyers lui revenant, et les sommations restées vaines qu'elle a adressées à M. [D] pour obtenir les factures manquantes.
Cette demande ne peut pas être examinée au fond puisque, à bon droit, [H] invoque le caractère nouveau de cette demande formée en cause d'appel et qui n'avait pas été soumise au premier juge, ce sur quoi l'appelante reste taisante.
Dès lors qu'elle n'entre pas dans les exceptions visées à l'article 564 du code de procédure civile, la demande est jugée irrecevable, et le moyen tiré de la prescription de l'action est sans objet.
Sur l'appel en déclaration de jugement commun
[H] a fait appeler en cause le notaire et sa SELAS afin que la décision leur soit déclarée commune sur le fondement de l'article 331 du code de procédure civile.
Ces derniers s'y opposent au motif que seul de tribunal de grande instance serait compétent, ce qui est inexact, cette juridiction ne disposant d'aucune compétence exclusive en la matière. Ils soulignent en revanche à juste titre qu'aucune prétention n'est formée contre eux.
L'article 331 précité autorise la mise en cause d'un tiers par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement, ce qui a pour seul effet de lui rendre la chose jugée opposable sans que la décision rendue constitue un titre exécutoire pour lui.
En l'espèce, aucune demande n'est formée contre le notaire et sa SELAS par [H] qui a initié leur intervention forcée mais qui n'allègue aucun fait précis à leur encontre susceptible de prouver un manquement à leur obligation de conseil.
[H] ne démontrant pas son intérêt à agir contre eux, sa demande est déclarée irrecevable, au lieu du débouté prononcé par le premier juge.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dépens sont à la charge de La Ferme de [Localité 11] qui succombe dans toutes ses prétentions et doit verser à [H] ainsi qu'à [O] une indemnité de procédure globale pour les causes de première instance et d'appel.
[H] est condamnée à verser à Me [C] et sa SELAS qu'elle a appelés à la cause et maintenu en appel une indemnité complémentaire de procédure en sus de celle allouée par le premier juge.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, dans la limite de l'appel,
Déclarant irrecevable l'exception de procédure tirée de la nullité des appels,
Rejetant l'exception de procédure tirée de l'adresse de la société [H] portée sur ses conclusions,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de la société La Ferme de [Localité 11] à l'encontre de la société [O],
- débouté la société La Ferme de [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages-intérêts correspondant à la TVA à acquitter sur la vente et aux pénalités (principal de 698.479€ porté en cause d'appel à 1.870.036€ et pénalités de 69.847€),
- condamné la société [H] à payer une indemnité de procédure de 1.000€ à la SELAS [M]-[P] dénommée «'Les notaires du [Adresse 2]'» notaires et Me [W] [C] notaire,
L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau comme y ajoutant,
Déboute la société La Ferme de [Localité 11] de sa demande à l'encontre de la société [H] en remboursement des honoraires de 239.200€,
Juge irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de la société La Ferme de [Localité 11] formée à l'encontre de la société [H] en dommages-intérêts résultant des loyers et charges dus par la société Châteauform,
Condamne la société La Ferme de [Localité 11] à verser à la société [H] une indemnité de procédure de 18.000€,
Condamne la société La Ferme de [Localité 11] à verser à la société [O] une indemnité de procédure de 8.000€,
Déclare la société [H] irrecevable en sa demande en déclaration de jugement commun à l'encontre de la SELAS [M]-[P] dénommée «'Les notaires du [Adresse 2]'» notaires et Me [W] [C] notaire,
Condamne la société [H] à verser à la SELAS [M]-[P] dénommée «'Les notaires du [Adresse 2]'» notaires et Me [W] [C] notaire une indemnité complémentaire de procédure de 2.000€,
Condamne la société La Ferme de [Localité 11] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier,Le Président,
