N° RG 17/01248 - N° Portalis DBVX-V-B7B-K3NN
Décision du
Tribunal d'Instance de BELLEY
Au fond
du 23 janvier 2017
RG : 11-16-0099
A...
C/
X...
Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 04 DÉCEMBRE 2018
APPELANTE :
Mme Nicole Z...
[...]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON (toque 475)
Assistée de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau d'AIN
INTIMES :
M. Daniel Guy Robert X...
[...]
[...]
Représenté par la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
Mme Anna Y... épouse X...
[...]
[...]
Représentée par la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
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Date de clôture de l'instruction : 10 Septembre 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Octobre 2018
Date de mise à disposition : 04 Décembre 2018
Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Agnès CHAUVE, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Catherine ZAGALA, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2013, M. et Mme X... ont pris à bail une maison comptée pour 140 m² de surface sise [...] , appartenant à Mme Z... moyennant le versement d'un loyer dont le montant mensuel a été fixé à la somme de 850 euros.
Rapidement, les locataires se plaignaient de nombreux dysfonctionnements sous forme d'humidité excessive affectant murs et planchers et plus tard, d'une erreur de surface, le logement ne faisant en réalité que 106 m² habitables.
A partir de décembre 2015, les locataires ont cessé de s'acquitter de leurs obligations financières, limitant leurs versements au titre du montant du loyer à 500 euros mensuels réglés jusqu'à février 2017 et ne payant pas les charges. Les époux X... quittaient finalement ce logement le 24 juin 2017.
Par exploit en date du 23 mai 2016, Mme Z... a fait signifier aux époux X... une ordonnance portant injonction de payer rendue par le président du tribunal d'instance de Belley le 2 mai 2016, pour la somme totale de 1.816,73 euros outre les intérêts au taux légal.
Les époux X... ont formé opposition à cette injonction et formé plusieurs demandes reconventionnelles.
Par un jugement en date du 23 janvier 2017, le tribunal d'instance de Belley a notamment:
- constaté que la superficie habitable réelle du logement loué aux époux X... était inférieure de 24,29% à celle portée au bail,
- ordonné la diminution du loyer mensuel à compter du début du bail et fixé la somme à 634,54 euros,
- condamné Mme Z... à verser aux époux X... la somme de 3.032,21 euros au titre du trop-versé des loyers compte tenu de la diminution, somme tenant compte par compensation des charges dues par les époux X... et 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance. Il a autorisé l'exécution provisoire de ce jugement.
Mme Z... a relevé appel de ce jugement dont elle demande la réformation, sauf en ce qu'il a été fait droit à la demande partielle au titre du règlement des charges. Elle demande par ailleurs à la cour de, principalement:
- condamner M. et Mme X... à lui verser la somme de 7.557,18 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
- débouter les époux X... de leurs demandes reconventionnelles concernant une diminution du loyer et un prétendu préjudice de jouissance,
- à titre subsidiaire, d'ordonner la réduction du montant du loyer de manière non rétroactive.
A l'opposé, les époux X... demandent à ce que Mme Z... soit déboutée de ses demandes et que le jugement soit confirmé dans toutes ses dispositions, sauf en ce que le tribunal d'instance a mis à la charge des époux X... la somme de 298,73 euros réclamée au titre du contrat d'entretien de la chaudière.
SUR QUOI LA COUR
La pièce n°29 communiquée par les époux X..., à savoir un procès-verbal de constat du 17 avril 2018, reprenant des constatations d'une vidéo qui n'est elle-même pas versée aux débats, doit être rejetée des débats pour tardiveté dans sa communication et atteinte au principe du contradictoire puisque ces documents ont été versés le vendredi 7 septembre 2018 à l'appelante alors que la clôture intervenait le lundi 11 septembre 2018. Il convient d'en faire de même pour les conclusions des époux X... dites n°4, mais uniquement en ce qu'elles s'appuient sur cette pièce pour conforter une demande préexistante.
A bon droit, le tribunal a considéré que les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, sur la réduction automatique du montant du loyer convenu eu égard à une surface surestimée du bien loué, n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce puisque la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, est bien postérieure à la date de signature du bail du 21 mai 2013. Les locataires demandent de ce fait une diminution du loyer.
L'examen des pièces versées aux débats révèle que les époux X... ont pris à bail les locaux après les avoir visités. Ils ne se sont plaints d'un défaut de superficie que plus d'un an après leur entrée dans les lieux.
La surface réelle de 106 m² était bien mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique constituant une annexe du bail et donc faisant partie intégrante du contrat de bail régularisé entre les parties, étant observé que la surface du bien loué n'est qu'une des composantes du prix convenu qui tient compte tout à la fois de la qualité de la construction, de son environnement et des prix généralement pratiqués à proximité.
Dès lors, la demande de réduction n'apparaît pas fondée.
Le jugement doit être réformé sur ce point et les époux X... déboutés de leurs demandes en réduction de prix.
Il résulte du décompte produit par Mme Z... et non contesté en son calcul que les époux X..., qui de leur propre autorité n'ont versé que 500 euros de loyers entre décembre 2015 et février 2017, puis 643 euros entre mars et mai 2017, puis rien en juin 2017, sont débiteurs au total, sur la base d'un loyer mensuel du de 850 euros, d'une somme de 6.549 euros.
Les époux X... reconnaissent devoir le montant des taxes pour ordures ménagères, pour le montant justifié, mais maintiennent à tort leur refus de prendre en charge les 298,73 euros réclamés au titre du contrat d'entretien de la chaudière qui pourtant leur incombe, celle-ci ne pouvant être considérée comme obsolète, voire hors d'usage.
Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé qui condamne les époux X... à payer à Mme Z... la somme de 819,73 euros au titre des charges impayées.
Au total, la somme due au titre des loyers et des charges se monte à la somme de 7.557 euros si l'on ajoute, au prorata, la taxe pour les ordures ménagères pour 2017 de 69 euros.
Concernant le trouble de jouissance supporté par les époux X..., il est constant que trois dégâts des eaux ont nécessité des déclarations de sinistres et que le constat d'huissier dressé le 3 juin 2016 fait état de traces d'humidité aux plafonds et d'importantes traces d'infiltrations. Par ailleurs, il est acquis que le plancher s'affaisse par endroits et s'effrite. Le bailleur n'a donc pas rempli son obligation de délivrance d'un logement à l'état d'usage permettant à ses occupants une jouissance paisible au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. C'est à bon droit que le tribunal d'instance de Belley a condamné Mme Z... à leur verser la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance ainsi subi.
Chacune des parties succombe largement dans ses prétentions. Il n'y a lieu ni à dommages et intérêts pour procédure abusive ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie doit supporter ses propres dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Ecarte des débats les conclusions n°4 de M. et Mme X... mais uniquement en ce qu'elles s'appuient sur la pièce n°29, elle-même écartée des débats,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il condamne Mme Nicole Z... à payer aux époux Daniel et Anna X... la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,
Réforme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. et Mme Daniel et Anna X... à payer à Mme Nicole Z... la somme de 7.557.18 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges,
Ordonne la compensation judiciaire entre les sommes que les parties se doivent mutuellement,
Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,
Dit que chaque partie conserve ses dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
