AFFAIRE BAUX RURAUX
RAPPORTEUR
R.G : N° RG 17/03236
X...
C/
Société SOCIETE GESTION D'ACTIVITES EQUESTRES DU LYONNAIS
APPEL D'UNE DÉCISION DU :
Tribunal d'Instance de LYON
du 30 Mars 2017
RG : 5116000001
COUR D'APPEL DE LYON
BAUX RURAUX
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2018
APPELANT :
Grégory X...
[...]
Comparant en personne, assisté de Me François CHARPIN de la SELARL QG AVOCATS, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
Société SOCIETE GESTION D'ACTIVITES EQUESTRES DU LYONNAIS
[...]
Représentée par Me François ROBBE de la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 30 Mai 2018
Présidée par Michel SORNAY, Président magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Gaétan PILLIE, Greffier.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
- Michel SORNAY, président
- Natacha LAVILLE, conseiller
- Sophie NOIR, conseiller
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 07 Septembre 2018 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Michel SORNAY, Président et par Gaétan PILLIE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous-seing privé du 11 juillet 2001, la SARL GESTION D'ACTIVITÉS ÉQUESTRES DU LYONNAIS (ci-après GAELY) à consenti à Grégory X... un bail commercial portant sur un ensemble de biens à usage de centre équestre situé sur les communes de la [...] et de [...] (Rhône), et ce pour une durée de 9 ans.
La désignation des lieux loués figurant dans ce contrat de bail commercial est la suivante :
'sur les communes de la [...] (Rhône) et de [...] (Rhône) constituant le haras de [...] et ainsi désignés :
bâtiments :
-une grande écurie de 222 m² contenant 11 boxes (Cf plan n°1)
-un ensemble de 5 boxes et les locaux attenants,
-une grange d'une capacité de stockage d'environ 700 m³ (Cf plan n°1)
-un manège couvert 40 x 20 (voir clause page 4)
-une maison d'habitation comportant 4 niveaux d'une superficie habitable de 180 m² équipés d'un chauffage central, d'une salle de bains, WC, une entrée et 6 pièces principales, le sous-sol étant à usage de chaufferie, cave et club house,
terrains à usage de prés :
-une parcelle cadastrée [...] (devenue depuis [...] et [...]) d'une superficie de 76'381 m² sur la [...] (voir plan annexé n°2)
-une partie de la parcelle [...] d'une superficie de 700 m² environ, sur la [...] (voir plan annexé n°2)
-une parcelle cadastrée [...] (devenue depuis [...]) d'une superficie de 19'169 m² sur laquelle est élevé manège, sur [...] (voir plan annexé n°2)
-une parcelle cadastrée [...] et [...] (devenue depuis [...] et [...]) d'une superficie de 28'180 m², à l'exception de deux bandes représentant une surface de 500 m² environ dont le locataire principal s'est réservé la jouissance sur [...] .
GAELY s'engage d'autre part à créer, à côté du manège, une structure (charpente métallique, toiture en fibrociment), dont les aménagements intérieurs seront réalisés par le preneur, suivant les besoins de son exploitation.
Il est convenu entre les parties que cette future construction fera l'objet d'un avenant.
RÉSERVES :
Ne sont pas compris dans le présent bail l'étang, le lavoir, le petit-bois situé entre la zone d'activités et l'étang (') '
En outre et compte tenu du fait que la SARL GAELY continuait par ailleurs d'exercer sur le reste du tènement immobilier une activité d'écurie privée, cet acte contenait en page 4 des clauses particulières prévoyant :
'd'une part que Grégory X... devait laisser à la société bailleresse un libre accès au manège en dehors des heures de cours du poney club, selon des modalités horaire détaillées,
'et d'autre part que Grégory X... aurait un accès non exclusif aux pistes et aux carrières certains jours de la semaine, dans des conditions de jour et de délai de prévenance expressément détaillées par ladite clause.
Par acte d'huissier du 20 avril 2010, Grégory X... , qui exploite ainsi depuis 2001 dans les lieux loués le PONEY-CLUB DE [...], a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de ce bail en sollicitant toutefois la conversion de ce bail commercial en un bail rural conformément aux dispositions nouvelles de l'article L311'1 du code rural.
Par acte du 19 juillet 2010, la société GAELY a notifié au preneur son accord sur le principe du renouvellement du bail et sur sa conversion en bail rural.
Les parties s'opposant néanmoins d'une part sur l'inclusion ou non dans ce bail rural du manège et de la carrière et d'autre part sur le montant du fermage, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lyon a été saisi de cette contestation.
Grégory X... a en outre appelé en la cause Jean B..., propriétaire des parcelles litigieuses qu'il a données à bail à la SARL GAELY, laquelle les a sous-louées partiellement à Grégory X... par le bail commercial précité.
Le Tribunal paritaire a rendu dans ce contexte le 3 avril 2013 un jugement par lequel il a notamment :
'constaté que le bail conclu entre les parti été soumis lors de son renouvellement au statut du bail rural à compter du 15 mai 2010,
'dit que le bail rural inclus dans son assiette le manège 6 sur la parcelle [...] à usage exclusif et que la clause restrictive à usage partagé le concernant figurant en page 4 du bail est réputée non écrite,
'dit que la clause d'usage partagé figurant en page 4 du bail concernant la piste la carrière, d'un inclus en acide du bail, constitue une servitude d'usage au profit du preneur aux mêmes conditions que celles stipulées dans le contrat de bail initial,
'fixé le montant annuel du loyer à la somme de 19'352,56 euros à compter de la date du renouvellement
'le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Sur appel interjeté par Jean B... et par la SARL GAELY , la cour d'appel de Lyon, par un arrêt du 4 avril 2014, a confirmé ce jugement en ce qu'il a constaté l'application du statut du bail rural au bail conclu entre les parties lors de son renouvellement, mais a considéré que l'usage partagé du manège, de la piste et de la carrière tel que prévu par le bail commercial de 2001 n'était pas compatible avec les dispositions d'ordre public du statut du fermage, et en a déduit que ces équipements ne pouvaient être inclus dans les biens donnés à bail rural et que leur mise à la disposition de Grégory X... devait être considérée, à compter du renouvellement du bail, comme se faisant à titre gratuit dans le cadre d'un prêt à usage.
Le dispositif de cet arrêt est le suivant :
« Confirme le jugement rendu le 3 avril 2013 par le tribunal paritaire des bordereaux de Lyon en ce qu'il a constaté que le bail conclu que la SARL GAELY et Monsieur X... était soumis lors de son renouvellement au statut du bail rural à compter du 15 mai 2010;
L'infirmant toutes ses autres dispositions,
et statuant à nouveau,
Dit et juge que le bail porte exclusivement sur les biens suivants, visées dans l'acte du 20 avril 2010 portant demande de renouvellement du bail :
bâtiments :
-une grande écurie de 222 m² contenant 11 boxes,
-un ensemble de cinq boxes et les locaux attenants,
-une grange d'une capacité de stockage d'environ 700 m³,
-une maison d'habitation comportant 4 niveaux d'une superficie habitable de 180 m² équipés d'un chauffage central, d'une salle de bains, WC, une entrée et si pièce principale, le sous-sol étant à usage de chaufferie, cave et club house,
terrains à usage de pré :
-une parcelle cadastrée [...] (devenue [...] et [...]) d'une superficie de 76'381 m²,
-une partie de la parcelle [...] d'une superficie de 700 m² environ
-une parcelle cadastrée [...] (devenue [...]) d'une superficie de 19'169 m² sur laquelle est élevé manège,
-deux parcelles cadastrées [...] et [...] (devenues [...] et [...]) d'une superficie de 28'180 m², à l'exception de deux bandes représentant une surface de 500 m² environ dont le locataire principal s'est réservé la jouissance sur [...] ;
Dit que le manège situé sur la parcelle [...] ainsi que la piste et la carrière étaient exclus du bail et faisaient l'objet à compter du 15 mai 2010 d'un prêt à usage gratuit dans les conditions d'exercice définies par le bail commercial intervenu entre les parties le 11 juillet 2001, avec pour terme celui du bail rural portant sur les bâtiments et terrains à usage de prés susmentionnés ;
Fixe le fermage pour l'année 2012 à la somme de 1234,47 €,
condamne Monsieur Grégory X... à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- 800 € à Monsieur Jean B...
-1200 € à la SARL GAELY ;
Déboute Monsieur Grégory X... de l'intégralité de ses demandes ;
Le condamne enfin aux entiers dépens de l'instance d'appel. »
Cette décision est aujourd'hui définitive et passée en force de chose jugée.
*
Contestant l'occupation par Grégory X... d'un barn's et d'une fumière situés sur la parcelle [...] , devenue [...] à [...] , la société GAELY, par lettre recommandée AR du 12 décembre 2014, l'a mis en demeure de libérer pour le 31décembre 2014 ces équipements qu'il occupe selon elle indûment.
Grégory X... s'opposant à cette demande, la SARL GAELY a, par acte d'huissier du 21 juillet 2015, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon afin de voir ordonner son éviction sous astreinte du barn's et de la fumière.
Le juge des référés, par ordonnance du 7 décembre 2015, a toutefois rejeté cette demande, considérant notamment qu'il n'existait pas en l'espèce de trouble manifestement illicite.
Par requête du 28 janvier 2016, la SARL GAELY a de nouveau saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin de voir constater l'occupation sans droit ni titre par Grégory X... du barn's et de la fumière situés sur la parcelle [...] sur la commune de [...] , et de faire cesser cette occupation sous astreinte et ordonner son expulsion, au besoin au moyen de la force publique.
Par jugement du 30 mars 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lyon a :
'dit que la fumière est un élément indissociable de la grande écurie qui fait partie des bâtiments donnés à bail à Grégory X... ,
'débouté en conséquence la SARL GAELY de sa demande en constatation d'occupation sans droit ni titre de la fumière,
'constaté que Grégory X... est occupant sans droit ni titre du barn's,
'ordonné en conséquence à Grégory X... d'avoir à le libérer de toute personne de son chef, et de tous effets qui lui appartiennent, dans un délai de 2 mois après signification de la présente décision à peine d'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
'condamné la SARL GAELY payer à Grégory X... la somme de 1800 € en réparation de son préjudice moral,
'débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
'et dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle.
Grégory X... a interjeté appel de cette décision le 26 avril 2017.
*
Par ses dernières écritures, Grégory X... demande aujourd'hui à la cour d'appel de:
'confirmer la décision déférée concernant le rejet des prétentions de la SARL GAELY sur la fumière ;
'la réformer en ce qui concerne le barn's ;
'rejeter les demandes de la société GAELY sur ce point ;
'confirmer pour le surplus, sauf à allouer une somme de 5000 €à titre de dommages-intérêts à Grégory X... ;
'condamner la SARL GAELY à payer à Grégory X... somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la SARL GAELY aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, la SARL GAELY demande pour sa part la cour d'appel de :
'confirmer le jugement, en ce qu'il a dit que le barn's n'est pas inclus dans l'assiette du bail et en ce qu'il ordonnait l'expulsion de Grégory X... de ce bâtiment, dans un délai de 2 mois après signification de la décision à intervenir et avec le concours de la force publique ;
'le réformer pour le surplus,
'dire et juger que la fumière n'est pas incluse dans l'assiette du bail ;
'en conséquence, ordonner l'expulsion de Grégory X... de la fumière, dans un délai de 2 mois après signification de la décision à intervenir et avec le concours de la force publique ;
'dire et juger que Grégory X... encourra une astreinte de 200 € par jour de retard s'il ne respecte pas les délais d'expulsion du barn's et de la fumière ;
'rejeter les demandes indemnitaires de Grégory X... ;
'condamner Grégory X... verser à la SARL GAELY la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, qu'elles ont fait viser par le greffier lors de l'audience de plaidoiries et qu'elles ont à cette occasion expressément maintenues et soutenues oralement en indiquant n'avoir rien à y ajouter ou retrancher.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.- Sur l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt précité rendu entre les parties par la cour d'appel de Lyon le 4 avril 2014 :
La société GAELY se prévaut du dispositif précité de cet arrêt pour soutenir que dès lors que la fumière et le barn's litigieux n'y sont pas mentionnés comme faisant partie des bâtiments et équipements expressément inclus dans l'assiette du bail rural litigieux, Grégory X... ne peut aujourd'hui soutenir en avoir la jouissance en vertu dudit bail sans porter atteint à l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision.
La simple lecture de cet arrêt permet toutefois de constater que l'objet du litige tranché par cette décision était clairement limité aux points suivants :
'conversion du bail commercial en bail rural à compter du 15 mai 2010,
'inclusion du manège dans l'assiette du bail rural, avec jouissance exclusive pour le preneur,
'reconnaissance d'une servitude d'usage sur la piste et la carrière,
'fixation du montant du fermage.
Il n'est ni contestable, ni d'ailleurs contesté, que les parties n'ont à l'époque aucunement soumis à la juridiction saisie, que ce soit en première instance qu'en appel, la question de l'exclusion des lieux loués du barn's et de la fumière.
Or il est à noter :
' que ces équipements ont expressément été valorisés comme faisant partie du bail par l'expert Pierre C... mandaté par Grégory X... pour évaluer la valeur locative des lieux loués (pièce 17 de l'intimée),
' et que si l'expert Cecile D..., mandaté aux mêmes fins par la SARL GAELY, n'a pas mentionné dans son rapport d'expertise ce barn's et cette fumière, cet expert ne les a pas non plus expressément exclus des lieux donnés à bail, comme il l'a par ailleurs fait notamment pour le manège et la carrière.
Dans un tel contexte, la cour considère que la demande de Grégory X... tendant à voir inclure dans l'objet du bail rural litigieux le barn's la fumière se trouvant sur la parcelle [...] , laquelle est sans conteste donnée à bail, ne se heurte aucunement à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 4 avril 2014, cette décision n'ayant pas, même implicitement, tranché cette question qui ne lui était pas soumise.
2.' Sur le barn's et la fumière :
Pour contester l'inclusion du barn's et de la fumière dans les lieux donnés à bail, la société GAELY se prévaut des termes de la demande de renouvellement de bail et de conversion en bail rural qui lui a été notifiée par huissier le 20 avril 2010 à la requête de Grégory X..., faisant valoir que ce dernier ne les y a pas mentionnés, ce dont la bailleresse déduit une reconnaissance par le preneur de l'exclusion de ces équipements de l'assiette du bail.
L'examen de cet acte d'huissier permet toutefois de constater que l'huissier instrumentaire s'est contenté d'y reprendre, entre guillemets et sans donc la modifier, la désignation des biens donnés à bail figurant dans l'acte du 11 juillet 2001, si bien qu'on ne saurait déduire du défaut de mention dans cette désignation du barn's et de la fumière une quelconque renonciation par le preneur de la jouissance de ces locaux particuliers.
Cet argument s'avère donc dénué de toute pertinence et doit être rejeté.
2.1- le barn's :
Il résulte de la clause précitée du bail commercial de 2001 que la société GAELY s'était dans cet acte engagée à construire à côté du manège un bâtiment dont les aménagements intérieurs devaient être réalisés par le preneur pour les besoins de son exploitation.
Il résulte des pièces versées aux débats que ce bâtiment a bien été édifié en 2001 sur la parcelle [...] de la commune de [...] (devenue depuis la parcelle [...] ) par la société GAELY et que Grégory X... a fait procéder à son aménagement, ainsi qu'en atteste Bernard E... dans son attestation du 10 novembre 2015 (pièce 21 de l'appelant), attestation dont la cour d'appel n'a aucune raison sérieuse de mettre en doute la sincérité et la valeur probante.
Dans ce contexte, il y a lieu de considérer que la commune intention des parties était bien dès 2001 d'inclure dans les locaux loués ce nouveau bâtiment nécessaire à l'exploitation par Grégory X... de son centre équestre, et de constater qu'en pratique ce dernier en a bien eu l'usage exclusif depuis cette date, sans opposition de la société bailleresse qui en était parfaitement informée ainsi que cela résulte des pièces du dossier et notamment du courrier de sa mandataire du 9 octobre 2009.
Contrairement à ce qu'ont retenu à tort les premiers juges, le fait que l'avenant relatif à ce bâtiment prévu par la clause précitée n'ait jamais été régularisé par les parties ne signifie pas que ce barn's été mis à la disposition de Grégory X... à titre gratuit mais simplement que les parties ont, d'un commun accord, finalement considéré que l'édification de ce bâtiment, qui était prévue depuis l'origine de la relation contractuelle, ne justifiait pas une majoration du loyer global convenu pour l'ensemble des biens donnés à bail.
Par ailleurs, il n'apparaît pas sérieux de soutenir que ce barn's, édifié à la conclusion du bail initial spécifiquement pour satisfaire les besoins de l'exploitation par le preneur de son centre équestre, aménagé par lui à cette fin et utilisé depuis par lui de façon continue sans objection de quiconque jusqu'à la présente instance, n'était pas inclus dans les biens donnés à bail.
En effet, la société GAELY n'aurait pas manqué, dans le cas contraire de se prévaloir de cette exclusion des biens donnés à bail lors du premier litige dont elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dans le cadre de la procédure ayant abouti à l'arrêt précité du 4 avril 2014, ce qu'elle s'est gardée de faire alors même que ce litige portait précisément sur la définition des biens loués.
2.2- la fumière :
Il résulte des pièces versées aux débats (et en particulier de la pièce 9 de l'appelant) que cette installation couverte de stockage du fumier et de récupération du purin était préexistante au bail commercial initial, et qu'elle a été édifiée sur la parcelle [...] (devenue [...]) de la commune de [...] , dûment incluse dans les terrains loués, et qu'elle est directement adossée la grande écurie également donnée à bail et ainsi décrite dans le bail commercial initial:
'-une grande écurie de 222 m² contenant 11 boxes (Cf plan n°1)'.
Or cette fosse à fumier figure expressément en tant que telle sur ce plan n°1 annexé au bail commercial et il s'avère, au vu des plans et photographies produits, que c'est pertinemment que les premiers juges ont considéré qu'il existait une unité matérielle entre la grande écurie et cette fumière qui y est adossée, dont elle est indissociable.
Il est par ailleurs constant d'une part qu'un centre équestre ne peut être exploité sans fumière, et d'autre part que la SARL GAELY n'a jamais adressé à Grégory X... depuis 2001 et avant le prononcé de l'arrêt du 4 avril 2014, une quelconque réclamation concernant l'usage de cette installation par le preneur, usage qu'elle ne pouvait pourtant ignorer.
Enfin cette fumière n'a dans le bail commercial initial fait l'objet ni d'une exclusion du bail (à la différence notamment de l'étang, du lavoir et du petit bois), ni d'une quelconque réserve sur son utilisation exclusive ou partagée.
En l'état de ces éléments, il y a lieu de retenir que cette fumière a bien été donné à bail en même temps que l'écurie précitée à Grégory X... qui en a légitimement fait un usage continu depuis 2001, usage qu'ici encore la SARL GAELY n'a pas jugé opportun de contester lors de la première procédure devant la juridiction paritaire, alors même que Grégory X... au soutien de sa demande de fixation du fermage se prévalait d'un rapport d'expertise valorisant de façon spécifique tant la fumière que le barn's.
Le jugement déféré sera donc ici confirmé.
2. 3- sur la demande d'éviction du preneur du barn's de la fumière :
Dès lors que le barn's et la fumière font depuis 2001 partie des biens donnés en location à Grégory X... et donc du bail rural en vigueur entre les parties depuis le 15 mai 2010, la demande de la société GAELY tendant à l'éviction de Grégory X... de ces installations s'avère recevable mais particulièrement mal fondée, et doit comme telle être rejetée.
3.' Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Grégory X... :
Au soutien de cette demande en paiement d'une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, Grégory X... expose que la société@lui a causé un préjudice moral en présentant à son encontre des demandes abusives et en le harcelant ainsi procéduralement.
En l'état des éléments de fait et de procédure résultant du dossier, la cour relève que la SARL GAELY a dû subir une très forte baisse du loyer par suite de l'entrée en vigueur de la loi de 2005 soumettant les centres équestres au statut du fermage, situation dont Grégory X... n'est bien évidemment pas responsable.
Il apparaît que par la présente procédure la SARL GAELY a en réalité tenté de profiter d'un effet d'aubaine en se fondant sur une rédaction quelque peu ambigue du dispositif de l'arrêt du 4 avril 2014.
Si cette seconde procédure paritaire ne peut être considérée comme constitutive un abus du droit d'agir en justice, il n'en reste pas moins qu'elle était grossièrement mal fondée et avait clairement pour but d'infliger au preneur une pression procédurale en tentant de le priver d'éléments indispensables à l'exploitation de son centre équestre, sans doute pour l'amener à renégocier les conditions financières du bail ou à quitter les lieux.
Ces demandes fantaisistes en fait et en droit de la SARL GAELY ont incontestablement causé à Grégory X... un préjudice moral de par l'incertitude qu'elles ont fait peser sur la possibilité pour lui de continuer son exploitation professionnelle dans des conditions correctes, préjudice moral que la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer à la somme de 3600 €.
La SARL GAELY sera donc condamnée à payer cette somme à Grégory X... à titre de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice.
4.- sur les demandes accessoires:
Partie perdante, la société GAELY supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.
Grégory X... a dû pour la présente instance exposer tant en première instance qu'en appel des frais de procédure et honoraires non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.
La société GAELY sera donc condamnée à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a dit que la fumière litigieuse fait partie des biens sur lesquels porte le bail rural conclu entre les parties et débouté la SARL GAELY de sa demande d'éviction du preneur de cette installation ;
INFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions et, statuant à nouveau et y ajoutant:
DIT que le barn's litigieux fait également partie depuis l'origine du bail commercial conclu entre les parties en 2001 et déboute en conséquence la SARL GAELY de sa demande d'éviction du preneur de cette installation ;
CONDAMNE la SARL GAELY à payer à Grégory X... la somme de 3600 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE la SARL GAELY aux entiers dépens de première instance et d'appel;
CONDAMNE la SARL GAELY à payer à Grégory X... la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le Greffier Le Président
Gaétan PILLIE Michel SORNAY
