R.G : 15/01689
Décision du tribunal de commerce de Saint-Etienne
Au fond du 04 février 2015
2ème chambre
RG : 2013F00537
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 08 Juin 2017
APPELANTE :
SARL K.N.M
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEE :
SARL CD
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL ASC AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 07 juin 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 avril 2017
Date de mise à disposition : 08 juin 2017
Audience tenue par Jean-Louis BERNAUD, président et Vincent NICOLAS, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Sylvie BOURRAT, greffier en chef
A l'audience, Jean-Louis BERNAUD a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Louis BERNAUD, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Vincent NICOLAS, conseiller
Signé par Jean-Louis BERNAUD, président, et par Sylvie BOURRAT, greffier en chef, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous-seing privé du 5 décembre 2006 la société CD a donné en location gérance à la société K.N.M son fonds de commerce de « bar ambiance musicale » exploité à [Localité 2] pour une durée déterminée de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction pour une nouvelle période de six mois, moyennant une redevance mensuelle hors-taxes de 2 300 €, outre loyer commercial pour la location des murs.
Le même jour les sociétés CD et K.N.M ont régularisé sous-seing privé un contrat de vente du même fonds de commerce moyennant le « prix de 120 000 € diminué des sommes versées au cours du contrat de location-gérance » sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant minimal de 65 000 € d'une durée de sept ans au taux maximum de 4,5 %.
Il est stipulé à l'acte de vente que si l'acquéreur ne justifiait pas de l'accord d'obtention du prêt dans le délai d'un mois précédant le terme du contrat de location-gérance initial ou renouvelé, la condition suspensive ne serait pas réalisée.
La société K.N.M n'a pas justifié de l'obtention du prêt objet de la condition suspensive dans le délai prévu , et le contrat de location-gérance s'est poursuivi jusqu'au terme initial et ensuite par tacite reconduction jusqu'au 4 mai 2008.
La société K.N.M a poursuivi son exploitation au-delà du 4 mai 2008, ce qui a conduit la société CD à la faire assigner en expulsion devant le juge des référés, qui par ordonnance du 28 novembre 2008 a homologué l'accord des parties prévoyant un règlement échelonné de la dette de loyers et d'indemnité d'occupation et a ordonné l'expulsion en cas de défaillance de la débitrice.
Prétendant que la société K.N.M n'avait pas respecté l'accord de règlement, la société CD a initié le 17 février 2009 la procédure d'expulsion, mais cette procédure n'a pas toutefois été menée à son terme, la société CD se prévalant d'un nouveau contrat de location-gérance qui aurait été régularisé entre les parties le 20 février 2009 pour une nouvelle période de 12 mois à compter du 20 février 2009 renouvelable par tacite reconduction pour une période de six mois, moyennant la même redevance mensuelle hors-taxes de 2300 €.
Ce nouveau contrat est qualifié de faux grossier par la société K.N.M.
La société K.N.M a néanmoins poursuivi son exploitation pendant plus de trois années, mais après un commandement de payer visant la clause résolutoire la société CD, se prévalant d'un arriéré locatif de plus de 50 000 €, a saisi à nouveau le 14 mai 2013 la juridiction des référés aux fins de résiliation du contrat de location-gérance, mais cette procédure n'est pas allée à terme en raison de la saisine du juge du fonds.
C'est dans ce contexte que par acte d'huissier du 10 juin 2013 la SARL K.N.M a fait assigner la SARL CD devant le tribunal de commerce de Saint-Étienne statuant au fond à l'effet d'entendre dire et juger que la vente du fonds de commerce à son profit est définitive et que le prix a été réglé, ordonner la régularisation de la vente sous astreinte de 500 € par jour de retard et condamner la société CD à lui payer la somme de 45 600 € représentant la différence entre le prix de vente et les redevances de location-gérance versées, outre restitution du dépôt de garantie de 25 000 €.
La société CD a formé une demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré de loyers commerciaux et de redevances de location-gérance, ainsi que d'une indemnité d'occupation, et en expulsion.
Par jugement du 4 février 2015 le tribunal de commerce de Saint-Étienne a débouté la société K.N.M de l'ensemble de ses demandes, a constaté la résiliation du contrat de location-gérance à la date du 25 mars 2014, a ordonné l'expulsion de la société K.N.M et l'a condamnée au paiement des sommes de 42 904,68 € au titre de l'arriéré de loyers commerciaux et de 61 563,88 € au titre de l'arriéré de redevances de location-gérance, outre 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 € pour frais irrépétibles, et a fixé l'indemnité d'occupation à compter du 26 mars 2014 au montant du loyer et de ses accessoires.
Le tribunal a considéré en substance qu'à défaut de justification de l'obtention du prêt, objet de la condition suspensive, dans le délai prévu la vente était frappée de caducité, que les parties avaient valablement conclu un nouveau contrat de location-gérance le 20 février 2009 et que la société K.N.M était redevable des sommes réclamées au titre des loyers commerciaux et des redevances de location-gérance arriérées.
La SARL K.N.M a relevé appel de cette décision selon déclaration électronique reçue le 24 février 2015.
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées par voie électronique le 4 avril 2016 par la SARL K.N.M qui sollicite l'infirmation du jugement et qui reprend l'intégralité de ses demandes en constatation de vente parfaite, en régularisation de l'acte définitif de vente devant le cabinet BERNARD à [Localité 3] sous astreinte de 500 € par jour de retard et en paiement d'un trop-perçu de redevances de location-gérance de 45 600 € ,du dépôt de garantie de 25 000 € et d'une indemnité de procédure de 6000 €.
Vu les dernières conclusions récapitulatives signifiées et déposées par voie électronique le 26 janvier 2016 par la SARL CD qui sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions en ce qu'il a constaté que la vente du fonds de commerce n'était pas acquise et que le contrat de location-gérance était résilié, ordonné l'expulsion de la société CD et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de ses accessoires jusqu'à libération effective des lieux et qui actualisant ses demandes reconventionnelles au 30 septembre 2015 demande la condamnation de la société CD à lui payer les sommes de 72 111,17 € au titre de l'arriéré de loyer commercial et de 94 683,88 € au titre de l'arriéré de redevances de location-gérance.
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MOTIFS DE L'ARRET
Sur la demande en constatation de la vente du fonds de commerce
Il est soutenu par la société K.N.M que la vente du fonds de commerce par acte du 5 décembre 2006 est définitive dès lors qu'elle renonce expressément à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt bancaire stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, ce qui interdit au vendeur de se prévaloir de la défaillance de cette condition, et que le prix de 120 000 € a été intégralement réglé par le paiement des redevances de location-gérance.
La société K.N.M précise :
'' que le contrat de location-gérance du 20 février 2009 est un faux grossier établi par montage à l'aide d'un photocopieur pour les besoins de la cause, auquel aucun des nombreux actes de la procédure (commandement, sommation, assignation en référé) ne fait référence,
'' que l'acte de vente ne prévoyant aucune date pour sa réitération, elle pouvait renoncer à tout moment au bénéfice de la condition suspensive, ce qu'elle a fait en faisant sommation le 29 avril 2013 à la société CD de se présenter aux fins de régularisation de l'acte de vente,
'' que la société CD, qui ne l'a pas mise en demeure de régulariser la vente, ne s'est à aucun moment prévalue de sa caducité.
Il est répliqué par la société CD :
'' que la société K.N.M n'a jamais justifié avoir déposé une demande de financement, tandis qu'il est constant qu'à l'échéance du contrat de location-gérance renouvelé pour six mois jusqu'au 4 mai 2008 le solde du prix de vente n'a pas été payé, ce qui a nécessairement entraîné la caducité de la vente,
'' que si l'acquéreur pouvait effectivement renoncer à la condition suspensive, il lui appartenait de payer comptant la somme de 65 000 € à l'issue du contrat de location-gérance, étant observé qu'elle n'a jamais accepté un échéancier de paiement sur plusieurs années.
Sur ce
Le contrat de location-gérance régularisé entre les parties le 5 décembre 2006 a été conclu pour une durée de 12 mois à compter du 5 décembre 2006 renouvelable par tacite reconduction pour une période de six mois, sauf la faculté pour chacune des parties de s'opposer à cette tacite reconduction par lettre recommandée trois mois au moins avant la date d'expiration normale du contrat.
Le contrat a donc été conclu pour une durée déterminée maximale de 18 mois, puisqu'il a été stipulé qu'à l'issue de la période initiale de 12 mois le contrat ne pourrait se renouveler tacitement que pour une seconde période de six mois.
Aux termes du contrat de vente de fonds de commerce conclu le même jour entre les parties il est prévu que le prix de 120 000 € sera payable comptant le jour de la signature de l'acte définitif de vente au moyen d'une part d'un prêt bancaire et d'autre part de l'imputation des redevances, d'un montant mensuel de 2 300 € hors-taxes chacune, versées en exécution du contrat de location-gérance, dont il est rappelé en exposé qu'il a été conclu pour une durée de un an renouvelable une fois pour une période de six mois.
La convention stipule que la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire, destiné à couvrir la partie du prix payable comptant, d'un montant maximal de 65 000 € sur une durée de sept ans et au taux maximum de 4,5 %.
Il est en outre expressément stipulé que « si l'acquéreur ne justifiait pas de l'accord d'obtention de ces prêts dans le délai d'un mois précédant le terme du contrat de location-gérance initial ou renouvelé, la présente clause suspensive ne serait pas réalisée ».
Les parties sont donc convenues sans aucune équivoque que la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt ne serait pas réalisée, à défaut pour l'acquéreur d'avoir obtenu le financement bancaire souhaité avant la fin du contrat de location-gérance d'une durée maximale de 18 mois et d'en avoir justifié un mois avant l'échéance.
Il est de principe que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.
Or il est constant en l'espèce que la société K.N.M n'avait pas obtenu le 5 mai 2008 ( date d'échéance du contrat de location-gérance renouvelé pour une période de six mois) le prêt bancaire nécessaire au paiement de la fraction du prix payable comptant, étant observé qu'elle n'offre pas d'établir, et ne soutient même pas, avoir déposé une demande de financement bancaire.
Ainsi, dès lors qu'il a été stipulé que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard dans le mois de la constatation de la réalisation des conditions suspensives, soit avant le 5 mai 2008, la promesse de vente était frappée de caducité dès cette date, ce qui interdisait à l'acquéreur de renoncer au bénéfice de la condition suspensive postérieurement à cette échéance.
Au demeurant la société K.N.M a implicitement, mais nécessairement, reconnu que la vente était frappée de caducité au-delà du 5 mai 2008 et qu'elle ne pouvait donc plus en exiger la réitération alors :
'' qu'elle n'a pas notifié à la venderesse sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive à l'issue du contrat de location-gérance et n'a pas offert à cette date de payer comptant la somme de 65 000 €,
'' qu'elle a reconnu aux termes de l'accord homologué par le juge des référés le
28 novembre 2008 qu'elle était occupante sans droit ni titre,
'' qu'elle ne justifie pas d'un accord exprès ou tacite du propriétaire pour un règlement échelonné de la totalité du prix de vente au-delà des 18 premiers mois de location-gérance,
'' qu'elle n'a pas prétendu être propriétaire du fonds de commerce après paiement des redevances de location-gérance pour un montant équivalent au prix stipulé de 120 000 € et a poursuivi le paiement des redevances au-delà de cette somme, au point de réclamer aujourd'hui le remboursement d'un trop-versé.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la société K.N.M de ses demandes en constatation de vente parfaite du fonds de commerce, en régularisation sous astreinte du contrat de vente définitif et en paiement d'un trop versé de redevances de location-gérance.
Sur la demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail de location-gérance, en expulsion et en paiement de l'arriéré de loyer commercial et de redevances de location-gérance
La société CD soutient que malgré deux commandements de payer et une tentative d'expulsion la société K.N.M s'est maintenue dans les lieux sans payer la redevance de location-gérance ni le loyer commercial et que le retard accumulé s'élève au 30 septembre 2015 aux sommes de 72 111,17 € au titre du loyer commercial et de 94 683,88 € au titre de la location-gérance.
Elle précise que si le contrat de location-gérance du 20 février 2009 a été régularisé dans la précipitation sur la base du contrat initial afin de conférer à la société K.N.M un titre d'occupation, ce contrat a bien été signé par le dirigeant de cette dernière.
La société K.N.M s'oppose à ces demandes en se prévalant de sa qualité de propriétaire du fonds de commerce et en faisant état du règlement d'une somme totale de 165 600 € au titre de la redevance de location-gérance pour la période du 1er février 2007 au 31 décembre 2012, outre versement du dépôt de garantie initial de 25 000 €.
Sur ce
Le bail de location-gérance, daté du 20 février 2009, dont se prévaut la société CD est argué de faux par la société K.N.M, qui prétend qu'il s'agit d'un montage, mais sans affirmer toutefois que ses paraphes et sa signature ont été imités.
S'il est certain que cette convention, qui reprend la quasi-totalité des clauses et conditions du bail initial du 5 décembre 2006, s'agissant notamment de la durée et du prix du loyer, a été matériellement établie par reproduction pure et simple des termes du premier contrat, les paraphes et la signature du dirigeant de la société locataire gérante y figurent à l'encre bleue, ce qui est de nature à établir qu'elle a été effectivement approuvée, alors que l'hypothèse d'un montage à partir de paraphes et de signature originaux ne reposent pas sur des indices suffisants.
Au demeurant l'existence d'un accord des parties pour une nouvelle période de location-gérance de 12 mois à compter du 20 février 2009 renouvelable une fois pour une durée de 6 mois trouve sa logique d'une part dans le fait que sur l'assignation du bailleur en référé expulsion une ordonnance du 28 novembre 2008 a homologué l'accord des parties prévoyant un règlement échelonné de la dette, et d'autre part que la procédure d'expulsion mise en 'uvre le 17 février 2009 n'a pas été menée à son terme.
Dès lors que la société K.N.M a poursuivi avec l'accord du propriétaire l'exploitation du fonds au-delà de cette nouvelle période de 18 mois, le bail de location-gérance a été reconduit tacitement pour une durée indéterminée aux clauses et conditions antérieures.
Il en résulte que la société CD est fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail ensuite du nouveau commandement de payer qu'elle a fait délivrer le 10 août 2012, visant et reproduisant la clause résolutoire contractuelle, pour recouvrement d'un arriéré de 13 794,50 € en principal au titre des redevances de location-gérance impayées pour la période d'avril 2012 à août 2012.
En effet selon décompte non contesté actualisé au 29 septembre 2014 ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d'un mois, puisque ce n'est qu'à compter du 11 septembre 2012 que des versements irréguliers de montants variables ont repris.
La résiliation de plein droit du bail de location-gérance sera par conséquent constatée à la date du 11 septembre 2012, à compter de laquelle la société K.N.M était redevable d'une indemnité d'occupation, qui comme le demande la bailleresse sera fixée au montant de la redevance de location-gérance contractuellement exigible, outre charges et accessoires, en ce compris les loyers commerciaux afférents aux murs.
L'expulsion de la société K.N.M et de tous occupants de son chef sera en outre ordonnée.
Sur la base du décompte actualisé non contesté au 30 septembre 2015 la société K.N.M, qui, ainsi qu'elle le reconnaît, a cessé de payer les redevances de location-gérance à la fin de l'année 2012, sera condamnée au paiement de la somme actualisée de 94 683,88 €, correspondant à l'arriéré de 61 563,88 € arrêté le 29 septembre 2014 augmenté de 12 mensualités supplémentaires de 2 760 € chacune, soit 33 120 €.
Il résulte par ailleurs des décomptes versés au dossier, qui ne sont pas davantage contestés, qu'à la même date du 30 septembre 2015 la société K.N.M demeurait redevable au titre du loyer des murs commerciaux d'une somme globale de 72 111,17 €, dont la société CD a dû faire l'avance afin d'éviter la résiliation du bail.
Sur les demandes accessoires
Ayant engagé une action particulièrement téméraire, la société K.N.M a justement été condamnée au paiement d'une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Il n'y a pas lieu toutefois d'aggraver cette condamnation en appel.
L'équité commande enfin de faire à nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée.
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PAR CES MOTIFS
La Cour,
statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société K.N.M de ses demandes en constatation de vente parfaite du fonds de commerce, en régularisation sous astreinte du contrat de vente définitif et en paiement d'un trop versé de redevances de location-gérance, constaté la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance, sauf à dire et juger que cette résiliation est acquise depuis le 11 septembre 2012, ordonné l'expulsion de la société K.N.M et de tous occupants de son chef, condamné cette dernière jusqu'à la libération des lieux au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance de location-gérance contractuellement exigible outre charges et accessoires, en ce compris les loyers commerciaux, et condamné la société K.N.M au paiement d'une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles,
Réforme le jugement déféré pour le surplus et statuant à nouveau en y ajoutant :
'' Condamne la SARL K.N.M à payer à la SARL CD les sommes de 94 683,88 € au titre de l'arriéré de redevances de location-gérance arrêté au 30 septembre 2015 et de 72 111,17 € au titre de l'arriéré de loyers commerciaux arrêté à la même date,
'' Condamne la SARL K.N.M à payer à la SARL CD une nouvelle indemnité de
4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL K.N.M aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP d'avocats AGUIRAUD NOUVELLET.
LE GREFFIER-EN-CHEFLE PRESIDENT
Sylvie BOURRATJean-Louis BERNAUD
