R.G : 12/08839
Décision du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse
Au fond du 28 août 2012
RG : 08/03601
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 25 Juin 2015
APPELANT :
[V] [G]
né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 3] (ITALIE)
[Adresse 5]
[Adresse 2]
représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
[P] [N]
né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 2] (ALLEMAGNE)
[Adresse 4]
[Adresse 6]
représenté par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON
[Y] [B] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)
[Adresse 4]
[Adresse 6]
représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON
SCP [C] [M] - [H] [O] - [E] [A] - [U] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Adresse 1]
représentée par la SELARL COLBERT LYON, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 14 Octobre 2014
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mars 2015
Date de mise à disposition : 04 juin 2015, prorogée au 18 juin 2015, puis au 25 juin 2015, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Philippe SEMERIVA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
M. et Mme [N] ont vendu une maison à M. [G].
Les actes ont été reçu par Me [M], notaire, membre de la SCP [C] [M] - [H] [O] - [E] [A] - [U] [D].
Constatant que M. [G] avait fait procéder à l'évacuation d'effets leur appartenant, qui étaient entreposés dans un local attenant à la maison ainsi qu'à l'arrachage d'une haie, en se prévalant d'un droit de propriété résultant, selon eux, d'un vice de leur consentement quant à la consistance des biens qu'ils lui ont vendus, M. et Mme [N] ont agi en nullité de cette vente et en indemnisation de leur préjudice.
M. [G] a appelé en cause la SCP [M] - [O] - [A] - [D].
Les instances ont été jointes.
*
Le jugement entrepris retient qu'il n'y a pas eu d'accord sur la chose vendue et en conséquence :
- prononce la nullité de la vente intervenue entre M. [P] [N] et Mme [Y] [N] d'une part et M. [V] [G] d'autre part par acte authentique du 29 novembre 2006,
- condamne in solidum M. [V] [G] et la SCP [M] - [O] - [A] - [D] à remettre en état les haies séparatives des deux parcelles, ainsi que les murs de cloisonnement des garages,
- condamne in solidum M. [V] [G] et la SCP [M] - [O] - [A] - [D] à payer aux époux [N] la somme de 15 000 euros, en réparation de leur préjudice subi,
- condamne M. [G] à payer aux époux [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCP [M] - [O] - [A] - [D] à payer aux époux [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute M. [G] de ses demandes en dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute la SCP [M] - [O] - [A] - [D] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toute autre demande,
- condamne solidairement M. [G] et la SCP [M] - [O] - [A] - [D] aux dépens ; dit que dans leurs rapports entre eux, ils en supporteront chacun la moitié.
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M. [G] a relevé appel principal.
Il soutient que la vente, consentie pour une contenance de la parcelle acquise incluant l'entier bâtiment à usage de garage, est valable et n'est entachée d'aucun vice du consentement de M. et Mme [N].
Il fait valoir que c'est en toute connaissance de cause que ces derniers lui ont vendu ce bien, tel que sa consistance résulte de la division effectuée par géomètre, selon un plan approuvé, et que notamment ils n'ont pas présenté le projet de division, antérieur et différent, dont ils se prévalent à présent.
Il en conclut qu'ils sont de mauvaise foi, que la vente est parfaite, au moins en exécution du compromis et demande de :
- recevoir l'appel et le dire bien fondé,
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. et Mme [N] de leurs entières demandes,
- constater que la vente est parfaite depuis la signature de la promesse de vente du 15 mai 2006, l'acte authentique du 29 novembre 2006 n'étant destiné qu'à rendre la promesse de vente opposable aux tiers,
- constater que les époux [N] ne rapportent pas la preuve d'un dol, ni celle d'une erreur imputable à M. [G],
- dans tous les cas et a minima, constater que les parties étaient d'accord pour la vente de la maison et de 800 m² de terrain pour un montant de 450 000 euros,
- dans ce cas là, constater qu'il y aura lieu à un complément de prix pour les 200 m² supplémentaires et donner acte à M. [G] de ce qu'il accepte le versement d'une somme de 50 000 euros, les chiffres avancés par M. et Mme [N] ne correspondant absolument à rien, étant hors de proportion, ceux-ci ne rapportant absolument pas la preuve des prétendus préjudices subis,
- dire que, s'il devait y avoir un nouvel arpentage, les frais de cet arpentage resteront à la charge des époux [N],
- dans tous les cas, condamner les époux [N] à payer à M. [G] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et eu égard aux préjudices supportés,
- condamner M. et Mme [N] à payer à M. [G] la somme de 10 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
*
M. et Mme [N] font valoir qu'aucun plan de division n'était annexé au compromis de vente du 15 mai 2006 et qu'ils ont signe en blanc le formulaire sur lequel a été ensuite reporté l'extrait de plan cadastral joint à l'acte authentique.
Ils détaillent les raisons par lesquelles, notamment au plan pratique et concret, il est impossible de considérer qu'ils ont consenti à la vente dans les termes revendiqués par M. [G] qui, en tout cas, n'a recueilli leur consentement que par manoeuvres dolosives.
Mme [N] estiment que le notaire a manqué à ses obligations, notamment par défaut de respect des termes du mandat dont il l'avait chargé ; ils demandent l'indemnisation de leurs préjudices et concluent :
- confirmer le jugement,
Vu les articles 1109, 1116, 1129, 1134, 1156 et 1583 du code civil ;
- prononcer la nullité de la vente de la maison conclue le 29 novembre 2006 entre M. [G] et les époux [N], aucun accord n'étant intervenu sur la chose vendue,
- à titre subsidiaire sur ce point,
- constater la résolution de la vente pour dol, vente conclue le 29 novembre 2006 entre M. [G] et les époux [N],
- en tout état de cause,
- constater que Me [M] a commis une faute contractuelle dans l'exécution du mandat confié par les époux [N] le 24 octobre 2006,
- constater que Me [M] a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde,
- par conséquent,
- au principal,
- condamner solidairement M. [G] et la SCP [M] - [O] - [A] - [D] à remettre en état les haies séparatives et les murs de cloisonnement des garages,
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner solidairement M. [G] et la SCP [M] - [O] - [A] - [D] au paiement de la somme de 19 475 euros au titre des préjudices subis,
- subsidiairement,
- condamner la SCP [M] - [O] - [A] - [D] à payer aux époux [N] la somme de 157 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- en tout état de cause,
- condamner la SCP [M] - [O] - [A] - [D] au paiement de la somme de 5 000 euros supplémentaires en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL Levy Roche Sarda, avocat, sur son affirmation de droit.
*
La SCP [M] - [O] - [A] - [D] font valoir que M. et Mme [N] ont signé les plans définissant la délimitation de la parcelle intiale ; elle en déduit qu'elle n'a pas commis de faute en procédant à la régularisation d'actes conformes au mandat ainsi donné et que, dans le cas contraire, elle ne répond pas du dol qu'aurait commis M. [G].
Ses conclusions tendent à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le notaire,
- constater l'absence de faute de Me [M],
- constater l'absence de lien de causalité,
- constater l'absence de préjudice subi par les époux [N],
- par conséquent,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par les époux [N] à l'encontre de la SCP,
- condamner les consorts [N] à verser à la SCP la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les consorts [N] aux entiers dépens.
* *
MOTIFS DE LA DÉCISION
' Il n'est pas prétendu, tout d'abord, que l'action de M. et Mme [N] est irrecevable, notamment par l'effet de la donation-partage qu'ils ont consentie le 5 février 2009.
En sus des motifs du jugement à ce propos, il convient de préciser qu'ils ont donné la maison dont ils étaient restés propriétaires (AI [Cadastre 1]), après avoir vendu leur autre maison, voisine, à M. [G] (AI [Cadastre 2]).
Les indications parcellaires reprises dans l'acte de donation-partage se bornent à tirer les conséquences des mentions du cadastre, tel que révisé au vu de l'acte de vente qui fait précisément litige.
Le notaire rédacteur, comme les parties à l'acte, ne pouvaient faire abstraction de ces données légalement publiées et leur mention ne montre aucune reconnaissance de la pertinence de cette division dans le cadre du présent litige.
Et M. [G] ne peut soutenir que, puisqu'en cas d'annulation de la vente, il ne subsisterait qu'un terrain unique dont M. et Mme [N] ne sont plus propriétaires, ils ne seraient plus en mesure de lui restituer quoi que ce soit : en cas d'annulation de la vente, les vendeurs ne pourraient être tenus de restituer un bien en nature.
' S'agissant de la demande de nullité de la vente pour erreur, il existait au moment de la conclusion de la vente, sur une parcelle unique, deux maisons et un bâtiment à usage de garage, séparé en trois divisions.
Ce bâtiment est mitoyen de la maison acquise par M. [G].
La division située le plus près de la maison voisine était utilisée par les occupants de cette dernière et était louée avec elle ; celle située du côté de la maison vendue dépendait de celle-ci ; celle du milieu était utilisée par M. et Mme [N] pour stocker leurs affaires.
Ces affectations étaient matérialisées par une haie, sensiblement perpendiculaire à la séparation entre la division dépendant de la maison vendue et les deux autres.
Selon l'attestation de M. [W], géomètre-expert, confirmée par les photographies produites, 'entre les deux garages, il existait un mur de 15 cm'.
Les divisions du bâtiment n'étaient donc pas constituées de cloisons légères et facilement amovibles.
Il n'est pas contesté que M. [G] savait que l'une des divisions était louée à un tiers et que des affaires appartenant à M. et Mme [N] était entreposées dans l'autre, ce qui confirmait que la division de ce bâtiment correspondait à une réalité concrète.
§ Il existe donc diverses imprécisions dans la désignation du bien vendu, en ce que :
- M. et Mme [N] avaient loué la maison voisine avec 'garages : 1 fermé, 1 ouvert' ; or, les actes de vente passés avec M. [G] ne mentionnent pas ce bail, qui avait pourtant pris cours en 2002, notamment en ce qui concerne ce garage fermé ; au contraire, l'acte authentique indique que 'le bien vendu est actuellement occupé par M. [G]' ; l'acte du 15 mai 2006 précisait pour sa part que le bien est vendu 'libre de toute location, habitation ou occupation quelconque',
- cet acte du 15 mai 2006, intitulé 'compromis de vente' été passé devant notaire ; il mentionne que la transaction porte sur 'une maison d'habitation, ..., garage mitoyen, avec une parcelle de terrain d'une surface de 800 m² environ, à prendre après arpentage dans une parcelle de plus grande contenance figurant au cadastre comme suit, section AI [Cadastre 3], [Adresse 5], 00 hectare, 16 ares 18 centiares' ; il prévoit que la division parcellaire aura lieu par géomètre expert aux frais du vendeur,
- la procuration donnée par M. et Mme [N] à tout clerc de Me [M] est en mêmes termes,
- mais l'acte authentique porte sur 'une maison d'habitation, ..., garage mitoyen, figurant au cadastre savoir AI [Cadastre 2], ..., 00ha 10a 06ca',
- l'exemplaire du contrat du 15 mai 2006 que produit l'étude notariale n'a pas d'annexe ; il en va de même de celui que communiquent M. et Mme [N].
- certes, à l'exemplaire produit par M. [G] est annexé un 'plan d'arpentage', qui n'est revêtu d'aucun cachet de géomètre-expert ; il montre une limite de propriété passant au ras du mur extérieur du bâtiment à usage de garage, l'incluant donc tout entier dans la propriété de M. [G] ; il porte la mention 'giardin : 800 mq', quant à cette propriété, et 'giardin : 505 mq' quant à la parcelle restant propriété de M. et Mme [N] ; il porte une signature '[Y] [N]', dont Mme [N] ne dénie pas être l'auteur,
- rien ne permet de retenir qu'il a été dressé par un géomètre, il porte des mentions qui évoquent la langue italienne (M. [G] est de nationalité italienne) et la date de sa signature est inconnue,
- mais, s'il ne peut constituer le plan que le compromis envisage précisément de faire dresser, il reste que Mme [N] en a eu connaissance avant la vente, puisqu'il n'est pas prétendu que quelque autre occasion se soit présentée par la suite,
- or, la différence de contenance entre les deux parcelles résultant de la division est visuellement évidente,
- la copie authentique de l'acte indique que 'le bien vendu est désigné sous le terme lot B au plan ci-annexé',
- ce plan ne peut être que l'extrait du plan cadastral informatisé, qui figure la division correspondant au plan produit par M. [G], donc selon deux parcelles inégales par implantation de la ligne divisoire au raz du mur extérieur du bâtiment à usage de garage, et sur lequel est mentionné, d'un côté (parcelle [Cadastre 2]) M. [G], '10 a 06', de l'autre (parcelle [Cadastre 1]), M. et Mme [N] '6 a 15'.
- pour autant, selon ses mentions, il aurait été signé par M. et Mme [N] le 10 octobre 2006, au vu d'un plan dressé le 17 octobre, et qui n'existait donc pas de sorte qu'il n'est pas prouvé que M. et Mme [N] en ont connu, au moins les principes lors de l'apposition de leur signature.
§ Mais, de toutes ces imprécisions, il ne se déduit pas que la preuve est rapportée de ce que les parties n'avaient pas accordé leur volonté sur le même objet, car :
- M. et Mme [N] avaient donné mandat de vente à l'agence immobilière Century 21 le 22 mars 2006 : le bien décrit dans le mandat est bien la maison qu'ils ont ensuite vendue à M. [G], mais il ne comprend pas de garage,
- il est indiqué que 'le tout' est situé 'sur un terrain d'environ 800 m²' ; il n'est pas question d'un plan annexé, ni d'un arpentage à effectuer,
- le prix net vendeur stipulé au mandat était de 404 200 euros, de sorte que le prix demandé était de 430 000 euros,
- la vente a été conclue avec M. [G] porte sur la même maison, mais avec garage et 'avec une parcelle de 800 m²', pour un prix de 450 000 euros, sans intervention d'agence,
- le compromis de vente a été passé le 15 mai 2006,
- à cette date, M. et Mme [N] disposaient du projet de division de la SCP [W], géomètre-expert, qui est daté du 5 mai 2006 et trace une ligne conforme à ce qu'ils disent avoir voulu vendre,
- ils affirment qu'ils ont cru que l'agence immobilière, ou le géomètre, le transmettrait au notaire ; aucun élément ne justifiait une telle croyance, alors qu'il n'est pas prétendu que le géomètre avait mandat sur ce point et que l'agence immobilière n'intervenait pas dans la vente, puisque M. et Mme [N] avaient révoqué son mandat,
- en toute hypothèse, ils étaient en contact avec Me [M], qui indique, sans être démenti, qu'il les a régulièrement reçus ; il n'est aucun motif raisonnable, non seulement de ne pas lui avoir remis le plan de la SCP [W], mais de ne pas même avoir attiré son attention sur l'inutilité d'en dresser un nouveau,
- il ne peut être retenu que, signant le compromis dix jours après que ce plan a été dressé, M. et Mme [N] en auraient oublié l'existence, au point de stipuler, tout au contraire, que la parcelle vendue serait définie après un arpentage à effectuer, et à leurs frais qui plus est,
- ils n'ont pas fait procéder à ce nouvel arpentage et c'est sans faute que M. [G] s'est substitué à eux, pour faire avancer les formalités de vente,
- étant locuteurs de langue allemande, ils ont pu ne pas saisir la nuance entre 'le tout sur une parcelle de 800 m² environ', qui implique que telle est ou sera la superficie de la parcelle vendue bâtie, et une maison vendue 'avec une parcelle de 800 m² environ', qui suppose que la partie non construite est de cette surface,
- mais, au moins en la personne de Mme [N], ils ont bien eu connaissance, avant la vente, du plan proposé par M. [G] et qui, quelle qu'en soit la valeur juridique, est concrètement très clair : il montre la limite divisoire au ras du bâtiment à usage de garage et l'inégalité visuellement flagrante de parcelles dont la superficie, dans la thèse des vendeurs aurait pourtant dû être sensiblement égales,
- et l'opération consistant à vendre, non pas en l'état existant, mais en rattachant l'entier bâtiment à la maison vendue n'était pas aussi illogique que le disent M. et Mme [N], puisqu'elle produisait un meilleur prix et individualisait les deux lots selon la réalité de la mitoyenneté de ce bâtiment.
Dans ces conditions, il ne peut être retenu avec certitude que le bien vendu à M. [G] était celui dont la vente était initialement envisagée et que ce n'est que par erreur sur la chose qu'ils désiraient vendre que M. et Mme [N] ont conclu le contrat.
Leur demande de nullité de la vente n'est pas fondée.
' Il n'est aucune preuve des manoeuvres prétendues, notamment en ce que la signature de Mme [N] lui aurait été extorquée ; en toute hypothèse, il n'existe pas d'erreur consécutive prouvée, et le dol ne peut être retenu.
Et, faute de cette erreur, le notaire n'a pas commis de faute ayant causé dommage à M. et Mme [N].
' L'action tendant au rétablissement du droit de propriété n'est pas abusive, en l'état des imprécisions des actes ; le juge de première instance avait d'ailleurs fait droit aux demandes de M. et Mme [N].
M. [G] ne justifie d'aucun préjudice, même moral, du seul fait que cette demande a été formée.
' M. et Mme [N] succombent en leur action, les dépens sont à leur charge.
Aucune circonstance ne conduit à écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
- Infirme le jugement entrepris,
- Déboute M. et Mme [N] de leurs demandes,
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [N] à payer à M. [G] une somme de 5 000 euros et à la SCP [M] - [O] - [A] - [D] la somme de 2 000 euros,
- Déboute M. [G] de sa demande de dommages et intérêts,
- Condamne M. et Mme [N] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
