R.G : 13/06582
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 26 juin 2013
9ème chambre
RG : 11/02767
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 28 Mai 2015
APPELANTS :
Maître [K] [T], notaire
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
assisté de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON
SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
assistée de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
[G] [U]
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par la SCP HAMEL ET PARADO, avocat au barreau de LYON
[A] [C] [H]
né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par la SELARL HERVE DESCOTES NOUVELLES PARTICIPATOIN AVOCATS A SSOCIES, avocat au barreau de LYON
[V] [U] [N] épouse [H]
née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par la SELARL HERVE DESCOTES NOUVELLES PARTICIPATOIN AVOCATS A SSOCIES, avocat au barreau de LYON
INTERVENANTE FORCEE :
Maître [J] [Z], notaire associé de la SCP [B] - [S] - [E] - [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
assistée de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 18 Mars 2014
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Novembre 2014
Date de mise à disposition : 05 février 2015, prorogée au 26 mars 2015, puis au 28 mai 2015, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, François MARTIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
Par acte sous seing privé du 10 mars 2009, Monsieur [G] [U] a acquis de Monsieur et Madame [C] [H] sous diverses conditions suspensives habituelles, et notamment l'obtention d'un prêt de 200 000 euros, un ensemble de différents bâtiments à usage d'habitation et dépendances et terrain attenant situés à [Localité 6] (69) cadastrés section AM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieu-dit [Adresse 3] respectivement pour 7 ares 98 centiares et 9 ares 15 centiares moyennant le prix de 450 000 euros.
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2009 resté à la garde de Maître [T], notaire à OULLINS, Monsieur [G] [U] a cédé aux consorts [M]-[C], sous diverses conditions suspensives notamment l'obtention d'un permis de construire, une parcelle de terrain à bâtir de 1000 m² environ à détacher de la propriété acquise des époux [H]. Moyennant le prix de 195 000 euros.
Par acte authentique en date du 28 octobre 2009 reçu par Maître [T] avec la participation de Maître [Z], notaire à LYON, Monsieur [U] et les époux [H] ont réitéré leurs consentements à la vente .
Il s'est avéré ensuite que la parcelle cédée aux consorts [M]-[C] était inconstructible, le vendeur de Monsieur [U] ayant épuisé la totalité de la SHON disponible.
Les consorts [M]-[C] n'ont pas donné suite au compromis.
Reprochant à Maître [T] d'avoir manqué à ses obligations dès lors qu'il connaissait son intention de revendre une partie du terrain acquis des époux [H] pour financer son projet, Monsieur [U] l'a assigné en responsabilité ainsi que son assureur MMA IARD par actes d'huissier en date des 14 et 19 janvier 2011 devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par acte d'huissier en date du 3 juin 2011, Maître [T] et son assureur ont assigné en garantie les époux [H].
Par acte d'huissier en date du 17 juin 2011, les époux [H] ont appelé en garantie Maître [Z].
Par jugement en date du 26 juin 2013, retenant notamment que :
- les actes antérieurs dressés par le notaire des époux [H] font état de l'attestation du géomètre expert du 10 mai 2007 précisant l'inconstructibilité de la parcelle AM [Cadastre 2],
- les époux [H] et leur notaire étaient dans l'ignorance de bonne foi du projet de Monsieur [U] de financer une partie du bien en vendant comme constructible la parcelle AM [Cadastre 2],
- Maître [T], qui était parfaitement informé du projet de son client notamment pour avoir rédigé le compromis de vente [U]/ consorts [M]- [C] a engagé sa responsabilité en rédigeant un acte non-efficace, après s'être abstenu de vérifier la situation de constructibilité de l'immeuble à vendre, acte qui a provoqué la réitération de la vente entre les époux [H] et Monsieur [U], ce comportement fautif étant à l'origine d'une perte de chance pour Monsieur [U] de ne pas réitérer son consentement en ayant connaissance de cette inconstructibilité,
le tribunal de grande instance de Lyon a :
- condamné in solidum Maître [T] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 50 000 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation avec capitalisation des intérêts,
- mis hors de cause les époux [H] et Maître [Z],
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- condamné in solidum Maître [T] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné in solidum Maître [T] et la SA MMA IARD aux entiers dépens.
Appel de ce jugement a été interjeté le 31 juillet 2013 par Maître [K] [T] et la SA MMA IARD à l'encontre de Monsieur [G] [U] et des époux [H].
Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2013, Monsieur et Madame [H] ont assigné en intervention forcée et appel en garantie Maître [J] [Z], notaire associée.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°2 en date du 14 février 2014, Maître [K] [T] et la SA MMA IARD appelants et Maître [J] [Z] intimée demandent à la cour, au visa de l'article 1382 du Code civil, infirmant le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître [T] et des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD de :
- constater que Monsieur [G] [U] est défaillant dans la triple démonstration d'une faute du notaire, d'un préjudice indemnisable et d'un lien de causalité,
- débouter Monsieur [G] [U] de l'intégralité de ses prétentions en ce qu`e1les sont dirigées à l'encontre de Maître [K] [T] et de son assureur, les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD,
- infirmer le jugement rendu en ce qu`il a condamné Maître [T] et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à prendre en charge une indemnité de 50.000 euros,
- condamner in solidum Monsieur et madame [H] à relever et garantir Maître [T] et les MMA IARD de toutes condamnations qui, par impossible, seraient prononcées à leur encontre au profit de Monsieur [G] [U],
- débouter Monsieur et Madame [A] [H] de leur demande de garantie et de toutes autres prétentions élevées à l'encontre de Maître [J] [Z],
En tout état de cause,
- condamner Monsieur [G] [U] ou Monsieur et Madame [H], in solidum, à payer à Maître [K] [T] et aux MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, chacun la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP TUDELA et ASSOCIES avocat.
Aux termes de ses seules conclusions d'intimé et d'appelant incident en date du 17 décembre 2013, Monsieur [U] demande à la cour, au visa des articles 1382 et 1383 du Code civil de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute de Maître [T] d'avoir rédigé un acte inefficace et d'avoir provoqué la réitération de la vente [U] / [H],
- confirmer le jugement en ce qui concerne l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile (1 500 euros),
Pour le surplus,
- faire droit à l'appel incident de Monsieur [G] [U],
- condamner Maître [T] et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à lui payer à titre d'indemnité la somme de 180 000 euros, outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Maître [T] et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD en tous les dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés en date du 24 décembre 2013, Monsieur et Madame [H] demandent à la cour, au visa des articles 1147 et suivants du Code civil et 367 et suivants du code de procédure civile, de l'action principale et des appels en garantie diligentés, de l'assignation en intervention forcée et en garantie de Maître [Z], de :
- ordonner la jonction de l'instance engagée par les époux [H] en intervention forcée et en garantie à l'encontre de Maître [Z], notaire, avec la procédure d'appel de Maître [T], notaire et de la SA LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD,
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré,
A titre subsidiaire,
- dire que les époux [H] n'ont manqué à aucune de leurs obligations en tant que vendeurs du bien immobilier leur appartenant,
- rejeter l'appel en garantie et les demandes de condamnation présentées par Maître [T], notaire, et les Mutuelles du Mans Assurances IARD à l'encontre des époux [H],
A titre infiniment subsidiaire,
- dire recevable et bien fondé l'appel en garantie diligenté par les époux [H] à l'encontre de Maître [Z], notaire,
- dire que Maître [Z], notaire des époux [H], a commis une faute engageant sa responsabilité en ne communiquant pas les informations relatives à la constructibilité éventuelle des parcelles cédées par les époux [H],
- condamner Maître [Z] ou son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances IARD, à relever et garantir les époux [H] de toute condamnation qui pourrait être éventuellement prononcée à leur encontre,
En toute hypothèse,
- condamner solidairement Maître [T], notaire, Maître [Z], notaire, et leur assureur, la SA LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, à verser aux époux [H] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL HDNP, représentée par Maître Hervé DESCOTES avocat.
La clôture de l'instruction est intervenue le 18 mars 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité de Maître [T]
Maître [T] sollicite la réformation du jugement à défaut pour Monsieur [U] de rapporter la preuve d'une faute qu'il aurait commise directement génératrice pour celui-ci d'un préjudice indemnisable.
Pour autant, il ne conteste pas avoir accompagné Monsieur [U] lors de la signature du compromis d'acquisition des parcelles litigieuses des époux [H] et il précise dans son courrier en date du 27 septembre 2010 adressé à son assureur MMA :
'J'étais présent au rendez-vous. Mon client m'a fait part de son projet de découpe, je n'ai pas eu le réflexe de vérifier compte-tenu de l'origine de propriété familiale, si le terrain était constructible après détachement, rien dans l'attitude de mon confrère n'ayant attiré mon attention à ce sujet'.
Il s'ensuit qu'est bien rapportée la preuve d' un manquement de Maître [T] à son obligation de conseil à l'égard de Monsieur [U], en ne s'assurant pas que l'immeuble que celui-ci se proposait d'acquérir permettait la réalisation du projet dont il l'avait informé.
Dans ces conditions, la circonstance que le compromis litigieux ne comporte aucune condition suspensive relative à l'intention de Monsieur [U] de détacher une parcelle des immeubles acquis pour la revendre en tant que terrain à bâtir est indifférente, étant seulement une manifestation du manquement de Maître [T] à son obligation de conseil puisqu'il lui aurait incombé, pour y satisfaire, d'obtenir du vendeur l'insertion d'une telle stipulation pour lui permettre de renoncer à son acquisition dans l'hypothèse où se révélerait avant la réitération de la vente l'inconstructibilité de la parcelle à détacher.
Est tout aussi indifférent le fait que l'acte authentique de réitération de la vente reçu par Maître [T] comporte la mention que la parcelle litigieuse est à usage de jardin d'agrément et qu'elle n'a pas fait l'objet d'une acquisition à titre de terrain à bâtir, cette déclaration ne concernant pas la vente de la parcelle à Monsieur [U] mais les circonstances de son acquisition antérieure par les époux [H] à prendre en compte pour déterminer le régime des plus-values immobilières lui étant applicable, ne pouvant au surplus se déduire de cette seule stipulation que sa constructibilité avait été épuisée.
Il n'est pas contesté que la parcelle litigieuse ne peut actuellement être construite de sorte que sa valeur, selon la propre estimation de Maître [T] ne devrait pas dépasser quelques euros du m² (courrier du 7 avril 2010 aux MMA).
En ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, Maître [T] a privé Monsieur [U] d'une chance de revendre la parcelle litigieuse comme terrain à bâtir alors qu'il avait besoin de cette revente pour financer son acquisition.
Et s'il est effectif que la constructibilité de cette parcelle est susceptible d'évoluer dans le futur en cas de modification du coefficient d'occupation des sols, cette évolution est purement hypothétique de sorte que le préjudice subi par Monsieur [U] pour avoir acquis au prix du terrain à bâtir un jardin d'agrément, circonstance reconnue par Maître [T] dans son courrier du 7 avril 2010, est certain et actuel.
S'agissant d'une perte de chance, sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Au regard des circonstances et du fait que cette parcelle avait trouvé acquéreur pour 195 000 euros, Maître [T] évaluant lui-même dans son courrier précité sa valeur comme constructible à 170 000 euros, cette perte de chance sera ajustement réparée à hauteur de 165 000 euros.
Le jugement déféré est réformé sur ce point.
Sur le recours en garantie de Maître [T] et des MMA
Maître [T] et son assureur plaident qu'ils doivent être relevés et garantis par les époux [H], ces derniers ayant manqué à leur obligation de délivrer les informations concernant cette parcelle, comme ils en avaient souscrits l'engagement en 2007 à l'occasion du détachement de cette parcelle en vue de son acquisition.
Il est effectif qu'il résulte du certificat établi par le cabinet de géomètres [J] le 10 mai 2007 que 'les acquéreurs s'engagent à produire l'ensemble des documents ci-joints (ndr : relatifs à la répartition de la SHON entre les deux parcelles issues de la division) lors de toute vente ultérieure de leur lot conclue dans la période de 10 ans suivant la division, éventuellement complétés des surfaces créées ou démolies par leur soins.'
Les époux [H] ne contestent pas avoir souscrit cet engagement mais prétendent que le recours en garantie ne saurait prospérer puisque:
- profanes en matière immobilière, ils n'ont rien dissimulé en ce que l'acte d'acquisition de la parcelle litigieuse par Monsieur [U] la désignait explicitement comme un jardin d'agrément et qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une acquisition à titre de terrain à bâtir,
- l'attestation précitée du géomètre ne porte pas sur les mêmes lots,
- l'acte authentique de réitération de la vente reçu par Maître [T] n'évoque pas la constructibilité de cette parcelle alors que ce notaire avait, quelques jours auparavant, reçu le compromis de sa revente en tant que terrain à bâtir par Monsieur [U],
- il n'est en tout état de cause pas démontré l'existence d'un refus de permis de construire concernant la parcelle litigieuse.
Mais toutes ces objections sont inopérantes.
La parcelle litigieuse était bien concernée par l'attestation du géomètre ainsi qu'il résulte de la lecture de ce document.
A aucun moment du compromis ou de l'acte authentique de réitération de la vente, la parcelle n'est désignée comme étant un jardin d'agrément, cette déclaration ne concernant que le régime fiscal applicable aux plus-values susceptibles d'être réalisées par le vendeur.
Il n'est pas prétendu que le coefficient d'occupation des sols aurait été modifié entre 2007 et 2009 de sorte que toute demande de permis de construire concernant cette parcelle dont les droits à construire étaient épuisés en 2007 était vaine.
Et surtout, il appartenait aux époux [H], aux termes de l'engagement précité et sans aucune faculté d'appréciation, de communiquer les informations relatives à la constructibilité de cette parcelle à tout acquéreur.
Leur manquement fautif à cet engagement est directement à l'origine du préjudice que Maître [T] et son assureur ont été condamnés à réparer.
Ils doivent les garantir des condamnations mises à leur charge.
Sur le recours en garantie des époux [H] à l'encontre de Maître [J] [Z]
Les époux [H] plaident que Maître [J] [Z] doit les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, notamment car :
- elle était le notaire ayant rédigé l'acte constatant leur acquisition de la parcelle litigieuse, à l'occasion duquel l'attestation du géomètre précitée avait été établie de sorte que son inconstructibilité lui était connue,
- elle devait en tant que notaire étant intervenu tant à l'occasion du compromis que lors de la réitération de la vente par acte authentique procéder aux vérifications des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, notamment en obtenant un certificat d'urbanisme,
- il semble exister une contradiction entre les différentes stipulations de l'acte de vente de cette parcelle à leur profit reçu par Maître [Z] les 26 et 28 juin 2007 pouvant être à l'origine des difficultés liées à son inconstructibilité.
Maître [W] objecte qu'elle ignorait tout autant que Monsieur [U] l'existence du certificat du géomètre concernant cette constructibilité si bien qu'elle ne saurait relever et garantir les époux [H] de leur carence à lui délivrer l'information sur ce point.
Mais il résulte des mentions de l'acte de vente qu'elle a dressé les 26 et 28 juin 2007, telles que rappelées par Maître [T] dans le courrier qu'il lui adressait le 19 novembre 2009 et dont il n'est pas prétendu qu'elles aient été déformées, que le certificat établi le 10 mai 2007 par le cabinet de géomètres y était annexé.
Il s'ensuit qu'elle avait connaissance de l'absence de constructibilité de cette parcelle, de l'obligation souscrite par les époux [H] de la révéler à tout acquéreur et qu'elle a commis une faute en ne faisant pas figurer ces informations dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de réitération qu'elle recevait en participation.
Compte-tenu des fautes respectives des époux [H] et de Maître [Z], celle-ci est condamnée à les relever et garantir à hauteur du tiers.
Sur les frais irrépétibles
Il serait inéquitable que Monsieur [U] conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits face à un appel infondé.
Maître [T] et la SA MMA IARD sont condamnés à lui payer à ce titre la somme de 3 000 euros pour les frais non compris dans les dépens en première instance et en appel.
L'équité commande pour le surplus de laisser à la charge des autres parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés pour la présente instance.
Sur les dépens
Maître [T] et la SA MMA IARD qui succombent supportent ceux exposés par Monsieur [U].
Maître [T] et la SA MMA IARD d'une part, Maître [Z] d'autre part et les époux [H] qui succombent tous partiellement dans leurs prétentions conservent à leur charge ceux qu'ils ont exposés pour la présente instance.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réformant partiellement le jugement déféré,
Statuant à nouveau sur l'ensemble du litige,
Condamne solidairement Maître [K] [T] et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à Monsieur [G] [U] la somme de CENT SOIXANTE CINQ MILLE EUROS (165 000 euros) à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2011 date de l'assignation et avec capitalisation de l'article 1154 du code civil,
Condamne solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [V] [N] épouse [H] à relever et garantir Maître [K] [T] et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD de leur condamnation au titre des dommages et intérêts dus à Monsieur [G] [U],
Condamne Maître [J] [Z] à relever et garantir Monsieur [A] [H] et Madame [V] [N] à hauteur du tiers de leur condamnation à relever et garantir Maître [T] et la SA SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD,
Condamne Maître [K] [T] et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à Monsieur [G] [U] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens de première instance et d'appel,
Laisse à la charge de Maître [K] [T] et la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, de Monsieur [A] [H] et Madame [V] [N] épouse [H] et de Maître [J] [Z] les dépens qu'ils ont exposés pour la présente instance.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
