R.G : 13/06417
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 20 juin 2013
3ème chambre
RG : 09/05074
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 07 Mai 2015
APPELANTES :
SCI DAMA
[Adresse 3]
[Adresse 5]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée de Maître Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON
SARL AZUR HOME MANAGEMENT
[Adresse 4]
[Adresse 1]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée de Maître Emilie RONCHARD, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SAS H2I
[Adresse 2]
[Adresse 5]
représentée par Maître Charles-Henri BARRIQUAND, avocat au barreau de LYON
assistée de Maître Damien MARY, avocat au barreau de PARIS
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Date de clôture de l'instruction : 17 Juin 2014
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2015
Date de mise à disposition : 07 Mai 2015
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Michel GAGET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Vu le jugement en date du 20 juin 2013 du tribunal de grande instance de Lyon :
- condamnant la SAS H2I au paiement de la somme de 209 231,01 euros au titre du paiement des loyers impayés aux motifs que les trois congés délivrés étant nuls faute d'avoir été délivrés par acte extrajudiciaire ou 6 mois avant l'expiration de la période triennale, le bail a continué à courir ;
- condamnant solidairement les sociétés Dama et Azur Home management au paiement de la somme de 209 231,01 euros au titre de dommages et intérêts au regard de l'article 1147 du code civil aux motifs que la SCI Dama a commis une faute car, ayant rédigé elle-même le bail, elle connaissait nécessairement la législation en matière de bail commercial mais a rédigé un contrat prévoyant la possibilité de délivrer congé par LR/AR et n'a pas attiré l'attention du preneur sur l'irrégularité de cette clause ; et que la SARL Azur Home Management qui, s'étant nécessairement avisée de l'irrégularité du congé que la société H2I lui a adressé, s'est abstenue d'attirer l'attention du preneur sur cette irrégularité qui pouvait encore être régularisée pendant le délai de deux mois et a attendu plus d'un mois pour l'informer que le bail se poursuivait, de sorte qu'elle a commis une faute ;
Vu l'appel régulièrement formé par les sociétés Dama et Azur Home management le 25 juillet 2013 ;
Vu les conclusions en date du 17 février 2014 dans lesquelles les sociétés Dama et Azur Home management demandent à la cour la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société H2I au paiement des loyers dus jusqu'au 30 novembre 2011, aux motifs que cette dernière n'a pas donné de congé au bailleur dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce, mais la réformation du jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de dommages et intérêts formé par la société H2I, au motif qu'aucune faute contractuelle ne peut leur être reprochée ;
Vu ces mêmes conclusions par lesquelles les sociétés Dama et Azur Home Management demandent à la cour de condamner la société H2I à leur verser à chacune la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 22 mai 2014 par lesquelles la société H2I demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Dama et en ce qu'il a condamné les sociétés Dama et Azur Home Management à payer solidairement la somme de 209 231,01 euros, mais par lesquelles elle demande la réformation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à partir du 30 novembre 2011 ;
Vu ces mêmes conclusions par lesquelles la société H2I demande à la cour de condamner les sociétés Dama et Azur Home Management à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 juin 2014 ;
A l'audience du 12 février 2015 les avocats ont donné leurs explications orales.
DECISION
1. Par contrat en date du 1er décembre 1996, la société H2I a pris bail des locaux commerciaux appartenant à la société Dama. Ce bail commercial a été renouvelé le 25 juillet 2006 avec effet au 1er décembre 2005.
2. Aux termes de ce bail commercial, qui renvoyait à celui du 1er décembre 1996, il était prévu que le preneur pouvait délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er avril 2008, la société H2I a informé la société Azur Home Management, agent immobilier mandataire de la société Dama, de son intention de résilier le bail à titre conservatoire au 1er décembre 2008. Ce congé a été confirmé par une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2008 à la société Azur Home Management, puis par exploit d'huissier délivré le 26 septembre 2008 à la société Dama.
Sur la résiliation du bail commercial et sur le paiement des loyers :
4. La société H2I soutient que le bail a été résilié le 1er décembre 2008 dans la mesure où les stipulations du bail commercial ont été respectées par elle.
5. Mais, si les dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce permettent au preneur d'un local commercial de donner congé à l'expiration d'une période triennale, aux termes de l'article 145-9 du même code, ce congé doit être délivré six mois à l'avance par acte extrajudiciaire. Cette disposition est d'ordre public, et comme l'a relevé le premier juge, les parties ne peuvent y déroger par stipulation contraire.
6. Contrairement à ce que soutient la société H2I, le respect des stipulations contractuelles est indifférent dans la résiliation du bail. La cour constate donc que les congés des 1er avril 2008 et 21 juillet 2008 sont nuls faute d'avoir été délivrés par acte extrajudiciaire, et que le congé délivré par acte extrajudiciaire le 26 septembre 2008 est nul faute d'avoir été délivré 6 mois avant l'expiration de la période triennale, le 01er décembre 2008.
7. En conséquence, le bail n'a pas été résilié. La société H2I est donc redevable du paiement des loyers qui ont continué à courir et dont le montant n'est pas contesté. La cour condamne donc la société H2I à verser à la société Dama la somme de 209 231,01 euros au titre des loyers impayés. La confirmation du jugement s'impose sur ce point.
Sur la responsabilité des société Dama et Azur Home Management :
8. La société Dama soutient qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle découlant de la rédaction du bail et qu'au surplus, la société H2I n'a subi aucun préjudice en lien avec cette prétendue faute.
9. Mais, la lecture du bail commercial conclu le 25 juillet 2006 vise expressément les dispositions du bail conclu le 1er décembre 1996 et rédigé par la société Dama, ce qu'elle ne conteste pas.
10. Mais, comme l'a retenu pertinemment la décision entreprise la société Dama ayant pour objet l'acquisition, la propriété et la gestion de tous biens avait nécessairement connaissance de la législation en matière de baux commerciaux.
11. En conséquence, en rédigeant un contrat prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception et en n'attirant pas l'attention du preneur lors du renouvellement du bail sur l'irrégularité de cette clause visée par le nouveau contrat, la société Dama a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.
12. La société Azur Home Management soutient qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité envers la société H2I car elle n'avait pas l'obligation d'attirer son attention sur l'irrégularité du congé délivrée par cette dernière.
13. Mais, comme l'a justement relevé le premier juge, la société Azur Home Management est professionnelle de l'immobilier. Celle-ci avait donc nécessairement connaissance de l'irrégularité du congé délivré le 1er avril 2008 par la société H2I, ce qui est d'ailleurs démontré par sa lettre en date du 08 juillet 2008.
14. En gardant le silence sur cette irrégularité et en n'informant la société H2I que le 08 juillet 2008 de la continuation du bail, alors que celle-ci avait la possibilité de régulariser le congé jusqu'au 1er juin 2008, la société Azur Home Management a commis une faute délictuelle à l'égard de la société H2I.
15. La cour constate donc que sans ces fautes, la société H2I aurait pu valablement résilier le bail commercial la liant à la société Dama et n'aurait donc pas été tenue de verser les loyers qui ont continué à courir en raison de la nullité des congés délivrés par la société H2I.
16. En conséquence, le préjudice subi par la société H2I réside bien dans le montant des loyers dus du fait de la continuation du bail qui n'a pu être valablement résilié par la société H2I du fait direct des fautes des sociétés Dama et Azur Home Management.
17. Comme l'a utilement retenu le jugement attaqué, les fautes des sociétés Dama et Azur Home Management ont concouru ensemble à la réalisation du dommage de la société H2I. Il convient donc de les condamner solidairement à réparer le préjudice subi par la société H2I, qui est réel et en lien direct avec ces fautes, et qui s'élève au montant des loyers qui ont continué à courir, soit la somme de 209 231,01 euros. La confirmation du jugement s'impose sur ce point.
18. L'équité commande de condamner solidairement les sociétés Dama et Azur Home Management à verser à la société H2I la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
19. Les sociétés Dama et Azur Home Management qui succombent en leur appel seront tenues aux dépens de cette procédure.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 20 juin 2013 ;
- y ajoutant ;
- condamne solidairement la SCI Dama et la SARL Azur Home Management à verser à la SAS H2I la somme de 7 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne solidairement la SCI Dama et la SARL Azur Home Management aux dépens de l'appel ;
- autorise les mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
