R.G : 13/04951
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 23 avril 2013
3ème chambre
RG : 10/08044
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 30 Avril 2015
APPELANTE :
SCI [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SCP CHANTELOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROANNE
INTIMEE :
SAS L'[Localité 2], venant aux droits de l'EURL L'[Localité 2]
[Adresse 2]'
[Localité 2]
représentée par la SCP VALLEROTONDA, THUILLEAUX, GENIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 13 Mai 2014
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Janvier 2015
Date de mise à disposition : 19 mars 2015, prorogée au 26 mars 2015, puis au 30 avril 2015 , les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Michel GAGET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Vu le jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 23 avril 2013 qui condamne la SCI [Localité 3] à payer à l'EURL l'[Localité 2] la somme de 266 574,64 € TTC à charge pour cette dernière de faire réaliser les travaux de reprise, avec actualisation et celle de 43 823,07 € en indemnisation du préjudice arrêté au 30 novembre 2011, alors que l'EURL l'[Localité 2] était condamnée à payer à la SCI [Localité 3] la somme de 218 109,86 € de loyers arrêtés au 30 décembre 2010 y compris le dépôt de garantie ;
Vu les conclusions de la SCI [Localité 3] en date du 05 février 2014 qui demande la réformation du jugement attaqué et qui sollicite le paiement de la somme de 460 730,54 € à titre de provision à valoir sur le solde de loyers dus au 31 décembre 2013, outre 8 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile aux motifs que l'EURL l'[Localité 2] devenue la SAS l'[Localité 2] qui devait louer des locaux pour exercer une activité de résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques de moins de 60 ans non habilités à recevoir l'aide sociale a sollicité un agrément, sans en aviser le bailleur, avec habilitation à l'aide sociale qui lui a été accordée, changeant ainsi la catégorie de la résidence, et obligeant à des travaux de mise en conformité et que le rapport de l'expert [S] ne peut être admis par la SCI ;
Vu les mêmes conclusions dans lesquelles il est demandé le paiement d'une provision à valoir sur les loyers dus qui ont fait l'objet d'une saisie attribution ;
Vu les conclusions de la SAS l'[Localité 2] en date du 13 mars 2014 qui soutient la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle condamne la SCI [Localité 3] à payer à l'EURL l'[Localité 2] la somme de 266 574,64 € TTC, outre indexation et la réformation du jugement pour le surplus de ce qu'il prononce, réclamant en appel le paiement des sommes suivantes :
a) la somme de 35 074,50 €, coût du remplacement de la station de relevage, avec indexation ;
b) la somme de 134 848 € en réparation de son préjudice ;
c) la compensation des créances et dettes, le montant de l'arriéré de loyers étant au 30 avril 2013 de 389 291,98 € ;
d) le paiement de la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 mai 2014 ;
DECISION
1. Les parties sont liées par un bail commercial conclu les 6 juin et 07 septembre 2007 portant des locaux destinés à l'exploitation d'une résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques alors que le preneur déclare qu'il dispose d'un agrément pour l'exploitation de ce type d'activité pour une durée de 15 ans.
2. La SCI [Localité 3], bailleur aujourd'hui, était le maître de l'ouvrage des travaux d'édification de l'ensemble immobilier et les travaux se sont achevés à la date du
1er novembre 2007, date d'ouverture de l'établissement.
3. L'EURL l'[Localité 2] constatant divers dysfonctionnements sollicitait l'organisation d'une expertise pour vérifier l'état des lieux et l'expert [S], désigné le 1er septembre 2008, déposait un rapport le 19 janvier 2010.
4. La SAS l'[Localité 2] soutient que le bailleur, la SCI [Localité 3], n 'a pas délivré, au preneur, la chose louée et n'a pas rempli son obligation de délivrance au sens de l'article 1719 du Code civil : il n'a pas livré une résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques.
5. La SCI [Localité 3] fait valoir que le changement de catégorie de résidence non médicalisée habilitée à recevoir des personnes de l'aide sociale ou de résidence non médicalisée non habilitée à l'aide sociale explique les travaux dont le montant est réclamé.
6. Mais, contrairement à ce que plaide la SCI [Localité 3] et comme l'a retenu, à bon droit, le premier juge, ce moyen n'a aucune pertinence parce que les désordres qui doivent être réparés, n'ont aucun rapport avec les changements de catégorie et parce qu'ils concernent les travaux d'origine, ceux qui permettent, en exécution des accords conclus avec la mairie d'[Localité 2], la construction d'une résidence non médicalisée.
7. En effet, les constatations de l'expert [S] dont les observations, avis et conclusions ne peuvent pas sérieusement être mis en cause, démontrent que les désordres de la construction, affectent des travaux prévus pour une résidence non médicalisée, dès l'origine.
8. Cela est si vrai que les désordres discutés en appel dans ses conclusions par la SCI [Localité 3] concernent bien la mise aux normes d'une résidence non médicalisée recevant des personnes handicapées psychiques, y compris quant aux travaux sur la station de relevage qui ne sont pas devenus nécessaires par défaut d'entretien imputable à la société locataire. Car il est établi que l'entretien a été assuré normalement par la production des factures de la société Bonnefond. Car il ressort des constatations que la station de relevage doit être remplacée.
9. Conformément aux constatations de l'expert, la somme de 266 574,64 € TTC doit être allouée à la SAS l'[Localité 2] comme l'a fait le premier juge dont la décision est confirmée.
10. Il convient d'ajouter la somme de 35 074,50 € TTC, coût du remplacement de la station de relevage avec indexation.
11. Quant au préjudice de la SAS l'[Localité 2] qu'elle évalue en appel à la somme de 134 848 € pour la période du 1er janvier 2008 au 31 octobre 2011 et qu'elle réclame dans le dispositif de ses conclusions, les pertes générées par les désordres et l'absence de leur réparation s'analysent en des frais de salaires versés à Monsieur [N] et en une perte de chance de percevoir des loyers pour les studios insalubres. Ces pertes peuvent être évaluées à la somme de 60 000 € réparant l'entier préjudice subi par la SAS l'[Localité 2] pendant la période considérée, eu égard aux éléments de la cause.
12. Il est bien évident que les loyers sont dus par la SAS l'[Localité 2] à la SCI [Localité 3] soit la somme de 456 447,56 €, arrêtés au 30 avril 2013 (pièce n° 64 de la SCI [Localité 3]).
13. La compensation sollicitée s'impose comme l'avait retenu le premier juge.
14. L'équité commande de ne pas allouer de somme en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
15. La SCI [Localité 3] qui perd en appel, supporte les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- confirme partiellement le jugement du 23 avril 2013 ;
- déclare l'appel de la SCI [Localité 3] mal fondé ;
- statuant à nouveau, sur l'ensemble du litige ;
- condamne la SCI [Localité 3] à payer à l'EURL l'[Localité 2] les sommes suivantes :
1) celle de 266 574,64 € TTC, avec indexation sur l'indice du coût de la construction, celui de référence étant applicable au 19 janvier 2010 ;
2) celle de 35 074,50 € TTC avec indexation sur l'indice du coût de la construction, celui de référence étant celui applicable en novembre 2012 ;
3) celle de 60 000 € de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
- constate que les loyers dus s'élèvent au 30 avril 2013 à la somme de 456 447,56 € TTC ;
- condamne la SAS l'[Localité 2] à les verser à la SCI [Localité 3] à titre de provision ;
- ordonne la compensation des sommes retenues dans cet arrêt, comme le sollicite la SAS l'[Localité 2], à savoir les créances en principal et indexation de la SAS l'[Localité 2] et sa dette de loyers dus à la SCI [Localité 3] ;
- dit n'y avoir lieu à allouer de somme en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne la SCI [Localité 3] aux dépens de première instance et d'appel ;
- autorise, pour ceux-ci, les mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
