R.G : 12/03235
décisions :
- du tribunal de grande instance de Lyon en date du 11 septembre 2007
Chambre des urgences
RG : 2007/8274
- de la cour d'appel de Lyon en date du 28 février 2008
1ère chambre A
RG : 07/06767
- de la cour de Cassation en date du 25 février 2010
n°199 FS-P+B+I
- de la cour d'appel de Lyon en date du 26 octobre 2010
1ère chambre B
RG : 10/01518
- de la cour de Cassation en date du 12 avril 2012
n° 416 FS-P+B
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 06 Février 2014
APPELANTS :
[V] [Q] veuve [U]
née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 5] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL DELSART-TESTON, avocat au barreau de LYON
[F] [U]
née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 4] (TARN)
intervenante volontaire en qualité de nue propriétaire de l'appartement sis [Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL DELSART-TESTON, avocat au barreau de LYON
[N] [H] [Y] [C] [U]
né le [Date naissance 4] 1974 à [Localité 4] (TARN)
intervenant volontaire en qualité de nu propriétaire de l'appartement sis [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL DELSART-TESTON, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
[R] [B]
né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 7] (SAONE-ET-LOIRE)
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocat au barreau de LYON
assisté de la SELAS BERTHEZENE NEVOUET RIVET, avocat au barreau de PARIS
[O] [E] épouse [B]
née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocat au barreau de LYON
assisté de la SELAS BERTHEZENE NEVOUET RIVET, avocat au barreau de PARIS
SARL BOSAGE exploitant une agence LAFORET IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par la SCP LAFFLY & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
assistée de la SCP MARGER & SKOG, avocat au barreau de PARIS
******
Date de clôture de l'instruction : 14 Mai 2013
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Novembre 2013
Date de mise à disposition : 06 Février 2014
Audience tenue par François MARTIN, faisant fonction de président, et Philippe SEMERIVA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, François MARTIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
Vu le jugement du tribunal de grande instance en date du 11 septembre 2007 qui déclare parfaite la vente de l'appartement situé au [Adresse 6] pour le prix de 350 000 euros, ordonne à [V] [U] de signer le compromis de vente établi le 25 avril 2007 et condamne la SARL BOSAGE à payer à [V] [U] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, et déboute les parties pour le reste des chefs de demande aux motifs que :
1° [V] [U] ne rapporte pas la preuve que le mandat a été signé à son domicile ;
2° L'exemplaire du mandat remis par voie postale postérieurement à la signature, n'entache pas la validité du mandat et de la clause d'exclusivité ;
3° Les dispositions contenues dans le mandat autorisent le mandataire à émettre une offre de vente, à charge au mandant de l'exécuter conformément au pouvoir qu'il a transmis à son mandataire ;
4° La SARL BOSAGE ne démontre pas avoir subi un préjudice ;
5° La SARL BOSAGE a manqué à son devoir d'information complète et loyale en estimant à la baisse le bien immobilier ;
Vu l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 25 février 2010 qui casse en toutes ses dispositions l'Arrêt de la Cour d'appel de Lyon en date du 28 février 2008 au motif que la remise tardive d'un exemplaire du mandat comportant une clause d'exclusivité, entache la validité même du mandat et pas seulement celle de la clause d'exclusivité ;
Vu l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 avril 2012 qui casse partiellement l'arrêt de la Cour d'appel de Lyon en date du 26 octobre 2010 sauf en ce qu'il a retenu que [V] [U] ne rapporte pas la preuve d'une remise tardive au motif qu'il n'a pas été constaté l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de la représenter pour conclure la vente.
Vu la déclaration de saisine de la Cour d'appel de Lyon formée par [V] [U], [F] [U] et [N] [U] en date du 25 avril 2012 ;
Vu les dernières conclusions de [V] [U], [F] et [N] [U] en date du 24 décembre 2012 qui concluent que le mandant ne peut engager [V] [U] au vu des dispositions du mandat ;
Vu les dernières conclusions des époux [B] en date du 04 janvier 2013 qui soutiennent à titre principal le mal fondé de toutes les demandes des consorts [U] au motif que la vente conclue le 2 juillet 2008 est parfaite et qui, à titre subsidiaire, demandent la désignation d'un expert pour chiffrer leur préjudice qui devra être indemnisé par la société BOSAGE ;
Vu les mêmes conclusions dans lesquelles ils réclament toujours à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai de 12 mois pour quitter les lieux et la condamnation de la société BOSAGE à verser à [V] [U] au nom et pour le compte des époux [B] une indemnité d'occupation d'un montant déterminée en fonction des prix du marché, en contre partie du délai de 12 mois qui serait accordé pour quitter les lieux, demandant en outre 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions de la société BOSAGE en date du 21 novembre 2012 qui soutient la confirmation du jugement du 11 septembre 2007 sauf en ce qu'il la condamne à une indemnité de 10 000 euros et le mal fondé de toutes les demandes des consorts [U] ;
Vu les mêmes conclusions dans lesquelles il est soutenu l'irrecevabilité et le mal fondé des prétentions des époux [B] ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 mai 2013 ;
DÉCISION :
Vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972.
1. Il ressort des faits et du débat que [V] [U] donnait, le 19 avril 2007, mandat, à la société BOSAGE, agent immobilier, de vendre un appartement et que le 25 avril 2007, [R] [B] acceptait une promesse de vente, établie par la société BOSAGE, aux conditions du mandat.
2. Il est certain que [V] [U] a refusé de souscrire cette promesse et que [R] [B] l'a assigné afin de l'y contraindre et que par voie reconventionnelle, celle-ci sollicitait l'annulation du mandat et de la vente.
3. Le 11 septembre 2007, un jugement du tribunal de grande instance de Lyon déboutait [V] [U] de sa demande de nullité du mandat de vente du 19 avril 2007 et déclarait parfaite la vente intervenue entre [V] [U] et [R] [B] pour le prix de 350 000 euros.
4. Le 25 février 2010, la Cour de cassation dans un arrêt de ce jour, cassait en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 28 février 2008 par la Cour d'appel de Lyon qui confirmait le jugement du 11 septembre 2007 sauf à préciser que le compromis de vente ne pourra porter que sur l'appartement et non sur le parking situé au [Adresse 2].
5. Dans un arrêt du 26 octobre 2010, la Cour d'appel de Lyon, saisie comme cour de renvoi, déclarait valide le mandat du 19 avril 2007 et le compromis de vente du 25 avril 2007 et déboutait [V] [U] de ses prétentions à dommages et intérêts et en résolution de la vente passée le 2 février 2008 en la forme d'un acte authentique.
6. Cet arrêt était, à nouveau, cassé par un arrêt de la Cour de cassation en date du 12 avril 2012, mais seulement en ce qui concerne la validité du compromis de vente du 25 avril 2007 aux motifs suivants :
'Pour dire le compromis de vente du 25 avril 2007 valide, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4-a des conditions générales du mandat, Madame [U] s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente aux prix, charges et conditions du mandat, que la société BOSAGE avait diffusé une annonce au prix maximum, que les époux [B] avaient fait une offre de même montant, et qu'en application de l'article 4-a, Madame [U] était tenue de signer le compromis de vente ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisées à savoir les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972".
7. Il résulte de ce qui précède que la question de la validité du mandant a été définitivement jugée et que cette disposition de l'arrêt du 26 octobre 2010 n'est pas atteinte par la cassation prononcée.
8. Il convient de rechercher, dans cette instance de renvoi, en revanche, s'il existe dans le mandat une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de la représenter pour conclure la vente.
9. Dans cette instance, [V] [U] et les nus propriétaires de l'immeuble que sont [F] et [N] [U], sollicitent la réformation du jugement attaqué et ayant pour date le 11 septembre 2007 au motif que le mandat de vente ne pouvait obliger [V] [U] à vendre de sorte qu'ils réclament :
9.1. La nullité du compromis du 25 avril 2007, du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 2 juillet 2008 signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008, ou la résolution de la vente ;
9.2. La restitution du bien de la part des époux [B] et leur expulsion, sous astreinte ;
9.3. La restitution de la commission d'agence de 21 000 euros versée entre les mains de la société BOSAGE ;
9.4. Un donné acte de ce qu'elle offre de restituer le prix ;
9.5. Une indemnité de 30 000 euros de dommages et intérêts à payer par la société BOSAGE qui a failli à ses obligations ;
9.6. Une indemnité de 50 000 euros à payer solidairement par les époux [B] et la société BOSAGE en réparation du préjudice financier et moral outre 10 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
10. Les époux [B] concluent à titre principal au mal fondé des prétentions des consorts [U] aux motifs que la vente du 2 juillet 2008 est parfaite.
11. La société BOSAGE soutient la confirmation du jugement attaqué sauf en ce qu'il l'a condamne à verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts et le mal fondé de toutes les prétentions des consorts [U] ;
12. Contrairement à ce que soutiennent les époux [B] et la société BOSAGE, les clauses du mandat du 19 avril 2007 ne donnent aucun pouvoir à l'agent immobilier pour représenter le mandant en vue de conclure la vente et pour l'engager, de manière ferme et irrévocable, dans une offre de vente.
En effet, le mandat de vente semi exclusif souscrit précise bien que ce mandat de recherche d'acquéreur ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement pour les mandants.
13. Il s'ensuit que l'acte signé le 25 avril 2007 par [R] [B] ne peut que s'analyser en une offre d'acquérir aux prix de 350 000 euros net vendeur qui n'a pas été acceptée par [V] [U] qui ne l'a pas signée de sorte qu'elle ne se trouve pas engagée par une promesse de vente.
14. Il s'évince de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en ce qu'il déclare la vente de l'immeuble parfaite et en ce qu'il ordonne à [V] [U] de signer le compromis de vente du 25 avril 2007 qui ne l'engage pas.
15. Les consorts [U] sont dès lors fondés à réclamer l'annulation du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 02 juillet 2008 qui ont été établis et signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008 qui a été anéanti par la cassation prononcée le 25 février 2010.
16. Ils sont fondés en exécution des stipulations de l'acte notarié du 02 juillet 2008 privé d'effet par les deux cassations à solliciter la résolution envisagée en cas de cassation de l'arrêt en exécution duquel il était dressé, la restitution des biens vendus en contrepartie de la restitution du prix par le vendeur.
Il est précisé, en page 3, de l'acte notarié que les frais de l'acquisition doivent rester à la charge définitive de l'acquéreur et que les frais liés aux travaux d'embellissement doivent causés rester à la charge définitive de l'acquéreur, savoir les époux [B].
17. En conséquence, il convient de donner acte à [V] [U] de son offre de restituer le prix qu'elle a perçu, en contrepartie de la restitution des biens vendus par les époux [B] qui n'ont plus aucun droit à les conserver et à y habiter, et à les occuper, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification de cet arrêt.
18. Les consorts [U] qui ont subi l'exécution poursuivie par les époux [B] qui ont sollicité l'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, signifié le 21 mars 2008, et déféré à la cour de Cassation, sont fondés à solliciter réparation, aux époux [B], de leur dommage né de l'inconvénient à devoir quitter les lieux pour permettre aux époux [B] de prendre possession des biens et évalué, selon les éléments de la cour, à la somme de 15 000 euros pour le préjudice matériel et à celle de 15 000 euros pour le préjudice moral, soit un total de 30 000 euros de dommages intérêts à la charge des époux [B] qui ont pris le risque de l'exécution après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 02 juillet 2008.
19. Les consorts [U] réclament aussi, à bon droit, la restitution à la société BOSAGE de la commission perçue, soit la somme de 21 000 euros qui, en l'absence d'une vente parfaite, ne peut être maintenue, par l'effet des dispositions légales d'ordre public qui en interdisent la perception.
20. En outre, ils sont fondés à solliciter une indemnisation de leur préjudice né de la défaillance de l'agent immobilier dans l'information loyale qu'il devait donner à son mandant quant au prix des biens immobiliers vendus, comme l'a retenu, à juste titre, le premier juge, en retenant un préjudice évalué à 10 000 euros comme correspondant à la perte de chance d'obtenir la légitime contrepartie de son bien immobilier.
21. L'équité commande d'allouer aux consorts [U] et à la charge des époux [B] la somme de 10 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
22. Les demandes des époux [B] sont recevables, en cette instance, dans la mesure où elles constituent la suite naturelle et la conséquence de la résolution de vente. Les prétentions formées par eux ne sont donc pas irrecevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile.
Mais elles ne sont pas fondées quant à l'indemnisation du préjudice qu'ils subissent en raison de la résolution de la vente puisque celui-ci a pour cause déterminante et exclusive la mise à exécution de l'arrêt cassé qu'ils ont voulu et fait exécuter à leurs risques et périls, sans que la société BOSAGE ou les consorts [U] n'aient commis une quelconque faute à l'origine de la prise de possession des lieux.
23. Les époux [B] qui succombent principalement, supportent tous les dépens d'appel et de première instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Réforme le jugement du 11 septembre 2007 en toutes ses dispositions ;
- Statuant à nouveau sur l'ensemble des prétentions ;
- Dit que [V] [U] n'a pas accepté l'offre d'achat de [R] [B] et qu'elle n'a jamais accepté cette offre faite le 25 avril 2007, de sorte qu'elle n'a pas d'engagement à l'égard des époux [B] ;
- Dit qu'aucune vente n'a été conclue de manière ferme et irrévocable ;
- Prononce l'annulation du compromis du 11 avril 2008 et de l'acte authentique du 02 juillet 2008 ;
- Ordonne aux époux [B] de restituer les biens immobiliers, objet de cet acte notarié aux consorts [U], dans le délai de trois mois à compter de la signification de cet arrêt et sous une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois à l'expiration du délai de trois mois ;
- Ordonne, en tant que besoin, l'expulsion des époux [B] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification de cet arrêt et d'un commandement de quitter les lieux ;
- Donne acte aux consorts [U] de leur offre de restituer le prêt payé, et ce, en contrepartie de la reprise de possession effective ;
- Déboute les époux [B] de leurs prétentions à être indemnisés de leur préjudice né de cette situation qui leur est imputable parce que survenue dans le cadre d'une exécution faite à leurs risques et périls, et en toute connaissance de cause, comme le montre la stipulation de l'acte notarié privé d'effet ;
- Condamne la société BOSAGE à verser aux consorts [U] la somme de 10 000 euros de dommages intérêts pour inexécution déloyale du mandat et celle de 21 000 euros en restitution de la commission indue ;
- Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
- Condamne solidairement les époux [B] à verser aux consorts [U] la somme de 10 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne solidairement les époux [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
- autorise, pour ceux-ci, les mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
