R.G : 11/02008
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 15 février 2011
loyers commerciaux
RG : 2010/00037
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 07 Février 2013
APPELANTE :
SCI [Adresse 12]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL Cabinet Laurent GRANDPRE, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SAS ED
locataire de locaux à usage commercial
[Adresse 1]
[Localité 4]
siège social :
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Annick DE FOURCROY, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS,
substituée par Maître Geneviève SEGUIN-JOURDAN, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 08 Juin 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Juin 2012
Date de mise à disposition : 18 Octobre 2012, prorogée au 29 Novembre 2012, puis au 31 Janvier 2013, puis au 7 Février 2013, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier aliéna du code de procédure
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, François MARTIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2004, le bail commercial en date du 23 décembre 1991 concédé par la SCI [Adresse 12] à la SAS ED, portant sur des locaux d'une superficie de 1300 m² environ destinés à l'exercice de l'activité de 'commerce d'alimentation générale et tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché', situés sur une parcelle de terrain de 3600 m² comportant 75 places de parking minimum, [Adresse 1], au sein d'un pôle commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2004 moyennant un loyer annuel de 148 516 euros hors taxes.
Le loyer ayant augmenté de plus de 25 % par le jeu de la clause d'échelle mobile contractuelle, la SAS ED agissant sur le fondement de l'article L 145 - 39 du code de commerce a sollicité le 23 avril 2009 sa révision et sa fixation à la valeur locative conformément aux dispositions de l'article L 145 - 33 du même code.
Par acte d'huissier en date du 16 juillet 2010, la SAS ED a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la SCI [Adresse 12] aux fins notamment de voir fixer à 140 000 euros le montant du loyer révisé à compter du 23 avril 2009, ramené à 120 000 euros à compter du mémoire du 14 avril 2010.
Par jugement en date du 15 février 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon, déboutant les parties de leurs plus amples demandes a :
- fixé à la somme de 170 000 euros le loyer du bail révisé le 23 octobre 2009 et dit que les intérêts au taux légal seront dus par la SCI [Adresse 12] à la SAS ED sur le trop-perçu de chaque échéance à compter de cette date, avec capitalisation selon les modalités de l'article 1154 du Code civil à compter du 5 octobre 2010,
- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dit que chacune des parties conservera la charge de dépens qu'elle a exposés.
Appel de ce jugement a été interjeté le 22 mars 2011 par la SCI [Adresse 12].
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°6 en date du 6 juin 2012, et se fondant sur les conclusions d'un rapport d'expertise déjà produit devant le premier juge, réalisé à sa demande par Monsieur [T], la SCI [Adresse 12] demande à la Cour, infirmant le jugement déféré de :
- fixer à compter du 18 juin 2010, conformément à l'estimation donnée par l'expert [T] le montant du loyer révisé à 204 500 euros hors taxes et hors charges par an,
- fixer à compter de la notification du 1er mars 2012, conformément à l'estimation donnée par l'expert [T] et aux ajustements nécessités par les éléments révélés postérieurement au dépôt de son rapport, le montant du loyer révisé à 225 000 euros hors taxes et hors charges par an
- constater que le loyer annuel révisé sera soumis à la clause d'échelle mobile prévue par le bail stipulant une révision automatique tous les ans à la date anniversaire du bail, en fonction des variations en plus ou en moins de l'indice officiel du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de référence étant le dernier indice publié par l'INSEE à la date de prise d'effet du loyer révisé soit le 18 juin 2010,
à titre subsidiaire :
- constater que le loyer annuel révisé sera soumis à la clause d'échelle mobile prévue par le bail stipulant une révision automatique tous les ans à la date anniversaire du bail, en fonction des variations, en plus ou en moins, de l'indice officiel du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de référence étant le dernier indice publié par l'INSEE à la date de prise d'effet du loyer révisé, à la date qu'il siéra à la Cour de fixer,
et en tout état de cause :
- constater que le montant du dépôt de garantie devra être ajusté proportionnellement au prix du loyer révisé et ordonner que le solde du dépôt de garantie soit payé dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- constater que le loyer annuel révisé servira de base pour le calcul de l'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas d'application des stipulations de la clause résolutoire prévue au bail,
- condamner la société SAS ED à payer la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel par la SCP LAFFLY et Associés, avocat.
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives en réponse numéro 4 en date du 1er juin 2012, la société SAS ED demande à la cour, confirmant le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les prétentions de la SCI [Adresse 12] tendant à ce qu'il lui soit enjoint de communiquer ses baux de sous-location et à voir aligné le montant du loyer du bail sur celui des baux de sous-location, de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau de :
- fixer le montant du loyer révisé à compter du 23 avril 2009, date de réception de la demande de révision, à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 140'000 euros, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,
- fixer le montant du loyer révisé à compter du 14 avril 2010, date de la réception du mémoire préalable, à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 120 000 euros, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,
- condamner la SCI [Adresse 12] au paiement des trop-perçus de loyer depuis le 23 avril 2009, outre intérêts au taux légal sur ces trop-perçus jusqu'à leur remboursement à la société preneuse, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code civil,
à titre subsidiaire, si la cour décidait de ne pas fixer le montant du loyer révisé 'de plano' au regard des éléments fournis par les parties :
- désigner un expert judiciaire avec la mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de la demande en révision,
- fixer pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, un loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 140 000 euros en principal hors charges et hors taxes,
- réserver les dépens,
à titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la cour déciderait de fixer le loyer à un montant supérieur à celui en vigueur au jour de la demande de révision de la SCI [Adresse 12]:
- dire que conformément à l'article R. 145 - 21 du code de commerce, le montant du loyer révisé ne pourra prendre effet qu'à compter de la date à laquelle la bailleresse a notifié sa propre prétention au preneur, soit le 21 juin 2010 ou le 2 mars 2012 si le loyer devait par impossible être fixé à un montant supérieur à 204'500 euros hors taxes et hors charges par an,
et en toute hypothèse :
- débouter la SCI [Adresse 12] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI [Adresse 12] au paiement des sommes qui seront mises à sa charge par l'arrêt à intervenir,
- condamner la SCI [Adresse 12] à payer la somme de 17 000 euros à la société SAS ED, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI [Adresse 12] aux entiers dépens comprenant s'il y a lieu les frais d'expertise, avec droit de recouvrement direct, pour ceux d'appel au profit de la SELARL DE FOURCROY avocat, venant aux droits de Maître DE FOURCROY avoué.
La clôture de l'instruction est intervenue le 8 juin 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fixation du loyer révisé
Il n'est pas contesté que par l'effet de la clause contractuelle d'échelle mobile, le loyer s'est trouvé augmenté, au 1er janvier 2009 de plus de 25 % par rapport à son prix fixé contractuellement au 1er janvier 2004.
La société ED était donc en droit, à compter du 23 avril 2009, date de réception de sa demande par la SCI [Adresse 12] formée par LRAR de solliciter, par application des articles L 145-39 et L 145-33 du code de commerce, la révision du loyer et sa fixation à la valeur locative.
Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, ' à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après:
- 1° les caractéristiques du local considéré;
- 2° la destination des lieux;
- 3° les obligations respectives des parties;
- 4° les facteurs locaux de commercialité;
- 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'
Sur les caractéristiques du local considéré
Les parties s'opposent sur la surface pondérée à retenir, la SCI [Adresse 12] considérant que les coefficients de pondération appliqués aux surfaces dévolues aux locaux réserves et assimilés (0,30), groupes froids(0), et locaux sociaux (0,25) par l'expert missionné par la société ED sont excessifs, devant être plus justement fixés pour l'ensemble de ces locaux à 0,50, la surface pondérée s'établissant en conséquence à 1203 m² au lieu de 1134 m².
Il est constant que l'ensemble des locaux désignés sont indispensables à l'exploitation du commerce de la société ED de sorte que le recours à une pondération de 0 pour le local technique affecté aux groupes froids n'est pas justifiée.
Néanmoins, la configuration de ce local qui n'est accessible que par l'extérieur du bâtiment justifie que le coefficient de pondération qui lui est appliqué ne soit pas celui des réserves.
Un coefficient de 0,1 est retenu.
En revanche, les locaux sociaux situés à l'étage et les réserves et locaux assimilés ont été justement évalués en étant affectés respectivement d'un coefficient de 0,25 et 0,30.
Il s'ensuit que la surface pondérée s'établit à 1135 m².
Sur la destination des lieux
Il est soutenu par la SCI [Adresse 12] que la destination des lieux stipulée dans le bail est favorable au preneur ce qui justifie une valeur locative plus élevée dès lors qu'elle l'autoriserait à exercer toute activité relevant des magasins de type supermarché, et pas seulement le commerce alimentaire.
La clause contractuelle est ainsi libellée: 'le preneur déclare qu'il utilisera les locaux objets du présent bail pour son activité de commerce d'alimentation générale et tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché.
La destination ci-dessus est stipulée à l'exclusion de toute autre sans que le preneur puisse changer cette affectation par substitution ou addition d'activité autrement que dans les conditions prévues à l'article 34 du décret du 30 septembre 1953".
Les définitions d'un supermarché, qu'il s'agisse de celle de l'INSEE à laquelle se réfère la société ED ou de celles proposées par les différents dictionnaires cités par la SCI [Adresse 12] font toujours référence à une activité de vente de produits alimentaires.
Cela est confirmé, comme objecte la société ED, par l'emploi tout d'abord de l'adjectif 'son' au singulier qui démontre qu'elle ne peut y exercer qu'une activité unique, ensuite par l'utilisation de la conjonction 'et' de sorte que cette activité unique ne peut être que celle de commerce 'd'alimentation générale et tous produits vendus ensemble ou séparément' et non celle 'd'alimentation générale ou tous produits vendus ensemble ou séparément.'
C'est enfin au prix d'une dénaturation de cette clause que la SCI [Adresse 12] voudrait comprendre l'expression 'magasins de type supermarché' comme renvoyant en réalité à magasins grandes surfaces de sorte que la société ED pourrait décider d'exercer dans les locaux donnés à bail une activité de grande surface spécialisée.
Aucun avantage particulier de type 'bail tout commerce' concernant la destination des lieux n'est donc concédé à la société ED par cette clause, comme tente pourtant de le soutenir la SCI [Adresse 12].
Sur les obligations respectives des parties
Le bail met à la charge du preneur:
- l'obligation de ne pas clôturer la parcelle dont il a la jouissance et de permettre le stationnement des clients des autres occupants du tènement immobilier sur les places de parking implantées sur son terrain,
- tous les travaux d'entretien et de réparation, y compris ceux visés à l'article 606 du code civil, qu'ils soient afférents aux bâtiments ou aux parkings situés sur la parcelle louée,
- l'entretien de toutes les voies d'accès et des parkings existant sur l'ensemble du tènement immobilier, sous réserve d'une absence de changement d'activité des autres locataires du tènement immobilier,
- l'obligation d'assurer, pour le compte du bailleur, la responsabilité civile de ce dernier,
- le paiement des impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque.
Il s'agit d'obligations qui excèdent notablement celles qui incombent au preneur par l'effet de la loi, notamment en ce qu'elles restreignent sa jouissance des biens donnés à bail ou portent sur des zones dépassant la seule parcelle dont il a la jouissance et il doit en conséquence en être tenu compte en diminution pour l'évaluation de la valeur locative, la circonstance objectée par la SCI [Adresse 12] que la société ED n'y aurait pas satisfait en ce qui concerne son obligation d'assurer la responsabilité civile du bailleur tout comme la renonciation du preneur à se prévaloir de cette charge lui incombant étant indifférentes à l'égard de la fixation de la valeur locative dès lors que les parties ne demandent pas à la cour de constater qu'elles se sont accordées pour modifier sur ce point les termes du contrat qui les lie.
A l'inverse, sans être astreint à obtenir l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, le preneur bénéficie de la faculté de sous-louer en partie les lieux loués, 'à toute personne physique ou morale devant exercer une activité alimentaire, le bailleur renonçant expressément à se prévaloir des dispositions de droit commun contraires posées par l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 devenu L145-31 du code de commerce': cela constitue un avantage et doit aussi être pris en considération pour évaluer la valeur locative, peu important qu'au cas particulier, la société ED soutienne qu'elle n'en retire aucun bénéfice financier au regard des conditions consenties à ses sous-locataires, des services qu'elle leur apporte et de la perte de chiffre d'affaires qui en découle pour elle, s'agissant uniquement des conséquences de ses propres décisions de gestion.
Compte-tenu de la nature des avantages respectifs bénéficiant à l'une et à l'autre des parties, la décision du premier juge qui a retenu que la valeur locative devait être diminuée est confirmée, cette diminution étant fixée à 15 % de la valeur du m² pondéré.
Sur les facteurs locaux de commercialité
Il résulte des pièces versées aux débats que les locaux litigieux sont implantés dans une zone de chalandise adaptée à l'activité qui y est exercée, bénéficiant d'une synergie avec de nombreuses enseignes commerciales implantées à proximité, bien desservis par les deux axes routiers ([Adresse 7] et [Adresse 19]) supportant un trafic important qui les longent sur deux cotés et dont ils sont visibles: dès lors, la circonstance mise en avant par la société ED qu'ils seraient faiblement visibles depuis le [Adresse 18], étant partiellement cachés des usagers qui l'empruntent par les locaux qui leur sont adossés est sans véritable conséquence, n'étant contesté ni que l'essentiel du trafic routier transite par l'[Adresse 7] et la [Adresse 19], ni au surplus que la clientèle de ce type de commerce est une clientèle d'habitués compte tenu du caractère répétitif des achats qui y sont effectués.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
La société ED s'est fondée dans son mémoire sur différentes références évoquées par l'expert [G], références qu'elle a complétées à hauteur d'appel par d'autres relatives pour l'essentiel à des commerces qu'elle exploite sur [Localité 16] ou sa périphérie et elle considère que ces références sont pertinentes en ce qu'elles concernent une activité identique et des locaux situés, comme les locaux litigieux dans la périphérie lyonnaise immédiate, exposant qu'il existe une homogénéité des loyers des moyennes et grandes surfaces pour une zone géographique donnée.
La pertinence de ces références est critiquée par la SCI [Adresse 12] qui se fonde pour sa part sur celles retenues par l'expert [T] dont elle fait valoir qu'elles concernent des locaux situés à proximité de la zone commerciale où sont situés les locaux litigieux.
Comme l'a retenu implicitement le premier juge, le terme de voisinage conduit à privilégier des références concernant des locaux situés à proximité de ceux dont le loyer est discuté de sorte que les références concernant des locaux à [Localité 20], [Localité 8], [Localité 17] évoquées devant le premier juge ou à [Localité 21], [Localité 23], [Localité 16], [Localité 13] ou [Localité 22] quand bien même la plupart de ces localités peuvent être considérées comme appartenant à la périphérie immédiate de [Localité 16] doivent être écartées au profit de celles situées à [Localité 4].
5 références retenues par Monsieur [T] sur [Localité 4] sont invoquées par la SCI [Adresse 12].
Il a déjà été expliqué en quoi l'activité autorisée par la destination des lieux loués à la société ED doit s'entendre comme celle d'un supermarché d'alimentation générale et non d'une grande surface spécialisée de sorte que les références concernant un magasin de jouet (MAXI TOYS), un magasin de sport et des locaux pour lesquels aucune activité n'est précisée (locaux en façade [Adresse 18]) sont inopérantes .
Ne subsistent que deux références pertinentes au regard de l'activité, un local occupé par les Boucheries André pour 174 euros par m² pondéré au 16 mai 2008, date de prise d'effet du bail et un local occupé par NORMA, enseigne de discount alimentaire dont le loyer a été évalué par l'expert [T] après par application de la clause d'échelle mobile qui y est insérée à 186 euros le m² pondéré au 31 mai 2010.
Comme objecte la société ED, la référence au loyer de ce dernier local ne peut être retenue, sauf à contrevenir aux dispositions de l'article 145-33 en tenant compte d'un prix de bail ne correspondant pas à la valeur locative mais obtenu par l'application d'une clause d'échelle mobile.
Rien ne s'oppose en revanche à ce que soit pris en considération le prix du bail des Boucheries André: il s'agit d'un commerce alimentaire, situé dans la même zone que les locaux de la société ED et bénéficiant des mêmes commodités d'accès et de stationnement.
La société ED objecte qu'à la différence des locaux qu'elle loue, le local des Boucheries André est un local pratiquement neuf aux prestations très soignées. Comme le lui oppose la SCI [Adresse 12] sans être contredite, les travaux de réfection ont été supportés par le preneur d'où il se déduit que les prendre en considération reviendrait à retenir de nouveau la diminution de la valeur locative au titre des travaux de réparation et d'entretien du bâtiment dont bénéficie la société ED.
La société ED fait enfin valoir que les Boucheries André sont aux 'antipodes du discount alimentaire': dès lors que la destination des lieux n'est pas limitée au discount alimentaire mais s'entend, ainsi qu'il a déjà été retenu plus haut de l'activité de supermarché d'alimentation générale, cet argument est inopérant.
Compte-tenu de ces différents éléments, la valeur locative des locaux loués est fixée au 23 avril 2009, date de la demande de révision du prix du bail par la société ED à 170 euros le m² pondéré d'où, après application du coefficient de diminution de 15 % retenu au regard des charges et avantages dont bénéficient chaque partie un loyer du bail s'élevant pour 1135 m² pondéré à 164 000 euros.
L'indice de référence pour sa révision sera, conformément aux stipulations du bail le dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE (base 100 en 1953) au 23 avril 2009, date de prise d'effet du loyer révisé.
Sur les intérêts légaux
Comme l'a exactement retenu le premier juge, ils sont dus par la SCI [Adresse 12] sur le trop-perçu de chaque échéance payée à compter du 23 avril 2009, avec capitalisation par année entière à compter du 5 octobre 2010, date de la demande à cette fin de la société ED.
Sur le montant du dépôt de garantie
Il convient de constater l'accord des parties sur le réajustement du montant du dépôt de garantie proportionnellement à celui du loyer révisé.
Il ne saurait en revanche, sans excéder la compétence du juge des loyers commerciaux être ordonné que le solde du dépôt de garantie soit payé dans un délai de 15 jours après signification de l'arrêt à intervenir.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les parties succombant partiellement en leurs demandes conserveront la charge des dépens qu'elles ont exposés et l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les frais dépens
Chaque partie succombant partiellement dans ses demandes conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Déboutant les parties de leurs plus amples demandes,
Réformant le jugement déféré,
Fixe à compter du 23 avril 2009 à CENT SOIXANTE QUATRE MILLE EUROS (164 000 euros) Hors Taxes et Hors Charges le loyer annuel révisé du bail liant la SAS ED et la SCI [Adresse 12], portant sur des locaux d'une superficie pondérée de 1135 m²,
Dit que l'indice de référence pour sa révision sera conformément aux stipulations du bail le dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE (base 100 en 1953) au 23 avril 2009, date de prise d'effet du loyer révisé,
Constate l'accord des parties en ce que le montant du dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement à celui du loyer révisé,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Dit que chaque partie conserve ses dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
