R.G : 11/07333
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 11 octobre 2011
RG : 10/00038
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 17 Janvier 2013
APPELANT :
[R] [Z]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 8] (SEINE-SAINT-DENIS)
[Adresse 2]
[Localité 9]
représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON
assisté de la SCP DUCROT ASSOCIES-DPA, avocats au barreau de LYON
INTIMEE :
SARL M. M. D. A.
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
assistée de Maître Eric DE BERAIL, avocat au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 13 Mars 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2012
Date de mise à disposition : 17 Janvier 2013
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Philippe SEMERIVA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [Z] est propriétaire d'un local commercial donné à bail à la société MMDA, par contrat ayant pris effet au 1er avril 1997 pour une durée de neuf ans.
Le locataire en a demandé le renouvellement à son échéance, par acte du 15 janvier 2009, en proposant un loyer révisé par application de l'indice du coût à la construction ; le bailleur a répondu le 10 avril 2009 en demandant le paiement d'un loyer fixé après déplafonnement.
Au vu notamment des conclusions d'une expertise ordonnée avant dire droit, le juge des loyers commerciaux a débouté M.[Z] de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2009, fixé ce dernier à la somme de 3 901,97 euros, correspondant à la variation de l'indice du coût de la construction, condamné M.[Z] à payer à la société MMDA une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, a ordonné l'exécution provisoire et l'a condamné aux dépens.
*
M. [Z] soutient que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable ayant une incidence directe et favorable sur le commerce de pompes funèbres exploité dans les lieux : augmentation de la population, création d'emplacements de parkings, développement des moyens de transport, réalisation d'aménagements urbains, développement des activités culturelles, création, ou à tout le moins, restauration des carrés juif et musulman du cimetière, création d'un jardin du souvenir ; il souligne que les loyers du secteur ont, par suite, considérablement évolué et en déduit que, prise en chacune d'elles et en tout cas par leur addition, ces évolutions justifient le déplafonnement.
Il demande que le loyer annuel soit fixé à la valeur locative, soit la somme de 7'000 euros, subsidiairement à celle de 6 300 euros, en tout état de cause, de fixer le paiement des intérêts sur les loyers arriérés à compter de la demande de renouvellement du 15 janvier 2009, au fur et à mesure de leur exigibilité, capitalisés, de débouter la société MMDA de ses demandes et de la condamner aux frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2 500 euros pour ses frais irrépétibles.
*
La société MMDA objecte que les évolutions ainsi indiquées sont, pour partie inexistantes et, pour les autres, sans incidence sur le commerce considéré ; elle souligne que la concurrence s'est accrue et considère qu'à supposer même un déplafonnement, le loyer ne pourrait être que de 5 600 euros ; elle demande la confirmation du jugement entrepris, la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 3 248,25 euros à compter du 1er avril 2006 par application de l'indice légal et la condamnation de M. [Z] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* *
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'évolution des facteurs locaux de commercialité fait seule débat au regard des divers critères du déplafonnement.
Le bail de neuf ans a fait l'objet d'une prorogation tacite, sans excéder une durée totale de douze ans ; la modification des facteurs de commercialité doit en conséquence être examinée pour l'ensemble de la durée effective du bail.
Il résulte des productions et des conclusions de l'expert judiciaire :
' Que les locaux sont situés en centre ville de [Localité 9], dans un secteur animé accueillant de nombreux commerces et à proximité d'un parking public, mis en service en novembre 2006, donc durant la période de référence,
Mais il s'agit là d'une amélioration de la situation, qui jusqu'alors réservait des possibilités de stationnement le long des rues avoisinantes et cette circonstance nouvelle n'a pas pour effet, à elle seule, de modifier sensiblement l'accessibilité au commerce,
Le nouveau tramway, par ailleurs, est trop éloigné pour être pris en compte, même si une correspondance est possible.
Le développement du service de vélos constitue au contraire un facteur propre à favoriser l'accès au commerce.
' Que le cimetière a fait l'objet d'aménagements, qui sont de nature à attirer la clientèle et à profiter à un commerce de pompes funèbres.
' Que la population de [Localité 9] a crû de 13% au cours du bail à renouveler.
Les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable, du seul fait de l'augmentation de la population, et cette évolution est plus sensible encore, en raison de la synergie avec d'autres considérations favorables, fussent-elles marginales en elles-mêmes, tenant à l'amélioration de l'accessibilité au commerce et à l'aménagement du cimetière.
Pour autant, l'accroissement de la population a essentiellement conduit à son rajeunissement ; le nombre des décès est resté stable : 894 en 1999, 910 en 2009, la moyenne générale s'établissant à 862 décès, environ, sur la période).
De ce point de vue, la modification ne peut être tenue pour notable et ayant une incidence sur l'activité de pompes funèbres.
Il en va de même des évolutions concernant l'accessibilité du commerce, qui n'est pas pertinente pour un commerce de cette nature, qui ne draine ni le chaland, ni le touriste.
La rénovation des carrés juif et musulmans, comme la création d'un jardin du souvenir, pourraient être pertinentes, au contraire, si le nombre d'inhumations à [Localité 9], avec recours à une entreprise de la ville, avait augmenté ou si même l'existence d'une telle évolution est possible en raison du développement de l'offre de places ou de services particuliers ; cela n'étant ni établi, ni même prétendu, il n'est pas prouvé que ces circonstances profitent au type de commerce considéré.
Il en va de même du développement des activités culturelles.
Les modifications relevées n'ont pas d'incidence positive, en elles-mêmes ou par synergie, sur le commerce de pompes funèbres, d'autant qu'il existe une circonstance défavorable, tenant à la création de deux entreprises concurrentes.
Elles n'en ont pas plus sur l'activité de garantie obsèques, d'une part parce que cette dernière ne tend qu'à anticiper et sécuriser la clientèle, mais non à la développer, d'autre part, parce qu'aucun élément n'est produit aux débats qui tendrait à montrer qu'il existerait, pour ce type particulier de convention, un ratio de corrélation directe entre le chiffre de la population et le nombre de souscriptions, indépendamment de toute autre considération tenant notamment à l'âge et à la situation économique de cette population.
' Le jugement refusant le déplafonnement doit être confirmé, en son principe et en ce qu'il a retenu, pour fixer le montant du loyer, la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Il convient seulement d'ajouter que les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l'absence de convention contraire, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, en l'espèce le 10 avril 2009.
Leur capitalisation est de droit, dès lors qu'elle est demandée en justice.
' M. [Z] succombe en l'instance ; les dépens sont à charge, y compris les frais d'expertise judiciaire ; aucune circonstance ne conduit à écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- Y ajoutant, dit que société MMDA doit payer à M. [Z] les intérêts légaux sur le montant arriéré des loyers à compter du 10 avril 2009, et ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Z] à payer à la société MMDA une somme de 1 000 euros au titre de l'instance d'appel,
- Condamne M. [Z] aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée par jugement du 7 décembre 2010 ; dit que ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
