R.G : 12/07164
Décision du tribunal de grande instance de Saint-Etienne
Au fond du 05 septembre 2012
1ère chambre civile
RG : 12/00067
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 20 Décembre 2012
APPELANTE :
SCI MCM INVESTISSEMENTS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
assistée de la SCP BEDNARSKI - CHARLET & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE
INTIMEE :
SCI APADANA
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
assistée de la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 28 Novembre 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Novembre 2012
Date de mise à disposition : 20 Décembre 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Michel GAGET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saint-Etienne du 5 septembre 2012 qui dit n'y avoir lieu sursoir à statuer, requalifie en droit conventionnel de repentir la clause du compromis de vente intitulée clause pénale, donne acte à la société APADANA de son offre de règlement de la somme de 15 000 € et au besoin l'y condamne et déboute la société MCM INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes aux motifs que :
1/ La demande de sursis à statuer est infondée puisque l'action exercée par la SCI APADANA ne concerne pas la réparation d'un dommage causé par une infraction ;
2/ La clause pénale figurant en page 12 du compromis signé entre les parties le 4 mai 2011 prévoit de manière non équivoque et très claire, la non réitération de l'acte selon la volonté de l'une des parties, contre le versement d'une indemnité de 15 000 € avec renonciation de l'autre partie à tout recours et qu'il ressort donc bien de l'intention des parties la possibilité d'un dédit, envisagé comme un droit conventionnel de repentir moyennant le versement d'une indemnité ;
3/ Ne s'agissant pas d'une clause pénale la société MCM INVESTISSEMENT ne peut demander l'exécution forcée de la vente sur le fondement de l'article 1228 du Code Civil ;
4/ La SCI APADANA a clairement, le 7 septembre 2011, lors de l'établissement du procès-verbal notarié, déclaré : « vouloir se prévaloir de clause et reprendre sa liberté contre le versement de la somme de 15 000 € » ;
5/ La prétendue clause pénale ne l'étant pas, il y'a lieu de rejeter la demande subsidiaire de réévaluation de la clause pénale, faculté accordé au juge saisi du litige en application de l'article 1152 alinéa 2 du Code Civil à retirer;
Vu la déclaration d'appel effectuée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES en date du 8 Octobre 2012 au nom et pour le compte de la SCI MCM INVESTISSEMENTS;
Vu la requête à jour fixe de la société MCM INVESTISSEMENTS en date du 11 octobre 2012 ;
Vu l'ordonnance du 12 octobre 2012 autorisant la société MCM INVESTISSEMENTS à assigner à jour fixe la SCI APADANA pour la date du 28 Novembre 2011;
Vu l'assignation à jour fixe du 19 octobre 2012 délivrée à la SCI APADANA à la demande de la société MCM INVESTISSEMENTS ;
Vu les dernières pièces et conclusions de la société MCM INVESTISSEMENTS en date du 26 novembre 2012 qui conclut, à titre principal, à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il déboute la SCI APADANA de sa demande de sursis à statuer, à la réformation pour le surplus du jugement déféré et qui sollicite en conséquence de dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente pour le prix de 370 000 €, outre la condamnation de la SCI ADAPANA à payer à la SCI MCM INVESTISSEMENTS la somme de 123 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; et qui à titre subsidiaire conclut, à titre subsidiaire, dire que la clause de dédit n'a pas valablement joué aux motifs que :
1/ Les premiers juges ont dénaturé la clause litigieuse en violation de l'article 1134 du Code Civil dans la mesure où elle est expressément intitulée « clause pénale », qu'elle renvoie aux dispositions de l'article 1152 du Code Civil et que sa définition répond à celle retenue pour une clause pénale ;
2/ La phrase suivant laquelle « si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique » ne saurait en aucune façon conférer à l'une des parties la possibilité de se dédire, mot qui a aucun moment n'est d'ailleurs mentionné dans l'acte ;
3/ La clause litigieuse n'indique pas qu'une telle situation conduise à l'anéantissement du compromis et n'empêche donc pas de faire constater les pleins effets du compromis de vente dès lors que les conditions suspensives stipulées sont levées ;
4/ l'acte réitératif sous la forme authentique n'a pas pour effet de conférer à la vente sa validité, puisque celle-ci est d'ores et déjà parfaite par l'échange des consentements
5/ La clause concernant la propriété et la jouissance du bien prévoit expressément le transfert de propriété en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives et ne subordonne pas ce transfert de propriété à la volonté des parties de réitérer l'acte et de ne pas exercer la faculté de dédit
6/ Les conditions de la clause de dédit n'étaient pas réunies puisque la SCI ADAPANA s'est seulement contenter d'offrir la somme de 15 000 € devant notaire ; de ce fait, elle n'a jamais versé cette somme entre les mains de l'appelante mais sur un compte CARPA, et ce qui n'a pu avoir pour effet de lier la SCI MCM INVESTIMENT et de l'empêcher d'exercer tout recours ; De plus cette offre n'est pas libératoire et réelle au sens des articles 1257 et 1258 du Code Civil ;
7/ Les conditions suspensives ont été réalisées et seule la condition suspensive tenant à l'obtention de l'accord des copropriétaires n'a pu être réalisée en raison de la demande du vendeur à l'assemblée générale des copropriétaires de retirer la résolution n° 15 relative à la demande de la SCI MCM et de Carrefour pour l'implantation d'une supérette alimentaire dès lors la SCI APADANA ne peut se prévaloir de sa propre turpitude contrairement au principe de l'estoppel et « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » puisque c'est elle-même qui a fait retirer de l'ordre du jour la résolution litigieuse de l'ordre du jour et sans son intervention la résolution aurait été votée
8/ Selon les dispositions de l'article 1178 du Code civil la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
9/ Selon les dispositions de l'article 1228 du Code Civil le créancier, au lieu de demander la peine stipulée contre le débiteur, peut poursuivre l'exécution de l'obligation principale : la stipulation d'une clause pénale en cas d'inexécution du contrat n'emporte pas renonciation au créancier à poursuivre l'exécution de l'obligation principale ;
10/ La SCI APADANA résiste abusivement, en toute mauvaise foi, à la réitération de l'acte authentique en prétextant l'absence de réalisation de la condition suspensive dont elle a elle-même empêchée l'accomplissement ;
11/ La SCI MCM INVESTISSEMENT souffre de ce fait d'un préjudice qui peut être évalué aux sommes de 75 000 € correspondant au loyer annuel qu'elle devait percevoir dans le cadre du bail commercial qui doit être augmenté de la somme de 4000 € par mois correspondant au loyer payé depuis Mai 2011 à la SCI ADAPANA soit un total de 147 000 € ;
Vu les dernières pièces et conclusions de la SCI ADAPANA en date du 22 novembre 2012 qui conclut, au principal, à la réformation partielle du jugement entrepris en ce qu'il ne fait pas droit à sa demande de sursis à statuer et à la confirmation pour le surplus du jugement déféré outre la restitution de la somme de 15 000 € perçue par la SCI MCM INVESTISSEMENT et sa condamnation à lui verser 20 000 € de dommages-intérêts aux motifs que :
1/ Il n'est pas justifié ni en première instance ni en appel que le compromis de vente et le procès-verbal de difficulté aient été publié à la conservation des hypothèques, la vente n'est, par ailleurs pas, parfaite eu égard à l'absence de réalisation dans le délai convenu de l'une des conditions suspensives ;
2/ La plainte pour faux déposée a fait l'objet d'une enquête au cours de laquelle Monsieur [L] reconnait avoir imité la signature de Monsieur [O], faits pour lesquels il est cité devant le Tribunal Correctionnel ;
3/ L'acte de compromis de vente mentionne que la condition suspensive tenant à l'autorisation du syndicat des copropriétaires incombait à l'acquéreur qui devait faire les démarches avant le 30 mai 2011 et en justifier au vendeur et il convient de rappeler que seul le propriétaire de manière légale est habilité à demander au syndic de mettre à l'ordre du jour une question ;
4/ En sa simple qualité de « futur propriétaire », la SCI MCM INVESTISSEMENT n'avait pas le droit, sauf à violer son obligation de loyauté, de choisir au profit de quel tiers (Carrefour au lieu de CASINO) pouvait être demandé l'autorisation de travaux à l'assemblée générale ;
5/ L'usage de faux par la SCI MCM INVESTISSEMENT est directement lié à la condition suspensive litigieuse puisque sans ce document, celle-ci n'était pas habilitée à déposer une déclaration préalable au titre de la réglementation d'urbanisme ;
6/ Le Tribunal a justement requalifié la clause pénale en droit conventionnel de repentir et donné acte à l'intimé de son offre de règlement de la somme de 15 000 € et la SCI MCM INVESTISSEMENT ne peut valablement se prévaloir des dispositions de l'article 1228 n'étant pas en présence d'une clause pénale mais d'une modalité particulière d'exécution du contrat ;
7/ L'offre présentée par la SCI ADAPANA est bien valable puisqu'elle a été confiée à un notaire qui en a dressé procès-verbal en la forme authentique et en tout état de cause une offre réelle peut être présentée par avocat en cours d'instance tel que l'intimé l'a fait en déposant sur le compte CARPA de Me [S] la somme de 15 000 € ;
8/ Dès lors qu'une partie ne veut pas réitérer l'acte (bien que les conditions suspensives soient réalisées) la sanction exclusive résulte dans le versement de la somme de 15 000 € ; le texte est impératif ; l'autre partie renonce à tout recours et la convention ne stipule pas que le versement doive intervenir avant l'engagement d'une instance ;
9/ La clause de dédit n'est nullement évincée par la clause relative à la jouissance et au transfert de propriété du bien ;
10/ Aucune faute contractuelle ne peut être imputée à la SCI ADAPANA pas plus qu'une résistance abusive eu égard au fait que la position de la SCI intimée était connue dès le 7 septembre 2011 ;
11/ La SCI ADAPANA subit un préjudice de jouissance du fait de l'immobilisation du bien à raison des agissements de la SCI MCM INVESTISSEMENTS ;
Vu l'ordonnance de clôture de la mise en état du 27 novembre 2012 ;
Les parties ont présenté leurs observations orales à l'audience après le rapport de Monsieur le Président Michel GAGET.
Dans le cadre de la note en délibéré qui a été autorisée expressément par le Président, la SCI MCM INVESTISSEMENT a transmis à la Cour une copie de l'assignation délivrée le 22 novembre 2011 devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Etienne portant mention de la publication à la Conservation des Hypothèques.
Il a également été produit une copie de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires, transmise dès le 23 mai 2011 à l'ensemble de ceux-ci, accompagnée d'un projet de résolution contenant en annexe le projet CARREFOUR.
De son côté la SCI ADAPANA a présenté une note en délibéré en date du 5 décembre 2012 dont le contenu n'est pas recevable en ce qu'il reprend une partie de l'argumentation déjà développée dans ses écritures avant la clôture et en ce qu'elle ne concerne pas les deux points sur lesquels la Cour s'interrogeait : à savoir la publication de l'assignation initiale et le contenu de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires.
DECISION
Sur la demande de sursis à statuer
Il ressort des pièces versées au dossier que [L] [P] fait l'objet d'une convocation par Officier de Police Judiciaire pour l'audience de 26 novembre 2012 devant le Tribunal Correctionnel de Saint Etienne.
L'autorité au civil de la chose jugée au pénal s'entend de l'action civile stricto sensu destinée à réparer les dommages causés par une infraction pénale et c'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont jugé infondée la demande de sursis à statuer puisque l'action exercée par la SCI ADAPANA ne concerne pas la réparation d'un dommage causé par l'infraction de faux pour laquelle [L] [P] est convoqué devant le Tribunal Correctionnel.
Sur le fond
Il résulte des pièces du dossier qu'une offre d'achat émise par la SCI MCM INVESTISSEMNT à la SCI ADAPANA concernant un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 3], a abouti à la signature d'un compromis de vente le 4 Mai 2011 sous différentes conditions suspensives.
Au sein de ce compromis, une clause dite « clause pénale » en page 12 prévoyait que : « si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à quinze mille euros » et que : « sous réserve du versement de cette somme par la partie défaillante, l'autre partie renonce d'ores et déjà à tout autre recours ».
Lors du procès-verbal de difficultés dressé par le Notaire [Z] [B] le 7 septembre 2011, Monsieur [O] représentant de la SCI ADAPANA s'est formellement prévalu « à titre subsidiaire » des stipulations de cette clause et a offert de régler la somme de 15 000 €.
Sur la qualification juridique de la clause litigieuse
L'ambiguïté de la clause susvisée figurant en page 12 du compromis de vente rend nécessaire de l'interpréter afin de déterminer s'il s'agit ou non d'une clause de dédit.
Si par principe le consentement est irrévocable, les parties peuvent toujours stipuler une clause de dédit qui doit s'analyser en un droit potestatif ou un droit d'option.
Par définition, une clause de dédit permet à l'un des promettants ou offrants de se dégager de son obligation de contracter, à charge de verser à son partenaire une indemnité dont le montant a été fixé dans le contrat. Cette clause offre aux acquéreurs ou aux vendeurs de ne pas exécuter leur engagement d'acquérir ou de vendre, pour une cause quelconque, indépendante de la réalisation des conditions suspensives.
Ainsi cette clause ne saurait être susceptible de révision sur le fondement de l'article 1152 alinéa 2 du Code Civil.
La somme payée au titre de la clause de dédit a une fonction indemnitaire venant réparer le préjudice causé par la résolution du contrat.
Au contraire la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution et plus précisément elle consiste en une évaluation forfaitaire, par avance, de l'indemnité due en cas d'inexécution du contrat par l'une des parties.
Cette évaluation forfaitaire faite par les parties l'est de manière conventionnelle et anticipée.
La clause pénale a pour fonction de promouvoir l'exécution du contrat. Elle constitue une sanction en cas de l'inexécution de l'obligation principale.
Or, en l'espèce, il s'évince de la clause litigieuse, bien que soit utilisé le terme « clause pénale » et qu'il soit fait référence aux dispositions de l'article 1152 alinéa 2 du Code Civil, que l'intention commune des parties était de se voir conférer un droit potestatif à retirer leur consentement à la vente.
La clause, par ailleurs, ne subordonne pas son application à la réalisation ou non réalisation de toutes les conditions suspensives puisque celle-ci prévoit que : « si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique bien que les conditions suspensives soient réalisées ».
Les parties ont donc entendu conférer à cette clause une qualification de dédit puisque tant la SCI APADANA que la SCI MCM INVESTISSEMNT pouvait se prévaloir de cette prérogative indépendamment de la réalisation de toutes les conditions suspensives.
En outre, la somme de 15 000 € stipulée ne vient pas réparer l'inexécution de l'obligation principale mais constitue le prix du dédit.
La stipulation de renonciation à tout autre recours démontre bien l'intention des parties de s'octroyer la possibilité de renoncer chacune unilatéralement à la réitération de la vente.
L'expression tout autre recours sous-tend que l'une des parties peut parfaitement ester en Justice afin d'obtenir la condamnation de la partie ayant retiré son consentement au paiement de cette somme, mais lui interdit de solliciter que soit poursuivie la vente forcée ou d'obtenir réparation de tout autre préjudice résultant de la non réitération de la vente par acte authentique.
La clause instituée n'a pas pour effet de sanctionner la réitération de la convention en la forme authentique
L'objet même de la clause litigieuse qui est de permettre à une partie de se libérer unilatéralement de ses engagements en dehors de toute inexécution, et ce par la présence du terme « ne veut », ne doit pas s'analyser en une clause pénale, susceptible de minoration par le juge, mais en une faculté de dédit.
Monsieur [O] déclare par ailleurs, lors de la rédaction du procès-verbal de difficultés le 6 septembre 2011 qu'il veut reprendre sa liberté. En cela, il exerce sa faculté de résolution du contrat.
Il ne saurait être fait application en conséquence de l'article 1228 du Code Civil.
La clause concernant la propriété et la jouissance du bien qui prévoit expressément que le transfert de propriété se fera à la réalisation de toutes les conditions suspensives ne saurait nullement évincer la qualification de la clause litigieuse de dédit.
Seule la mise en 'uvre abusive et de mauvaise foi de la clause de dédit est susceptible d'entraîner l'octroi de dommages intérêt en réparation.
Le moyen tiré du fait que la clause est stipulée comme étant une clause pénale et renvoie elle-même aux dispositions de l'article 1152 alinéa 2 du Code Civil est inopérant. L'intention commune des parties est bien de se concéder un droit mutuel de repentir.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé.
Sur la réalisation de la totalité des conditions suspensives
La clause litigieuse est qualifiée de clause de dédit et ne subordonne pas sa mise en 'uvre à la réalisation ou non réalisation des conditions suspensives.
La Cour n'a donc pas à examiner ce moyen
Sur la validité de l'offre de paiement effectuée par la SCI ADAPANA
Il résulte du Procès-verbal de difficultés rédigé le 7 septembre 2011 par Maître [Z] [B] et sous la rubrique « contestations » que : « A titre subsidiaire, et s'il était considéré que les conditions suspensives sont réalisées, Monsieur [O] déclare vouloir se prévaloir de la clause pénale et déclare vouloir reprendre sa liberté contre le versement d'une somme de 15 000 € ».
L'offre de règlement a été réitérée par conclusions dans le cadre de la procédure devant les premiers juges et la somme de 15 000 € a été déposée sur le compte CARPA du mandataire de la SCI MCM INVESTISSEMENT.
Si la clause litigieuse interdit tout autre action en Justice des parties, sous réserve du versement de la somme de 15 000 €, elle ne fait pas obstacle au droit d'ester en Justice afin d'obtenir la condamnation de la partie se rétractant au paiement de l'indemnité de 15 000 €.
La SCI APADANA a effectivement une offre réelle libératoire figurant dans l'acte authentique dressé par Maître [Z] [B] le 7 septembre 2011, en conformité avec les articles 1257 et 1258 du Code Civil.
D'ailleurs, la SCI MCM INVESTISSEMENT n'a jamais réclamé le versement de cette somme entre ses mains par l'envoi d'une mise en demeure et n'a jamais émis la moindre volonté d'obtenir le règlement de cette somme.
Dès lors, il doit être déduit des circonstances de la cause que le débiteur a renoncé à se prévaloir du caractère quérable du paiement.
En conséquence, il y a lieu de constater d'une part la validité de l'offre libératoire émise par la SCI ADAPANA par acte authentique en date du 7 septembre 2011 et d'autre part, le versement effectif de la somme de 15 000 € par celle-ci sur le compte CARPA du mandataire de la SCI MCM INVESTISSEMENT.
Il y'a également lieu de rejeter la demande de restitution de cette indemnité soulevée par la SCI ADAPANA qui n'a aucun fondement.
Sur les demandes de dommages-intérêts de la SCI MCM INVESTISSEMENT et de la SCI ADAPANA
La clause litigieuse qualifiée de dédit prévoit une indemnité d'un montant de 15 000 € à la charge de la partie qui revient sur son engagement au bénéfice de l'autre partie.
Cette indemnité est exclusivement destinée à réparer le préjudice causé par la résolution même du contrat et ne s'agissant pas d'une clause pénale elle ne peut être révisée.
Dans un tel cadre, seule la mise en 'uvre abusive et de mauvaise foi de la clause de dédit serait susceptible de caractériser un préjudice et l'allocation de dommages-intérêts, ce qui est soulevée par la SCI MCM INVESTISSEMENT par l'intermédiaire de sa demande de condamnation de la SCI ADAPANA pour résistance abusive.
Mais la SCI MCM INVESTISSEMENT ne démontre pas que la SCI ADAPANA a, en exerçant le dédit, abusé de ce droit.
Le retrait de la résolution n°5 lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, résolution tendant à obtenir une autorisation d'implantation d'une supérette alimentaire est moyen inopérant à cet égard dans la mesure où la SCI ADAPANA était copropriétaire, seule habilitée et titulaire du droit de solliciter cette autorisation, et alors qu'elle pouvait se dédire en versant une somme de 15 000 €.
La demande de dommages-intérêts pour abus est donc mal fondée.
Le surplus des demandes de la SCI MCM INVESTISSEMENTS doit être déclaré mal fondé.
La demande reconventionnelle de la SCI ADAPANA tendant à obtenir la somme de 20 000 € de dommages-intérêts est également mal fondée en fait et en droit.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- déboute les parties de leurs moyens et demandes autres faites en appe ;l
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne la SCI MCM INVESTISSEMENT aux entiers dépens et autorise ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande à recouvrer les dépens dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
