R. G : 10/ 07025
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 28 Février 2012
Décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond du 25 août 2010
ch no RG : 1108001835
X... X... X... EPOUSE Y...
C/
Z... Z...
APPELANTS :
Monsieur Philippe X... pris en sa qualité de légataire de Mademoiselle Marguerite X... décédée le 17/ 07/ 2010... 75009 PARIS
représenté par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON
assistée de Me Michel VENCENT, avocat au barreau de PARIS
Monsieur Alain X... pris en sa qualité de légataire de Mademoiselle Marguerite X... décédée le 17/ 07/ 2010... 75018 PARIS
représenté par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON
assisté de Me Michel VENCENT, avocat au barreau de PARIS
Madame Florence X... épouse Y... prise en sa qualité de légataire de Mademoiselle Marguerite X... décédée le 17/ 07/ 2010... 75008 PARIS
représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON
assistée de Me Michel VENCENT, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur Paul Z... né le 27 Novembre 1930 à Caluire et Cuire (69300)... 69004 Lyon
représenté par Me Charles-Henri BARRIQUAND, avocat au barreau de LYON
assisté de Me JAILLARDON, avocat au barreau de LYON
Madame Annick C... épouse Z... née le 10 Juin 1937 à Vroncourt la Cote (52240)... 69004 Lyon
représentée par Me Charles-Henri BARRIQUAND, avocat au barreau de LYON
assistée de Me JAILLARDON, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 06 Juin 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2012
Date de mise à disposition : 28 Février 2012 Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :- Dominique DEFRASNE, conseiller, faisant fonction de président en l'absence du président de la 8ème chambre légitimement empêché,- Françoise CLEMENT, conseiller-Catherine ZAGALA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Dominique DEFRASNE, conseiller, faisant fonction de président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Selon bail en date du 8 août 1979 soumis à la loi du 1er septembre 1948, messieurs D... et X..., aux droits et obligations desquels intervient mademoiselle Marguerite X..., ont donné en location à madame et monsieur Annick et Paul Z..., à partir du 1er octobre 1979, un logement d'habitation situé ..., moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1. 275, 00 francs, outre les charges, suivant une surface corrigée des lieux loués de 175 m ² en catégorie 2B/ 2A selon les termes de la loi du 1er septembre 1948.
Afin d'établir la surface corrigée de leur appartement, madame et monsieur Annick et Paul Z... ont saisi monsieur Alain E..., expert immobilier, qui suivant rapport en date du 28 juin 2007 a classé l'appartement en catégorie 2C pour une surface corrigée de 169 m ², correspondant à un loyer mensuel de 417, 25 € aux lieu et place du loyer effectivement payé alors à hauteur de 737, 69 €.
Par courrier en date du 3 septembre 2007, mademoiselle Marguerite X... a refusé la demande de modification de catégorie de l'appartement et a maintenu la classification en catégorie 2A/ 2B.
Par acte d'huissier en date du 7 août 2008, madame et monsieur Annick et Paul Z... ont fait citer mademoiselle Marguerite X... en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, aux fins de :
- fixer le loyer de l'appartement par référence à sa valeur locative à compter de la date anniversaire, 5 ans avant la date de l'assignation,- désigner, avant dire droit, un expert pour établir le décompte de surface corrigée prévu par l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 aux frais avancés de cette dernière,- condamner la bailleresse à leur payer la somme de 2. 000, 00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement avant dire droit en date du 21 avril 2009, le tribunal d'instance de Lyon a ordonné une expertise et désigné monsieur Jacques F... aux fins d'établir le décompte de surface corrigée et donner son avis sur le montant du loyer par référence à sa valeur locative.
L'expert a déposé son rapport le 23 septembre 2009, concluant à la classification du logement loué en catégorie II B avec une surface corrigée de 161, 88 m ² et un loyer mensuel de 564, 00 € au 1er juillet 2008.
Par jugement en date du 25 août 2010, le tribunal d'instance de Lyon a :
- classé le logement sis ...donné en location dans la catégorie IIB pour une surface corrigée de 161, 88 m ² et rappelé que les loyers devront être déterminés chaque année au 1er juillet, par application des dispositions légales, à savoir le décret du 10 décembre 1948, modifié par décret chaque année,
- condamné mademoiselle Marguerite X... à payer à madame et monsieur Annick et Paul Z... la somme de 3. 952, 94 € outre intérêts au taux légal au titre des loyers indûment perçus entre août 2008 et décembre 2009,
- fixé le loyer dudit logement à la somme de 562, 08 € entre le 1er janvier 2010 et le 30 juin 2010,
- condamné les parties à établir un compte entre elles pour la période postérieure au 31 décembre 2009 et autorisé ces dernières à procéder par compensation avec les loyers futurs s'agissant de cette période,
- condamné mademoiselle Marguerite X... à payer à madame et monsieur Annick et Paul Z... la somme de 24. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné mademoiselle Marguerite X... à payer à madame et monsieur Annick et Paul Z... la somme de 2. 000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres demandes ou conclusions contraires ou supplétives des parties,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné mademoiselle Marguerite X... aux dépens.
Vu les conclusions signifiées le 4 janvier 2011 par monsieur Philippe X..., monsieur Alain X... et madame Florence X..., pris en leur qualité de légataires de mademoiselle Marguerite Marie-Blanche X..., décédée le 17 juillet 2010, lesquels demandent à la cour de :
- sur le fondement de l'article 34 bis de la loi du 1er septembre 1948, dire et juger régulier le bail du 8 août 1979, dès lors que les parties ont convenu d'un commun accord de fixer le prix du loyer suivant une surface corrigée de 175 m ² en catégorie 2A/ 2B,
- dire et juger que le classement catégoriel 2A/ 2B est régulier et intangible,
- dire et juger que le loyer principal des locaux sis... doit être calculé à compter du 7 août 2008 sur la base de 161, 88 m ² corrigés en catégorie 2A/ 2B,
- dire et juger que mademoiselle X... n'a commis aucune faute pouvant justifier l'allocation de dommages intérêts,
- constater que monsieur et madame Z... n'ont pas demandé de rappel de loyers au-delà du 8 août 2008,
- subsidiairement, pour le cas où les époux Z... en feraient la demande et en vertu des dispositions de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, dire et juger qu'un rappel de loyer ne pourra être réclamé que jusqu'au 8 avril 2005,
- condamner solidairement monsieur et madame Z... aux dépens et au paiement de la somme de 3. 000, 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les conclusions signifiées le 28 avril 2011 par les époux Z... qui demandent à la cour de confirmer le jugement sous réserve de l'actualisation des condamnations et ainsi :
- condamner in solidum monsieur Philippe X..., monsieur Alain X... et madame Florence X... épouse Y... à payer à monsieur et madame Paul Z..., agissant solidairement, les sommes de :
-2489, 30 €, pour la période du 7 août 2008 au 30 juin 2009,
-2927, 28 € pour la période du 1er juillet 2009 jusqu'au 30 juin 2010,
-2345, 50 € pour la période du 1er juillet 2010 jusqu'au 30 avril 2011,
outre de ces sommes intérêts au taux légal,
- juger que pour la période postérieure au 1er mai 2011 et jusqu'à la date à laquelle l'arrêt à intervenir sera exécutoire, un compte devra intervenir entre les parties, en deniers ou quittances, en considération des loyers que les époux Z... auront effectivement réglés et qu'ils seront autorisés à opérer compensation avec leur loyers futurs,
- condamner in solidum monsieur Philippe X..., monsieur Alain X... et madame Florence X... épouse Y... aux dépens et à payer à monsieur et madame Paul Z..., agissant solidairement, la somme de 3. 500, 00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2011.
MOTIFS ET DÉCISION
-I-Sur le montant des loyers
Pour protéger les locataires contre les risques d'abus des propriétaires dans un contexte de pénurie de logements, la loi du 1er septembre 1948 a posé le principe de la taxation des loyers pour les locaux achevés postérieurement au 1er septembre 1948 ; le loyer réglementé pouvait alors être fixé selon le système de la valeur locative ou selon le système du loyer forfaitaire s'agissant des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il ressort des dispositions conventionnelles issues du contrat de bail signé le 8 août 1979, que les parties ont entendu appliquer un loyer mensuel de 1. 275, 00 francs outre charges, pour une surface corrigée de 175 m ² en catégorie 2B/ 2A, étant précisé que le montant du loyer sera et demeurera égal à la valeur locative telle qu'elle résulte de la loi du 1er septembre 1948.
La référence donnée par les parties à une surface corrigée ayant fait l'objet d'un décompte établi à l'intention du locataire ayant précédé les époux Z... et une catégorie intermédiaire que seules elles-mêmes pouvaient fixer, ne permet nullement de considérer comme le font à tort les consorts X..., que le montant du loyer avait été fixé forfaitairement entre elles par application de l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948 et qu'elles s'étaient dispensées de l'application des règles de fixation des loyers telles que prévues par les articles 27 et suivants de la loi susvisée.
Comme l'a rappelé à juste titre le premier juge, en l'absence de notification par le bailleur aux époux Z..., du décompte du prix du loyer du logement donné à bail le 8 août 1979, dans les conditions prévues à l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948 et à l'article 2 du décret no 48-1881 du 10 décembre 1948, aucun délai de forclusion n'a pu courir à l'encontre des preneurs qui sont donc aujourd'hui encore autorisés à contester le montant du loyer, tant dans son classement dans les différentes catégories ou sous-catégories que dans sa surface corrigée.
En l'espèce les époux Z... acceptent la surface corrigée déterminée par l'expert F..., se limitant à remettre à tort en cause la possibilité de contestation de la catégorie 2B/ 2A portée au contrat de bail, sans en discuter cependant le classement fait par l'expert ne serait-ce même qu'à titre subsidiaire.
L'expert F... a procédé au classement des lieux en fonction des critères définis par les dispositions légales et/ ou réglementaires et notamment en fonction des travaux réalisés par le propriétaire, lesquels n'ont d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation entre les parties.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a classé le logement situé... en catégorie II B et fixé sa surface corrigée à 161, 88 m ².
Le loyer dû doit être déterminé au 1er juillet de chaque année conformément aux dispositions du décret du 10 décembre 1948 modifié chaque année.
Les époux Z... sollicitent donc à juste titre le remboursement du trop perçu à ce titre à compter de la date de leur assignation délivrée le 7 août 2008 et il convient de faire droit en la matière à leurs demandes correspondant très exactement à l'application actualisée des dispositions susvisées.
Les consorts X... seront donc condamnés en leur qualité de légataires de madame Marguerite X..., au paiement des sommes réclamées, sauf à faire application de l'article 1220 du code civil instituant le principe de division du passif héréditaire entre les héritiers et à refuser toute condamnation de ces derniers " in solidum ".
- II-Sur la demande en dommages-intérêts
Les époux Z... qui justifient de leur condition modeste, ont nécessairement subi pendant de nombreuses années, un préjudice financier né de la perception par leur bailleur d'un loyer supérieur au loyer taxé qui aurait dû être acquitté par leurs soins au titre de la loi du 1er septembre 1948 et ils ne peuvent aujourd'hui réclamer le remboursement d'un trop perçu au delà de la prescription de trois ans prévue par l'article 68 de la loi susvisée.
Contrairement à ce qu'ils soutiennent, le classement de leur logement en catégorie 2B/ 2A à l'origine n'était toutefois pas illégal mais ressortait de la libre convention des parties et aucune intention de nuire de la bailleresse d'origine n'est démontrée alors même que cette dernière s'était adressée à un mandataire des gestion.
Ils seront indemnisés par l'octroi d'une juste somme de 12. 000, 00 € destinée à compenser le préjudice financier subi, réformant en cela la décision du premier juge.
- III-Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité et la situation économique des parties commandent l'octroi en cause d'appel aux époux Z..., d'une indemnité de 2. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts X... qui succombent ne pouvant qu'être déboutés en leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Réforme le jugement rendu le 25 août 2010 par le tribunal d'instance de Lyon en ce qu'il a condamné Marguerite X... à payer à monsieur Z... Paul et madame C... Annick épouse Z... les sommes de 3. 952, 94 € au titre des loyers perçus entre les mois de d'août 2008 et décembre 2009 et 24. 000, 00 € à titre de dommages-intérêts,
Confirme le jugement susvisé pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne monsieur Philippe X..., monsieur Alain X... et madame Florence X..., pris en leur qualité de légataires de mademoiselle Marguerite Marie-Blanche X..., décédée le 17 juillet 2010, à payer à monsieur Z... Paul et madame C... Annick épouse Z..., les sommes de :
-2. 489, 30 €, pour la période du 7 août 2008 au 30 juin 2009,
-2. 927, 28 € pour la période à du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010,
-2. 345, 50 € pour la période du 1er juillet 2010 au 30 avril 2011,
à titre de remboursement des trop perçus au titre des loyers,
Dit et juge que pour la période postérieure au 1er juillet 2010 et jusqu'au 30 juin 2011, le montant du loyer dû par les époux Z... doit être fixé à 587, 59 € par mois,
Dit que pour la période postérieure au 1er mai 2011 et jusqu'à la date à laquelle le présent arrêt sera exécutoire, un compte devra intervenir entre les parties, en deniers ou quittances, en considération des loyers que les époux Z... auront effectivement réglés et dit que ces derniers seront autorisés à opérer compensation avec leurs loyers postérieurs,
Condamne monsieur Philippe X..., monsieur Alain X... et madame Florence X... épouse Y... à payer à monsieur Z... Paul et madame C... Annick épouse Z..., les sommes de :
-12. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts,
-2. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne monsieur Philippe X..., monsieur Alain X... et madame Florence X... épouse Y... aux dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.
Le greffier Le président
