R. G : 10/ 06303
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 14 Février 2012
Décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond du 09 juillet 2010
RG : 11-10-000833 ch no
X...
C/
Y...
APPELANT :
Monsieur Ivan Axel X...... 69002 LYON représenté par son mandataire la SARL IVAN ETUDE ET REGIE... 69007 LYON
représenté par la SCP BRONDEL TUDELA
assisté de la SCP BRUMM et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, représentée par Me CHALFOUN, avocat
INTIME :
Monsieur Gilbert Y... né le 26 mai 1944 à VILLEURBANNE (69100)... 69002 LYON
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER
assisté de Maître Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON
Date de clôture de l'instruction : 05 Décembre 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Décembre 2011
Date de mise à disposition : 14 Février 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Françoise CLEMENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous seing privé du 31 juillet 2001, monsieur Ivan X... a donné à bail à monsieur Gilbert Y... un appartement de style loft de 265 m ² situé... à Lyon 9ème, moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 3. 140, 45 € et le règlement d'un loyer mensuel initial de 1. 570, 22 € outre provision mensuelle sur charges de 45, 73 €.
Un état des lieux a été établi le 31 juillet 2001.
Monsieur Gilbert Y... a donné congé par lettre recommandée du 28 mars 2008.
Monsieur Ivan X... a fait pratiquer une saisie conservatoire le 5 juin 2008 afin de recouvrer les loyers restés impayés depuis le mois de mars 2008 et monsieur Gilbert Y... a, par lettre recommandée du 13 juin 2008, adressé un chèque de 8. 128, 75 € pour le paiement des dits loyers.
Le bail a cessé de produire effet au 30 juin 2008 après état des lieux de sortie dressé le 26 juin 2008.
Après avoir réclamé au bailleur la restitution du dépôt de garantie par courrier du 22 septembre 2008, monsieur Gilbert Y... a fait assigner monsieur Ivan X... devant le juge de proximité de LYON, par acte d'huissier en date du 23 avril 2009 ; monsieur Ivan X... a contesté la demande et formé une demande reconventionnelle afin d'obtenir paiement de la somme de 11. 165, 64 €.
Le juge de proximité a renvoyé l'affaire devant le tribunal d'instance afin qu'il soit statué sur la juridiction compétente et par jugement en date du 9 juillet 2010, le tribunal d'instance de Lyon, se déclarant compétent pour connaître des prétentions des parties, a :
- après déduction de l'indemnité de réparation qui lui est due, condamné monsieur Ivan X... à payer à monsieur Gilbert Y... la somme de 2. 781, 65 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2008,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,
- dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts,
- condamné monsieur Ivan X... à payer à monsieur Gilbert Y... la somme de 400, 00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de monsieur Ivan X...,
- condamné monsieur Ivan X... aux dépens.
Vu les conclusions signifiées le 30 septembre 2011 par monsieur Ivan X..., appelant selon déclaration du 23 août 2010, lequel demande à la cour de réformer le jugement du tribunal d'instance de Lyon du 9 juillet 2010, rejeter les prétentions de monsieur Y... qui devra être
condamné aux dépens et à lui verser la somme de 11. 501, 52 € arrêtée au 13 décembre 2010, clause pénale et frais de toutes sortes compris, outre 2. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les conclusions signifiées le 4 mars 2011 par monsieur Gilbert Y... qui demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Lyon en ce qu'il a débouté monsieur Ivan X... de sa demande de règlement d'une somme s'élevant à hauteur de 11. 165, 64 €, dont 10. 0363, 29 € au titre des travaux de rénovation et le surplus au titre de la clause pénale, des frais et dépens,
- réformer pour le surplus,
- dire et juger que la présence d'humidité dans la chambre a été constatée lors de l'état des lieux d'entrée,
En conséquence,
- dire et juger que ce dégât des eaux ne relève pas de la responsabilité de monsieur Gilbert Y...,
En conséquence,
- condamner monsieur Ivan X..., représenté par la SARL X... IVAN ETUDE ET REGlE, au règlement de la somme de 3. 140, 45 €, outre intérêts au taux légal à compter du 30 août 2008,
- condamner monsieur Ivan X..., représenté par la SARL X... IVAN ETUDE ET REGIE, à verser à monsieur Gilbert Y... une somme de 3. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner monsieur Ivan X..., représenté par la SARL X... IVAN ETUDE ET REGIE, au paiement de la somme de 3. 500, 00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2011.
MOTIFS ET DÉCISION
Monsieur X..., bailleur soutient que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie est pertinente contrairement à ce qu'a décidé le premier juge en retenant à tort le caractère insuffisamment détaillé du premier ; qu'en effet, il ressort du premier document que l'appartement était en bon état lors de sa prise de possession par le locataire en 2001 ; qu'il appartient donc à ce dernier de démontrer que les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeure.
L'appelant ajoute que les constatations démontrent que l'état de l'appartement s'est détérioré au-delà de l'usure normale et que monsieur Y... doit supporter sa remise en état, y compris au titre de la dégradation d'un mur ayant subi un dégât des eaux, les factures produites permettant de fixer le coût des réparations nécessaires.
Il expose enfin que la clause pénale de 10 % a été appliquée à juste titre sur le montant des échéances impayées.
Monsieur Y... soutient quant à lui qu'il ne saurait être déclaré responsable d'un état d'humidité qui préexistait à l'état des lieux d'entrée et qui s'est aggravé en raison de l'inertie du bailleur ; il ajoute qu'aucune autre détérioration n'a été relevée dans l'état des lieux de sortie qui n'a fait que constater que l'appartement se trouvait dans un état général ne présentant pas de dégradation mais portant des traces d'usure et de vieillissement ; il conteste enfin devoir payer une clause pénale ou des intérêts de retard non justifiés ni dans leur principe ni dans leur montant alors même qu'il a été contraint d'engager une procédure pour récupérer le montant de sa garantie.
Comme l'a rappelé à juste titre le premier juge, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par la faute du bailleur ou par le cas de force majeure et il doit procéder à l'entretien du logement et aux réparations locatives sauf si les travaux à exécuter sont les conséquences de la vétusté ou d'un usage normal des lieux.
Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement entre les parties, que le locataire a pris à bail en 2001 un appartement en bon état, les seules mentions d'un carreau de verre cassé dans le séjour et de présence d'humidité dans la chaufferie étant portées manuscritement par les parties en marge de la grille d'évaluation de l'état des différentes pièces ; l'état des lieux dressé en juin 2008, fait apparaître soit un état général d'usage paisible de l'appartement correspondant selon la légende annexée au document, à un état général ne présentant pas de dégradation, mais portant des traces d'usures et de vieillissement, soit un état " défraîchi/ vétusté " correspondant à un état général laissant apparaître un vieillissement prononcé (jaunissement, salissures, décolorations...) pouvant nécessiter une remise en état.
Comme l'a justement indiqué le premier juge, le bailleur ne saurait exiger du locataire le prix d'une rénovation complète du logement à la cessation du bail et il lui appartient de démontrer la réalité du préjudice occasionné par la défaillance contractuelle du preneur dans ses obligations d'entretien et de réparation.
L'état de l'appartement occupé pendant près de 7 années par monsieur Y... et dont il n'est pas contesté par le bailleur qu'il n'a fait l'objet d'aucun rafraîchissement pendant plus de 15 années ne permet pas de caractériser un état de dégradation excédant celui de l'usage normal des lieux.
La seule détérioration constatée à la sortie du locataire consiste dans la détérioration de partie d'un pan de mur dans la chambre située côté salle de bains qui présente une trace d'infiltration d'eau avec décollement du plâtre nécessitant une réparation ; par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a indiqué qu'il importe peu que monsieur Gilbert Y... ne connaisse pas la cause de cette dégradation et qu'il l'ait découverte le jour de l'état des lieux de sortie dès lors qu'il ne démontre pas pouvoir se prévaloir d'un cas de force majeure et qu'il doit donc répondre de l'état du logement à sa restitution au bailleur.
Il convient donc de faire droit à la demande du bailleur à hauteur du montant de la réparation du mur soit 250, 00 € HT et d'un montant de 50, 00 € HT pour l'application de peinture, soit 358, 80 € TTC.
Monsieur X... sera donc condamné à payer à monsieur Y... la somme de 2. 781, 65 € au titre de la restitution partielle de la garantie, outre de cette somme intérêts au taux légal courant en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 30 août 2008, confirmant en cela le jugement critiqué.
Les calculs des intérêts débiteurs et du montant de la clause pénale tels que présentés en cause d'appel par le bailleur permettent de constater que ces derniers sont calculés à tort d'une part, sur le montant des frais de réparation non retenus par le juge et d'autre part, sur une somme globale des loyers impayés alors même que le décompte aurait dû être fait échéance par échéance ; les loyers ont tous été réglés au bailleur en juin 2008 ; seuls les intérêts de retard seront dûs à compter de la demande en paiement et dans la mesure où aucun préjudice non compensé par l'octroi des intérêts de retard n'est justifié par le bailleur, la clause pénale contractuelle prévue entre les parties ne sera pas appliquée.
L'équité et la situation économique des parties commande enfin l'octroi à monsieur Y... Gilbert d'une indemnité de procédure en cause d'appel à hauteur de 1. 500, 00 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Lyon le 9 juillet 2010 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne monsieur X... Ivan à payer à monsieur Y... Gilbert une somme de 1. 500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne monsieur X... Ivan aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.
Le greffier, Le président.
